Глава 1. Введение в экономику недвижимости 5
Глава 1. ВВЕДЕНИЕ В ЭКОНОМИКУ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. ЧТО ТАКОЕ НЕДВИЖИМОСТЬ?
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.
«Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней»1.
«...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют»2.
«Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле»3.
«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги»4.
'Оксфордский толковый словарь по бизнесу. — М. г 1995. С. 543
2 Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада / Под ред. проф. Е. А. Су
ханова. — М., 1992. С. 110 — 115.
3 Розенберг Д. Инвестиции: Терминологический словарь / Университет Рутджерс
(США).-М., 1992. С. 268.
Свод Законов Российской Империи. Т. 10. Ч. 1. Свод законов гражданских. — Петроград, 1914. С. 71.
В российском законодательстве деление имущества на движимое и недвижимое появилось в 1714 году, когда был издан указ Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых иму-ществах». В настоящее время правовое понятие недвижимости отражено в ст. 13 ГКРФ:
«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения». Таким образом, в понятие недвижимости включается не только земельная собственность, но и материальное имущесство под поверхностью земли или над ее поверхностью, нроикрепленное к данному участку земли1. Например, железные дороги и автотрассы также являются объектами недвижимости.
Из вышесказанного можно сделать вывод, что главным отличительным признаком недвижимости является ее неразрывная связь С земельным участком2. Большинство объектов недвижимости характеризуется стационарностью, неподвижностью.
Другими отличительными признаками объектов недвижимости являются их материальность и долговечность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Например, физические характеристики объекта недвижимости могут включать данные о его размерах и форме, об окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, и т. д. Совокупность физических характеристик определяет полезность объекта недвижимости. Объекты недвижимости характеризуются не только их полезностью, но и стоимостью. В основе стоимости лежит полезность, но стоимость не может быть определена только полезностью, так как стоимость зависит от спроса и предложения.
1 В российском законодательстве понятия «земельный участок» и «недра» разграничены. В то время как земельные участки могут находиться в частной собственно-1 ти, недра в РФ принадлежат государству.
' Земельный участок — это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
6
Экономика недвижимости
Глава 1. Введение в экономику недвижимости 7
Недвижимость долговечнее практически всех иных товаров, за исключением некоторых видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.
Объекты недвижимости и сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Права собственности на объект недвижимости должны быть документально оформлены. Существуют различные основания для возникновения прав собственности: покупка, наследование, дарение, физическое владение в течение определенного законом срока и т. д. Однако недвижимость всегда является объектом собственности.
В ГКРФ сказано: «К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты»'. Здесь принимается во внимание принцип государственной регистрации, как механизм учета крупных единичных дорогостоящих объектов.
«Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью»2. В данном случае понятие недвижимости расширяется, недвижимостью признается не отдельная вещь, а целостная система объектов и отношений. Следует отметить, что оборудование, находящееся в зданиях и сооружениях (электрооборудование, водопровод, лифты, и пр.), относится к движимому имуществу. Но в то же время оно является неотъемлемой частью объекта недвижимости. В случае сделки по этому объекту недвижимости следует детально описать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого.
Учитывая вышеизложенное, можно резюмировать, что под объектом недвижимости понимают земельную и материальную собственность, зарегистрированную в соответствии с действующим законодательством. Отличительными признаками объектов недвижимости являются неразрывная связь с землей, материальность и долговечность.
1 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1. — М.: Юридическая литература, 1994. ст. 130. ' Там же, ст. 132.
Поскольку объекты частной собственности находятся на земле, и государство признает частную собственность, то оно предоставляет собственнику определенные права на владение землей. Однако возможность пользования землей у собственника должна быть ограничена, так как она является достоянием всей нации.
Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению:
♦ созданные природой без участия труда человека;
♦ являющиеся результатом труда человека;
♦ созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.
Специфической разновидностью недвижимости является также кондоминиум.
«1. Единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенные на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные помещения находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а остальные части находятся в их общей долевой собственности, образуют кондоминиум.
