Внедрение повсеместной практики заключения концессионных договоров (соглашений) предусмотрено Подпрограммой реформирования и модернизации жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации «Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 – 2010 годы.

Отношения, возникающие в связи с подготовкой, заключением, исполнением и прекращением концессионных соглашений, регулируются Федеральным законом РФ от 01.01.01 года «О концессионных соглашениях», который устанавливает гарантии прав и законных интересов сторон концессионного соглашения. Целями закона являются привлечение инвестиций в экономику Российской Федерации, обеспечение эффективного использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на условиях концессионных соглашений и повышение качества товаров, работ, услуг, предоставляемых потребителям.

Кон­цессия облегчает возможность капитализации компа­нии - частного оператора, генерирования доходов, стабилизирует бизнес, уменьшает возможность рас­торжения договора со стороны публичного собствен­ника. В настоящее время эффект концессии в той или иной степени может быть достигнут путем тщательного формулирования условий договора аренды, а также заключения договоров по ВОТ-схеме. Основной идеей таких соглашений является предоставление частному оператору возможности окупить инвестиции в строи­тельство объекта коммунальной инфраструктуры, а также получить установленный уровень прибыли за счет использования объекта в течение определенного периода времени, по истечении которого объект под­лежит передаче публичному собственнику.

Качественное улучшение работы жилищно-коммунального комплекса требует повышения эффективности управления и привлечения капиталовложений в объемах, существенно превосходящих возможности местных бюджетов. Примерная схема работы по концессионной схеме представлена на рисунке 1.

Рисунок 1

Передача муниципалитетами частному инвестору по договору во временное пользование имущества коммунальной инфраструктуры – возможный путь частичного решения существующих финансовых проблем отрасли, в т. ч. в части обновления основных фондов без изменения прав собственности.

Муниципалитеты, сдавая в концессию объекты коммунального сектора:

- ставят своей целью развитие сектора ЖКХ и повышение качества оказываемых услуг;

- формируют инвестиционные программы по строительству нового и модернизации действующего имущества в данной отрасли;

- участвуют в определении тарифной политики, обеспечивающей эффективную работу концессионера и выполнение им согласованных инвестиционных программ.

Создание оптимальной модели концессионных соглашений является следующим шагом на пути привлечения инвестиций в отрасль.

Основные принципы контрактов делегированного управления

Вне зависимости от формы сотрудничества публич­ного собственника и частного оператора есть ряд прин­ципов, которыми нельзя пренебречь при заключении соглашений делегированного управления.

Необходимо отметить, что унитарное предприятие, имеющее государственное или муниципальное имущество в хо­зяйственном ведении, тоже выполняет своего рода функцию делегированного управления им. Только происходит это без четкого определения целей управле­ния, прогнозных планов развития, а также в отсутствия достоверного представления о находя­щемся в управлении имуществе. Принципы де­легированного управления могут быть экстраполированы на отношения публичного образования и коммерческой организации (ГУПа или МУПа), которой передано имущество на праве хозяйственного ведения.

Стороны определяются относительно предмета и целей соглашения, т. е. договариваются о передаче имущества или прав на использование та­кого имущества в определенных целях.

Договора делегированного управления наряду с передачей прав на имущество содержат требования о непрерывности предоставления коммунальных услуг определенного качества, равенства доступа к предоставляемым услу­гам и равенства в обслуживании. Эти требования к деятельности управляющей компании должны быть записаны в договоре.

Срок действия договора устанавливается сторонами исходя из конкретной ситуации с регистрацией прав на недвижимое имущество, предполагаемых сроков оку­паемости основных инвестиционных проектов и т. п.

Договор делегированного управления подразуме­вает передачу управляющей компании права на про­изводство определенных работ на имущественном комплексе, которые могут быть разделены на работы по строительству новых объек­тов, восстановительные, капитальные и текущие ремонтные работы. По исте­чении срока договора управляющая организация пе­редает делегирующей организации все, что было со­здано ею во исполнение обязательств по договору.

