В соответствии с положениями ЖК РФ собственни­ки помещений не должны ограничиться выбором спо­соба управления. Помимо этого они обязаны выбрать конкретную управляющую организацию, которая бу­дет управлять многоквартирным домом, сформулиро­вать на общем собрании условия договора с ней и под­писать договор управления.

В соответствии с новыми требованиями Жилищного Кодекса РФ управляющая организация обязана предостав­лять собственникам помещений коммунальные услуги холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения и отопления (теплоснабжения). Она должна продавать собственникам помещений воду, газ, электрическую и тепловую энергию, приобретаемые у производителей или продавцов данных ресурсов. При этом управляющая организация сама приобретает статус энергоснабжающей организации. Это вытекает из ст. 1 Федерального закона от 14.04.95 "О госу­дарственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации": "...энергоснабжающая организация - коммерческая органи­зация независимо от организационно-правовой формы, осуществляющая продажу потребителям произведенной или купленной электрической и (или) тепловой энергии".

Частные управляющие организации не могут позво­лить себе иметь раздутый управленческий аппарат, содержать специалистов и технические средства, ко­торые задействованы лишь эпизодически. Их не свя­зывает штат организации, согласованный с ОМС (по сложившейся практике ценообразования - чем больше штат, тем выше цены на содержание и ремонт жилья). Частных управляющих, выбранных непосред­ственно собственниками помещений, сложнее заста­вить в административном порядке бесплатно выпол­нять работы, затраты на проведение которых будут ком­пенсироваться фактически за счет платежей собствен­ников. Такие организации должны более мобильно реагировать на запросы рынка и предоставлять по от­дельным договорам имеющие спрос дополнительные услуги.

Управляющие должны иметь возможность самосто­ятельно решать: какими силами и как организовать ра­боту диспетчерского пункта, иметь свое аварийное подразделение или заключить договор на аварийное обслуживание со сторонней организацией, какую вы­брать организацию по обслуживанию лифтов и вывозу бытовых отходов, иметь в своем составе управляющих на каждый дом или осуществлять управление центра­лизованно, нанимать дворников или приобрести убороч­ную технику, сколько иметь уборщиц, сантехников и электриков и т. п. При этом они должны ориентироваться на запросы своих заказчиков - собственников помещений в конкретном доме, которые будут оцени­вать результат и оплачивать цену договора управления.

Договор управления

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая компания) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом вступает в силу в день его подписания сторонами. По общему правилу, установленному в ч. 7 ст. 162 Кодекса, управляющая организация обязана приступить к исполнению ее обязанностей, установленных в договоре управления, не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. При этом в договоре управления можно установить иной срок (больший или меньший) начала деятельности управляющей организации.

Изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом регулируется гражданским законодательством.

Заключение договора между управляющей компанией и поставщиками коммунальных услуг является наиболее эффективным способом управления, который способствует проведению мероприятий по энергоресурсосбережению и созданию системы управления энергоресурсами.

Предусмотренный ЖК РФ договор управления мно­гоквартирным домом - новый вид гражданско-право­вого договора.

В соответствии со ст. 162 Кодекса одной стороной договора управления является управляющая органи­зация, другой могут быть:

-  собственники помещений в многоквартирном доме (если управляющая организация выбирается на об­щем собрании собственников помещений в многоквартирном доме);

-  органы управления ТСЖ, жилищного кооператива или специализированного потребительского коопе­ратива, предусмотренного федеральным законом. Это возможно, если управляющая организация вы­бирается органами управления этих некоммерче­ских организаций. При этом факт заключения договора управления не означает изменения способа управления многоквартирным домом;

-  ОМС в установленных ЖК РФ случаях. Кодекс до­пускает заключение договора управления многоквартирным домом в случае, если все помещения в таком доме находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципаль­ного образования (ст. 163).

Договор управления многоквартирным домом зак­лючается в простой письменной форме. При этом каж­дый собственник помещения заключает его на усло­виях, указанных в решении общего собрания.

Как уже отмечалось, условия договора управления всегда должны быть одинаковы для всех собственников помещений в мно­гоквартирном доме, поскольку это сложный единый объект недвижимости. Им может управлять только одна управляющая организация. Условия управления многоквартирным домом как единым объектом не могут быть различными, взаимоисключающими, про­тиворечивыми. Безусловно, полного единства мнений достичь на практике невозможно. Вместе с тем реше­ния на общем собрании по этому вопросу принимают­ся простым большинством голосов, вероятность полу­чения которого достаточно высока.

Положение о том, что договоры управления долж­ны заключаться на единых условиях для всех собствен­ников помещений в конкретном многоквартирном доме, распространяется и на случаи, когда управляю­щая организация выбирается на открытом конкурсе, проводимом ОМС (часть 4 ст. 162 ЖК РФ). В этом слу­чае договоры также должны заключаться не муници­палитетом, а самими собственниками помещений.

