Управление объектами коммунальной инфраструктуры (серия «Управляем сами») (стр. 1 )

Управление объектами коммунальной инфраструктуры

(серия «Управляем сами»)

Введение

Жилье – важнейшая потребность человека, имеющая свойство возрастать и усложняться по мере развития общества. Жилье во многом определяет жизненный уровень, семейные отношения, быт, условия для социального и духовного развития людей.

В последние годы перед Россией стоит уникальная задача формирования новой жилищной политики и жилищных отношений применительно к принципам рыночной экономики с учетом интересов всех слоев населения.

Рыночная экономика предполагает большое количество покупателей и продавцов, взаимодействие которых осуществляется на основе определенных закономерностей, включая законы спроса и предложения, позволяющих достичь равновесия по видам, объемам и ценам предлагаемых товаров и услуг. Сегодня главной задачей является достижение этого равновесия.

Как известно, жилищно-коммунальная сфера обладает спецификой, связанной с социальными аспектами развития общества. Соответственно, главная задача при реформировании данной отрасли заключается в определении форм и размеров государственного регулирования процессов рыночного механизма при проведении реформ.

С введением с 1 марта 2005 года нового Жилищного кодекса РФ основополагающими элементами правоотношений в жилищной сфере являются следующие:

1.  Муниципалитет не имеет преимуществ перед другими собственниками помещений, имеет те же права и одинаковые обязанности по отношению к своей доле собственности. Муниципалитет, также как и любой другой собственник, может предоставлять свою собственность в наем.

2.  Собственники помещений получили реальную возможность самостоятельно выбирать способ управления своим имуществом.

3.  Исключается произвольное вмешательство органов местного самоуправления в управление домами, случаи принятия решений муниципалитетом строго регламентированы Жилищным кодексом РФ.

4.  Появляются реальные возможности для смены управляющих жилищным фондом, досрочного расторжения или изменения условий договоров управления с ними в зависимости от мнения собственников о качестве обслуживания.

Попытки сохранить старые методы управления в современной, совершенно иной среде могут привести к возникновению ряда противоречий, в том числе правового характера.

Стратегические подходы к процессам управления объектами жилищно-коммунального хозяйства должны базироваться на концепции привлечения частной инициативы. Как показала практика, муниципалитет не является эффективным участником экономических отношений в сфере ЖКХ и бессилен в своих попытках улучшить финансовое положение предприятий отрасли в силу ряда объективных и субъективных причин.

Для дальнейшего развития процесса реформирования жилищно-коммунального комплекса муниципальных образований области необходим комплексный подход, направленный на развитие сбалансированного рынка жилья и коммунальных услуг для различных категорий граждан.

ГЛАВА I

ХАРАКТЕРИСТИКА ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРЫ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

1. Характеристика жилищного фонда

Все жилые помещения, находящиеся на территории Российской Федерации относятся к жилищному фонду.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

- частный жилищный фонд, в котором жилые помещения находятся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

- государственный жилищный фонд, состоящий из жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации).

- муниципальный жилищный фонд, где все жилые помещения, принадлежат на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования, включающий жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемого гражданам по договорам социального найма.

2) специализированный жилищный фонд, предназначенный для проживания отдельных категорий граждан в жилых помещениях государственного и муниципального жилищных фондов;

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

- служебные жилые помещения

- жилые помещения в общежитиях

- жилые помещения маневренного фонда

- жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения

- жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев

- жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами

- жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

3) индивидуальный жилищный фонд, который используется гражданами-собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи или проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования – это жилые помещения, предоставляемые собственником для проживания на условиях возмездного пользования.

К жилым помещениям относятся:

- жилой дом, часть жилого дома;

- квартира, часть квартиры;

- комната.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органами местного самоуправления с учетом соблюдения требований Жилищного Кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Переустройство или перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, Жилищным Кодексом РФ.

Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещения, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям, осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

2. Характеристика коммунального комплекса.