2. Объекты общего пользования в кондоминиуме: подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, технические подвалы, иные нежилые помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, в соответствии с действующим законодательством принадлежит собственникам помещений в кондоминиуме на праве общей долевой собственности»1.
Закон РФ «О товариществах собственников жилья» от 01.01.01 г. дает практически идентичное определение: кондоминиум — это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения),
1 Жилищный Кодекс РФ. Глава 4. Кондоминиумы. Товарищества собственников жилья. Статья 52. Кондоминиумы.
|
8 |
Экономика недвижимости
находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
Помещением считается единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Общее имущество — части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением.
В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:
—одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;
—несколько компактно расположенных зданий и сооружений — односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.
Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтоврй узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка либо снос этой блок-секции не нарушат целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.
Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сдел-- ки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладельца.
Глава 1. Введение в экономику недвижимости 9
В случае создания для управления кондоминиумом товарищества собственников жилья оно может, помимо прочего, заниматься продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества. Договоры от имени товарищества заключает правление товарищества.
Что касается прав собственника квартиры на отчуждение принадлежащей ему недвижимости, то он вправе отчуждать свою долю и праве общей долевой собственности на общее имущество жило-ГО здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу ЭТОЙ доли отдельно от права собственности на квартиру'. По сути (ТО означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье. В соответствии с Законом РФ «Об основах Федеральной жилищной политики» недвижимостью в жилищной сфере среди прочих (традиционных) объектов являются также квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т. д.
Естественным, созданным природой, всеобщим базисом любой экономической и социальной деятельности человечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок.
Земельный участок — это часть поверхности земли, имеющая фик-сированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном Кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
Имея в качестве составной части земельный участок, все искус-ственные постройки (объекты недвижимости) обладают специфическими признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов. Это:
/. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.
1 Ст. 290, п.2 ГК РФ.
10 Экономика недвижимости
Глава 1. Введение в экономику недвижимости 11
2. 
Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т. д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени;
3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.
Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.
Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.
Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, так как у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре
и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.
Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.
Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.
Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, так как для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.
Необходимо отметить, что некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес — это уже движимое имущество.
Следует обратить внимание, что оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.), относится к движимому имуществу. Но так как оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки).
Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).
12 Экономика недвижимости
В частности, сервитут — это «право ограниченного пользования чужим земельным участком», которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд...»1.
Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств, а такие объекты недвижимости, как земля и недра, имеют не только большую экономическую, но и стратегическую значимость для любого государства во все времена.
Например, в докапиталистический период земля являлась единственным значимым источником богатства как каждого человека в отдельности, так и государства и общества в целом.
Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.
1.2. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т. е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).
1 Ст. 274 ГК РФ.
Глава 1. Введение в экономику недвижимости 13
Определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих физического статуса:
1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».
Природные объекты представляют большой интерес в связи с возможностью получения дохода. Доход может быть в виде денежных поступлений от сдачи в аренду, добычи полезных ископаемых, сельскохозяйственного использования. В некоторых случаях может быть выполнено преобразование природного объекта (например, застройка участка). Интерес в лесных угодьях обычно связан с полным правом собственности. При этом интерес представляют Не столько земли, сколько растущий товарный лес.
2. Искусственные объекты (постройки) укрупненно составляют две категории: жилые и нежилые.
Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:
а) земля:
1) земельные участки в городах, поселках, других населенных
пунктах (поселениях):
♦ под жилье (селитебная территория);
♦ под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг;
♦ под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория);
♦ под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория);
♦ под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения);
2) земельные участки вне поселений (межпоселковые территории):
♦ под дачное и садово-огородное использование;
♦ под жилую застройку;
♦ промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.);
♦ сельскохозяйственного назначения;
14
Экономика недвижимости
Глава 1. Введение в экономику недвижимости
15
♦ природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;
♦ лесного фонда, водного фонда;
♦ участки недр;
♦ земли резерва, назначение которых не определено;
б) жилая недвижимость — это совокупность жилых единиц (заселенных и незаселенных).
