Экономика недвижимости (стр. 4 )

♦  архитектурно-строительные — неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей за­стройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный вы­бор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта. Как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспер­тизы. В эту категорию рисков входят и технологические рис­ки, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов, строительства;

♦  административные риски. В ходе реализации проектов могут измениться различные условия, выполнения которых требу­ют органы местного управления или федеральные власти (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключе­ния к инженерным сетям и т. д.);

♦  экономические риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны прежде всего с изменением ры­ночной ситуации. Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов — в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, в ро­сте цен на материалы и оборудование, в появлении альтер­нативных предложений на рынке (например, рост предложе­ния аренды помещений как альтернатива приобретения в собственность), в увеличении предложения конкурирующи­ми фирмами и т. д.

Присутствуя практически при всех операциях с недвижимос­тью, указанные риски в то же время играют различную роль в за­висимости от сегмента рынка или сферы деятельности.

Так, для первичного рынка большое значение имеют экономи­ческие, производственные и технологические риски; для вторичного рынка существенно важнее и характернее юридические риски. Это

отчасти связано с уровнем юридической проработки проблем субъектами сделок. На первичном и вторичном рынках в основном оперируют юридические лица, обладающие необходимыми квали­фицированными специалистами. На вторичном рынке основные субъекты — это физические лица, и юридические просчеты воз­можны в гораздо большей степени, что главным образом обуслов­лено тем, что на первичном рынке объект только создается, и с ним не могло быть прошлых сделок, в то время как количество сделок с объектом на вторичном рынке может быть весьма значительным. Внешние экономические риски — постоянный спутник любого бизнеса, в том числе и бизнеса на рынке недвижимости, но степень их вероятности существенно зависит от качества деятельности фирмы, которая и сама может быть источником рисков. В частно­сти, риски могут возникнуть по следующим причинам:

♦  недостаточный анализ ситуации на рынке по аналогичным сделкам и проектам;

♦  неверное истолкование имеющихся данных;

♦  необъективное отношение к данным;

♦  необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и т. д.

Нужно отметить, что пренебрежение экономическим анализом — достаточно распространенное явление в современном российском бизнесе и бизнесе на рынке недвижимости. Так, несмотря на наличие многочисленных методик и программ анализа эффективности инве­стиционных проектов, они оказываются малодейственными из-за недостаточного внимания к изучению ситуации на рынке. Дело ог­раничивается зачастую необъективными или неполноценными дан­ными, собственным опытом и опытом ближайшего окружения. Не­редко анализ ограничивается изучением рыночной конъюнктуры без исследования факторов, влияющих на ее изменение.

Недостатки экономического анализа могут усиливаться за счет непродуманных организационно-экономических решений (напри­мер, неправильный выбор организационной структуры управления фирмой или проектом), что повышает вероятность потерь.

В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют финан­совое измерение, либо увеличивая затраты по проекту или сделке

84

Экономика недвижимости

ава 4. Оценка стоимости объектов недвижимости

85

и снижая доход, либо приводя к превышению запланированных сроков инвестирования, либо в крайнем случае — к утрате не толь­ко дохода, но и капитала.

Можно также говорить о различиях в рисках применительно к разным сферам деятельности на рынке недвижимости.

В реальной экономической практике все группы рисков взаи­мосвязаны и часто переплетаются друг с другом. Как же преодоле­ваются риски? Исключить их полностью, очевидно, невозможно, некоторые из них необходимо просто принять. Но вполне возмож­но существенно снизить степень риска, и здесь может помочь сле­дующая общая схема управления рисками:

♦ выявление рисков, возможных при проведении той или
иной сделки или операции с недвижимостью;

♦  качественный и количественный анализ рисков (определе­ние причин рисков и факторов увеличения вероятности их наступления, зон риска, т. е. этапов сделки, на которых риск возникает; определение возможных размеров потерь, вызы­ваемых тем или иным риском);

♦  определение возможностей снижения риска и затрат, необ­ходимых для его предотвращения;

♦  разработка и осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объем потерь;

♦  контроль над проведением необходимых мероприятий; вне­сение содержательных изменений в механизм их реализации.