В соответствии с действующим законодательством, можно выделить следующие основные определения, используемые в сфере коммунального хозяйства:

1) организация коммунального комплекса - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, осуществляющее эксплуатацию системы (систем) коммунальной инфраструктуры, используемой (используемых) для производства товаров (оказания услуг) в целях обеспечения электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, и (или) осуществляющее эксплуатацию объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов;

2) системы коммунальной инфраструктуры - совокупность производственных и имущественных объектов, в том числе трубопроводов, линий электропередачи и иных объектов, используемых в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, расположенных (полностью или частично) в границах территорий муниципальных образований и предназначенных для нужд потребителей этих муниципальных образований;

3) объекты, используемые для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов, - объекты, непосредственно используемые для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов;

4) производственная программа организации коммунального комплекса - программа деятельности указанной организации по обеспечению производства ею товаров (оказания услуг) в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов, которая включает мероприятия по реконструкции эксплуатируемой этой организацией системы коммунальной инфраструктуры и (или) объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов (далее также - производственная программа);

5) программа комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципального образования - программа строительства и (или) модернизации систем коммунальной инфраструктуры и объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов, которая обеспечивает развитие этих систем и объектов в соответствии с потребностями жилищного и промышленного строительства, повышение качества производимых для потребителей товаров (оказываемых услуг), улучшение экологической ситуации на территории муниципального образования (далее - программа комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры);

6) инвестиционная программа организации коммунального комплекса по развитию системы коммунальной инфраструктуры - определяемая органами местного самоуправления для организации коммунального комплекса программа финансирования строительства и (или) модернизации системы коммунальной инфраструктуры и объектов, используемых для утилизации (захоронения) бытовых отходов, в целях реализации программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры (далее также - инвестиционная программа);

7) тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплекса - ценовые ставки, по которым осуществляются расчеты с организациями коммунального комплекса за производимые ими товары (оказываемые услуги) и которые включаются в цену (тариф) для потребителей, без учета надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса;

8) цены (тарифы) для потребителей - ценовые ставки, которые включают тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплекса, обеспечивающих производство товаров (оказание услуг) в целях обеспечения водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов, без учета надбавок к ценам (тарифам) для потребителей;

9) тариф на подключение к системе коммунальной инфраструктуры вновь создаваемых (реконструируемых) объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений, иных объектов) - ценовая ставка, формирующая плату за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения указанных объектов недвижимости (далее - тариф на подключение к системе коммунальной инфраструктуры);

10) тариф организации коммунального комплекса на подключение к системе коммунальной инфраструктуры - ценовая ставка, которая устанавливается для организации коммунального комплекса и используется для финансирования инвестиционной программы организации коммунального комплекса (далее также - тариф организации коммунального комплекса на подключение);

11) плата за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения - плата, которую вносят лица, осуществляющие строительство здания, строения, сооружения, иного объекта, а также плата, которую вносят лица, осуществляющие реконструкцию здания, строения, сооружения, иного объекта, в случае, если данная реконструкция влечет за собой увеличение потребляемой нагрузки реконструируемого здания, строения, сооружения, иного объекта (далее также - плата за подключение);

12) надбавка к цене (тарифу) для потребителей - ценовая ставка, которая учитывается при расчетах потребителей с организациями коммунального комплекса, устанавливается в целях финансирования инвестиционных программ организаций коммунального комплекса и общий размер которой соответствует сумме надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса, реализующих инвестиционные программы по развитию системы коммунальной инфраструктуры (далее также - надбавка для потребителей);

13) надбавка к тарифам на товары и услуги организации коммунального комплекса - ценовая ставка, которая устанавливается для организации коммунального комплекса на основе надбавки к цене (тарифу) для потребителей, учитывается при расчетах с указанной организацией за производимые ею товары (оказываемые услуги) и используется для финансирования инвестиционной программы организации коммунального комплекса;

14) тарифы и надбавки - тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплекса, тарифы на подключение к системе коммунальной инфраструктуры, тарифы организаций коммунального комплекса на подключение, а также надбавки к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса и надбавки к ценам (тарифам) для потребителей, подлежащие регулированию в соответствии с Федеральными законами и правилами, утверждаемыми Правительством Российской Федерации;

Организации, осуществляющие регулируемую деятельность, обязаны вести раздельный учет по следующим видам деятельности:

1) производство электрической энергии;

2) производство тепловой энергии;

3) передача электрической энергии по единой национальной (общероссийской) электрической сети;

4) передача электрической энергии по распределительным сетям;

5) передача тепловой энергии;

6) оказание услуг по организации функционирования и развитию Единой энергетической системы России;

7) организация функционирования торговой системы оптового рынка электрической энергии (мощности);

8) обеспечение системной надежности;

9) технологическое присоединение к электрическим сетям;

10) оперативно-диспетчерское управление в электроэнергетике;

11) сбыт электрической энергии;

12) сбыт тепловой энергии.