Договор делегированного управления требует со­гласования условий о тарифе. В ряде случаев пробле­ма состоит в том, что делегирующим лицом является муниципалитет, а тариф утверждает субъект Федера­ции. Возникает необходимость согласования усло­вий договора с уполномоченным региональным орга­ном. Важное значение имеет структура тарифа, кото­рую необходимо заложить в договор. В случае необес­печенности той или иной составляющей тарифа по политическим, социальным и иным мотивам с управляющей компании снимается ответственность за ис­полнение обязательств, финансируемых за счет этой составляющей. Условия, касающиеся формирования тарифов, могут фиксироваться в виде отдельных согла­шений между всеми заинтересованными и уполномо­ченными лицами. Путем заключения таких соглашений можно добиться, например, того, что необходимость инвестиций в коммунальный комплекс будет прочно увязана с необходимостью включения инвестиционной составляющей в тариф, или, например, того, что сни­жение себестоимости услуги, достигнутое управляющей компанией за счет работ по реабилитации инфраструк­туры, будет использовано не в целях понижения тари­фа, а в целях создания инвестиционного резерва, и т. п.

Несмотря на гражданско-правовую природу кон­тракта делегированного управления делегирующая сторона сохраняет ряд властных полномочий в отно­шении делегатария, которые выражаются в сохране­нии контроля за его деятельностью. С другой стороны, муниципалитет не вправе вмешиваться во внутренние дела управляющей компании, поскольку она является самостоятельным юридическим лицом и пользуется всеми правами, предоставленными ей законом. В этой связи договор должен устанавливать порядок и гра­ницы осуществления контроля делегирующей органи­зацией.

Прекращение действия договора делегированного управления также имеет определенную специфику. Договор должен предусматривать обязательства сто­рон по истечении срока договора, основными из кото­рых являются обязанность управляющей компании передать муниципалитету имущество со всеми улучше­ниями и обязанность муниципалитета компенсировать стоимость улучшений в случаях, предусмотренных до­говором.

Прекращение договора возможно и в случае его до­срочного расторжения. Такие случаи должны быть пря­мо предусмотрены в договоре и носить исключительный характер, поскольку расторжение договора делегиро­ванного управления коммунальной инфраструктурой может иметь колоссальные негативные последствия для населения региона. Последствия расторжения догово­ра также должны быть оговорены в соглашении. Раз­рыв договора без какой-либо компенсации управляю­щей компании возможен лишь тогда, когда он является санкцией за нарушения, допущенные управляющей ком­панией. Исчерпывающий перечень таких нарушений также устанавливается договором.

Договоры возмездного оказания услуг

  По договору возмездного оказания услуг исполни­тель обязуется совершить определенные действия в интересах заказчика или третьего лица — выгодополучателя. Характерными договорами возмездного ока­зания услуг являются договоры муниципального зака­за на предоставление жилищно-коммунальных услуг и договоры на управление жилищным фондом.

Договоры муниципального заказа на предоставле­ние жилищно-коммунальных услуг. В последнее вре­мя эти договоры активно используются в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Договор муниципального заказа имеет ряд сущест­венных преимуществ по сравнению с договорами на хозяйственное ведение и оперативное управление, а также отдельные преимущества в сравнении с дого­вором доверительного управления. Договор муници­пального заказа позволяет собственнику самому опре­делить, какие работы по управлению он передает уп­равляющей организации. Договор муниципального заказа — срочный и позволяет создать стимулы для эффективной работы управляющей организации. Он может быть заключен с организацией любой фор­мы собственности, в том числе с муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями, и не подлежит регистрации в органах юстиции.

Вместе с тем договор муниципального заказа имеет ряд недостатков. В частности, он выполняет функ­ции управляющей организации, которая превращается в контролирующий орган, теряя самостоятельность в принятии управленческих решений. Управленчес­кие функции остаются за администрацией города, по­скольку именно она определяет объемы работ, их качество, стоимость и финансирует их исполнение.

