Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.
Данная премия вычисляется по формуле:
П - премия за низкую ликвидность;
Rб - безрисковая ставка;
L - период экспозиции (в месяцах);
Q - общее количество месяцев в году.
На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 3,34%, что соответствует шести месяцам экспонирования объекта.
Премия за инвестиционный менеджмент
Премию за инвестиционный менеджмент Специалисты оценивают на уровне 2%.
Норма дохода на капитал составляет: 6,68 + 3,8 + 3,34 + 2 = 15,82% или 0,1582.
Норма возврата капитала
Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.
Существует несколько методов расчета нормы возврата капитала. В данной оценке используется метод Хоскольда.
Расчет производится по формуле
Rвозвр - норма возврата капитала;
R - ставка реинвестирования (ставка дисконтирования
);
k - срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р)).
Предполагается, что инвестор ежегодно откладывает часть своего дохода, чтобы по истечении срока экономической жизни здания возместить сумму начальных инвестиций. Данные средства накапливаются постепенно и будут востребованы только по окончании срока экономической жизни здания. В течение всего срока экономической жизни инвестор имеет возможность использовать их (например, положить на депозит в банк), получая доход по ставке Rб.
Rвозвр = х 100% = 1,121 % или 0,01121.
Ставка капитализации для улучшений Rул определяется как сумма нормы возврата капитала и нормы дохода (ставки дисконта) на вложенный капитал и составляет:
Таким образом, ставка капитализации для улучшений составит:
Rул = 0,1582 + 0,01121=0,16941.
РАСЧЕТ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Коэффициент капитализации для земельного участка может быть рассчитан несколькими методами.
1. Рассмотрение земельного участка, как разновидность денежного капитала и расчет коэффициента капитализации, исходя из характеристик денежного рынка и даты оценки
. В России данный метод не используется из-за нестабильности денежного рынка.
2. Условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. В РФ данный метод применяется при кадастровой оценке земельных участков.
3. Расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. В данном случае коэффициент капитализации будет складываться из следующих составляющих: безрисковая ставка, премия за региональный риск, премия за низкую ликвидность. В отличие от коэффициента капитализации для улучшений, коэффициент капитализации для земельного участка рассчитывается без учета нормы возврата, так как земля не изнашивается.
4. Метод анализа сравнительных продаж (метод экстракции).
В расчетах Специалисты использовали при определении коэффициента капитализации для земельного участка метод кумулятивного построения.
Безрисковая ставка рассчитана в рамках определения коэффициента капитализации для улучшений земельного участка и составляет - 6,68%.
По методике, используемой Москомземом, региональный риск для Москвы и Московской области равен 3%.
Премия за низкую ликвидность отражает премию за риск, связанный с возникновением потерь при продаже земельных участков из-за недостаточной развитости и неустойчивости рынка и составляет -3,8%.
Таким образом, ставка капитализации для земельного участка Rзем составит:
Rзем = 6,68 + 3 + 3,8 = 13,480 % или 0,13480.
ЧОДзем - чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок;
Rзем - ставка капитализации для земельного участка.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА УЛУЧШЕНИЙ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ
Сметная стоимость строительства рассчитана с помощью справочника американской фирмы "Marshall @ Swift".
Таблица 11. Базовая стоимость строительства
Наименование площадей | Площадь, кв. м. | Класс | Качество | Базовая стоимость, $/кв. м. |
Торговые (автосалон) | 1 150 | В | хорошее | 661,45 |
Офисные | 35 860 | В | хорошее | 1083,07 |
Технические | 20 190 | В | хорошее | 300 |
Общая площадь | 57 200 |
Сметная стоимость строительства рассчитывается следующим образом:
СМстр = С х Sобщ, где
СМстр - стоимость строительства;
С - базовая стоимость по сборнику;
Sобщ - общая площадь объекта.
Таблица 12. Расчет сметной стоимости строительства
Наименование площадей | Площадь, кв. м. | Базовая стоимость, $/кв. м. | Сметная стоимость, долл. США |
Торговые (автосалон) | 1 150 | 661,45 | |
Офисные | 35 860 | 1083,07 | 38 |
Технические | 20 190 | 300 | 6 |
Итого, долл. США | 45 |
Под стоимостью строительства понимается сумма всех затрат, сопутствующих возведению здания в современных рыночных условиях.
