Экономика недвижимости (стр. 3 )

1 Так, например, нельзя возводить строение вблизи водоохранных территорий, на­носить ущерб окружающей среде, использовать земли не по целевому назначению и т. п.

—возможность размещения на участке межевых и геодезичес­ких знаков и подъездов к ним;

—возможность доступа на участок соответствующих муници­пальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение названных и введение новых публичных сервитутов возможно лишь Федеральным законом или принятыми в соответ­ствии с ним нормативно-правовыми актами.

Установлен особый режим земли как природного ограниченно­го ресурса. В частности, государственной собственностью считает­ся вся земля, которая прямо не передана в частную и муниципаль­ную собственность, т. е. установлена презумпция (предположение) государственной собственности на землю, что исключает возмож­ность бесхозного ее существования. Поэтому рыночный оборот зе­мель законодательно ограничивается в общих публичных интересах.

Так, не могут быть в частной собственности земли лесного и водного фондов, континентального шельфа и территориальных вод, недра, охраняемые или используемые особым образом терри­тории, участки семеноводческих станций, унитарных государ­ственных сельскохозяйственных организаций и др. Не подлежат приватизации (об этом уже говорилось ранее) земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки, скве­ры, пляжи, водоемы и др.), земли заповедников, ботанических са­дов, оздоровительного и историко-культурного назначения и т. д.

Поскольку земля является одновременно не только специ­фическим средством производства и объектом хозяйствования, но и важнейшим природным ресурсом, то содержание права собственности на землю определяется как гражданским, так и земельным правом с учетом лесного, водного и природоохран­ного законодательства.

3.2. ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗА

Наличие специальной нормативно-правовой базы, которая регламентирует практически все ситуации, связанные с недви-

58 Экономика недвижимости

жимым имуществом, можно назвать характерной чертой рыноч­ных отношений в сфере недвижимости. Также необходимо отме­тить более значительную, чем в других секторах рыночной эко­номики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

Источники права можно разделить на две основные группы:

♦  федеральные законы в сфере недвижимости и иные приня­тые в соответствии с ними нормативные правовые акты;

♦  законы и иные нормативные правовые акты субъектов Рос­сийской Федерации.

Конституция РФ, как, известно, является правовой основой раз­вития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ.

Жилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ.

Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. В случае противоре­чия между федеральным законом и иным актом, изданным в РФ, действует Федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ).

Жилищный кодекс и федеральные законы выступают в каче­стве правовой базы, на основе которой принимаются законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

В качестве системообразующих законов законодательства РФ выступают Конституция РФ, федеральные законы, Жилищный кодекс РФ и другие акты.

В 1983 —1995 гг. жилищное законодательство России развива­лось отдельно от гражданского законодательства. Новый ГК содер­жит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ).

Согласно ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и рас­поряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответ­ствии с его назначением, т. е. для проживания собственника и чле­нов его семьи. ГК РФ одновременно устанавливает также, что жи­лые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора.

Глава 3. Недвижимость и право 59

Вторая часть ГК РФ включает гл. 35 «Наем жилого помеще­ния», посвященную общему регулированию найма жилого поме­щения, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах. Вместе с тем в ГК РФ прямо признается существование жилищно­го законодательства как отрасли законодательства. Это вытекает Из Конституции РФ, в которой упоминается отдельно граждан­ское законодательство (п. «о» ст. 71) и жилищное законодатель­ств (п. «к» ст. 72).

В ГК РФ (ст. 3) под «гражданским законодательством» понима­ются только федеральные законы. Иные нормативные правовые а|кты вынесены за пределы понятия «гражданское законодатель-ство». В ст. 3 ГК РФ говорится, что «нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ». Среди федеральных законов особое место занимает Закон РФ Об основах федеральной жилищной политики», принятый 24 де­кабря 1992 г. Данный закон является важнейшим политико-право-вым актом, призванным обозначить основные направления жи­лищной политики. Законом расширены возможности развития частной собственности в жилищной сфере, установлено право ча-стной собственности на недвижимость или ее часть, а также пре­дусмотрены возможности для развития долгосрочного кредитова­ния индивидуального и кооперативного строительства. В соответ-ствии со ст. 19 данного закона («Приобретение гражданами жилья и частную собственность») граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости. В законе урегулированы также отношения найма жилья, обмена жилыми помещениями (ст. 17, 20).