При установлении тарифов регулирующие органы принимают меры, направленные на исключение из расчетов экономически необоснованных расходов организаций, осуществляющих регулируемую деятельность.

В случае если по итогам расчетного периода регулирования на основании данных статистической и бухгалтерской отчетности и иных материалов выявлены необоснованные расходы организаций, осуществляющих регулируемую деятельность за счет поступлений от регулируемой деятельности, регулирующие органы обязаны принять решение об исключении этих расходов из суммы расходов, учитываемых при установлении тарифов на следующий расчетный период регулирования.

Тарифы на коммунальные услуги (в отношении тарифов, которые не регулируются в соответствии с Федеральными законами "О государственном регу­лировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации", "Об электроэнергетике", "О газоснабжении в Российской Федерации" и "О естественных монополиях"), включают:

- тарифы на услуги по водоснабжению;

- тарифы на услуги по водоотведению;

- тарифы на услуги по централизованному отоплению;

-  тарифы на услуги по горячему водоснабжению;

-  тарифы на поставку твердого топлива;

-  тарифы на услуги по сетевому и сжиженному газо­снабжению, поставке газа в баллонах;

-  тарифы на услуги по электроснабжению.

Указанный порядок утверждения и применения цен и тарифов на ЖКУ практически не изменился и после вступления в силу Жилищного кодекса РФ:

15) мониторинг выполнения производственной программы и инвестиционной программы организации коммунального комплекса - периодический сбор и анализ информации о выполнении производственной программы и инвестиционной программы организации коммунального комплекса, а также информации о состоянии и развитии систем коммунальной инфраструктуры и объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов;

16) доступность для потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса - доступность приобретения и оплаты потребителями соответствующих товаров и услуг организаций коммунального комплекса с учетом цен (тарифов) для потребителей и надбавок к ценам (тарифам) для потребителей;

17) потребители товаров и услуг организаций коммунального комплекса в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов - лица, приобретающие по договору электрическую и тепловую энергию, воду, услуги по водоотведению и утилизации (захоронению) твердых бытовых отходов для собственных хозяйственно-бытовых и (или) производственных нужд (далее - потребители). В жилищном секторе потребителями товаров и услуг указанных организаций в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов являются:

а) в многоквартирных домах - товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации, которые приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений;

б) в жилом доме - собственник этого дома или уполномоченное им лицо, предоставляющее коммунальные услуги;

18) финансовые потребности организации коммунального комплекса - расчетные значения объема денежных средств от реализации товаров (оказания услуг) организации коммунального комплекса по тарифам и надбавкам, который необходим для выполнения производственной программы и (или) инвестиционной программы организации коммунального комплекса по развитию системы коммунальной инфраструктуры;

19) объективное изменение условий деятельности организации коммунального комплекса, влияющее на стоимость производимых ею товаров (оказываемых услуг), - изменение законодательства Российской Федерации, рост инфляции, превышающий уровень инфляции, учитываемый в расчетах при утверждении тарифов, изменение тарифов на топливно-энергетические ресурсы, превышающее размеры, установленные нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также изменение иных условий, определяемых в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

ГЛАВА II

РОЛЬ И МЕСТО ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ В ОРГАНИЗАЦИИ УПРАВЛЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫМ КОМПЛЕКСОМ И МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

1. Разграничение полномочий в области жилищных отношений

В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Жилищное законодательство состоит из Жилищного Кодекса Российской Федерации, принятых в соответствии с Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

Правительство Российской Федерации издает постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение Жилищного Кодекса РФ, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации.

Федеральные органы исполнительной власти издают нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных Жилищным Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации.

1.1. Компетенция органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений.

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации принимают законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании Жилищного кодекса РФ и принятых в соответствии с Кодексом федеральных законов.

К компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:

1) государственный учет жилищного фонда субъекта российской Федерации;

2) определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

3) установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

4) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

5) определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

6) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания;

7) определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.

8) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

9) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации, Жилищным Кодексом РФ, другими федеральными законами и не отнесенные к компетенции органов государственной власти Российской Федерации, компетенции органов местного самоуправления.