Для получения обоснованной стоимости строительства учитываются следующие виды затрат:
- дополнительные косвенные издержки;
- прибыль предпринимателя;
- налоги.
Дополнительные косвенные издержки включают расходы, характерные для сопровождения строительства (страховка, реклама, аренда и т. п.) и определяются на основании рыночной информации по процентной норме от сметной стоимости строительства.
Прибыль предпринимателя - это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (он одновременно может быть и застройщиком) рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. Согласно статье К. т.н. "Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости", опубликованной в Ежемесячном информационно-аналитическом бюллетени рынка недвижимости "Rway" №97, апрель 2003 г. предпринимательская прибыль торгово-офисных помещений в районе МКАД, составляет порядка 35 %.
Корректировка сметной стоимости строительства с учетом отличий мировых цен от цен Московского региона производится по следующей формуле:
а, b - доля "импортной" и "отечественной" составляющих в общем объеме строительных работ;
Р - паритет доллара США на рынке строительной продукции;
К - курс долл. США на дату проведения оценки.
Р = Р' х к, где
Р' - Паритет доллара США на рынке строительной продукции в Московской области на сентябрь 2003 г;
к - коэффициент разницы в ценах СМР сентябрь 2003 г. и даты проведения оценки (30.03.2004 г.) по Сборнику "Индексы цен в строительстве" №45-2003 г.
Таблица 13. Стоимости строительства улучшений земельного участка
Показатель | Значение |
Сметная стоимость строительства, долл. США | $45 |
Доля "импортной" составляющей в общем объеме строительных работ | 0,5 |
Доля "отечественной" составляющей в общем объеме строительных работ | 0,5 |
Паритет долл. США на рынке строительной продукции в Московской области на сентябрь 2003 г. | 6,263 |
Разница в ценах СМР сентябрь 2003 г. и даты проведения оценки (30.03.2004 г.) по Сборнику «Индексы цен в строительстве» №45-2003 г. | 1,068 |
Курс долл. США на дату проведения оценки | 28,4886 |
Скорректированная сметная стоимость строительства | $28 |
Коэффициент, учитывающий косвенные издержки, 10% | 1,1 |
Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимательства, 35% | 1,35 |
Стоимость строительства без учета НДС, долл. США | $41 |
Коэффициент, учитывающий НДС, 18% | 1,18 |
Стоимость строительства, долл. США | $49 |
Таблица №14. Определение стоимости оцениваемого объекта методом остатка
Показатель | Значение |
Потенциальный валовый доход, ПВД , долл. | $14 |
Коэффициент потери доходов от недозагрузки, К п. н | 0,25 |
Коэффициент потери доходов от неоплаты, К п. о. | 1 |
Действительный валовый доход, ДВД , долл. США | $10 |
Эксплуатационные расходы, ЭР , долл. США | $2 |
Чистый операционный доход ЧОД, долл. США | $8 |
Стоимость улучшений на земельном участке, долл. США | $49 |
Коэффициент капитализации для зданий R зд | 0,16941 |
Доход, приходящийся на улучшения, долл. США | $8 |
Доход, приходящийся на земельный участок, долл. США. | $ |
Коэффициент капитализации для земельного участка, R зем | 0,1348 |
Стоимость земельного участка, долл. США | $2 |
Стоимость земельного участка, руб. | 78 305 828 р. |
4.3. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА
В результате проведения оценки тремя подходами получены данные, приведенные в нижеследующей Таблице.
Таблица 26. Данные по трем подходам оценки
Подход | Рыночная стоимость |
Затратный | элементы затратного подхода применялись в рамках доходного подхода |
Сравнительный | 62 р. |
Доходный | 78 р. |
Согласование результатов производится с использованием Метода Анализа Иерархий (МАИ).
Метод анализа иерархии - систематическая процедура для иерархического представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям.