Предметом договора управления многоквартирным домом является осуществление управляющей органи­зацией по заданию другой стороны в течение согласо­ванного срока за плату следующей деятельности (ст. 162 ЖК РФ):

-  оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;

-  предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, пользующимся помещениями в этом доме;

-  осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом, дея­тельности.

Жилищный Кодекс РФ впервые называет существенные условия договора управления: он может считаться заключен­ным, если между сторонами в надлежащей форме дос­тигнуто соглашение по всем существенным условиям. Отсутствие в договоре управления согласия хотя бы по одному из существенных условий не позволяет считать такой договор заключенным. Согласно ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете догово­ра, условия, которые названы в законе или иных пра­вовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, от­носительно которых по заявлению одной из сторон дол­жно быть достигнуто соглашение. ЖК РФ называет сле­дующие существенные условия договора управления:

-  состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

-  перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в т. ч. по предотвращению и ликвидации аварий, порядок изменения такого перечня, а также перечень ком­мунальных услуг, за предоставление которых отве­чает управляющая организация;

-  порядок определения цены договора и составляю­щей ее платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы собственниками по­мещений в многоквартирном доме;

- порядок осуществления контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств по до­говору управления.

Таким образом, договор должен четко определять, в отношении какого имущества осуществляется управ­ление. Это положение конкретизируется путем описа­ния общего имущества многоквартирного дома.

Стороны должны указать в договоре управления, что необходимо сделать для достижения целей управ­ления домом. Собственники помещений вправе опре­делить любой перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Единственным критери­ем при установлении такого перечня является обеспе­чение собственниками помещений необходимого со­стояния многоквартирного дома, определяемого пра­вовыми актами, имеющими обязательную силу. При этом управляющий не вправе навязывать какие-либо работы и услуги, поскольку любой договор заключает­ся по соглашению сторон (ст. 421 ГК РФ). Он может лишь объяснить собственникам влияние включения или невключения какой-либо конкретной работы или услуги на состояние дома. Окончательное решение по этому вопросу всегда остается за собственниками - на них лежит вся ответственность за принятое реше­ние. Следует отметить, что перечни работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов, упоминавшиеся в ст. 1 Основ в определении термина "плата за ремонт жилья", после прекращения их дей­ствия с 1 марта 2005 г. теряют свою обязательную силу. Соответственно, если право определения цены догово­ра управления является компетенцией собственников помещений, то государственное регулирование цен на содержание и ремонт жилья будет упраздняться по мере реализации собственниками помещений своего самостоятельного выбора способа управления домом.

В договоре управления указывается перечень ком­мунальных услуг, которые обязана предоставлять управ­ляющая организация: она должна отвечать за оказание всех коммунальных услуг, которые только возможно предоставить в конкретном многоквартирном доме. Управляющие должны отвечать также за электро- и газоснабжение, от ответственности за предо­ставление которых дистанцировались прежние управ­ляющие, поскольку сами ресурсы - холодная и горя­чая вода, газ, электрическая и тепловая энергия - подаются в жилое помещение по общедомовым сетям, за содержание которых они отвечают. Преобладающим способом оплаты коммунальных услуг будет являться оплата с использованием показаний общедомовых или индивидуальных приборов учета. Необходимо подчерк­нуть, что выбранная управляющая организация долж­на являться единственным лицом, отвечающим перед собственниками жилых и нежилых помещений в доме за содержание и ремонт общего имущества многоквар­тирного дома и предоставление коммунальных услуг.

Поскольку договор управления является возмезд­ным, то в нем должна быть указана общая цена догово­ра. Помимо этого он отражает расчет платы собствен­ников за содержание, ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, а также порядок ее внесения (сроки, номер банковского счета управляющего, осно­вания и порядок снижения оплаты и т. п.).

Важнейшим условием договора управления явля­ется контроль выполнения обязательств управляющей организации. Дело в том, что сегодняшние управляю­щие подвергаются в основном административному контролю со стороны муниципалитетов, да и то чаще по обращениям и жалобам граждан. Представляется, что при новом порядке отношений, помимо государ­ственного и муниципального контроля, должен сло­житься институт действенного контроля всеми соб­ственниками. ЖК РФ (часть 11 ст. 162) обязывает уп­равляющего ежегодно в течение первого квартала те­кущего года представить собственникам помещений в многоквартирном доме в устной или письменной фор­ме отчет о выполнении договора управления за пре­дыдущий год. Договором срок представления отчета может быть изменен.

Кодекс устанавливает, что договор управления мно­гоквартирным домом заключается на срок не менее года и не более пяти лет (часть 5 ст. 162). При отсут­ствии заявлений сторон о прекращении договора уп­равления многоквартирным домом по окончании сро­ка его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (часть 6 ст. 162). Управляю­щая организация обязана приступить к исполнению договора управления не позднее тридцати дней со дня его подписания (часть 7 ст. 162). Договором этот срок может быть изменен. За нарушение указанного срока к управляющему могут быть применены соответствую­щие санкции.