Жилищный кодекс РФ является наиболее полным и кодифици­рованным законодательным актом, регулирующим в основном от­ношения, складывающиеся в связи с пользованием жилыми поме­щениями. Вопросу регулирования жилищных отношений в част­ном и других жилищных фондах в Кодексе уделяется недостаточно внимания, в нем не нашли отражения появившиеся разнообразные формы приобретения жилья в собственность.

Особое место занимает Закон РСФСР «О приватизации жи­лищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г. Закон устанавливает

60 Экономика недвижимости

основные принципы преобразования отношений собственности на

жилье.

Одним из наиболее важных федеральных законов является Фе­деральный закон «О государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним» , принятый Государствен­ной Думой РФ 17 июня 1997 г. и одобренный Советом Федерации 3 июля 1997 г.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекра­щения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказатель­ством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

ГК сориентирован на создание в стране государственной сис­темы регистрации прав на недвижимость европейского типа:

«Права собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекра­щение подлежат Государственной регистрации» (ст. 131). Та же фор­мулировка используется и в Федеральном законе «О государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Жилищное право. Понятие «жилищные отношения» включает широкий спектр отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, по строительству, управле­нию и эксплуатации жилищного сектора.

Жилищные отношения складываются по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включен­ное в состав жилищного фонда. Жилищные отношения можно разделить на следующие основные группы:

1. Найм. Отношения по найму жилых помещений на основа­нии договора найма либо пользования жилыми помещениями по иным основаниям (иному договору, членству в жилищном коопе­ративе и др.). Отношения пользования жилыми помещениями ре­гулируются нормами гражданско-правового характера.

2. Жилищные отношения в области обеспечения граждан жи­лыми помещениями. Субъектами этих отношений являются

Глава 3. Недвижимость и право

61

грааждане, обращающиеся с просьбой о предоставлении им жило­го помещения в порядке улучшения жилищных условий, и госу­дарственные органы, удовлетворяющие просьбы граждан. Жилищ­ные отношения этого вида регулируются в основном нормами ад­министративно-правового характера.

3. Жилищные отношения по пользованию служебными жилы­ми помещениями, общежитиями, другими специализированными жилыми помещениями (жилыми домами). Пользование этими объектами не имеет цели постоянного проживания граждан в них. 4. Жилищные отношения, возникающие в области строитель­ства жилья, управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда. Жилищные отношения этого вида регламентируются нормами административного, финансового, налогового, земельного права. Отношения, связанные со строи­тельством и ремонтом жилых помещений, могут регулироваться нормами гражданско-правового характера.

5. Отношения, возникающие в связи со строительством и при­обретением в собственность жилого дома или части его. Данный вид отношений регламентируется нормами административно-пра­вового характера, земельного а также гражданского права.

В приложении 1 данного учебного пособия можно найти под­робный обзор следующих правовых документов, относящихся к недвижимости и собственности на нее:

1) Земельный кодекс РФ;

2)  Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ»

3)  Закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный

Закон «О лизинге»»;

4) Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним»;

5)  Закон «Об основах федеральной жилищной политики»;

6)  Закон «Об объектах культурного наследия»;

7) Закон «О разграничении государственной собственности на

землю»;

8)  Закон «Об оценочной деятельности в РФ»;

9)  Закон «О приватизации государственного и муниципально-

го имущества»;

62

Экономика недвижимости

лава 3. Недвижимость и право 63

10)  Закон «О товариществах собственников жилья»;

11)  Закон «О недрах»;

12)  Лесной кодекс РФ;

13)  Жилищный кодекс РФ;

14)  Гражданский кодекс РФ.

3.3. СДЕЛКИ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридичес­ких лиц, направленные на установление, изменение или прекраще­ние их прав и обязанностей (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки).

Цель любой сделки — приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

—законность содержания:

—правоспособность и дееспособность физических и юриди­ческих лиц, совершивших сделку;

—соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

—соблюдение формы сделки.

В случае, когда хотя бы одно из этих условий будет нарушено, сделка считается недействительной, т. е. не соответствующей за­кону и не влекущей желаемых правовых последствий.