Жилая единица (жилье) — это жилой дом, жилое помещение в жилом доме, либо в другом строении, имеющее выход в места общего пользования здания или на земельный участок и предназначенное для проживания одной семьей. Жилая единица является учетной единицей в системе государственного учета жилищного фонда.
Жилой дом — это здание постоянного типа, в котором жилые помещения составляют более половины площади помещений зданий. Жилые дома подразделяются на многоквартирные и одноквартирные.
К жилой недвижимости относятся: малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может быть также кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом.
б) коммерческая недвижимость — сюда относят, прежде все
го, офисную и торговую недвижимость, которая составля
ет большую часть портфеля инвестиций в недвижимость.
К коммерческой недвижимости можно отнести также ресто
раны, магазины, склады, здания и сооружения, гостиницы,
бары, спортивно-оздоровительные комплексы и зрелищные
сооружения, использование которых предполагает получе
ние дохода;
в) общественные (специальные) здания и сооружения.
—лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т. д.);
—учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т. д.);
—культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т. д.);
—специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.;
г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дре
наж, комплексная инженерная подготовка земельного участ
ка под застройку и т. д.
д) промышленная недвижимость — в основном представлена
производственно-складскими комплексами, промышленны
ми застройками в городах, предприятиями как имуществен
ными комплексами.
Искусственные объекты получили название — «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».
В большинстве случаев можно говорить о двухкомпонентности объектов недвижимости. Любой объект недвижимости, который включает улучшения, состоит из двух компонентов — земли и зданий (сооружений). Для различных типов недвижимости и различных экономических условий соотношение двух компонентов как в стоимостном, так и в физическом измерении может быть различным. Так как земля и здания, как экономические объекты, имеют разную экономическую сущность и характеристики, анализ недвижимости по сравнению с однокомпонентными товарами в целом является достаточно сложным.
По формам собственности объекты недвижимости делятся на:
1) Частный фонд:
—находящийся в собственности граждан по предусмотренным законом основаниям, в том числе в результате приватизации;
—находящийся в собственности юридических лиц по предусмотренным законом основаниям, в том числе в жилищных жилищно-строительных кооперативах с неполностью выплаченным паевым взносом.
2) Государственный фонд:
16
Экономика недвижимости
Глава 1. Введение в экономику недвижимости
17
—
находящийся в государственной собственности РФ, в том числе переданный в хозяйственное ведение государственных унитарных предприятий или в оперативное управление казенных предприятий или государственных учреждений;
—находящийся в собственности субъектов РФ, в том числе переданный в хозяйственное ведение государственных унитарных предприятий или в оперативное управление государственных учреждений.
3) Муниципальный фонд:
— находящийся в собственности муниципальных образований,
в том числе в хозяйственное ведении или оперативном уп
равлении муниципальных унитарных предприятий или уч
реждений.
Объекты недвижимости могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относятся к незаконченным объектам строительства (незавершенка).
Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.
Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:
1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:
—для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);
—для личного подсобного хозяйства;
—для коллективного садоводства и огородничества;
—для подсобных сельскохозяйственных производств;
—для опытных и научных станций.
Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.
2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.
3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования, оговоренный в соответствующих документах.
4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воДы и^лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.
5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся' земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.
6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.
7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.
Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации. Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр.
БИБЛИОТЕКА
УК «Kvhup-йп»
18
Экономика недвижимости
Глава 1. Введение в экономику недвижимости 19
Земельные участки облагаются земельным налогом. Земельный налог платят:
—граждане и компании, имеющие участки в собственности;
—предприятия и учреждения, которым земля была передана в постоянное (бессрочное) пользование;
—физические лица, чьи наделы закреплены на основе пожизненного наследуемого владения.
Размер ставки не зависит от того, каким бизнесом занимается собственник.
Для тех, кто разводит огород, занимается сельским хозяйством или держит гараж, предусмотрены специальные ставки.
В материальных активах коммерческой организации учитываются участки, находящиеся в ее собственности, а в нематериальных — предоставленные или приобретенные вещные и обязательственные права на них.
