Экономика недвижимости (стр. 2 )

Приватизации подлежат и части предприятия1.

Продажа приватизируемого предприятия осуществляется путем заключения договора купли-продажи, в котором четко определяются права и обязанности продавца и покупателя, порядок оплаты, закреплены иные условия. Право собственности на передаваемое имущество переходит к покупателю в момент регистрации договора2.

При всех способах приватизации предприятий от лица собственника имущества — государства — выступает соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления. Такими органами являются комитеты по управлению имуществом и фонды имущества.

Продажа предприятия как недвижимости существенно отличается от продажи акций этого предприятия. В первом случае имущество переходит в собственность покупателя, в качестве которого выступает созданное в процессе приватизации акционерное общество. При покупке акций, независимо от их количества, бывшие работники приватизированного предприятия и другие лица — акционеры — приобретают только собственность на акции, а не на имущество предприятия. Право собственности на акции переходит к покупателю с момента внесения данных в реестр акционерного общества, который ведется исполнительными органами акционерного общества.

Покупатель приватизированного предприятия приобретает на него все права собственника. Следовательно, он может продать предприятие другому лицу. На практике встречаются случаи продажи приватизированных ранее предприятий в собственность государства или местных органов управления. Тогда изменяется форма собственности на данное имущество. Оно снова становится государственным или муниципальным предприятием и поступает в хозяйственное ведение. На базе приобретенного предприятия может быть создано новое унитарное предприятие.

Продажа предприятия как единого имущественного комплекса может быть обусловлена разными причинами. Это продажа не-

' Ст. ГК РФ.

2 Ст. 27, п. 3 Закона о приватизации.

платежеспособных государственных предприятий, их ликвидация или банкротство, а также, когда продавец в силу различных причин желает продать предприятие, в том числе в случаях нуждаемости в денежных средствах, перехода к другим занятиям, желания обновить оборудование и при принудительной продаже предприятия. Во всех таких ситуациях на стороне покупателя могут выступать предприниматели различных организационных форм.

Необходимо отметить, что в соответствии с законом' в качестве объекта продажи — «предприятие как имущественный комплекс» можно продать и часть предприятия. Эта часть должна представлять собой обособленный имущественный комплекс. Во всех случаях в договоре должны быть указаны определенные данные, позволяющие установить предмет продажи, в том числе расположение предприятия на соответствующем земельном участке.

Предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, может быть сдано в аренду2.

Право собственности на предприятие как на единый имущественный комплекс прекращается по общим правилам, установленным в главе 15 ГК (ст. 235—243) за исключением ст. 240, 241. Чаще всего единый имущественный комплекс прекращает существовать в результате распродажи в отдельности входящих в него объектов, в частности, при банкротстве или по добровольному решению предпринимателя.

Предприятие как имущественный комплекс может быть оха-актеризовано с применением следующих принципов: 1. Остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности предприятия требует наличия пяти основных факторов: труда, капитала, природных ресурсов, менеджмента и информации. Каждый используемый фактор производства должен оплачиваться вновь возведенной стоимостью. Например: земля имеет «остаточную стоимость» (остаточную продуктивность), которая определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как Оплачены расходы на труд, капитал и управление.

1 Ст. 132, п. 2ГКРФ.

2 Ст. ГК РФ.

Экономика недвижимости

В зависимости от вида деятельности труд делится на преимущественно интеллектуальную деятельность (предприниматель, менеджер и т. д.) и преимущественно физическую деятельность (подсобный рабочий, квалифицированный слесарь и т. д.).

Производственный фактор «капитал», с точки зрения предприятия, делится на собственный и заемный, а с точки зрения народного хозяйства — реальный капитал (произведенные средства производства), денежный капитал (финансовые средства), производительный и социальный капитал (дороги, мосты, больницы и т. д.).

2. Возрастающая (уменьшающаяся) отдача предполагает, что по мере увеличения ресурсов производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после чего общая отдача хотя и растет, но замедленными темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост сто-* имости не становится меньше, чем прирост затрат на добавленные ресурсы.

3. Сбалансированность (пропорциональность) предприятия. Ike

факторы производства на предприятии должны быть сбалансированы, то есть должно быть определенное соотношение основного и вспомогательного производства, основных и вспомогательных работников, соотношение между рабочими и управленческим персоналом, между производительностью труда, рентабельное i ью и заработной платой. Этот принцип означает, что любому виду производства соответствуют оптимальные сочетания факторов производства, при которых достигается максимальная прибыль, а значит, и максимальная стоимость предприятия.