Выше уже отмечалось, что согласно ЖК РФ передача жилых домов в управление управляющей орга­низации должна осуществляться не в масштабе все­го поселения, административного округа или района, а в отношении каждого многоквартирного дома в от­дельности. Исходя из этого для каждого дома, даже если одна управляющая организация управляет груп­пой близлежащих однородных домов, должен заклю­чаться самостоятельный договор управления. Это вытекает из положений ст. 161 ЖК РФ, согласно ко­торым выбор управляющей организации может осу­ществляться на собрании собственников помещений только одного дома.

Немаловажным обязательством по договору управ­ления является передача технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением домом. Управляющая организация обя­зана передать ее за 30 дней до прекращения догово­ра управления многоквартирным домом вновь вы­бранной управляющей организации, ТСЖ, жилищному кооперативу или иному специализированному потре­бительскому кооперативу. В случае непосредственно­го управления таким домом собственниками помеще­ний передача технической документации должна про­изводиться одному из собственников, указанному в решении общего собрания, или, если он не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Поря­док ведения технической документации на многоквар­тирный дом, в том числе воссоздание документации, если она по какой-либо причине отсутствует, должен согласовы­ваться сторонами в договоре управления.

Субъекты и процедуры контроля состояния многоквартирных домов и качества жилищно-коммунального обслуживания

Одна из составляющих функции управления - контроль. Необходимо различать:

-  контроль состояния многоквартирного дома, кото­рый осуществляют органы государственной власти (например, государственная жилищная инспекция);

-  контроль собственников (ТСЖ, ЖСК) за качеством выполнения обязательств управляющей организацией (при выборе соответствующего способа управ­ления) или подрядчиками (при непосредственном управлении или управлении ТСЖ либо ЖСК);

-  контроль членов ТСЖ и ЖСК за органами управления этих некоммерческих организаций;

-  контроль ОМС за выполнением управляющей организацией условий, предложенных на открытом конкурсе.

В соответствии с ГК РФ (ст. 210) ответственными за состояние каждого многоквартирного дома являются все собственники помещений. Поэтому государствен­ная жилищная инспекция, органы, осуществляющие контроль за пожарной безопасностью (при МЧС Рос­сии), подразделения энергетического надзора (при Федеральном агентстве по энергетике), инспекции Госгортехнадзора России (при Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзо­ру) и другие уполномоченные органы при любого рода нарушениях вправе спросить не только с управляющих, допустивших нарушения установленных требований, но в первую очередь с собственников, которые при­влекли этих исполнителей. Процедура такого контроля и ответственность должны устанавливаться на феде­ральном уровне.

Помимо государственного, должен осуществляться и местный контроль. Во-первых, муниципалитет - это нередко один из собственников жилых помещений, причем самый организованный, обладающий едино­лично достаточно большой долей жилых помещений в поселении. Контроль должен обеспечить выполнение муниципалитетом своих обязательств собственника и наймодателя. Кроме того, он обязан выражать и от­стаивать в пределах своей компетенции интересы дру­гих собственников помещений. При этом муниципали­тетам целесообразно организовать постоянное взаимо­действие с объединениями (ассоциациями, союзами) потребителей.

Уполномоченные государственные и муниципаль­ные органы (организации) должны иметь возможность в пределах их компетенции проверять качество управ­ления многоквартирными домами, периодичность, фактический объем и качество выполнения работ по ремонту и содержанию многоквартирных домов и при­домовой территории, снабжения электрической и теп­ловой энергией, водой и газом, полноту устранения недостатков, указанных в актах предыдущих проверок, а также проверять своевременность и качество устра­нения аварий, повреждений, недостатков, указанных в обращениях потребителей. При нарушениях сроков и качества подачи ресурсов, оказания услуг и выпол­нения работ уполномоченные органы должны застав­лять организации, имеющие соответствующие обязательства перед гражданами, производить перерасчет ранее начисленных платежей.

Результаты контроля состояния многоквартирных домов и качества оказания коммунальных услуг:

-  являются основанием для привлечения виновных собственников помещений в многоквартирных до­мах, ТСЖ, ЖСК, управляющих и иных организаций) к административной ответственности;

-  используются для перерасчета платежей собственников и нанимателей помещений в многоквартирных домах;

-  учитываются при оценке качества работы управля­ющих жилищных, подрядных и коммунальных организаций (независимо от их организационно-право­вой формы) как информация при оценке претенден­тов, участвующих в конкурсах, проводимых ОМС;

-  используются для применения к нарушителям эко­номических санкций в размере и порядке, установ­ленных гражданским законодательством, законо­дательством о защите прав потребителей и догово­рами, вплоть до расторжения договоров и замены исполнителей, не обеспечивающих надлежащее качество.

Собственники помещений могут сами контролиро­вать управляющую организацию (при выборе такого способа управления) или подрядчиков (при непосред­ственном управлении) либо поручить это соответству­ющему специалисту или организации. Последнее воз­можно в случае принятия собственниками помещений решения заключить отдельно от договора управления еще и возмездный договор оказания услуг по контро­лю за деятельностью управляющего. При этом в догово­ре управления собственники могут оговорить про­цедуру допуска управляющим к контролю документов и осуществляемых процессов уполномоченного соб­ственниками контролера.