4.2. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ

Принципы оценки объектов недвижимости — это свод методи­ческих правил, на основании которых определяется степень воз­действия различных факторов, влияющих на стоимость объекта не­движимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюда­ется взаимодействие трех элементов — субъекта, объекта и рыночной

еды — то специалистами, занимающимися оценкой объектов едвижимости, выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях собственника пользователя). Сюда относят:

«Принцип сбалансированности (пропорциональности)» гласит, что для каждого типа землепользователя существуют оптимальная ве­личина и соотношение между факторами производства, при кото­рых обеспечивается максимальная стоимость земли. С учетом оце­ночного принципа сбалансированности, владелец земельного уча­стка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли.

«Принцип экономического размера» определяет величину пло­щади земли, которая необходима для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными требова­ниями. Приемлемый масштаб застройки земли определяется кон­курентными условиями рынка и требованиями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением может быть достаточ­но высоко оценен рынком недвижимости. По сути — это обратная сторона предыдущего принципа — сбалансированности.

«Принцип разделения имущественных прав на собственность» применяется в том случае, если права на недвижимость можно раз­делить на два пли более имущественных интереса, реализуя кото­рые в разное время и разными частями, собственники имеют воз­можность увеличить общую стоимость недвижимого имущества. Недвижимостью могут владеть одновременно несколько собствен­ников. Эти имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась.

Разделение имущественных интересов может происходить по-разному:

♦  физическое разделение участка земли;

♦  разделение времени (аренда, пожизненное владение, буду­щие имущественные права);

♦  разделение прав пользования (ограничение на использование объекта недвижимости);

♦  разделение по видам имущественных прав (совместная арен­да, партнерство, доверительное управление, контракты с ого­воренными условиями продажи);

♦  разделение по правам кредитора вступить во владение (нало­говые закладные, судебные залоги, участие в капитале).

3. Принципы, связанные с рыночной средой — зависимости; со­ответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения — по­зволяют определить:

♦  зависимость стоимости объекта недвижимости от его ме­стоположения, соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка;

♦  предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;

♦  уровень конкуренции на рынке недвижимости;

♦  изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа.

Грамотное использование этой группы принципов позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.

Ценность объекта недвижимости, используемого тем или иным конкретным образом, зависит от внешней среды, в которой находит­ся объект. Стоимость недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту закономерность принято называть «принципом зависимости».

Например: строительство крупной фабрики рядом с кварталом элитных жилых домов, очевидно, негативно скажется на стоимо­сти квартир в этих домах.

Оценочный «принцип соответствия» базируется на том, что ха­рактеристики объекта недвижимости (архитектурно-планировоч­ные решения, уровень удобств и услуг) должны соответствовать друг другу и отвечать потребностям и ожиданиям рынка.

90

Экономика недвижимости

ава 4. Оценка стоимости объектов недвижимости 91

Если дом построен с излишествами и затраты на его строитель­ство в несколько раз выше, чем у других, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости (цена сделки скорее всего будет ниже реальных затрат на строи­тельство). И, наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости может быть повышена стоимость оцениваемого объекта.

Суть оценочного «принципа спроса и предложения» заключа­ется в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости. Если спрос возрастает или снижается предложение, то повышается стоимость объекта недвижимости, и, соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости бу­дет снижаться.

«Принцип конкуренции» гласит, что рыночный спрос порожда­ет прибыль, а прибыль создает конкуренцию — силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости. Сверхпри­быль ведет к разрушительной конкуренции, так как рост конкурен­ции ведет к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются. Таким образом, следование данному принципу требует особого внимания к данным о сверхвысокой доходности, посколь­ку действие конкуренции должно привести к ее снижению до сред­неотраслевого уровня и это должно быть принято во внимание оценщиком.

Последний из группы принципов, связанных с рыночной сре­дой, это принцип, характеризующий изменения полезности объек­тов недвижимости в данном месте в разные периоды времени. Он так и называется «принцип изменения».

При оценке недвижимости необходимо принимать во внима­ние, что как сам объект, так и его окружение, развиваясь, прохо­дит различные этапы. В развитии объектов недвижимости и их комплексов могут быть такие этапы, как зарождение, рост, стаби­лизация, упадок. Цикличность развития должна приниматься оцен: щиком при определении стоимости недвижимости. Все факторы

двержены изменениям во времени, и поэтому оценка объекта движимости производится на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования ъекта недвижимости — это синтез принципов всех трех групп, оторые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выя­вить из возможных вариантов использования объекта недвижимо­сти наилучший и наиболее доходный вариант и именно его ис­пользовать для оценки.