Для целей настоящей оценки используются следующие критерии согласования:
А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;
Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;
В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
После представления проблемы согласования результатов в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий:
* Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется следующая шкала:
Таблица 27. Шкала отношений для парного сравнения
Важность параметра оценки | Численное значение |
Одинаковая важность | 1 |
Умеренное превосходство | 3 |
Значительное превосходство | 5 |
Явное превосходство | 7 |
Абсолютное превосходство | 9 |
* Далее для каждого критерия определяется вес по формуле:W ij =(Пaij)1/n. где aij - важность критерия (индекса)
* Полученные веса нормируются:W ij = W ij / W. Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев.
* Проводится реализация описанной процедуры выявления приоритетов для каждой альтернативы по каждому критерию. Таким образом, определяются значения весов каждой альтернативы.
* Производится расчет итоговых весов каждой альтернативы, которые равны сумме произведений весов ценообразующих факторов и соответствующих им весов альтернатив по каждому фактору.
Таблица 28. Расчет итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки
подходы оценки | стоимость | скорректированная стоимость | |
сравнительный подход | 62 р. | 0,6 | 37 р. |
доходный подход | 78 р. | 0,4 | 31 р. |
Итоговая величина рыночной стоимости: | 69 р. . |
Полученную величину целесообразно округлить до тысяч рублей:
Рыночная стоимость Объекта (с учетом налога на добавленную стоимость по ставке 18 процентов) составляет (округленно):
69 Шестьдесят девять миллионов сто шесть тысяч рублей).
Cравнительный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
Глава из книги "Экономика недвижимости",
учебное пособие - Владим. гос. ун-т, 2007.
Cравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:
- принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения); принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).
Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.
Элементы и единицы сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний — бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.
При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования [1]. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.
Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным. Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы. В таблице 1 приведен перечень таких групп, а также элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе.
Таблица 1. Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен [2] | |
Группа факторов | Элементы сравнения для сделок купли-продажи |
1. Качество прав | 1.1. Обременение объекта договорами аренды |
2. Условия финансирования | 2.1. Льготное кредитование продавцом покупателя |
3. Особые условия | 3.1. Наличие финансового давления на сделку |
4. Условия рынка | 4.1. Изменение цен во времени |
5. Местоположение | 5.1. Престижность района |
6. Физические характеристики | 6.1. Характеристики земельного участка |
7. Экономические характеристики | 7.1. Возможности ресурсосбережения |
8. Сервис и дополнительные элементы | 8.1. Обеспеченность связью и коммунальными услугами |
Рассмотрим приведенные элементы сравнения подробнее.
1. Качество прав для объектов-аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности.
1.1. Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем.
Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а объект оценки сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону.
1.2. Права владения и пользования объектом-аналогом или объектом оценки могут ограничиваться частным или публичным сервитутом, а также иными обременениями.
Любое из указанных выше ограничений может привести к уменьшению ценности объекта. Следовательно, если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в сторону увеличения. Напротив, если ограничиваются возможности использования объекта-оценки, то цена объекта-аналога уменьшается па величину поправки.
1.3. Отличие качеств права на земельный участок в составе объекта-аналога или объекта оценки проявляется в случаях, когда:
- собственник строения при сделке передает покупателю не право собственности, а право аренды или иное имущественное право на земельный участок; имеется или отсутствует запрет на последующую продажу объекта без изменения (или с изменением) прав на земельный участок.
В данном случае поправка может оцениваться путем капитализации изменений платежей за пользование землей. Другие случаи осложнений или запретов можно будет учитывать только на основании сравнительного анализа сделок и экспертных оценок вклада конкретных особенностей обременений.
2. При анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия расчетов по сделке, состоявшейся для объекта-аналога и планируемой для объекта оценки. При этом возможны варианты:
2.1. Продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на рынке капитала (процент по кредиту ниже рыночного) или предоставляет ему беспроцентную отсрочку платежей.
2.2. Платеж по сделке с объектом-аналогом полностью или частично осуществляется не деньгами, а эквивалентом денежных средств (уменьшается сумма наличных денег, участвующих в сделке), в том числе путем: передачи пакета ценных бумаг, включая закладные; передачи материальных ресурсов.