При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой самой сложной недвижимой вещи, исклю­чив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Недействительные сделки1 могут быть:

1)  оспоримыми — сделки, признанные недействительными по решению суда;

2)  ничтожными — сделки недействительны с самого начала совершения:

' Гл. 9. § 2 ГК РФ.

—совершена с целью, заведомо противной основам правопо­рядка или нравственности;

—волеизъявление не соответствует подлинной воле;

—нарушены формы сделки и требования о ее государственной регистрации:

—сторона сделки недееспособна, т. е. не способна понимать значение своих действий;

—сделка юридического лица выходит за пределы его правоспо­собности.

Наибольшее распространение получили сделки с недвижимо­стью, совершенные для вида, без намерения создать соответству­ющие правовые последствия' (мнимые) или для прикрытия другой сделки (притворные2).

Сделки с недвижимостью совершаются только в письменной фор­ме, путем заключения договора, который имеет два значения:

—юридический факт, порождающий права и обязанности;

—само правоотношение, содержание которого составляет эти права и обязанности.

С объектами недвижимости могут заключаться следующие виды сделок:

1. Изменение собственника: купля-продажа, мена, дарение, рен­та, приватизация, продажа предприятия.

Купля-продажа3. При этой сделке заключается письменный до­говор купли-продажи объекта недвижимости, где продавец обязу­ется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него опреде­ленную цену4. Договор купли-продажи объекта недвижимости под­лежит обязательной государственной регистрации соответствующи­ми органами юстиции в порядке, предусмотренном Федеральным

1 Например, в целях укрытия от описи судебным приставом для реализации по тре­
бованиям кредиторов, дача может быть проданной или подаренной.

2 Чтобы избежать продажи объекта недвижимости на аукционе (для расчетов с кре­
диторами), заключается договор залога. Можно передать в аренду офисные поме­
щения, принадлежащие КУГИ, заключив с будущим арендатором договор о совме­
стной деятельности и т. д.

3 Гл. 30, § 7 ГК РФ.

4 Ст. 454, там же.

64

Экономика недвижимости

Гпава 3. Недвижимость и право

65

законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При заключении договора купли-продажи продавец вправе требовать1:

♦  уплаты оговоренной в договоре цены;

♦  оплаты цены объекта недвижимости и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту нахождения объекта недвижимости), если покупатель не оплачивает объект своевременно;

♦  оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается при­нять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

♦  передать объект недвижимости свободным от любых обреме­нении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами2;

♦  в случае изъятия объекта недвижимости у покупателя треть­ими лицами возместить покупателю убытки, если не дока­жет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия3;

♦  вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом4;

♦  передать объект недвижимости покупателю в том виде, в ко­тором предусматривается договором купли-продажи5.

Покупатель вправе требовать: ' ♦ своевременной передачи проданного ему объекта недвижи­мости6;

♦ уменьшения цены объекта недвижимости либо расторже­
ния договора купли-продажи, если объект имеет обреме­
нения7;

' Ст. 486, там же.

2 Ст. 460 ГК РФ.

3 Ст. 461, там же.
"Ст. 462, там же.

5 Ст. 467, 469, 470, 478 ГК РФ.

6 Ст. 463, там же.
1 Ст. 460, там же.

♦ при передаче объекта недвижимости, не соответствующего
тому виду, который он имел при заключении договора куп­
ли-продажи1:

а) соразмерного уменьшения цены сделки;

б) безвозмездного устранения недостатков в определенный (ра­
зумный) период;

в) возмещения своих расходов на устранение этих недостатков;

г) возврата уплаченной цены объекта недвижимости при отказе
от исполнения договора;

д) предъявить требования, связанные с недостатками объекта не­
движимости2, при обнаружении их в разумный срок, но в преде­
лах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

При этом покупатель обязан:

♦  принять по акту переданный ему объект недвижимости3;

♦  оплатить объект непосредственно до или после передачи его, если иное не установлено договором, законом, иным право­вым актом4;

♦  оплатить объект недвижимости по цене, предусмотренной договором продажи'.

Мена". В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в соб­ственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на дру­гой7. Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное удостоверение догово­ра необязательно.

Субъектами сделки могут быть граждане и юридические лица.

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта недвижимости которой ниже, должна оплатить раз­ницу в ценах8.

' Ст. 475 там же. гСт. 477ГКРФ. 5 Ст. 484 там же.