Формирование договорных отношений между собственником жилищного фонда и управляющей ор­ганизацией — важная задача сегодняшнего дня. Прини­мая во внимание важность и сложность проблемы договорных отношений, следует считать приоритетной за­дачей органов местного самоуправления разработку по­ложения о порядке формирования договорных отноше­ний в сфере управления жилищным фондом. Положе­ние должно быть ориентировано на развитие рыноч­ных принципов взаимоотношений собственника жи­лищного фонда и управляющей организации.

2.2. Организация деятельности компаний по управлению объектами коммунальной инфраструктуры.

Определение цели управления

Собственником применительно к каждому объек­ту управления (группе объектов) должна быть осозна­на, определена и зафиксирована цель, которую он преследует при принятии управленческих решений. Цель должна быть сформулирована на предстоящий период и перспективу:

- быть конкретна и актуальна в данный период;

- быть измерима по определенным критериям и по­казателям, свойственным данной цели;

- быть достижима в течение периода, на который она ставится;

- иметь критерии или показатели оценки достигну­того результата для обеспечения проверки дости­жения цели.

При формировании цели управления коммунальным объектом собственнику следует соблюдать обязанности, воз­ложенные на него законодательством Российской Федерации.

Управляющей организации необходимо учитывать:

- обеспечение сохранности объекта;

- производство ремонта и модернизации оборудования в со­ответствии с действующими правилами и нормами;

- обеспечение бесперебойной работы инженерно­го оборудования в соот­ветствии с действующими правилами и нормами.

- риск случайной гибели или повреждения находящегося в управлении имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

С учетом вышеизложенного возможно определе­ние целей управления коммунальными объектами:

- предоставление качественных коммунальных услуг в ус­тановленных объемах.

- модернизация и реконструкция оборудования и зданий.

- снижение затрат на производство коммунальных услуг.

- получение устойчивых доходов.

Программы управления

При составлении программы управления объектом управляющая организация обязана руковод­ствоваться следующими основными принципами:

- достижение цели, поставленной собственником объекта;

- составление программы на каждый объект отдельно;

- неукоснительное соблюдение прав граждан на получение коммунальных услуг;

- рационализация потребления ресурсов;

- снижение стоимости предоставляемых услуг.

Как правило, программа разрабатыва­ется на период действия договора на управление объектом. План управления должен быть рассмотрен и утвержден собственником объекта.

Ответственность за реализацию утверж­денной программы возлагается на управляющую орга­низацию. Программа должна не только стимулировать ее деятельность, но и сводить к минимуму риски собственника в том случае, если запланированный ка­чественный результат управления не будет достигнут.

Создание эффективной системы управления

Эффективная система управления коммунальным объектом создается совместными усилиями собствен­ников объекта и управляющей организа­ции. Система управления конкретными объектами предполагает неразрывное единство основных элементов:

- создание собственником объекта необходимых условий свободного выбора и способа дос­тижения цели для управляющей организации;

- деятельность собственника по выбору управляю­щей организации, форма договора, заключаемого между собственниками и управляющей организа­цией, порядок пересмотра целей управления и ус­ловий договора, контроль над объектом управле­ния и деятельностью управляющей организации должны быть полностью формализованы;

- периодический отчет управляющих организаций о принятых управленческих решени­ях и результатах их исполнения перед собственни­ками, проведение ана­лиза результативности принятых управленческих решений;

- осуществление постоянного мониторинга дея­тельности управляющей организации и состояния объектов управления;

- ответственность управляющей организации за результаты управления;

- регламентация правовыми актами порядка взаимодействия хозяйствующих субъектов и функционирования систем управления.

Доверительное управление имуществом

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает на определенный срок имущество в доверительное уп­равление другой стороне (доверительному управляю­щему), которая обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Таким образом, предметом договора доверитель­ного управления является совершение доверительным управляющим любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя, если только та­кие действия прямо не исключены законом или до­говором.