Этот принцип предусматривает оценку участка земли так, как если бы он был свободный (т. е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, за­тем уже о доходности всего объекта недвижимости).

Наилучшее и наиболее эффективное использование — это такой вариант использования неосвоенного или застроенного участка, выбранный среди рациональных, реальных и законных альтерна­тивных вариантов, который является:

1) физически возможным;

2)  юридически правомочным;

3)  финансово оправданным;

4)  максимальным по прибыльности (т. е. приводит к наивыс­шей стоимости земли). В полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке незанятых земельных участков.

Если же участок занят, то применение этого принципа разби­вается на два этапа:

1. Определение наилучшего варианта землепользования.

2.  Определение наилучшего варианта использования имеюще­гося на участке строения.

Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важней-им является суждение о наилучшем и наиболее эффективном ис-ользовании объекта недвижимости. Это суждение является осно-ополагающей предпосылкой его стоимости.

Таким образом, понятие «наилучшее и наиболее эффективное спользование» подразумевает такое использование, которое из сех рациональных, физически осуществимых, финансово прием-емых, юридически допустимых видов использования имеет своим езультатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

92

Экономика недвижимости

Глава 4. Оценка стоимости объектов недвижимости 93

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оцен­щиков в отношении наилучшего использования собственности исходя из всеобъемлющего анализа рынка.

4.3. ТЕХНОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

В мировой практике применяются три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта — рыночная, инвестиционная, восстановитель­ная, стоимость замещения и т. д. Методы оценки недвижимости — конкретные способы применения принципов оценки — зависят от принимаемого подхода.

Процесс оценки недвижимости можно разделить на шесть эта­пов: определение области вопросов по оценке (суть оценки), пред­варительный осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку; план оценки; сбор и анализ информации; применение подходов, соответствующих оценке; согласование и, наконец, от­чет о результате оценки стоимости объекта.

Проанализируем возможности каждого этапа процесса оценки недвижимости.

4.3.7. Определение задачи и заключение договора на оценку

Заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель — определить стоимость объекта недвижимости, которая не­обходима ему для принятия решения. Интересы заказчика могут быть разными: приобрести недвижимость в качестве инвестиций, продать объект, отдать в долг часть своих активов, получить кре­дит, заложить имущество и т. д. В каждом случае оценщику необ­ходимо определить особый конкретный вид стоимости (например,

определение рыночной стоимости объекта недвижимости, инве­стиционную или залоговую стоимость и др.) и область ее исполь­зования (продажа, получение кредита, страховка и т. д.). Полез­ность, замещение и ожидание являются основополагающими принципами, которые помогают оценщику понять существо сто­ящих проблем.

При оценке объекта недвижимости важно исследовать объект и определить связанные с ним юридические права, поскольку за­казчик может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование объектом недвижимости, иметь только определен­ную долю в совместной аренде и партнерстве, собственность мо­жет быть обременена закладной, могут быть ограничения юриди­ческого характера и т. д. При решении этих проблем оценщик, как правило, исходит из оценочных принципов сбалансированности, изменения, экономического размера, экономического разделения. Они позволяют оценщику установить, какие части (доли) недви­жимости следует объединить (разделить) или в какой последова­тельности их реализовывать, и все это должно быть осуществлено в интересах заказчика.

После этого оцениваются ожидаемые затраты средств и вре­мени на сбор и подтверждение информации. Эти оценки будут зависеть от объема информации, которой уже располагает оцен-шик, от уникальности или сложности решаемой проблемы, от профессионализма и опыта оценщика. Может возникнуть ситу­ация, когда необходимо провести независимую экспертизу объек­та недвижимости.

Оценка объектов недвижимости проводится на основании до­говора между оценщиком и заказчиком. К обязательным требова­ниям к договору относятся необходимость указания вида оценки; вида стоимости объекта оценки; размера оплаты за проведение этой работы; а также сведений об образовательном учреждении, выдавшем документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; лицензии, выданной уполномоченным органом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Оценка объекта не­движимости не может проводиться оценщиком, если он является

94

Экономика недвижимости

Глава 4. Оценка стоимости объектов недвижимости

95

учредителем, собственником, акционером или должностным ли­цом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес к объекту оценки.