К этим правам в соответствии с действующим законодательством относится право:
♦ пожизненно наследуемого владения участками государственной и муниципальной собственности;
♦ постоянного (бессрочного) пользования участками государственной и муниципальной собственности;
♦ аренды земельного участка;
♦ ограниченного пользования прилегающими земельными участками, находящимися в собственности иных лиц.
В процессе эксплуатации участок земли может приносить доход, называемый земельной рентой. Под ней понимается внутренний показатель эффективности использования земельного участка как актива предприятия, который, рассчитывается как частное от деления рассчитываемой величины стоимости на срок капитализации.
Приведенные выше системы классификации основных фондов и земельных участков в настоящее время приняты за основу при учете в активах предприятий. Однако они рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а. как основные фонды и земельный участок. Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в такой системе классификации, которая позволяла бы учитывать ос-
новные «товарные» свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов.
Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:
—I тип — место постоянного проживания;
—II тип — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;
—III тип — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т. д.).
Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики1:
1. Элитное жилье.
К нему предъявляются следующие основные требования:
♦ размещение в наиболее престижных районах города;
♦ кирпичные стены;
♦ общая площадь квартир не менее 70 кв. м;
♦ наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 12 кв. м);
♦ наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.
Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:
♦ размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 часа;
♦ кирпичные стены;
♦ застройка в двух и более уровнях;
♦ наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.
2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на
жилье этого типа предполагает наличие следующих основных ха
рактеристик:
♦ возможность размещения в различных (не только наиболее
престижных) районах города;
' Существует более 3000 различных типов и видов общественных зданий и сооружений.
20
Экономика недвижимости
♦ некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 10 и 8 кв. м (соответственно);
♦ наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м;
♦ большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.
Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками являются высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями. 3. Типовое жилье. Для него характерно:
♦ размещение в любом районе города;
♦ соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;
♦ по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.
Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения. 4. Жилье низких потребительских качеств. Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья, весьма невелики:
♦ размещение в непрестижных районах;
♦ удаленность от основных транспортных коммуникаций;
♦ принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;
♦ размещение на первых этажах домов других типов;
♦ заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т. д.
Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности. Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.
1. Введение в экономику недвижимости 21
ГвК, при принятии экономических решений на рынке жилой «•движимости жилой фонд обычно классифицируют по следующим признакам:
♦ дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный период;
♦ дома, построенные за период с 1917 г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), малопрестижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;
♦ «сталинские» дома, срок возведения которых пришелся на
период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой
возрождение классических архитектурно-градостроительных
позиций и расположенные преимущественно в престижных,
удаленных от промышленных зон районах;
дома первого поколения индустриального домостроения
(60-е гг.) (хрущевки), характеризующиеся заниженными ар
хитектурно-технологическими параметрами;
дома второго поколения индустриального домостроения,
построенные в 70—80-х гг., когда в градостроительном про
ектировании использовались более высокие нормы и стан
дарты;
♦ современные жилые дома, отличающиеся большим разнооб
разием характеристик.
Существует и классификация объектов жилой недвижимости в иисимости от применяемого материала наружных стен здания:
♦ дома с кирпичными стенами;
♦ панельные дома;
♦ монолитные дома;
♦ дома смешанного типа.
Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости
Связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью.
Использовать единый типологический критерий для классифика-и жилой недвижимости, интегрирующий влияние всех факторов,
22
Экономика недвижимости
Глава 1. Введение в экономику недвижимости 23
невозможно. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.
Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.
Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход — собственно коммерческую недвижимость; и создающую условия для его извлечения — индустриальную (промышленную) недвижимость.
К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:
1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.
2. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, так как затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений.
3. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.
4. Магазины и торговые комплексы. Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры оказываются расположенными в «спальных» районах либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали.
Для торговых комплексов особенно требуется предоставление сервисных услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная охрана и др.).
5. Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития, хотя в последнее время по основной массе объектов приватизации происходит определение
собственника.
На сформировавшемся западном рынке принята следующая классификации объектов недвижимости по категориям А, В и С.
Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса:
—объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (специализированная недвижимость);
—неспециализированная недвижимость — обыкновенные здания — магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.
Объекты недвижимости для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и(или) извлечения прибыли на вложенный капитал.
Избыточная недвижимость — земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.
24
Экономика недвижимости
Глава 1. Введение в экономику недвижимости 25
1.3. ПОНЯТИЕ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ
До введения в действие первой части ГК РФ' вместо понятия «недвижимость» использовалось понятие «основные фонды».
К основным фондам относятся предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т. д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы. Основные фонды (без машин и оборудования) — составная часть недвижимости, но это понятие является более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля.
В соответствии с государственной программой перехода РФ на принятую в международной практике систему учета и статистики с I января 1996 г. в России введен в действие Общероссийский классификатор основных фондов (ОКОФ) — OK 013-942. Сферой его применения являются организации, предприятия и учреждения всех форм собственности. Объекты классификации в ОКОФ — основные фонды, используемые неоднократно или постоянно в течение длительного периода, но не менее одного года и стоимостью свыше 100 МРОТ для производства товаров или оказания услуг.
Основные фонды делятся на материальные и нематериальные.
К материальным основным фондам относятся здания, сооружения, машины и оборудование, жилища, транспортные средства, многолетние насаждения, продуктивный скот и т. д. Не причисляются к основным фондам временные сооружения, приспособления и устройства, затраты по возведению которых относятся на себестоимость строительно-монтажных работ в составе накладных расходов. Эта классификация описывает практически все типовые объекты основных фондов.
Здания (кроме жилых). В состав зданий входят строительно-архитектурные объекты, назначением которых является созда-
1 С 1 января 1995 г.
2 Постановление Госстандарта РФ от 01.01.01 г. № 000.
ние условий для производственного процесса, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. В качестве основных конструктивных частей здания имеют стены и
крышу.
Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.), являются самостоятельными объектами. Встроенные помещения, назначение которых иное, чем назначение здания, входят в состав этого здания.
Встроенные помещения могут предназначаться для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката, детских садов, яслей, отделений связи, банков или иных организаций.
В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации: система отопления с оборудованием, включая котельную установку (если последняя находится внутри здания); внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты. Водо-, газо-, теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав зданий начиная от вводного вентиля или тройника или от ближайшего смотрового колодца в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав здания начиная от вводного ящика, или кабельных концевых муфт, или от проходных втулок.
Фундаменты под котлами, генераторами, станками, машинами, аппаратами и пр., расположенными внутри зданий, не входят в их состав (кроме фундаментов крупногабаритного оборудования), а входят в состав тех объектов, в которых они используются. Фундаменты
26
крупногабаритного оборудования, сооруженные одновременно со зданием, входят в состав здания. Для такого типа объектов используется термин «специализированные здания».
Жилье. К нему относятся здания, предназначенные для постоянного проживания, а также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома.
Передвижные домики производственного (мастерские, котельные, кухни, АТС и др.) и непроизводственного (жилые, бытовые, административные и пр.) назначения относятся к зданиям. Автомобили, автомобильные и тракторные прицепы, железнодорожные специализированные и переоборудованные вагоны, основным назначением которых является выполнение производственных функций (лаборатории, клубы, конторы и пр.), считаются передвижными объектами соответствующего назначения и учитываются как здания.
Сооружения. К ним относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, тоннели, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. д.) или для обслуживания населения (стадионы, бассейны, сооружения городского благоустройства и т. д.).
В состав сооружений входят все устройства, составляющие с ним единое целое. Например, при определении восстановительной стоимости очистных сооружений в состав объекта включаются кроме самого здания насосное оборудование, бункера-отстойники, грязеотстойники, фильтры, нестандартное и электротехническое оборудование и пр.