Предприятия можно описывать также и с точки зрения экономической надежности. Под экономической надежностью хозяйствующего субъекта понимается его способность с помощью производственных, инвестиционных и управленческих решений с шданной вероятностью обеспечивать достижение необходимою жономи-ческого результата в условиях риска и некоторой неопределенности в заданных границах области, эффективного сочетания его основных параметров — доходности и финансовой устойчивости.

Глава 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ

Рынок недвижимости, в отличие от других рынков товаров и услуг, относится к числу молодых. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда «Закон о собственности в СССР» признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей — помещений.

Материальная база рынка недвижимости на начальном этапе его развития складывалась из двух источников. Первый — это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости). Второй — это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости).-В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости — рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.

Сегодня рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже

2. Экономик;! недвижимости. У'1 НОС.

Экономика недвижимости

Глава 2. Рынок недвижимости

недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в наем и т. д.

Понятие «рынок недвижимости» юридически не закреплено, поэтому приведенное ниже определение сформулировано на основе изучения работ отечественных и зарубежных источников.

Рынок недвижимости — это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т. е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Структура рынка включает:

♦ объекты недвижимости;

♦ субъекты рынка;

♦ процессы функционирования рынка;

♦ механизмы (инфраструктуру) рынка.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

♦ эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

♦ отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

♦ свободное формирование цен на объекты и услуги;

♦ перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

♦ перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:

♦ колоссальной стоимостью национального богатства, матери
ализованного в недвижимости, из которого по крайней мере
половина может быть вовлечена в рыночный оборот и при
носить ренту — владельцам, доход — предпринимателям,

налоговые и другие платежи — в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

♦ достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;

♦ достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

♦ высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;

♦ большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Рынок недвижимости состоит из семи основных элементов:

1. Спрос

2. Предложение

3. Цена

4. Менеджмент

5. Маркетинг

6. Инфраструктура

7. Деловые процедуры Рассмотрим подробнее каждый элемент.

Спрос — это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Спрос формируется под влиянием многочисленных фактров — экономических, социальных, демографических, природно-климатических.

Предложение — это количество земли и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени.

Цена — это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Стоимость — это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке.

Экономика недвижимости

Глава 2. Рынок недвижимости 37

Важнейший элемент существования любого рынка, в том числе и рынка недвижимого имущества, — информационная инфраструктура. Она должна содержать достоверные сведения:

♦ о существующих нормах и правилах работы на рынке;

♦ о структуре спроса и предложения по различным объектам;

♦ об уровне и динамике цен.

Кроме того; совершенный рынок предполагает, что:

♦ покупатели и продавцы имеют точную информацию о ценах;

♦ продукт на рынке должен быть однородным;

♦ на рынке должна существовать совершенная мобильность, то есть покупатели и продавцы должны иметь взможность и быть готовы к перемещению для совершения покупки точно так же, как и товары должны быть перемещаемы;

♦ продавцов и покупателей на рынке должно быть так много, что ни один из них не мог бы влиять на рыночную цену;

♦ спрос й предложение эластичны по цене;

♦ издержки сделок низки по сравнению со стоимостью товара.
Любые отклонения от вышеприведенных условий снижают

эффективность распределения ресурсов через ценовой механизм.

Точная информация о ценах. Так как рынок недвижимости не является централизованным, как, например, рынок ценных бумаг, информация о сделках и их ценах не становится моментально доступной сразу всем участникам рынка. Одна из специфических особенностей рынка недвижимости состоит в дефицитности и адекватности рыночной информации, что обусловлено географическим разделением рынка с локализацией спроса и предложения, нерегулярным получением информации продавцами и покупателями по мере потребности в ней, а также тем фактом, что многие сделки осуществляются исходя из соображений, не связанных с ценой.

Нельзя полностью решить проблему недостатка информации, даже покупая услуги профессиональных консультантов, так как особые индивидуальные характеристики каждого объекта затрудняют точную классификацию. Хотя и существуют условные идентификационные категории объектов, например, офисы, склады, многоэтажные дома — в каждой категории индивидуальные объек-

ты имеют только им присущие характеристики. К тому же некоторые позиции сделок являются коммерческой тайной. Любая оценка всегда носит элемент субъективности, а обоснованность ее определяется в основном уровнем профессиональной квалификации оценщика.

Наиболее действенным способом максимально устранить дефицит рыночной информации является организация коммерческих профессиональных информационно-аналитических служб, которые на регулярной основе производят сбор, тщательный анализ и оперативное распределение рыночной информации. Эффективность таких служб не в последнюю очередь зависит от требований законодательства к прозрачности информации. В основе деятельности таких служб должны лежать стандарты оценки профессиональных оценочных ассоциаций а также общедоступные банки рыночной информации.