Существенным признаком данного дого­вора является то, что передача имущества в довери­тельное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляю­щему.

Доверительный управляющий осуществляет правомочия собственни­ка (в пределах, установленных законом или догово­ром), но он не имеет права собственности на это имуще­ство и действует не в своих интересах, а в интересах учредителя управления хотя и от своего имени.

Сторон договора доверительного управления иму­ществом две — учредитель управления и доверительный управляющий. Учредителем доверительного управления может быть любой собственник имущества, а в случаях, предусмотренных ст. 1026 ГК РФ, и другое лицо. При этом лицо, имеющее имущество в хозяйственном веде­нии или оперативном управлении, не может учредить управление, ибо оно не в состоянии наделить управля­ющего возможностью осуществлять правомочия собственника, поскольку само ими не обладает.

В качестве доверительного управляющего может выступать лишь профессиональный участник иму­щественного оборота — коммерческая организация или индивидуальный предприниматель.

Запрет на участие государственных или муници­пальных предприятий и качестве доверительных уп­равляющих связан с возможной ответственностью уп­равляющего по обязательствам принадлежащим ему имуществом (ст. 1022 ГК РФ), а ограниченный характер прав этих юридических лиц на закрепленное за ними имущество исключает такую возможность. Очевидна причина, но которой доверительным управ­ляющим не могут быть некоммерческие организации и граждане, не являющиеся предпринимателями, — управляющий должен постоянно осуществлять пред­принимательскую деятельность по совершению юри­дических действий и заключению сделок, а указанные субъекты такой возможности лишены.

Выгодоприобретатель не является стороной дого­вора доверительного управления имуществом, за иск­лючением случаев, когда выгодоприобретатель и учре­дитель управления (собственник имущества) совпадают в одном лице.

Правовое положение «стороннего» выгодоприобретателя регулируется ст. 430 ГК РФ, устанавливаю­щей общие правила заключения договоров в пользу третьего лица. Согласно п. 1 ст. 430 ГК РФ выгодоприобретатель — третье лицо вправе требовать от управляющего надлежащего исполнения обяза­тельств по договору в свою пользу, а для досрочного прекращения или изменения договора доверительного управления может потребоваться его согласие, если иное не предусмотрено законом или договором.

Доверительный управляющий выгодоприобретателем по договору доверительного управления имущест­вом быть не может.

Договор доверительного управления, суть и его значение

Существенные условия договора. Закон устанавли­вает существенные условия договора доверительного управления имуществом, при отсутствии которых дого­вор считается незаключенным. К их числу относятся:

— условия о точном составе передаваемого в управле­ние имущества (так как оно по окончании срока договора по общему правилу подлежит возврату учредителю управления);

— наименование выгодоприобретателя, в пользу ко­торого учреждается доверительное управление;

— размер и форма вознаграждения, выплачиваемого управляющему, если договор не признан сторона­ми безвозмездным;

— срок действия договора (такой договор является срочным, причем срок его действия не может пре­вышать 5 лет).

Форма договора. Договор доверительного управле­ния имуществом должен быть заключен в письменной форме, иначе он может быть признан недействитель­ным (ничтожным).

Необходимо также отметить, что имущество, пере­данное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего.

С этой целью имущество отражается у доверительного управляющею на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Более того, для расче­тов по деятельности, связанной с доверительным уп­равлением, открывается отдельный банковский счет.

В связи с вышеизложенным, возникают определен­ные сомнения в том, что при передаче полномочий собственника управляющей организации, созданной в иной организационно-правовой форме, чем муници­пальное учреждение или муниципальное унитарное предприятие, должен использоваться именно договор доверительного управления муниципальным имуществом.

Действительно, с одной стороны, нет никаких правовых ограничений для передачи объектов коммунальной инфраструктуры в доверительное управление коммерческой организации на условиях, рассмотренных выше. Однако, с другой сто­роны, практическая реализация данного вида правоот­ношений сторон именно в коммунальной сфере наталкивается на труднопреодолимые ограни­чения, вытекающие из законодательства и не позволя­ющие в полной мере реализовать преимущества дан­ного вида договоров применительно к управлению объектами данной сферы.