Стоимость оценки объекта недвижимости зависит от трудности проблемы, суммы ожидаемых расходов и от набора предоставляе­мых услуг. Оплата может быть в виде единовременной выплаты, почасовой ставки, в виде процента от итоговой суммы оценки сто­имости объекта недвижимости.

Предложение об условиях выполнения договора служит для уточнения ответственности оценщика и заказчика и подтвержда­ет, что оценщик правильно понял суть проблемы, стоящей перед заказчиком. Заключение договора на выполнение задания и размер оплаты помогает избежать недоразумений в будущем.

в) Конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Каждой ситуации соответствуют свои, адекватные только ей подходы. Для правильного выбора подходов необходимо определить критерии их адекватности соответствующей си­туации. Понятно, что требования к оценке государственных органов могут отличаться от требований частных собствен­ников. Например, при приватизации недвижимого имуще­ства на первый план выдвигаются не экономические, а соци­альные и политические требования. В соответствии со стандартами оценки объектов недвижимос­ти применяются все три подхода и в крайнем случае — два, но при этом необходимо обосновать причину выбора. Окончательный результат оценки выводится с учетом значимости того или иного подхода в каждом конкретном случае.

4.3.2. Подготовка плана оценки

После того как суть оценки осознана и определена, оценщиком определяются возможные пути ее решения. С этой целью разраба­тывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, называемого «план оценки», и включает в себя пос­ледовательные решения следующих задач:

а) Структурирование оценки объекта недвижимости заключает­
ся в том, что оценщик вначале изучает общие факторы сто­
имости на региональном уровне, затем переходит к более спе­
цифическим факторам стоимости на местном и сегментном
уровне и, наконец, концентрирует свое внимание на конкрет­
ных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого земель­
ного участка и находящихся на нем объектов недвижимости.

б) План оценки предусматривает сбор нужной информации, об­
работку и выявление конкретного сегмента рынка недвижи­
мости, к которому принадлежит оцениваемый объект; опре­
деление спроса, возможных конкурентов и возможных поку­
пателей (пользователей); анализ параметров сопоставимых
объектов, личностных характеристик возможных пользова­
телей, рыночных условий финансирования.

4.3.3. Сбор и подтверждение информации

Надежность выводов оценщика зависит от данных, использован­ных им в работе. Если они не точные, то будет трудно подготовить обо­снованное заключение. Поэтому оценщик должен собрать такую ин­формацию, которая подтверждает его выводы в отчете или анализе.

В профессиональной практике оценщиков сложилась опреде­ленная система в отборе необходимой информации. Суть ее заклю­чается в том, что собранные данные должны:

—непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть до­статочно свежими, т. е. конкретными;

—быть подтверждены личным осмотром объекта оценщиком или осведомленными лицами (экспертами);

—быть сопоставимыми с данными о сходных объектах, имею­щихся на рынке; эта сопоставимость особенно важна при ис­пользовании финансовых показателей, в частности при под­счетах предстоящих доходов;

—предусматривать возможность уточнения, если в процессе сбора информации допущены искажения или отклонения от фактических значений;

96

Экономика недвижимости

Глава 4. Оценка стоимости объектов недвижимости

97

— соотноситься с профессиональным опытом оценщика.

Поскольку излишняя информация редко повышает доверие к отчету, то собранные данные не должны перегружать отчеты оцен­щиков. Квалифицированный отбор необходимой информации по­зволит оценщику применить соответствующий данному случаю подход к оценке недвижимости.

4.3.4. Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости

4.3,4.1. Затратный подход

Затратный подход предусматривает оценку стоимости полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемо­го объекта недвижимости, затем вычитание величины физическо­го, морального и экономического износа и, наконец, добавляют к полученной таким образом величине рыночную стоимость земель­ного участка как незастроенного.

Важным и сложным элементом затратного подхода является определение износа. Известно, что износ — это утрата полезнос­ти и снижение стоимости объекта недвижимости под действием различных причин.