Качество деятельности ремонтно-эксплуатационных, ресурсоснабжающих и специализированных орга­низаций оценивается как управляющими организаци­ями (в рамках взаимных договорных обязательств), так и уполномоченными органами государственного и му­ниципального контроля (в рамках обеспечения здоро­вой и безопасной среды обитания граждан).

Контроль должен позволить своевременно и полно выявлять нарушения управляющими, подрядными и коммунальными организациями обязательств перед собственниками и нанимателями жилых помещений в многоквартирных домах, обеспечивать повышение качества их работы, стимулировать участие граждан в управлении жильем путем своевременного сниже­ния размера платежей в случае выявления нарушений. Повышается ответственность исполнителей и качество обслуживания населения, а также активность самих собственников помещений в многоквартирных домах.

Общее собрание собственников многоквартирного дома

Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) вво­дит новый механизм управления многоквартирным домом. Органом правления таким домом является общее собрание собственников по­мещений. Это обусловлено наличием в многоквартирном доме общего имущества, находящегося в их долевой собственности. Термин «собственники помещений» ЖК РФ не раскрыт, но исходя из общих положений жилищного и гражданского законодательства, под этим следует понимать собственников как жилых, так и нежилых помеще­ний. В связи с тем, что имущест­во является неделимым, управле­ние им должно осуществляться со­вместно.

Собственники помещений в мно­гоквартирном доме владеют, пользу­ются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (п. 2 ст. 36 ЖК РФ). Порядок владения, пользования и распоря­жения общим имуществом опреде­ляется путем принятия коллегиаль­ных (совместных) решений. С этой целью проводится общее собрание собственников помещений в много­квартирном доме. Это есть не что иное, как управление им.

Для владения, пользования и распоряжения долевой собствен­ностью на общее имущество не тре­буется согласие всех собственни­ков, как это предусмотрено ГК РФ. ЖК РФ ограничивает их права в этих вопросах и устанавливает разные условия по количеству голо­сов при принятии решения.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме - совместное присутствие собственников помещений в много­квартирном доме для обсуждения повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на го­лосование.

ЖК РФ устанавливает расшири­тельный перечень вопросов, требу­ющих совместного решения. Так к компетенции общего собрания собственников помещений в много­квартирном доме относятся:

-  принятие решений о реконструк­ции многоквартирного дома, в т. ч. с расширением или над­стройкой, строительстве хозяй­ственных построек и других зда­ний, строений, сооружений, ремонте общего имущества. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от
общего числа голосов собствен­ников помещений в многоквар­тирном доме;

-  принятие решений о пределах использования земельного уча­стка, на котором расположен многоквартирный дом, в т. ч. введение ограничений пользо­вания им. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помеще­ний в многоквартирном доме;

-  принятие решений о передаче в пользование общего имуще­ства в многоквартирном доме.

Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов соб­ственников помещений в много­квартирном доме;

-  выбор способа управления многоквартирным домом. Ре­шение принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственни­ков помещений в многоквар­тирном доме (при наличии кво­рума);

-  другие вопросы, отнесенные настоящим ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, решение по которым принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (при наличии кворума):

-  определение размера платы за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (п. 7 ст. 156 ЖК РФ);

-  определение размеров оплаты расходов на капитальный ре­монт многоквартирного дома (п. 2 ст. 158 ЖК РФ);

-  определение условий договоров управления (п. 1 ст. 162 ЖК РФ);

-  другие вопросы.

Порядок проведения общего собрания

Общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть очередными и вне­очередными. Проводятся они еже­годно. Сроки и порядок их проведе­ния, а также порядок уведомления о принятых ими решениях также ус­танавливаются общим собранием.

Порядок проведения общего со­брания собственников помещений в многоквартирном доме схематич­но представлен на рисунке.

Статья 45 ЖК РФ не раскрыва­ет, кто может быть инициатором го­дового общего собрания, но по со­вокупности норм Жилищного Кодекса можно предположить, что им может быть любой собственник помещения.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие соб­ственники или их представители, обладающие более чем 50% голо­сов от общего их числа, за исключе­нием вопросов, по которым прини­мается решение не менее двух третей голосов от общего числа го­лосов.

Процедура созыва общего собра­ния собственников помещений ус­ложнена письменным извещением каждого из них заказным письмом (обязательная норма). Законодатель не учел, что у инициатора общего собрания могут отсутствовать сведе­ния о собственниках, их долях в пра­ве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (а это обстоятельство определяет в дальнейшем правомочность со­брания), адреса фактического про­живания собственников. Также ини­циатор должен понести существен­ные затраты на аренду помещений, где будет проводиться общее собра­ние, и на рассылку извещений о его проведении. В данном случае целесообразнее вывешивать объявле­ния в доступных публичных местах (вход в подъезд, лифтовая площад­ка и др.). Соответственно, данный по­рядок информирования должен быть утвержден решением общего собра­ния. О проведении общего собрания его инициатор должен сообщить не позднее, чем за 10 дней до прове­дения. Датой извещения о проведе­нии общего собрания является дата отправки, а не получения заказного письма.