4 Ст. 486 там же.

5 Ст. 485 там же.
' Гл. 31 ГК РФ.

I Ст. 567 там же. 8 Ст. 568 там же.

?, Экономик.'! недвижимости. Уч. пос.

Экономика недвижимости

Если сроки передач объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств1.

Право собственности в этой сделке возникает у сторон с мо­мента государственной регистрации перехода соответствующих прав2, а не после исполнения ими обязательств по передаче объек­тов недвижимости.

Дарение3. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому4:

♦  объект недвижимости в собственность;

♦  имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридичес­кие лица. Однако в отношении этой сделки между коммерчески­ми организациями имеются специальные оговорки5.

Для сделки дарения имеются ограничения6. Если обьект недви­жимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйствен­ного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время, до переда­чи ему объекта недвижимости, отказаться от него7.

Дарение объекта недвижимости обязательно оформляется пись­менным договором, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Рента*. В этом виде сделки получатель ренты — собственник объек­та недвижимости — «передает объект в собственность плателыци-

1 Ст. 569 ГК РФ.

2 Ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним».

3 Гл. 32 ГК РФ.

4 Ст. 5 72, там же.

5 Ст. 575, там же.

6 Ст. 576, там же.

7 Ст. 573, ГК РФ.

8 Гл. 33, там же.

/ пава 3. Недвижимость и право 67

ку ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на получен­ный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лиша-ется права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога1.

Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется. Если этии условия не выполнены, то сделка считается ничтожной.

Рента имеет несколько подвидов:

а) постоянная2;

б) пожизненная3;

в) пожизненное содержание с иждивением4.

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию пла­тельщика ренты5, так и по требованию получателя ренты6.

По требованию получателя постоянной ренты она может быть выкуплена в следующих случаях:

а) при нарушении плательщиком своих обязательств;

б) при неплатежеспособности плательщика ренты;

в) в случае поступления объекта, переданного* под выплату рен­
ты, в общую собственность или раздела его между несколь­
кими лицами;

г) в других случаях, предусмотренных договором.

Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получа­теля ренты. Денежная сумма не может быть менее 1 МРОТ. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установ-

лено договором).

I ' Ст.587, там же.

2 Гл. 33, § 2 ГК РФ.

3 Гл. 33, § 3, там же.
, * Гл. 33, § 4, там же.

IsCt. 592ГКРФ. * ч

Ст. 593, там же.

Экономика недвижимости

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другой объект недвижимости, переданный под ее выплату. В случае отчуждения такой недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобретателя недвижимости. Лицо, передавшее обремененный рентой объект недвижимости в собственность другого лица, несет субсидиарную ответственность с ним по требованиям получателя ренты, возник­шим в связи с нарушением договора ренты.

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется догово­ром, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (не может быть менее 2 МРОТ в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, преданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительно­го согласия получателя ренты. При существенном нарушении пла­тельщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости, переданной в обеспечение содержания, либо выплаты ему выкупной цены.

Приватизация — это процесс перехода (передачи, продажи) го­сударственного имущества в собственность юридических и физичес­ких лиц. В соответствии с российской программой массовой при­ватизации в течение почти восемнадцати месяцев большинство объектов государственной собственности (более 12 тыс. россий­ских предприятий) перешли в частные владения'.

Основным способом приватизации было преобразование госу­дарственного предприятия в ОАО.

По закону бесплатно приватизировать объект недвижимости гражданин может только один раз в жизни (исключение составля­ют несовершеннолетние, когда приватизация проводилась от их лица опекуном или родителями). В приватизации могут принимать участие все, кто прописан в квартире постоянно (а также те, кто

1 На начало 1996 г. на долю частной и смешанной форм собственности приходилось примерно 80% всех промышленных предприятий России, выпускающих 89% про­дукции.

Глава 3. Недвижимость и право

69

имеет право на такую прописку — бронь), или только некоторые жильцы, если остальные не претендуют на участие в приватизации, не возражают против нее, а также в случае, когда кто-либо из жиль­цов уже использовал свое право бесплатной приватизации. Продажа предприятий как имущественного комплекса. Оформление сделок приватизации государственных и муници­пальных предприятий как имущественных комплексов должно осу­ществляться путем заключения договора купли-продажи между поку­пателем и продавцом (Фонд имущества), который обязан заключить такой договор. В то же время закон не предусматривает принужде­ния к заключению договора лица, признанного покупателем при-атизируемого имущественного комплекса.