В этом случае осуществляется оценка рыночной стоимости упомянутого платежного средства и именно сумма, соответствующая этой стоимости (а не сумма, указанная в договоре купли-продажи недвижимости) считается ценой (или соответствующей частью цены) сделки.
3. Группа факторов, именуемая условиями продажи, включает прочие субъективные условия до говора сделки, внешние по отношению к объекту и рассматриваемые в случае их отличия от условий, предусмотренных определением оцениваемого вида стоимости.
3.1. Финансовое давление обстоятельств, связанных с банкротством или реализацией обязательств приводит к вынужденному ускорению совершения сделки, т. е. время экспозиции объекта на рынке заведомо уменьшено по сравнению с рыночным маркетинговым периодом. В этом случае продажа совершается срочно — за счет снижения цены.
Учет влияния финансового давления на сделку родственных связей, партнерских и других отношений оказывается возможным лишь на уровне экспертных оценок, опирающихся на анализ реальной ситуации. Чаще всего такие оценки сделать затруднительно и сделки с объектами-аналогами, обремененными такого типа давлением, из рассмотрения исключаются.
3.2. Учет влияния на цены сделок нерыночных соотношений между арендной платой и ценой сделки необходим в случаях, когда покупатель и продавец связаны между собою отношениями купли-продажи и аренды одновременно.
Распространенной является ситуация, когда покупатель дает разрешение продавцу арендовать продаваемые помещения (полностью или частично) в течение длительного времени после продажи. Для снижения налоговых платежей стороны договариваются об одновременном снижении (против рыночных цен) цены купли-продажи и контрактных арендных ставок. Корректировку цены сделки объекта-аналога можно выполнить, исходя из условия, что продавец кредитует покупателя.
К данным элементам сравнения относится также случай продажи объекта-аналога арендодателем арендатору на условиях, предусмотренных опционом, условия которого не соответствуют рыночным условиям на дату продажи.
3.3. Наличие или перспектива получения правительственной или иной субсидии для развития инфраструктуры или возможность льготного кредитования развития объекта могут дополнительно стимулировать покупателей, обеспечивая превышение цены сделки над рыночно обоснованной величиной. Величина поправки может быть оценена, исходя из предположения, что субсидии уменьшат в будущем вклад покупателя в развитие инфрастуктуры на эту величину. Такая оценка осуществляется сравнением конкретных данных о нормах отчисления средств на инфраструктуру в районе расположения объекта оценки и объекта-аналога. При обещании льготного кредитования поправка оценивается, исходя из текущей стоимости разницы между годовыми платежами по льготному и рыночному кредитованию.
4. Условия рынка связаны с изменениями соотношения спроса и предложения, в том числе из-за смены приоритетов по функциональному использованию объектов оцениваемого типа. Эти изменения влияют и па величину отличия цены предложения от цены сделки.
4.1. Условиями рынка определяется изменение цен на недвижимость за промежуток времени от момента совершения сделки с объектом-аналогом до даты оценки. Корректировке подлежат различия в рыночных ценах на объекты недвижимости, имеющие назначение, аналогичное объекту оценки, но переданные ранее от продавца к покупателю в момент, «отстоящий» от момента оценки более чем на один месяц. Приближенная оценка величины поправки на время сделки с объектом-аналогом осуществляется на основе анализа изменения во времени индекса инфляции, цен на строительную продукцию, а также цен сделок с недвижимостью в различных сегментах рынка.
4.2. Если для объекта-аналога известна цена предложения, она корректируется внесением поправки (как правило, в сторону уменьшения), определенной на основе экспертных оценок операторов рынка недвижимости.
5. К факторам местоположения относятся:
5.1. Престижность района расположения объекта, как социальный фактор, характеризуемый сосредоточением в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей.
5.2. Удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения (ситус), в том числе от административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников снабжения ресурсами.
5.3. Транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам общественного транспорта.
5.4. Качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные особенности строений, близость к рекреационной зоне — лесу, парку, озеру, реке, а также удаленность от источников экологического дискомфорта — свалок, химических и других вредных производств.
Влияние различий всех факторов этой группы на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки учитывается при корректировке цен сделок техниками сравнительного анализа на основе рыночных данных.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 |