Прежде всего, к таким ограничениям можно от­нести положения ч. 3 ст. 1013 ГК РФ о том, что в до­верительное управление не может быть передано иму­щество, находящееся в оперативном управлении или хозяйственном ведении, до момента ликвидации соот­ветствующего юридического лица или поступления данного имущества во владение собственника по иным предусмотренным законом основаниям. По­скольку все объекты коммунальной инфраструктуры находятся именно на пра­ве хозяйственного ведения у муниципальных унитар­ных предприятий и на праве оперативного управления у муниципальных учреждений, собственник-муниципалитет должен сначала ликвидировать соответствую­щее предприятие или учреждение, понеся определен­ные расходы, а потом быть готовым создать его вновь, если коммерческая организация (доверительный уп­равляющий) не справится с возложенными на нее обя­занностями.

Указанные выше проблемы могут вызвать многочис­ленные споры между управляющей организацией и му­ниципалитетом, но если спор о защите прав владения может быть урегулирован в досудебном порядке в слу­чае его возникновения между муниципалитетом и уч­режденным им юридическим лицом, то вряд ли его удастся разрешить подобным образом с независимой коммерческой организацией.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 1022 дове­рительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие обстоятельств непре­одолимой силы, либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления, а в соответствии с ч. 3 ст. 1022 ГК РФ, долги по обязательствам, воз­никшим в связи с доверительным управлением иму­ществом, погашаются за счет этого имущества. В случае его недостаточности, взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности и его имущества - на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление.

С учетом того, что на сегодняшний день в Российской Федерации нет практически ни одной жилищной и коммунальной организации, которая не имела бы кредиторской задолженности перед третьими лицами, при одновременной дебиторской задолженности перед ней самой со стороны соответствующих бюджетов и населения, коммерческая организация — доверительный управляющий не будет нести ответственность за некачественное выполнение сво­их функций, вызванное недостаточностью финанси­рования со стороны бюджетов и хроническими неп­латежами населения. Объекты же коммунальной инфраструктуры смогут на основании судебного решения поменять своего собственника помимо того, что взыскание может быть наложено и на иное муниципальное имущество или муниципальную казну в целом.

Стороны договора доверительного управления

Сторонами договора доверительного управления являются:

1) муниципальное образование, от имени которого выступают органы
местного самоуправления;

2) юридическое лицо либо ИЧП, являющиеся управляющей организацией в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо объединение лиц, действующих на основе договора о совместной деятельности (договоры простого товарищества).

Компетенция органов местного самоуправления в области отношений, возникающих в связи с заключением договоров доверительного управления

К компетенции органов местного самоуправления в связи с заключением договоров доверительного управления относятся:

1)  утверждение перечней объектов, находящихся в муниципальной
собственности, и видов деятельности, в отношении которых могут
заключаться договора доверительного управления;

2)  проведение торгов, а также прямых переговоров с целью заключения
договоров доверительного управления;

3) заключение и расторжение договоров доверительного управления в порядке, определяемом действующим законодательством Российской Федерации.

Права Управляющей организации

1. Имущество, созданное или приобретенное инвестором за свой счет в
целях выполнения договора доверительного управления, принадлежит управляющей организации на праве собственности.

2. В договоре может быть предусмотрено, что указанное имущество
подлежит передаче в собственность муниципального образования до или
после истечения срока действия договора доверительного управления. В случае, если указанное имущество передается управляющей организацией в собственность муниципального образования до истечения срока действия договора, муниципальное образование возмещает расходы управляющей организации по остаточной стоимости данного оборудования, с учетом всех затрат, понесенных управляющей организацией для установки и пуска данного оборудования.