2. Изменение права пользования и владения: аренда, совместная деятельность, сервитут, вклад в уставный капитал, ипотека, лизинг, безвозмездное пользование.

Аренда''. Особенность рассмотренных выше сделок заключается в том, что объекты недвижимости передаются другой стороне в собственность. Аренда же и все другие виды сделок не предполага­ют передачу объекта недвижимости в собственность. Так, при аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязу­ется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную пла­ту во временное владение и пользование или только во временное пользование2.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обо­собленные природные объекты, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения. Право сдачи объектов недвижимо­сти в аренду принадлежит собственникам и лицам, управомоченным законом или собственником сдавать недвижимость в аренду.

Если случится, что объект недвижимости передается в соб­ственность другому лицу (т. е. собственник его продаст, или обме­няет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

1 Гл. 34 ГК РФ.

2 Ст. 606-650, там же.

70

Экономика недвижимости

to 3. Недвижимость и право

71

Договор аренды объектов недвижимости заключается в пись­менной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора1 влечет его недей­ствительность. Договор аренды здания или сооружения, заключен­ный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистра­ция договора аренды объекта недвижимости означает для арендо­дателя обременение его прав2.

По договору арендатору одновременно с передачей прав владе­ния и пользования соответствующей недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недви­жимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на ко­тором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арен­датору предоставляется право аренды или предусмотренное дого­вором аренды здания или сооружения иное право на соответству­ющую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему переходит на срок аренды здания или сооруже­ния право пользования той частью участка, которая занята здани­ем или сооружением и необходима для использования в соответ­ствии с его назначением. Аренда здания или сооружения, находя­щегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника уча­стка, если это не противоречит условиям пользования таким уча­стком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Когда земельный участок, на котором нахо­дится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого строения сохраняется право пользова­ния частью земельного участка, которая занята зданием или соору­жением и необходима для его использования на условиях, действо­вавших до продажи земельного участка3. Договор аренды здания

1 Ст. 609, там же.

2 Ст. 26, п. 3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недви­
жимое имущество и сделок с ним».

3Ст. 653ГКРФ.

или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается неза-ключенным. Установленная в договоре плата за пользование зда­нием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмот­рено законом или договором. В случаях, когда плата за аренду зда­ния или сооружения установлена в договоре на единицу площади (Дания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная млата определяется, исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

В настоящее время существует несколько видов аренды зданий и сооружений (нежилых помещений). В зависимости от срока дей­ствия договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду.

В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на здание (сооружение) к арендато­ру по истечении срока аренды или до его истечения, аренду нежи­лых помещений подразделяют на текущую или долгосрочную.

В случае, если имеет место временное получение арендатором в пользование здания (сооружения) за плату, но право собственно­сти остается за арендодателем, то такой вид аренды получил назва­ние текущей.

Если договором не предусматривается переход арендованного здания (сооружения) в собственность арендатора (выкуп) по исте­чении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, то такой договор называется долгосрочным. Условие выкупа может быть установлено и дополнительным соглашением сторон.

Таким образом, мы рассмотрели основные виды сделок с объек­тами недвижимости, которые законодательно приняты в РФ. Для совершения сделок необходимо знать стоимость объектов недви­жимости, поэтому следующая глава будет посвящена проблемам оценки недвижимого имущества.

Глава 4. Оценка стоимости объектов недвижимости

73

Глава 4. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

4.1. ТЕОРИЯ ОЦЕНКИ

4.1.1. Введение в оценку

Оценка недвижимости — это: 1) сфера профессиональной дея­тельности на рынке недвижимого имущества; 2) необходимый эле­мент при совершении любой операции с недвижимостью (купля, продажа, сдача в аренду, обмен, принятие решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимос­ти, внесение объектов недвижимости в уставный капитал и т. д.).

Оценщик — это лицо (индивидуум), который обладает специ­альными знаниями и образованием для проведения оценки опре­деленного объекта собственности.

Процесс оценивания можно определить как последователь­ность процедур, используемых для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказатель­ную силу оценке стоимости.

Оценка имущества — определение стоимости имущества в соот­ветствии с поставленной целью, процедурой оценки и требовани­ями современных норм.