Затратный подход предусматривает выполнение следующих обязательных операций:

1)  определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости (путем сравнения его со стоимостью аналогичных участков или использования методических рекомендаций государственных органов);

2)  определение стоимости замещения;

3)  расчет всех видов износа оцениваемой недвижимости — физического, функционального и внешнего — и определе­ние стоимости замещения с учетом износа, (вычитается об­щий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроиз­водство или замещение);

4) расчет общей стоимости объекта недвижимости путем добав­ления к чистой стоимости замещения недвижимости рыноч­ной стоимости участка земли. Первая операция — оценка рыночной стоимости земельного уча­стка, на котором находится объект недвижимости, — представляет собой изучение:

—права собственности на земельный участок;

—физические характеристики земельного участка;

—данные о взаимосвязи земельного участка с окружающей средой;

—экономические факторы, характеризующие оцениваемый земельный участок.

Источниками этой информации могут быть городские район­ные земельные комитеты и органы, где регистрируются сделки с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оце­ночные и риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков, основанных на трех базисных подходах:

—метод по сопоставимым продажам;

—метод соотнесения (переноса);

—метод капитализации земельной ренты;

—метод техники остатка для земли;

—метод развития земельного участка.

Метод по сопоставимым продажам заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным земельным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми участками осуществляется по следующим элементам:

—местоположение;

—время продажи;

—физические характеристики;

—характеристики дохода, получаемого с земельного участка;

—условия финансирования сделки купли-продажи земельно­го участка;

—условия продажи;

4. Экономика недвижимости. Уч. lloc.

98

Экономика недвижимости

Глава 4. Оценка стоимости объектов недвижимости

99

Метод соотнесения (переноса) заключается в анализе продаж здания, расположенного на аналогичном участке, и разделении общей цены продажи на две составляющие — цену здания и цену земельного участка.

При этом первоначально оценивается стоимость здания и дру­гих сооружений, находящихся на этом участке, затем она вычита­ется из общей цены имущественного комплекса и тем самым по­лучается стоимость земельного участка, полученный результат пе­реносится на оцениваемый объект.

Метод капитализации земельной ренты представляет собой ка­питализацию доходов, полученных за счет арендных платежей.

Этот метод в российских условиях использовать практически невозможно, так как в настоящее время невозможно отыскать со­поставимые арендные платежи и нормы капитализации из-за от­сутствия как такового рынка аренды земельных участков.

Метод техники остатка для земли при оценке стоимости земель­ного участка применим при отсутствии данных о продажах сво­бодных участков земли. Доход рассчитывается исходя из прибы­ли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, пост­роенного на нем.

Метод основан на применении принципа остаточной продук­тивности земли.

Метод развития (освоения) земельного участка используется в случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригод­ного для разбивки на отдельные индивидуальные участки, и пред­полагает следующую последовательность действий:

—определение размеров и количества индивидуальных участ­ков (при определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения);

—расчет стоимости освоенных участков1 методом сопостави­мых продаж;

1 Освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, а также на которых постро­ены жилые дома по индивидуальным проектам.

—расчет затрат на освоение участков1 и их продажу;

—определение величины денежного потока путем вычитания затрат на освоение участков из величины общей выручки от продаж этих участков;

—дисконтирование денежного потока с учетом времени осво­ения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

Ставка дисконта, применяемая для дисконтирования денежно­го потока, должна отражать существующие тенденции эффектив­ности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков, эти ставки должны быть довольно высокими ввиду значительных рисков освоения и продаж участков.

Вторая операция — определение валовой стоимости замещения.

Существуют три основных метода определения восстановитель­ной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости.

1. Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимос­
ти), при котором скорректированная стоимость единицы измере­
ния умножается на количество единиц оцениваемого объекта не­
движимости.

Единицами измерения могут быть квадратные или кубические метры, 1-е место и пр. Это наиболее простой способ оценки объек­та недвижимости.

2. Метод разбивки по компонентам, основанный на определе­
нии компонентов недвижимого имущества и умножении их на
укрупненные стоимостные показатели.

В качестве компонентов могут выступать: фундамент, стены и перегородки, перекрытия (покрытия), кровля, полы, проемы, от­делочные работы, инженерное оборудование, оплата труда и пр. Укрупненные показатели могут быть рассчитаны на 1 м3, 1 м2, 1 по­гонный метр, 1 норма-час и т. д.