3. Управляющая организация вправе пользоваться необходимой для исполнения договора доверительного управления принадлежащей муниципальному образованию информацией, в том числе конфиденциальной информацией об имуществе, право пользования которым ей предоставлено. Условия и порядок пользования конфиденциальной информацией устанавливаются в договоре.

4. На управляющего, являющегося стороной договора доверительного управления, распространяются гарантии прав инвестора, предусмотренные
инвестиционным законодательством Российской Федерации.

5. Если вследствие действий (или бездействия) органов местного
самоуправления управляющая организация понесла дополнительные расходы при выполнении договора доверительного управления, муниципальное образование обязано возместить понесенные расходы в предусмотренном договором порядке.

6. Управляющие организации, заключившие договор доверительного управления имуществом, свободны в выборе способов осуществления деятельности, предусмотренной данным договором. Договора доверительного управления могут исполняться Управляющими
как самостоятельно, так и с привлечением иных российских и иностранных
юридических и физических лиц в соответствии с законодательством
Российской Федерации. При этом управляющая организация, являясь стороной в договоре, несет полную ответственность за выполнение принятых на себя обязательств.

Обязанности управляющей организации

1. Управляющий, производящий товары, оказывающий услуги или проводящий работы, от которых зависит обеспечение электро-, тепло-, газо - и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом, захоронения и переработки твердых бытовых отходов и нормальное функционирование коммунального комплекса, обязан осуществлять данную деятельность непрерывно в соответствии с условиями договора. Управляющий вправе приостановить или прекратить исполнение своих обязанностей только с согласия муниципального образования или при наступлении обстоятельств непреодолимой силы.

2. Если управляющий выполняет обязанности, указанные в пункте 1, и несет при этом дополнительные расходы, муниципальное образование обязано
возместить ему такие расходы в порядке, предусмотренном договором доверительного управления. При отсутствии у сторон согласия по поводу оценки причитающегося управляющему возмещения каждая из них вправе обратиться в суд.

3. Управляющий, производящий товары, оказывающий услуги или
проводящий работы в сфере электро-, тепло-, газо - и водоснабжения
населения, водоотведения, снабжения населения топливом, захоронения и
переработки твердых бытовых отходов, от которых зависит нормальная
жизнедеятельность населения и функционирование коммунального
хозяйства, обязан обеспечить равенство прав получателей услуг или
заказчиков работ (далее - потребителей) на оказываемые услуги,
производимые товары и работы.

Права муниципального образования

1. Имущество, переданное управляющему, подлежит возврату муниципальному образованию с целью последующего выставления на конкурс в соответствии с условиями договора.

2. Управляющий несет бремя содержания муниципального имущества в
соответствии с договором доверительного управления, а также риск случайной гибели или случайного повреждения такого имущества.

3. Если имущество, созданное или приобретенное управляющим за свой счет в целях исполнения договора доверительного управления, может находиться в соответствии с законодательством Российской Федерации только в государственной или муниципальной собственности, такое имущество подлежит передаче в собственность муниципального образования в порядке, предусмотренном договором. При этом в собственность муниципального образования на возмездной основе передаются информация и данные об этом имуществе, полученные управляющим за свой счет в процессе подготовки к использованию и использования указанного имущества.

Обязанности муниципального образования

1. Муниципальное образование обязано обеспечивать права и
законные интересы потребителей и управляющей организации.

2.  Для обеспечения прав и законных интересов потребителей, в случае не выполнения условий договора со стороны управляющей организации,
муниципальное образование в одностороннем внесудебном порядке имеет
право изменить условия договора или досрочно
расторгнуть его. Убытки управляющей организации, связанные с таким изменением или расторжением, не возмещаются муниципальным образованием.

3.  В договоре доверительного управления должна быть предусмотрена
обязанность муниципального образования компенсировать управляющей организации расходы, связанные с возможным установлением льготных цен и тарифов для отдельных групп потребителей.