В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости является бе­зусловным и не зависит от установленного законодательством

Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учета и отчетности. Текст зако­на приведен в приложении к учебному пособию. Этим законом оп­ределяются правовые основы оценочной деятельности. Под оце­ночной деятельностью понимается деятельность субъектов оце­ночной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Субъектами оценочной деятельности являются:

1. Оценщики:

♦  физические лица (индивидуальные предприниматели);

♦  юридические лица (консалтинговые и аудиторские фирмы1, оценочные фирмы).

2. Заказчики: потребители оценочных услуг (государство, ин­
весторы, страховщики, кредиторы, граждане и т. д.).

Постановлением Министерства труда и социального развития РФ от 01.01.01 года №11 «Об утверждении квалификацион­ной характеристики по должности «оценщик (эксперт по оценке имущества)» профессиональному оценщику вменяются следующие должностные обязанности:

♦  устанавливать рыночную и иную стоимость объекта;

♦  выявлять потребность в услугах по оценке;

♦  устанавливать деловые контакты и вести переговоры с клиен­тами;

♦  заключать и оформлять договор о проведении оценки;

♦  составлять отчет о выполненной работе;

♦  обеспечивать сохранность составленного отчета об оценке;

♦  консультировать заказчика о существующем законодатель­стве об оценочной деятельности.

Оценочная деятельность в отношении недвижимого имущества подлежит обязательному лицензированию.

Оценка всегда должна проводиться при вовлечении в сделку недвижимого имущества, частично или полностью принадлежаще­го Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо

1 Консалтинговые и аудиторские фирмы могут оказывать оценочные услуги при наличии в штате не менее одного работника, имеющего документ о высшем обра­зовании в области оценочной деятельности.

74

Экономика недвижимости

Глава 4. Оценка стоимости объектов недвижимости 75

муниципальным образованиям. Законы РФ «Об оценочной дея­тельности в РФ» и «Об акционерных обществах» устанавливают пе­речень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным1:

1) при продаже государственного или муниципального имуще­ства;

2)  при аренде государственного или муниципального имуще­ства;

3)  при залоге государственного или муниципального имущества;

4)  при передаче в доверительное управление государственного или муниципального имущества;

5)  при приватизации государственного или муниципально­го имущества;

6)  при переуступке долговых обязательств, связанных с объек­тами оценки, принадлежащих государству или муниципаль­ному образованию;

7)  при оплате дополнительно выпущенных акций акционерно­го общества неденежными средствами на сумму, превышаю­щую 200-кратный минимальный размер оплаты труда;

8)  при внесении государственного или муниципального иму­щества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юри­дических лиц;

9)  при национализации имущества;

10) при выкупе имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд;

11) при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

♦  при исчислении налогооблагаемой базы;

♦  при ипотечном кредитовании физических лиц;

12) при составлении брачных контрактов и разделе имущества
разводящихся супругов.

Кроме того, оценка может быть необходима при: 1) купле-продаже;

' См. Федеральный закон РФ от 01.01.01 г. № 000 «Об оценочной деятельнос­ти в РФ», ст. 8, и Федеральный закон РФ от 01.01.01 г. № 000 «Об акцио­нерных обществах», ст. 34.

2)  аренде, лизинге;

3)  кредитовании под залог, ипотеке (залог недвижимости);

4)  страховании имущества;

5)  переоценке основных фондов предприятий;

6)  налогообложении имущества;

7)  внесении имущества в уставный капитал;

8)  определении имущественных долей учредителей;

9) создании (учреждении либо реорганизации в форме слия-
- ния, присоединения, разделения, выделения и преобразова­
ния) предприятий;

10) банкротстве (принудительной и добровольной самоликви­дации либо санации) предприятий;

11)  инвестировании и разработке инвестиционных проектов;

12)  разрешении имущественных споров.

4.1.2. Стоимость объектов недвижимости

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и стоимость.

Стоимость — это мера того, сколько готов будет заплатить гипо­тетический покупатель за оцениваемое имущество. Стоимость недви­жимости определяется следующими параметрами:

1.  Полезность — это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение конкретного периода времени. Сама по себе полезность не создает стоимости, для этого необходима ограниченность предложения (дефицитность).