В сообщении об общем собра­нии собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

-  сведения о лице, по инициативе которого оно созывается;

-  дата, место, время проведения;

-  повестка дня с перечнем вопро­сов, подлежащих рассмотрению;

-  порядок ознакомления с инфор­мацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться;

-  напоминание собственникам о том, что они могут присутство­вать на собрании лично или че­рез своего представителя по до­веренности.

Участвовать в общем собрании собственники помещений в много­квартирном доме могут лично либо через своих представителей. Учас­тие последнего не лишает соб­ственника права присутствовать самому.

Полномочия представителя соб­ственника на участие в общем со­брании собственников помещений оформляются доверенностью.

Сделка, совершенная одним ли­цом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на дове­ренности, указании закона либо акте уполномоченного на то госу­дарственного органа или органа местного самоуправления, непос­редственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (ст. 182 ГК РФ).

Доверенность на голосование должна содержать сведения о пред­ставляемом собственнике помеще­ния в соответствующем многоквар­тирном доме и его представителе (имя или наименование, место жи­тельства или место нахождения, паспортные данные) и оформлена в соответствии с требованиями пп. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально (п. 2 ст. 48 ЖК РФ).

Таким образом, доверенность может быть удостоверена не только нотариально, но и организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его житель­ства, администрацией стационарно­го лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. В насто­ящее время под жилищно-эксплуата­ционной организацией следует по­нимать управляющую организацию.

Решения общего собрания дол­жны быть вынесены собственника­ми помещений только по вопросам, поставленным в повестке дня. Оно не вправе также ее изменять.

Информация о принятых реше­ниях общим собранием собственни­ков помещений многоквартирного дома не позднее 10 дней со дня его проведения обязательно должна быть доведена до собственников, не принявших в нем участие. Дата информирования собствен­ников помещений определяет нача­ло течения срока исковой давности.

По результатам проведенного общего собрания оформляется про­токол. Как правило, его составляют председатель и секретарь собра­ния. Место хранения протокола оп­ределяется решением собрания, вместе с тем рекомендуется один экземпляр, по договоренности, хра­нить в органах местного самоуправ­ления (на случай оспаривания соб­ственниками принятых на общем собрании решений).

ЖК РФ устанавливает срок на обжалование решений общих со­браний. Заявление может быть по­дано в суд в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом ре­шении. Срок начала течения иско­вой давности на обжалование ис­числяется датой вывешивания в публичном месте информации о проведенном собрании и приня­тых решениях (уставом или решени­ем общего собрания могут быть ус­тановлены иные способы информи­рования).

Порядок применения исковой давности регулируется ст. 199 ГК РФ. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения сро­ка исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению сторо­ны в споре, сделанному до вынесе­ния судом решения. Сам суд не вправе инициировать истечение сроков исковой давности.

Истечение срока исковой давно­сти, о применении которой заявле­но стороной в споре, является осно­ванием к вынесению судом реше­ния об отказе в иске.

Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжа­луемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосова­ния, допущенные нарушения не яв­ляются существенными и принятое решение не повлекло за собой при­чинение убытков указанному соб­ственнику. Данная норма снизит количество обращений в судебные органы, а также количество судеб­ных решений, выносимых в пользу заявителей.

Заочное голосование

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосова­ния - передача в место или по ад­ресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания соб­ственников помещений в много­квартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосо­вание. ЖК РФ предполагает заочное голосование по всем вопросам, от­носящимся к компетенции общего собрания собственников помеще­ний в многоквартирном доме. В сообщении о проведении об­щего собрания собственников по­мещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования дол­жны быть указаны:

-  сведения о лице, по инициативе которого созывается данное со­брание;

-  форма проведения данного со­брания (заочное голосование);

-  период, в течение которого про­водится заочное голосование, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, а также место, способ сбора или адрес, куда должны передавать­ся принятые собственниками помещений решения;

-  повестка дня данного собрания;

-  краткая аннотация вопросов, вынесенных на голосование, по­рядок ознакомления с инфор­мацией и (или) материалами, ко­торые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно озна­комиться.

Способ информирования возможен по следующим вариантам:

- все собственники помещений информируются в письменном виде путем вручения сообщений лично или почтовым отправлени­ем (заказное письмо с уведом­лением о вручении);

- путем размещения информации в местах общего пользования и др.
Местом сбора решений голосо­вания может быть:

-  почтовый ящик инициатора голо­сования;

-  специальная урна;

-  помещение дежурного по подъезду;

-  офис управляющей организации;

-  объединенная диспетчерская служба и др.

Способ сбора принятых решений:

-  непосредственный сбор реше­ний у собственников помещений путем обхода;

-  заказными письмами;

-  дежурным по подъезду;

- указанием места сбора решений.