3. Метод количественного обследования заключается в составле­
нии объектных и сводных смет строительства оцениваемого объек­
та, как если бы он строился вновь.

1 Затраты на освоение и продажу земельных участков включают в себя расходы по расчистке, планировке и разметке участка, строительству подъездных дорог, инже­нерных коммуникаций, подводке электричества и газа, а также накладные расходы по содержанию управленческого персонала, охраны и пр.

100

Экономика недвижимости

лава 4. Оценка стоимости объектов недвижимости 101

Это наиболее трудоемкий метод, но он может быть значитель­но облегчен, если имеются старые сметы оцениваемого объекта, по которым он строился, или эксперт-оценщик может прибегнуть к услугам специалиста-сметчика, который разработает заново смету для оцениваемого объекта с использованием единых норм и рас­ценок, индексов цен на строительно-монтажные работы, СНиПов и иной необходимой документации.

Обычно косвенные затраты составляют 10—15 процентов от региональной стоимости строительства.

Третья операция — определение износа объекта недвижимости.

В оценочной деятельности износ рассматривается как основ­ной фактор стоимости объекта недвижимости при применении затратного подхода. Здесь износ используется для учета различий в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта — это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью за­тратного подхода) для определения текущей стоимости оценивае­мого объекта.

Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности, не­обходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете — это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с при­обретением объекта, на весь срок его службы, без определения его текущей стоимости.

Как известно, существуют три вида износа: физический, функ­циональный и внешний (экономический).

Физический износ отражает снижение работоспособности объекта недвижимости как в результате естественного физичес­кого старения, так и в результате влияния внешних неблагопри­ятных факторов. Физический износ учитывается в нормах амор­тизационных отчислений.

На практике используются четыре основных метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, норматив­ный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.

Следует отметить, что физический износ может быть устрани­мым и неустранимым.

Устранимый физический износ предполагает, что затраты на те-ущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость бъекта.

Физический износ считается неустранимым, когда затраты на справление дефекта превосходят стоимость, которая при этом удет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта в принципе ожно исправить, но при этом затраты на исправление не должны ревышать предполагаемой выгоды.

Для определения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быс­троизнашиваемые. Износ долговременных элементов, таких, как фундаменты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам путем определения эффективного срока их службы и ос­тавшегося срока физической жизни в реальных условиях.

Для расчета физического износа долговременных элементов, можно также использовать метод определения затрат на воспроиз­водство элементов здания (или стоимостной метод).

В более точном скорректированном стоимостном методе рас­чета физического износа процент износа элементов здания' опре­деляется как взвешенная величина.

К категориям быстроизнашиваемых элементов здания относят­ся элементы, срок службы которых короче расчетной экономичес­кой жизни здания. Это кровля, декоративная отделка, окраска и пр., т. е. элементы, которые можно отремонтировать (восстано­вить) посредством текущего ремонта.

Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физичес­кого износа строений предполагает использование действующих в настоящее время «Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федера­ции», утвержденных постановлением Совета Министров СССР от 01.01.01 г. № 000.

Физический износ объекта недвижимости можно определить методом расчета срока жизни. С точки зрения функционального

' Процент физического износа, например, жилого объекта, оцениваемого эксперт­ным методом, определяется на основании «Правил физического износа жилых зда­ний ВСН-53-86» Госгражданстроя.

102

Экономика недвижимости

Глава 4. Оценка стоимости объектов недвижимости 103

использования объекта недвижимости, выделяют следующие сроки жизни:

1.  Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован как источник при­были. Срок экономической жизни заканчивается, когда производи­мые улучшения перестают вносить вклад в стоимость объекта.

2.  Время жизни — отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

3.  Типичный срок физической жизни', определяемый норматив­ными актами действующего законодательства.

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости, выде­ляют такие сроки, как:

1.  Эффективный возраст, который отражает возраст объекта в зависимости от его внешнего вида, технического состояния и т. д.