2.  Спрос — количество товаров, которое покупатели готовы и в состоянии купить по данной цене в течение определенного пери­ода времени.

3.  Предложение — количество товаров, которое продавцы хотят и готовы представить для продажи на рынке.

4.  Дефицитность. Спрос создает стоимость только тогда, когда ограничено предложение.

5.  Передаваемость прав собственности — возможность передачи прав на недвижимость и их разделения между различными субъектами.

76

Экономика недвижимости

ава 4. Оценка стоимости объектов недвижимости

77

Стоимость не равнозначна затратам, поскольку учитывает зна­чительно большее количество ценообразующих факторов.

Цена объекта недвижимости — это цена конкретной свершившей­ся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Существует много видов стоимости: заемная, страховая, ры­ночная, балансовая, остаточная, арендная, ликвидационная, ин­вестиционная и другие. Однако, в общем, их можно разделить на две широкие категории: стоимость в обмене и стоимость в ис­пользовании.

Стоимость в использовании — стоимость конкретного имуще­ства при конкретном использовании для конкретного потреби­теля, и поэтому не связанная с рынком. Это субъективная сто­имость, поскольку она отражает намерения владельца, арендато­ра и т. п.

Стоимость в обмене — это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равнове­сия спроса и предложения. Стоимость в обмене является объектив­ной стоимостью, поскольку определяется реальными экономичес­кими факторами.

Наиболее часто встречаемой формой стоимости в обмене явля­ется рыночная стоимость. Рыночная стоимость объекта недвижимо­сти — расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны, рас­полагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрез­вычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон коле­баний как в сторону повышения, так и в сторону понижения.

Оценшик определяет рыночную стоимость на конкретную дату. ели клиент просит определить цену рыночной продажи — это прос не о рыночной цене, а о цене ликвидации.

Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в це­нах на дату оценки) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии объекта недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затрата­ми в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, приме­няются такие же строительные конструкции и материалы, даже каче­ство строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае вос­производятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в ар­хитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается из­держками на воспроизводство точной копии объекта, в отличие от стоимости замещения, которая определяется издержками на созда­ние объекта функционального аналога.

Одна из часто упоминаемых форм стоимости в использова­нии — инвестиционная стоимость (стоимость оцениваемого имуще­ства для определенного инвестора). Стоимость приносящей доход недвижимости определяется количеством, качеством и продолжи­тельностью периода получения тех выгод, которые данный объект будет приносить, т. е. стоимость объекта недвижимости определя­ется интересами инвестора и результатами инвестиционного про­ектирования. Пересчитанная в единую сумму на сегодняшний день инвестиционная стоимость называется текущей стоимостью.

Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их ка­питализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается для конк­ретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, принося­щего доход, и может отличаться от его рыночной стоимости как в

78

Экономика недвижимости

Глава 4. Оценка стоимости объектов недвижимости

79

большую, так и в меньшую сторону, хотя могут и совпадать. Дан­ный вид стоимости носит субъективный характер.

Страховая стоимость объектов недвижимости представляет со­бой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости объекта недвижи­мости определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Налогооблагаемая стоимость (стоимость до налогообложения) иму­щества юридических и физических лиц должна определяться аккреди­тованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимо­сти объекта недвижимости. В настоящее время такая оценка объек­тов недвижимости производится по нормативной методике, с ис­пользованием инвентаризационной стоимости объекта недвижимо-сти, без привлечения экспертов-оценщиков. Эта оценка базируется на восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денеж­ную сумму, которую собственник объекта недвижимости может по­лучить при ликвидации объекта недвижимости или при его вынуж­денной продаже. То есть это цена, с которой вынужден согласить­ся владелец при продаже имущества в срок, меньше разумно приемлемого для рыночной экспозиции.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости — фактичес­кие затраты на приобретение или создание объекта на момент на­чала его использования.

Остаточная стоимость объекта недвижимости — стоимость объекта с учетом износа.

Стоимость объекта недвижимости при существующем использова­нии — рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.

Стоимость действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с резуль­татами функционирования сформировавшегося производства1.

' Оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действую­щего предприятия.

Залоговая стоимость объекта недвижимости — стоимость объекта недвижимости для целей обеспечения кредита.

Стоимость специализированных объектов недвижимости — сто­имость объекта недвижимости, который в силу своих специфичес­ких особенностей не может быть продан на рынке.