1.2. Компетенция органов местного самоуправления в области жилищных отношений

Органы местного самоуправления принимают нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

К компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся:

1) учет муниципального жилищного фонда;

2)установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

3) ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма,

4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

5) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

6) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;

7) согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;

9) осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений муниципального жилищного фонда установлением санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

10) иные вопросы, отнесенные компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, Жилищным Кодексом РФ, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации.

1.3. Права и обязанности собственника жилого помещения

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением, которые установлены Жилищным Кодексом РФ.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставлять во владение или в пользование жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным Кодексом РФ.

3. Собственники жилого помещения несут бремя содержания данного помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме или коммунальной квартире.

4. Собственники жилого помещения обязаны поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

6. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе, как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

7. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд и подлежит государственной регистрации.

8. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным Кодексом РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решений суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение.

9. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства.

10. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания.

Виды жилищного фонда в зависимости от целей использования

-  Закон РФ от 04.07.91 № 000-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации);

-  ряд других законодательных актов. Действующие на территории Российской Федерации законы и иные правовые акты впредь до приведения в соответствие с ЖК РФ могут применяться лишь по­стольку, поскольку они не противоречат ЖК РФ и Ввод­ному закону.

К числу главных задач, решаемых ЖК РФ в сфере управления жильем, относятся:

-  создание условий для демонополизации рынка управления многоквартирными домами;

-  развитие конкурентных отношений между организациями любых организационно-правовых форм;

-  переход к самостоятельному выбору собственниками помещений в многоквартирных домах приемле­мого для них способа управления домами;

-  снятия барьеров для создания ТСЖ;

-  создание органами местного самоуправления (ОMC) равных условий управления жильем любыми лицами независимо от формы собственности.

Управление жильем следует различать как: функцию публичной власти, обязанность собственников поме­щений в многоквартирном доме и хозяйственную деятельность.

Публичная функция управления жильем присуща органам государственной власти и ОМС и состоит: в предоставлении нуждающимся гражданам жилых помещений по договорам найма и социального най­ма, в обеспечении нормальных условий пользования жилыми помещениями, в осуществлении контроля безопасных условий проживания граждан.

Управление жильем как обязанность собственни­ков помещений состоит: в осуществлении дей­ствий, необходимых для поддержания принадлежащих им жилых помещений и общего имущества в много­квартирном доме в надлежащем состоянии, обеспечи­вающим их пригодность для проживания.

Управление жильем как хозяйственная деятель­ность осуществляется на возмездной основе в виде предоставления услуг по содержанию и ремон­ту многоквартирного дома, коммунальных и других ус­луг, связанных с проживанием граждан.

Очевидно, что эти составляющие у каждой разно­видности хотя и близки, но полностью не совпадают. Прежде всего, это связано с различием интересов субъектов управления.

Публичный интерес заключается в наиболее эффек­тивном использовании в социальных и коммерческих целях недвижимого имущества, принадлежащего му­ниципальному образованию, субъекту РФ, Россий­ской Федерации.

Интерес собственников помещений заключается в том, чтобы многоквартирный дом находился в состоянии, пригодном для проживания самого собственни­ка (гражданина) или других лиц (нанимателей, членов семей собственников и нанимателей и др.), как можно дольше.

Интерес исполнителя состоит в получении стабиль­ного дохода от осуществления деятельности по управ­лению многоквартирными домами. Управляющий за­интересован в сохранении и расширении своего биз­неса, оптимальном соотношении требуемого собствен­никами качества и расходов на его достижение.

ЖК РФ (ч. 1 ст. 161) впервые сформулировал цели деятельности по управлению многоквартирным домом. Ранее они не были определены, и субъекты управле­ния понимали их по-разному. Осуществляемое соб­ственниками управление в соответствии с Жилищным Кодексом РФ должно обеспечивать:

-  благоприятные и безопасные условия проживания;

-  надлежащее содержание такого дома и земельного участка, на котором расположен дом;

-  своевременный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и расположенных на земельном участке объектов;

-  решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;

-  предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме.