Однородность продукта. Сложность и многообразие прав и совокупность с уникальными физическими характеристиками каждого объекта являются одними из главных причин несовершенства рынка недвижимости. Некоторые ценообразующие характеристики объектов, такие, как тип здания, возраст, размеры, условия аренды, могут быть известны. Но детали конструктивных особенностей, неудачные формулировки долгосрочных договоров аренды, особенности конкретных интересов и местоположения могут быть выявлены и проанализированы только профессиональным оценщиком.

Мобильность продуктов. Данному критерию рынок недвижимости не соответствует уже в силу классического определения недвижимости.

Большое количество продавцов и покупателей. Многообразие характеристик недвижимости, в особенности местоположение, в совокупности с отсутствием на рынке аналогичной недвижимости-заменителя дает отдельным продавцам элемент монопольного положения на рынке. Пользуясь дефицитом информации о соответствующих ценах или арендных платах, продавец может достигнуть в сделке цены, которая существенно выше рыночного уровня.

Экономика нодвижимости

Глава 2. Рынок недвижимости

Низкие транзакционные издержки. Необходимость привлечения

профессиональных консультантов, достаточно высокие комиссионные и существенные налоги в сумме составляют достаточно вы-сокий процент по отношению к сумме сделки.

В заключение нужно отметить, что рынок недвижимости является существенной составляющей любой национальной ЭКОНОМИКИ, ибо недвижимость — это важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок ТОВАРОВ и услуги т. д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения на рынке недвижимости.

2.2. СПЕЦИФИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Сочетание бесконечного многообразия физических характеристик объектов недвижимости, с одной стороны, и множества различных прав на недвижимость, с другой стороны, приводит к возникновению уникально сложного рынка. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости, кроме специфики обращающихся на нем товаров, имеет еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций:

1) локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, уникальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

2) открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный и конфиденциальный характер;

3) владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

♦ единовременные выплаты, сравнительно крупные инвестиции;

♦ на поддержание объекта в функциональном состоянии;

♦ налог на недвижимое имущество;

♦ государственные пошлины и другие сборы на сделки;

4) спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, сколько их местонахождением;

5) низкая эластичность предложения, так как по ряду причин невозможно сразу построить много новых квартир;

6) товары-объекты недвижимости могут быть определены правами третьих лиц в разных комбинациях;

7) сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонироване территорий;

8) товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности;

9) относительно небольшое число участников рынка;

10) большая изменяемость спроса по регионам, районам и микрорайонам1. Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

—создание новых объектов недвижимости;

—передачу прав на недвижимость;

—установление равновесных цен на объекты недвижимости;

—эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

—распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

—инвестирование в недвижимость,

выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

♦ со сменой собственника:

—куплю-продажу объектов недвижимости;

—наследование;

—дарение;

—мену;

1 Горемыкин В.А Экономика недвижимости. - М. 2002. С. 144—152.

Экономика недвижимости

— обеспечение исполнения обязательств (например, реализа
ция заложенных или арестованных объектов недвижимости);

♦ с частичным или полным изменением состава собственников:

— приватизацию;

— национализацию;

— изменение состава собственников, в том числе с разделом
имущества;

— внесение в уставный капитал;

— банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удов
летворением требований кредиторов, в том числе за счет ре
ализации имущества собственников);

♦ без смены собственника:

—инвестирование в недвижимость;

—развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

—изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

—управление, эксплуатация;

—залог;

—аренду;

—передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

—регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятелы юсти;

—рента;

—пожизненное содержание с иждивением;

—передача в доверительное управление;

—введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

—страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами.

Глава 2. Рынок недвижимости

Кроме того, для рынка недвижимости характерны следующие особенности:

1) низкая ликвидность;

2) цикличный характер. Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, и, соответственно, подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике;

3) высокой степенью регулирующего государственного воздействия;

4) наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;

5) высоким уровнем транзакционных издержек.
На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие

факторы. Кроме обычных приоритетов при пркупке жилой недвижимости большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло - и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается земельный участок.

Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса. Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и невзаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса, как и предложения, на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т. д.).

Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения в границах того или иного региона, не является

42 Экономика недвижимости

Глава 2. Рынок недвижимости

исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а следовательно, и на спрос и предложение.

Кроме того, внутри каждой из указанных групп факторов могут быть вьщелены составляющие, влияние которых также является существенным. Так, рост численности населения в регионе может быть вызван его естественным приростом или миграцией из других регионов.

Таблица 1 Система факторов, влияющих на спрос и предложение недвижимости

_______________________________ Факторы_______________________________

__________________________ 1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ______________________

Изменение уровня доходов населения: рост