Стоимость права аренды объекта недвижимости — единовремен­ная плата за право пользования и распоряжения объектом недви­жимости.

4.1.3. Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда фак­торов. Стоит выделить шесть основных групп: политические, эко­номические, социально-культурные, демографические, природно-географические, научно-технические.

♦ Политические факторы образуются ограничениями, налагае­мыми на функционирование рынков недвижимости внут­ренней и внешней политикой страны. Влияние политичес­кой составляющей часто не подвержено формализации, но, тем не менее, может проявляться весьма заметно. К полити­ческим факторам обычно относят:

1) социальную и экономическую направленность политики правящей партии;

2)  предвыборные кампании;

3)  военные действия в зоне межнациональных конфликтов;

4)  политику правительства и местных органов власти в облас­ти экономики — нормативно-законодательные акты, касаю­щиеся сегментов рынка недвижимости (рынка жилья, ком­мерческих помещений и т. д.);

5)  политику местных органов власти по функциональному зо­нированию территорий;

6)  элементы государственной политики в области производ­ства, которые, в свою очередь, включают скорость и направ­ленность процессов национализации и денационализации,

80

Экономика недвижимости

Глава 4. Оценка стоимости объектов недвижимости

81

налоговую систему, способы демонополизации, политику в области распределения, включая принятую систему социаль­ного обеспечения, политику в области защиты окружающей среды.

♦  Экономические факторы включают экономический уровень развития страны, темпы роста валового национального про­дукта, кредитно-денежную политику, темпы инфляции, ко­лебания деловой активности, занятость населения, покупа­тельную способность населения.

♦  Социально-культурные факторы представлены различными аспектами социально-экономической структуризации насе­ления по различным основаниям, таким, как социально-профессиональные, социально-потребительские, по уровню доходов, жилищные условия и т. д.

♦  Демографические факторы — это численность населения, прирост населения, уровни рождаемости и смертности, плот­ность населения, миграции, степень урбанизированности территорий и др.

♦  К природно-географическим факторам относят климат, рель­еф, природные ресурсы, экологические условия.

♦  Во многом определяют параметры себестоимости и рыноч­ной цены при формировании первичного рынка недвижимо­сти научно-технические факторы.

Таким образом, имеется множество факторов (экономических, социальных), которые учитываются в определении стоимости. Так как значение стоимости допускает много возможных толкований при оценке недвижимости, то каждый отчет об оценке должен со­держать определение, какая стоимость рассчитывается и на каких условиях.

4.1.4. Риски при операциях с недвижимостью

Риски — это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по срав­нению с планируемыми вначале.

В операциях с недвижимостью риск может проявляться в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимо­сти; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимости; в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проект­ной и даже в утрате собственности — как в связи с разрушением са­мого объекта недвижимости, так и по причине потери прав на не­движимость. Масштабы таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности.

Что же является причиной рисков? Представление об этом может дать общая классификация рисков, в соответствии с кото­рой можно выделить:

♦  рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие, систематичес­кие риски), связанные со спецификой сферы предпринима­тельской деятельности и влиянием на нее макроэкономичес­ких и региональных факторов;

♦  производственные (хозяйственные, несистематические) рис­ки, относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством ее деятельности;

♦  финансовые риски, как обусловленные общим состоянием финансовой системы в стране, так и возникающие в связи с принятием компанией (фирмой) тех или иных решений от­носительно финансирования ее деятельности.

Целесообразно рассмотреть общую классификацию рисков применительно к сфере недвижимости, начав с рыночных рисков.

Как известно, любой объект недвижимости имеет юридичес­кую, физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью происходит в рамках определен­ных территориальных образований с присущими им администра­тивными правилами и процедурами. Соответственно можно выде­лить следующие источники рыночных рисков:

♦ юридические — возможность утраты права собственности,
образования убытков в связи с ошибками при заключении
договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц,
наличие не выявленных обременении объекта и пр.;

82

Экономика недвижимости

Глава 4. Оценка стоимости объектов недвижимости

83

♦  экономические — макроэкономические изменения и измене­ния в состоянии региональной экономики, изменения в со­стоянии и тенденциях спроса и предложения на рынке, по­явление конкурирующих фирм или новых изделий и т. д.;

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5