Определение понятия "управление" сформулирова­но в ЖК РФ как обязанность собственников помеще­ний в многоквартирном доме управлять принадлежа­щим им недвижимым имуществом. Собственники не могут отстраняться от управления независимо от того, какой именно способ управления они выбрали и реализуют. Это определение содержит ряд оценочных критериев: "благоприятный", "безопасный", "надлежа­щий", "своевременный". Соответствие результата уп­равления указанным критериям определяется путем его сравнения с требованиями, установленными зако­нодательством Российской Федерации. Так, требова­ния к жилым помещениям, их содержанию, содержа­нию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, технические регламенты, са­нитарные и технические нормы и правила устанавлива­ются на федеральном уровне (п. 6 ст. 2, п. 12 ч. 1 ст. 4, п. 2 и 17 ст. 12, п. 8 ст. 13, п. 9 ч. 1 ст. 14, ч. 4 ст. 17, ч. 1 ст. 156 и др. ЖК РФ). Правительством РФ устанавли­ваются также правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 39 ЖК РФ).

По сложившейся практике подобные нормы ранее распространялись только на исполнителей, осуществляющих конкретные виды работ и услуг. Но поскольку привлекаемые исполнители выполняют работы по ре­монту и предоставляют услуги по содержанию жилья в заказываемых и оплачиваемых собственниками по­мещений объемах, то в первую очередь обязательные требования к состоянию домов касаются самих соб­ственников помещений. Если собственники не зака­зали своим контрагентам необходимый перечень и объем работ и услуг, то они должны отвечать за по­следствия своего бездействия. Если собственники за­казали необходимый перечень и объем работ и услуг, но их контрагенты не обеспечили выполнение постав­ленных задач, то собственники должны отвечать за состояние дома, сложившееся в результате выбора контрагентов и контроля качества их деятельности. Ис­полнители также должны отвечать за качество своей деятельности как перед собственниками помещений (в порядке исполнения договорных обязательств), так и перед органами, уполномоченными осуществлять го­сударственный контроль.

Объект управления

Следует обратить внимание, что в ранее действо­вавшем ЖК РСФСР употреблялось понятие "управле­ние жилищным фондом", в ЖК РФ применяется поня­тие "управление многоквартирным домом". Это озна­чает изменение концепции управления жильем, ко­торая изложена в разделе VIII ЖК РФ.

ЖК РФ исходит из необходимости организации уп­равления самими собственниками в масштабе мно­гоквартирного дома. Собственникам вменяется в обязанность нести бремя содержания своего, ин­дивидуально определенного имущества, (квартира) и общего имущества дома (ст. 210, 289 ГК РФ, п. 3 ст. 30 ЖК РФ). При этом учитываются как технические характеристики и состояние дома, так и специфиче­ские потребности собственников помещений. Отныне органы власти не могут принимать решений по выбо­ру способа управления без участия остальных соб­ственников, и оплата собственниками квартир в но­вых домах расходов на содержание старых домов дол­жна остаться в прошлом.

Основные правила управления многоквартирным домом установлены в ст.161 Жилищного кодекса РФ и уже действуют на данный момент. Управленческая деятельность в данной сфере должна обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Обеспечить эффективное управление имуществом может только его собственник или иное лицо, уполномоченное собственником. На этом очевидном принципе, основанном на положениях ГК РФ, базируются нормы нового Кодекса, посвященные управлению многоквартирными домами. Это коренным образом отличает новое правовое регулирование указанных отношений от прежнего жилищного законодательства.

Поскольку жилищный фонд может находиться в частной (граждан и юридических лиц), государственной (Российской Федерации и ее субъектов) и муниципальной (муниципальных образований) собственности, правила ст.161 Жилищного кодекса РФ действуют в отношении всех указанных собственников жилых помещений.

Способы управления многоквартирным домом

Принимая во внимание тот факт, что новый Жилищный кодекс РФ допускает несколько вариантов организации управления многоквартирными домами и право собственников менять способ управления при его недостаточной эффективности, рассмотрим данные взаимоотношения в новом свете закона.

Первый способ управления многоквартирным домом предполагает непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

При данном способе управления предполагается, что собственники помещений многоквартирного дома непосредственно заключают договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с подрядными организациями и организациями, предоставляющими коммунальные услуги (рис.1).

Организации – поставщики коммунальных услуг

Рис.1 Непосредственное управление много квартирным домом собственниками помещений в таком доме

При таком способе все общие вопросы управления многоквартирным домом, которые регламентирует ст. 164 ЖК РФ, решают непосредственно сами соб­ственники. По сравнению с Законом о ТСЖ ЖК РФ не ограничивает число собственников помещений, спо­собных выбрать и реализовать такой способ управле­ния домом. Оптимальное число собственников помещений, которым целесооб­разно использовать этот способ управления, опреде­лит правоприменительная практика. Но законодатель не счел допустимым лишать собственников помещений такого права.