Собственник помещений в мно­гоквартирном доме считается при­нявшим участие в общем собрании, проводимом в форме заочного го­лосования, если его решение полу­чено до даты окончания их приема.

Требования к решениям соб­ственника по вопросам, поставлен­ным на голосование:

-  сведения о лице, участвующем в голосовании (Ф. И.О., адрес, доля в праве общей собственно­сти на общее имущество в мно­гоквартирном доме);

-  сведения о документе, подтвер­ждающем право собственности лица, участвующего в голосова­нии, на помещение в соответствующем многоквартирном доме (свидетельство о государственной регистрации, договор купли-продажи, мены, выписка из ЕГРП, свидетельство о вступ­лении в наследство по закону или по завещанию и др.); - решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные фор­мулировками "за", "против" или "воздержался".

Голосование на общем собрании собственников помещений в много­квартирном доме в форме заочного голосования осуществляется только посредством оформленных в пись­менной форме решений собственни­ков по вопросам, поставленным на голосование. При этом собствен­ник должен оставить только один из возможных вариантов голосова­ния. Если это правило не соблюдает­ся, решения признаются недействи­тельными. В случае если решение собственника по вопросам, постав­ленным на голосование, содержит не­сколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признания указанного реше­ния недействительным в целом.

1.5. Стимулирование самоорганизации граждан

В процессе проведения реформирования сферы ЖКХ возникает много противоречий и нерешенных социально-психологических проблем с населением. Тема эта требует дополнительного изучения, но уже сегодня нужно стремиться к разрешению имеющегося конфликта путем изменения социальных установок граждан. Самым хорошим способом изменения установок по мнению психологов является привлечение к сотрудничеству. Люди, неудовлетворенные существующим положением вещей, привлекаются к активной работе по изменению ситуации. В этом случае, хорошие помощники – пенсионеры и различные общественные организации. Необходимо привлекать их к различного рода экспериментам, знакомить с передовым опытом...

Разрешение возможных конфликтов возможно как через изменение объективной ситуации, так и через субъективную, психологическую перестройку. Тогда «образ врага» трансформируется в «образ партнера», а психологическая установка на борьбу сменяется ориентацией на сотрудничество. Конфликтующие стороны реализуют свои интересы и цели путем взаимных уступок с учетом интересов сторон. В первую очередь, необходим диалог с населением и обсуждение отдельных направлений реформы.

Одним из взаимодействия с гражданами является создание ТОС (территориальное общественное самоуправление).

Несмотря на точное определение понятия “территориальное общественное самоуправление” в Федеральном законе "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", до настоящего времени многие активисты ТОС, муниципальные деятели и даже ученые спорят о сущности территориального общественного самоуправления, относя его то к институтам власти, как одной из форм организации местного самоуправления, то к общественным объединениям. На самом деле, ответ на этот вопрос однозначен и может быть дан только на основе анализа норм действующего законодательства.

Территориальное общественное самоуправление не может быть отнесено к общественным объединениям граждан, так как в этом случае на него распространялись бы нормы законодательства об общественных объединениях, и его организация и деятельность не могли бы регулироваться указанным выше Федеральным законом, законами субъектов Российской Федерации и местными нормативными актами. Не может быть признан этот институт и властным, в том числе и как одна из форм организации местного самоуправления, так как Конституцией Российской Федерации он в этом качестве не назван.

Правовой статус территориального общественного самоуправления точно определен статьёй 27 п.1 Федерального закона “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”: территориальное общественное самоуправление - это форма участия населения в осуществлении местного самоуправления, основанная на самоорганизации граждан по месту их жительства.

В соответствии с действующим федеральным законодательством органы ТОС обособлены от органов местного самоуправления и не включены в их систему. Использование норм ранее действовавшего законодательства без учета их соответствия существующему, привело к тому, что, несмотря на точное определение территориального общественного самоуправления действующим федеральным законодательством, в законах ряда субъектов Российской Федерации, а также в нормативных правовых актах органов местного самоуправления, перепутаны понятия местного самоуправления и территориального общественного самоуправления.

В правовых документах как муниципального образования, так и органов ТОС, органы территориального общественного самоуправления наделяются властными полномочиями, правом принятия общеобязательных на своей территории актов, хотя ни сущность ТОС, ни способ формирования этих органов не допускают передачи органам территориального общественного самоуправления властных прав в отношении граждан и юридических лиц. Формирование такого властного института противоречит основам конституционного строя Российской Федерации.

В рассматриваемых случаях, как правило, основной задачей органов ТОС является исполнение решений органов местного самоуправления, выполнение их функций. При этом полномочия органов ТОС исчерпывающим образом установлены нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, руководители ТОС в ряде случаев после избрания населением утверждаются или назначаются органами местного самоуправления, получают заработную плату в органах местного самоуправления, а иногда и состоят в их штатах, т. е. являются муниципальными служащими.

Это определяет направление деятельности таких лиц, их подотчетность, а иногда и подчиненность, выборным должностным лицам местного самоуправления, а не населению.