Сооружения, как объекты недвижимости, могут быть классифицированы на градостроительные (наземные и подземные сооружения), энергообеспечивающие (нефтяные базы, теплоэлектростанции), инфраструктурные (транспортные и терминальные сооружения), промышленные (доменные и мартеновские печи, стапели, эллинги), экологические (заводы по утилизации отходов и очистные сооружения) и специальные сооружения военно-промышленного комплекса. Передаточные устройства (нефте - и газопроводы, линии
|
27 |
Глава 1. Введение в экономику недвижимости
электропередач) широко используются как технологические сооружения топливно-энергетических комплексов гражданского и промышленного назначения.
Капиталоемкостью отличаются подземные и наземные градостроительные сооружения, производственные здания, цеха топливно-энергетического и машиностроительного комплексов. Энергоемкость характерна для технологических сооружений, производства цветных и черных металлов; городских сооружений, обеспечивающих водоснабжение, подачу тепла и электроэнергии (ТЭЦ).
Многолетние насаждения. К ним относятся все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских целей. Объектом классификации данного подраздела являются зеленые насаждения каждого парка, сквера, сада, улицы, бульвара, двора, территории предприятия и т. п.
1.4. ПРЕДПРИЯТИЕ КАК ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС
Термин «предприятие* используется в гражданском праве применительно как к субъектам1, так и к объектам права.
Предприятием называется юридическое лицо, т. е. субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям2, которые, как коммерческая организация, подлежат государственной регистрации и выступают как субъект права в различных договорах и других правоотношениях.
1 Юридическое лицо, обладающее определенными правами и обязанностями.
2 Ст. 1ГКРФ.
28
Экономика недвижимости
Глава 1. Введение в экономику недвижимости
29
Одновременно этот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права. В этом смысле предприятие1 — это определенный имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, куда входит вся совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия, а именно: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, т. е. в составе предприятия как особого объекта недвижимости могут быть и отдельные объекты недвижимого имущества — здания, сооружения, земля и т. д., нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами, авторские права и другие права и т. п.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т. п.).
В качестве объекта права — недвижимого имущества — предприятие может принадлежать любым субъектам-участникам предпринимательской деятельности. Не исключена возможность принадлежности одному субъекту нескольких предприятий — имущественных комплексов, в частности, предназначенных для изготовления разных видов продукции или для иных видов предпринимательской деятельности.
Понятие предприятия как недвижимости, которая используется для предпринимательской деятельности, имеет свои особенности. Его нельзя сводить к комплекту оборудования для производства определенной продукции, потому что превращение такого комплекта оборудования в предприятие нуждается в дополнительных действиях по организации на его основе процесса производства.
Предприятие как недвижимость составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие. Это дает возможность сразу использовать предприятие для определенной производственной деятельности.
1 Ст. 132, там же.
Предприятие как единый имущественный комплекс создается на базе вновь образованных коммерческих организаций с использованием взносов их учредителей и участников, а также доходов от последующей производственной деятельности.
Правовое регулирование предприятий, созданных в порядке приватизации, определяется специальным законодательством, которое имеет приоритет по отношению к общим нормам ГК о приобретении права собственности. Как правило, при приватизации государственных и муниципальных предприятий, имущественный комплекс сохраняется, изменяются только собственник и правовая организационная форма.
Эти отношения регулируются Законом РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 3 июля 1991 г., в который неоднократно вносились существенные изменения, а также многими указами Президента РФ и Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 01.01.01 г., которые должны действовать до утверждения новой Государственной программы приватизации. Общий порядок и способы приватизации предприятий подробно определены в приложениях к Указу Президента РФ от 01.01.01 г. Там указаны порядок подачи, оформления и принятия к рассмотрению заявки на приватизацию, правила оценки стоимости объектов приватизации, положения о преобразовании государственных и муниципальных предприятий в открытые акционерные общества, установлены порядок и условия организации и проведения аукционов, порядок проведения конкурсов.
Большое значение имеют положения Указа Президента РФ «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» от 1 июля 1992 г. и Положение о коммерционализации государственных предприятий с одновременным преобразованием их в акционерные общества.
В результате приватизации имущественный комплекс переходит в собственность хозяйственного общества или индивидуальных предпринимателей.
30
Экономика недвижимости Г*10®0 '• Введение в экономику недвижимости
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 |