Собственники вправе принять в рамках рассматри­ваемого способа управления несколько путей реали­зации своего решения. Во-первых, все текущие воп­росы управления могут решаться на общих собраниях. Во-вторых, собственники вправе распределить обязан­ности по управлению домом между собой. В-третьих, они могут выбрать одного уполномоченного из своего числа или пригласить иное лицо (не из числа собствен­ников). В последнем случае все или большинство соб­ственников помещений в доме вправе выдать такому уполномоченному лицу доверенность в письменной форме. Выдача доверенности от лица общего собра­ния Кодексом не предусмотрена. Указанное лицо в отношениях с третьими лицами будет выступать от име­ни собственников, отказавшихся от создания ТСЖ или жилищного кооператива и заключения договора управ­ления с управляющим.

При непосредственном способе управления при­влечения профессионального управляющего не будет, Лицо, которому собственники помещений выдали пись­менную доверенность, не может считаться управляю­щим. Если уполномоченное собственниками лицо бу­дет, помимо доверенности, иметь с собственниками помещений возмездный договор, предметом которо­го будет выполнение обязательств, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ, то это уже будет соответствовать друго­му способу управления, предусмотренному Кодексом, Такие действия возможны только при принятии общим собранием решения об изменении способа управле­ния. Если такое лицо будет иметь с собственниками помещений возмездный договор о выполнении (пре­доставлении) конкретных работ (услуг), то оно должно в зависимости от предмета договора квалифициро­ваться как подрядчик или исполнитель услуг.

В соответствии с ЖК РФ при непосредственном уп­равлении договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятель­ности, должны заключаться собственниками помещений на основании решения их общего собрания. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны за­ключаемых договоров. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения (в т. ч. поставки газа в баллонах), отопления (теп­лоснабжения, в т. ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления) должны самостоятельно заключаться каждым собственником помещения от своего имени. (Схемы непосредственного управления многоквартирным домом – приложения 1,2).

Второй способ управления многоквартирным домом основывается на управлении товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным кооперативом.

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

При управлении товариществом собственников жилья может быть два варианта заключения договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и договоров об оказании коммунальных услуг.

При первом случае ТСЖ заключает договор об оказании коммунальных услуг непосредственно с предприятиями, предоставляющими эти услуги, и договор о содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома по каждому виду услуг с различными подрядными организациями, предоставляющими эти услуги (рис.2).

Рис.2 Управление многоквартирным домом товариществами собственников жилья (первый вариант)

Во втором случае предполагается, что договор об управлении, содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома будет заключаться с управляющей компанией, включая поставку коммунальных услуг. При этом способе возможно, что ТСЖ заключает самостоятельно договор на проведение капитального ремонта (рис.3). Но эффективнее, если эти работы так же будет осуществлять управляющая компания.

Рис.3 Управление многоквартирным домом товариществами собственников жилья (второй вариант).

В отличие от непосредственного управления многоквартирным домом управление ТСЖ, жилищным (жилищно-строительным) кооперативом осуществляется опосредованно через органы управления этих неком­мерческих организаций. Все вопросы управления домом решаются органами управления ТСЖ и кооператива. Высшим органом управления таких организаций является общее собрание членов ТСЖ и кооператива (конференция). Текущая деятельность по управлению домом чаще всего осуществляется не общим собрани­ем, а выборными органами: правлением и председа­телем правления.

Раздел VIII ЖК РФ не содержит специальных поло­жений об управлении многоквартирным домом ТСЖ, жилищным (жилищно-строительным) кооперативом или иными специализированными потребительскими кооперативами. Деятельность указанных некоммерческих организаций осуществляется с учетом норм разделов V и VI ЖК РФ (ч. 9 ст. 162 Кодекса).

Некоммерческая организация вправе управлять многоквартирным домом как самостоятельно, т. е. пре­дусмотрев осуществление этой деятельности своими органами управления и/или включив на основании трудового договора в свой штат специалиста по управ­лению домом, так и привлекать для этого внешнюю управляющую организацию (управляющего), заключив с ней договор управления. В последнем случае такие договоры должны соответствовать требованиям Жилищного Ко­декса РФ к договорам управления. В любом случае ТСЖ обязано заключать договоры о содержании и ремонте жилых помещений и общего имущества с собственни­ками помещений в многоквартирном доме, не являю­щимися членами товарищества.