Фактически, в рассматриваемых случаях органами ТОС называются территориальные подразделения органов местного самоуправления, но эти территориальные структурные подразделения не предусмотрены уставом муниципального образования.

Непонимание сущности ТОС приводит к возникновению ряда проблем в организации деятельности территориального общественного самоуправления, отказа населения от участия, а иногда и противодействие работе таких псевдоТОС. Важность такого института, как территориальное общественное самоуправление обусловлена тем, что ТОС способствует воспитанию гражданского самосознания, организации активного сотрудничества власти и народа, преодолению пассивности и иждивенческих настроений населения.

Исходя из этого, органы государственной власти и местного самоуправления должны способствовать созданию ТОС, проводить разъяснительную работу среди населения, создавать условия для формирования и деятельности органов территориального общественного самоуправления. Существенную помощь здесь могут оказать депутаты от соответствующих избирательных округов.

Однако, при организации ТОС необходимо учитывать, что органы ТОС могут создаваться только по инициативе населения, а их компетенция определяется самими гражданами при формировании этих органов, так как именно граждане сами решают, какие собственные инициативы они будут осуществлять в вопросах местного значения.

При нормативном регулировании территориального общественного самоуправления законодательные органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления должны точно представлять себе рамки такого регулирования.

В первую очередь, как законодательством, так и Уставом муниципального образования, должно быть установлено право граждан на осуществление территориального общественного самоуправления и определены гарантии такого права. Серьезным является вопрос об установлении территорий, на которых осуществляется ТОС. Поскольку под ТОС понимается самоорганизация граждан по месту их жительства, имеет смысл предоставить право выбора территории, на которой будет осуществляться ТОС, самим гражданам, а органам местного самоуправления лишь установить границы этих территорий.

Наиболее распространенным является создание органов ТОС в городах и поселках на территориях дворов, улиц, кварталов. Возможно формирование органов ТОС и в микрорайонах, однако такие органы обычно создаются для решения более крупных и единичных задач (экологических, градостроительных, создания добровольных дружин по охране общественного порядка, организации работы с молодежью). В сельской местности возможно создание органов ТОС в мелких поселениях, не являющихся муниципальными образованиями.

Рамочно в законодательстве субъектов Российской Федерации и более детально в уставе муниципального образования должен быть установлен порядок организации и деятельности территориального общественного самоуправления, обеспечивающий гарантии участия в территориальном общественном самоуправлении всех дееспособных граждан, проживающих на соответствующей территории и достигших определенного возраста, и легитимность создаваемых органов ТОС. Общепринято, что собрания граждан как высший руководящий орган ТОС являются правомочными при участии в них не менее половины граждан, проживающих на соответствующей территории и имеющих право на участие в ТОС. Органы ТОС могут избираться на конференции граждан.

Нормы представительства на конференции устанавливаются представительным органом местного самоуправления и должны обеспечить жителям возможность избрания делегатов на конференцию из числа граждан, лично им знакомых (например, один представитель от подъезда в малоэтажном доме, либо от квартир, расположенных на одной лестничной клетке в многоквартирных домах; от улицы с частной застройкой или нескольких домов на такой улице и т. п.). Делегаты не могут назначаться на конференцию органами местного самоуправления или органами ТОС. Конференция считается правомочной при участии в ней не менее 2\3 делегатов.

Подготовка собрания (конференции) проводится открыто и гласно. Все жители должны быть заблаговременно оповещены о месте, времени проведения и рассматриваемых на собрании (конференции) вопросах... Условия оповещения необходимо определить в уставе муниципального образования либо нормативном правовом акте представительного органа местного самоуправления, регулирующем деятельность ТОС.

Органы ТОС создаются по инициативе граждан на основе их добровольного волеизъявления. Структура органов ТОС может быть различна, однако имеет смысл предусмотреть, что высшим органом ТОС является собрание (конференция) граждан, имеющее(ая) исключительную компетенцию по определению целей и основных направлений деятельности, принятию устава ТОС, изменений и дополнений к нему, установлению структуры органов ТОС, утверждению регулярных отчетов о деятельности органов ТОС, выборам органов ТОС. В том случае, если органы ТОС имеют обособленное имущество, финансовые и иные средства, занимаются хозяйственной деятельностью, должен быть избран (сформирован) контрольный орган, например, ревизионная комиссия с установленными в уставе ТОС полномочиями.

Выборы органов ТОС проводятся на общих собраниях (конференциях) граждан по месту их жительства. Действующей до принятия законов субъектов Российской Федерации ст.82 Закона Российской Федерации “О местном самоуправлении в Российской Федерации” допускается возможность избрания органов ТОС на основе всеобщего равного прямого избирательного права при тайном голосовании. Надо, однако, учитывать, что возможность проведения на этих принципах выборов органов ТОС не предусматривается Федеральным законом “Об основных гарантиях избирательных прав и права на участие в референдуме граждан Российской Федерации”.