2.  Хронологический (фактический) возраст, соответствующий пе­риоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

3.  Оставшийся срок экономической жизни — используется с це­лью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляет период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

Связь между износом, восстановительной стоимостью, эффек­тивным возрастом, а также типичным сроком физической жизни можно описать следующей формулой:

И ЭВ

где И— износ объекта недвижимости;

А — восстановительная стоимость объекта недвижимости;

восст

ЭВ — эффективный возраст;

ТС — типичный срок экономической жизни.

Другими словами процент износа от восстановительной сто­имости определяется отношением эффективного возраста объек­та недвижимости к типичному сроку экономической жизни.

Функциональное устаревание (или функциональный износ) объекта заключается в том, что объект не соответствует современным

1 Иногда его называют также «нормативный срок службы».

стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа (может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т. д.) обусловлен в основном влиянием научно-технического про­гресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и так же, как и физический износ, может быть устранимым и неуст­ранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести вос­становление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием износа, с точки зрения устранимости, является сравнение величи­ны затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной сто­имости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа оп­ределяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же сто­имостью на ту же дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится умень­шение стоимости здания из-за факторов, связанных как с избыт­ком, так и с недостатком качественных характеристик здания. На­пример, на арендном рынке большим спросом пользуются двух­комнатные квартиры по сравнению с однокомнатными. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от аренд­ной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на муль­типликатор арендной платы (отношение цены продажи собствен­ности к потенциальной арендной плате за нее), характерный для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации по­терь арендной платы.

Экономический износ или износ внешнего воздействия — это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами. Причинами внешнего износа могут яв­ляться как общий упадок района, в котором находится объект, так

104

Экономика недвижимости

Глава 4. Оценка стоимости объектов недвижимости 105

и действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке заня­тости, отдыха, образования и т. д.

Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к «малопривлекатель­ным» природным или искусственным объектам — болотам, очист­ным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензо­колонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, про­мышленным предприятиям и пр.

Благоприятные и неблагоприятные факторы окружающей сре­ды могут повлиять на стоимость оцениваемой недвижимости в большей мере, чем на аналогичные, но не оцениваемые объекты. Такое влияние непосредственно отражается на мнении оценщика о стоимости объекта и фиксируется в отчете. Когда оценщик в ходе обследования объекта определяет проблемы, связанные с состоя­нием окружающей среды, он должен выяснить природу и размеры загрязнения на основе собственных исследований или санитарно-экологической экспертизы. В обязанности оценщика также входят рекомендации по проведению детальной экспертизы, если в ходе первоначального обследования были обнаружены различные виды загрязнений. В тех случаях, когда были выявлены проблемы, свя­занные с загрязнением окружающей среды или ожидаются такие проблемы, оценщик должен рекомендовать проведение экологи­ческой экспертизы до начала процесса оценки.

На оцениваемый объект могут и не оказывать существенно­го влияния факторы загрязнения среды, хотя на аналогичные, но не оцениваемые в настоящее время объекты это влияние может быть достаточно сильным. В тех случаях, когда в какой-либо местности все объекты недвижимости одинаково подвер­жены влиянию окружающей среды, проводить дополнительный анализ нецелесообразно.

Уменьшение стоимости, связанное с'загрязнением окружаю­щей среды, определяется с использованием методов, аналогичных методам определения износа. Например, стоимость удаления ток­сичных отходов может быть связана со стоимостью ремонта объек­та, т. е. стоимостью устранимых дефектов.

Экономический износ в отличие от физического и морально­го всегда считается необратимым, ибо сумма затрат, направляемая на устранение внешних факторов, несоизмеримо высока.

Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ парных продаж (когда на рынке недвижимости продают­ся два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, другой — нет). Разница в ценах позволяет сде­лать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемо­го объекта.

Другим способом измерения износа внешнего воздействия яв­ляется сравнение доходов от арендной платы двух объектов, ана­логичных оцениваемому, один из которых подвергается негативно­му воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия.

Четвертая операция — добавление стоимости земли к стоимости замещения. Данная операция является математической операцией в чистом виде и основана на сложении стоимости земли со стоимо­стью замещения с учетом износа для получения суммарной сто­имости объекта недвижимости.

4.3.4.2. Доходный подход

Суть его заключается в том, что он связан с определением сто­имости будущих доходов от использования объекта недвижимос­ти. Технология использования доходного подхода оценки предус­матривает выполнение пяти операций.