В соответствии с Вводным законом (ст. 14) жилищ­ный или жилищно-строительный кооператив, все чле­ны которого полностью внесли паевые взносы за пре­доставленные им жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 г. преобразованию в ТСЖ либо ликви­дации. Это связано с тем, что с момента создания главной целью деятельности ЖСК является строитель­ство многоквартирного дома, а жилищного коопера­тива - приобретение многоквартирного дома. После этого кооперативы передают принадлежащие им жи­лые помещения в пользование членам кооперативов. По мере полной выплаты последними паевых взносов за квартиры они в силу закона приобретают пра­во собственности на эти жилые помещения (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Никакой "дополнительной" передачи кооперативом жилых помещений членам кооперати­ва не требуется.

Надо учитывать, что в соответствии с ч. 1 ст. 112 ЖК РФ количество членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать чис­ло жилых помещений в строящемся или приобретае­мом кооперативом многоквартирном доме. То есть ЖСК (ЖК) может действовать в масштабе только од­ного дома. Если собственниками стали все члены коо­ператива, то задача, ради которой они объединяли свои имущественные взносы, - выполнена. Для совме­стной деятельности собственников помещений в мно­гоквартирном доме законом предусмотрена иная орга­низация - ТСЖ. Хотя управление многоквартирным домом, кооперативом и ТСЖ во многом одинаково, за­конодатель вправе требовать такой реорганизации ко­оперативов, поскольку новая организационно-право­вая форма (ТСЖ) более соответствует приобретенно­му прежними членами ЖСК (ЖК) статусу.

При преобразовании в ТСЖ и регистрации измене­ний их правового статуса кооперативы освобождают­ся от уплаты государственной пошлины. После 1 янва­ря 2007 г. кооперативы подлежат ликвидации уже в судебном порядке. При этом в суд должен обращать­ся орган, осуществляющий государственную регистра­цию юридических лиц.

ЖК РФ содержит менее жесткий по сравнению с За­коном о ТСЖ порядок создания товарищества. Так, те­перь не требуется предварительная регистрация кон­доминиума (как имущественного комплекса). Следова­тельно, до создания ТСЖ уже не нужно думать о вклю­чении в состав кондоминиума земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (что вызы­вало немалые организационные и финансовые слож­ности). Это будет способствовать созданию ТСЖ и реа­лизации собственниками своего права управлять многоквартирным домом.

Третий способ управления многоквартирным домом основан на управлении управляющей организацией. При данном способе управления собственники помещений в многоквартирном доме, либо ТСЖ, жилищный кооператив или иной специализированный кооператив заключают договор с управляющей компанией. В свою очередь, управляющая компания заключает договор с организациями, оказывающими коммунальные услуги о предоставлении данных услуг населению, и подрядными организациями (либо частными предпринимателями), оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (рис. 4).

Управляющая компания

Рис.4 Управление многоквартирным домом управляющей организацией

Как уже отмечалось, решение о выборе способа управления многоквартирным домом вправе принять только общее собрание собственников помещений в этом доме. Понятие "выбор способа управления" включает в себя не только возможность первично определить этот способ, но и изменить его впоследствии, выбрав новый способ управления.

При выборе третьего способа управления заключается договор управления многоквартирным домом со специализированной организацией. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

ЖК РФ устанавливает, что управляющей организа­цией (управляющим) может быть юридическое лицо не­зависимо от организационно-правовой формы или ин­дивидуальный предприниматель. При этом законода­тель стремится создать условия, чтобы сделать рынок управления жильем открытым. Управление жильем в условиях конкуренции является предпосылкой для улучшения качества жилищно-коммунального обслужи­вания граждан.

Ранее в том виде, в каком он предусматривался За­коном о ТСЖ, аналогичный способ управления приме­нялся крайне редко. В соответствии с Законом о ТСЖ (ст. 21) способ управления "кондоминиумом уполномо­ченной государством или органами местного самоуп­равления службой заказчика на жилищно-коммуналь­ные услуги" должен был избираться на общем собра­нии домовладельцев. До ЖК РФ на практике на этот рынок не допускались организации иных форм собственности и индивидуальные предприниматели. Конкуренция между потенциальными управляющими на сегодняшний день практически отсутствует.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5