Порядок проведения выборов органов ТОС согласовывается представительным органом местного самоуправления. Сроки и порядок согласования определяются нормативными правовыми актами представительного органа местного самоуправления. Органы местного самоуправления могут выделять за счет собственных средств финансовые и иные ресурсы для проведения выборов органов ТОС, а также для организации их деятельности. Порядок и условия выделения ресурсов должны быть определены уставом муниципального образования.

ТОС должны иметь устав. Требования к уставу определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с законами субъектов Российской Федерации. В любом случае в уставе должны быть указаны цели и порядок деятельности ТОС, органы ТОС, порядок их формирования, компетенция, сроки полномочий, подотчетность, сроки и порядок созыва и проведения собраний (конференций) граждан, порядок приобретения и распоряжения имуществом и финансовыми средствами ТОС, порядок принятия устава и внесения в него изменений (дополнений), порядок прекращения деятельности ТОС.

Органы ТОС подлежат регистрации. Обычно регистрация органов ТОС проводится в органах местного самоуправления. В уставе муниципального образования должны быть указаны орган, осуществляющий регистрацию ТОС, порядок регистрации и основания для отказа в регистрации ТОС.

В соответствии с уставом муниципального образования органы ТОС могут наделяться правами юридического лица. Порядок и основания приобретения органами ТОС прав юридического лица, как это ни странно, вызывают много вопросов. Не редки случаи, когда органы ТОС вынуждены проходить регистрацию в органах юстиции как общественные объединения, которыми они, как было сказано выше, не являются. В какой же форме и в каком порядке должны регистрироваться органы ТОС?

Гражданским Кодексом Российской Федерации установлено, что правоспособность юридического лица возникает в момент его создания. Юридическое лицо считается созданным с момента его государственной регистрации. Юридическое лицо подлежит государственной регистрации в органах юстиции в порядке, определяемом законом о регистрации юридических лиц.

ТОС является некоммерческой организацией. В настоящее время для некоммерческих организаций отсутствует единый порядок регистрации и действуют разные законы о порядке регистрации в зависимости от формы, в которой эти организации созданы. Пунктом 3 статьи 50 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в форме потребительских кооперативов, общественных организаций (объединений), а также в других формах, предусмотренных законом.

ТОС - особая форма некоммерческих организаций, предусмотренная Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". Порядок регистрации ТОС как юридических лиц должен быть установлен законом. Анализ норм Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" позволяет сделать однозначный вывод о том, что нормы о порядке регистрации ТОС как юридического лица должны содержаться в законах субъектов Российской Федерации. Важно обратить внимание законодателей субъектов Российской Федерации на то, что органы ТОС могут быть зарегистрированы как юридические лица лишь в том случае, если уставом муниципального образования предусмотрена возможность приобретения органами ТОС прав юридического лица. Для признания органов ТОС юридическими лицами, они должны иметь в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество, самостоятельный баланс или смету.

Таким образом, вопрос о порядке государственной регистрации органов ТОС как юридических лиц должен быть решен в законах субъектов Российской Федерации.

Особо необходимо остановиться на определении компетенции ТОС. Во многих представленных на конкурс материалах компетенция органов территориального общественного самоуправления исчерпывающим образом определена уставами муниципальных образований и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Это не может быть признано правомерным, так как органы ТОС осуществляют собственные инициативы населения в вопросах местного значения. Законодательством субъектов Российской Федерации и уставами муниципальных образований необходимо установить права для ТОС.

Следует установить следующие права:

- самостоятельно определять направления своей деятельности и принимать программы деятельности ТОС по социально-экономическому развитию;

- заниматься в установленном порядке предпринимательской деятельностью;

- выступать заказчиком на выполнение работ по благоустройству территории, социально-бытовому и коммунальному обслуживанию населения, строительству и ремонту жилищного фонда и объектов социальной инфраструктуры (за счет собственных финансовых ресурсов или переданных на эти цели органам ТОС средств местного бюджета);

- кооперировать на добровольной основе средства населения и организаций для финансирования целевых социальных программ; право определять в соответствии со своим уставом штаты и порядок оплаты труда работников;

- обращаться в органы местного самоуправления и вносить предложения в повестку заседаний органов местного самоуправления по вопросам деятельности ТОС;

- выдвигать кандидатов на выборные муниципальные должности; право организации и проведения собраний граждан для заслушивания отчетов депутатов и должностных лиц местного самоуправления о своей работе;

- участвовать в составлении и обсуждении бюджета муниципального образования;

- участвовать в публичных слушаниях другие права.

Формирование территориального общественного самоуправления на принципах, установленных Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", еще только начинается. В связи с этим практики могут столкнуться с множеством проблем и нерешенных вопросов в области организации и деятельности ТОС. Авторы издания надеются, что представленный вниманию читателей сборник, поможет найти решение некоторых из них и будет полезен в текущей деятельности как активистов ТОС, так и органов государственной власти и местного самоуправления.

ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ ОБЩЕСТВЕННОЕ САМОУПРАВЛЕНИЕ

МЕСТО ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО ОБЩЕСТВЕННОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ (ТОС) В СИСТЕМЕ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ

ФОРМЫ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5