♦ Первая операция: определение будущего валового дохода. Ос­новываясь на данных годовых балансовых отчетов по доходам и расходам предприятия за последние 3 года, оценщик определяет валовой доход.

Определение валового дохода включает: 1. Оценку потенциального валового дохода, т. е. дохода, ко­торый способен принести объект за год при условии пол­ной загрузки площадей до вычета операционных издер­жек. Таким образом, потенциальный валовой доход пред-

106

Экономика недвижимости

Глава 4. Оценка стоимости объектов недвижимости

107

ставляет собой ожидаемую суммарную величину от основ­ного вида деятельности на оцениваемом объекте недвижи­мости. 2. Оценку действительного валового дохода рассчитывают ис­ходя из потенциального валового дохода. При этом из него вычитаются потери при сборе платежей, а также добавляет­ся дополнительный доход от объекта недвижимости (напри­мер, от предпринимательской деятельности на территории объекта недвижимости или внутри него). Если, например, оценивается стоимость гостиницы, то доход собственника будет складываться из следующих элементов: номе­ров, ресторанов, услуг по чистке и стирке белья, арендной платы за установленные киоски и магазины. Оценщик должен учесть по­тенциал развития предпринимателя и отразить его в своем отчете. Покупатель должен знать, что он может увеличить доходы за счет лучшего управления, организации финансового контроля, вовле­чения новых производственных мощностей и других факторов. Эти дополнительные возможности получения дохода, как правило, принимаются во внимание заинтересованными сторонами в про­цессе оценки текущей стоимости.

♦ Вторая операция: вычитание операционных издержек. Оцен­щик анализирует операционные расходы, которые отражены в ба­лансе предприятия. Данный вид издержек отражает затраты, необ­ходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, которая обеспечивает получение валового дохода. Операционные издержки принято делить на:

—условно постоянные, которые не зависят от степени эксплу­атации объекта недвижимости (например, налог на имуще­ство, страховые взносы и т. д.);

—условно-переменные, которые изменяются в зависимости от степени использования и загрузки объекта недвижимости (например, плата за коммунальные услуги, уборку, вывоз мусора и т. д.);

—резервы на замещение — на замену на протяжении экономи­ческой жизни объекта недвижимости отдельных его элемен­тов (конструктивных, эксплуатационных и интерьерных),

особенно тех, которые наиболее подвержены износу (напри­мер, кровля, сантехника, лифтовое оборудование). Например, в случае оценки гостиницы они включают в себя стоимость гостиничного номера, оплату персонала и администра­ции, рекламу, ремонт и налоги. Все расходы, за исключением амор­тизации и стоимости кредита, должны быть вычтены из валового оборота для получения чистого дохода.

♦ Третья операция: определение и корректировка чистого (опе­рационного) дохода. Корректировка чистого дохода определяется индивидуальными характеристиками предпринимателя.

Допустим, 70 процентов дохода будут потрачены на уплату аренды и других производственных расходов, тогда предпринима­тель может получить в виде вознаграждения до 30 процентов от полученного валового дохода. В случае высокого уровня конкурен­ции это соотношение может измениться за счет сокращения лич­ного дохода предпринимателя.

Следует заметить, что в чистом доходе не учитываются суммы по обслуживанию кредитов и амортизационных отчислений.

♦ Четвертая операция: оценка и мультипликатор гудвилл. Гуд­вилл определяется как «привилегии, передаваемые продавцом биз­неса покупателю; список клиентов или покупателей, признавае­мый как отдельный элемент стоимости бизнеса» (Оксфордский словарь английского языка). Международный комитет по стандар­там бухгалтерского учета считает, что гудвилл — это «разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его акти­вов». Оба определения характеризуют дополнительную стоимость, полученную в результате индивидуальных особенностей ведения бизнеса и добавленную к стоимости оцениваемой недвижимости. Чтобы определить стоимость гудвилл потенциального владель-, ца, оценщик должен:

♦  включить основные активы владельца — землю и элементы производства, в том числе машины и оборудование;

♦  исключить стоимость недвижимости арендатора (в том чис­ле оборудование и акционерный капитал) и стоимость гуд­вилл, связанные с именем прежнего владельца (если таковая имеется);

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5