Отношения управляющей организации с потребителями

1. Если иное не установлено в договоре доверительного управления, отношения управляющей организации с потребителями устанавливаются посредством заключения соответствующих договоров и регулируются законодательством Российской Федерации.

2. Услуги, товары или работы, оказываемые или производимые
управляющей организацией для потребителей, должны соответствовать техническим регламентам, предусматриваемым законодательством Российской Федерации. Требования по соблюдению указанных регламентов должны включаться в договор о цене и качестве, который является приложением к договору доверительного управления.

3. Управляющей организации в соответствии с договором доверительного управления может быть предоставлено право непосредственно взимать плату с потребителей и
устанавливать правила пользования предоставляемыми им товарами,
работами и услугами, а также право прекращать в случае неоплаты и после
надлежащего предупреждения потребителей оказание услуг, производство
товаров или проведение работ.

Тарифы на продукцию, производимую управляющей организацией

1. Порядок регулирования тарифов на продукцию (товары, работы и
услуги), производимую управляющим, определяется в соответствии с
законодательством Российской Федерации и указывается в договоре доверительного управления.

2. В случае производства управляющей организацией модернизации оборудования, влекущей за собой снижение стоимости предоставления услуг, данные тарифы не должны изменяться в сторону уменьшения в течение 5 лет.

По аналогии с передачей жилищного фонда в доверительное управление управляющим компаниям, объекты коммунальной теплоэнергетики также могут быть переданы в доверительное управление.

Органы местного самоуправления, являющиеся собственниками данных объектов, зачастую не имеют управленческих и финансовых ресурсов для осуществления качественного и эффективного управления своей собственностью. Привлекая к управлению коммерческие организации, органы местного самоуправления получают возможность, не вкладывая дополнительных финансовых средств, не только сохранить техническое состояние данных объектов, но и значительно его улучшить.

Управляющие организации в целях осуществления эффективного управления проводят мероприятия энергоресурсосбережения за счет собственных средств. Модернизация объектов коммунальной теплоэнергетики приведет к снижению затрат на предоставление коммунальных услуг.

Передача объектов коммунальной теплоэнергетики осуществляется посредством заключения договора доверительного управления и договора о цене и качестве. В договоре доверительного управления указывается срок (не менее срока окупаемости мероприятий энергоресурсосбережения, проводимых управляющими организациями) и основные условия передачи (включая ответственность обеих сторон в случае приостановления действия договора) в доверительное управление.

В договоре о цене и качестве фиксируются фактические затраты на момент передачи объекта в доверительное управление и оговаривается уровень затрат, который необходимо достичь. Кроме этого, непременным условием договора о цене и качестве является соблюдение следующего условия. Управляющие организации 50% сэкономленных средств направляют на дальнейшее совершенствование функционирования объектов коммунальной инфраструктуры, а 50% оставляют себе в качестве управленческого вознаграждения. При этом органы местного самоуправления в течение определенного периода не уменьшают тарифы на коммунальные услуги, предоставляемые предприятием, переданным в доверительное управление. Ниже приводится образец договора доверительного управления.

Примерная форма договора доверительного управления объектами коммунальной инфраструктуры.

г. ____________ «____» __________20__г.

___________________________, именуемое в дальнейшем «Управляющая компания», в лице _______________, действующего на основании __________________, с одной стороны, и _____________(собственник объекта коммунальной инфраструктуры), именуемое в дальнейшем «Учредитель», в лице ___________, действующего на основании ___________________, с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора.

1.1. Учредитель передает Управляющей компании объект коммунальной инфраструктуры в доверительное управление, а Управляющая компания обязуется осуществлять управление настоящим объектом коммунальной инфраструктуры в интересах Учредителя или указанного им лица в соответствии с условиями настоящего договора.

1.2. Передача объекта коммунальной инфраструктуры в доверительное управление не влечет перехода права собственности Учредителя к Управляющей компании.

1.3. Передача объекта коммунальной инфраструктуры осуществляется по перечню с указанием его первоначальной стоимости и износа.

2. Объект доверительного управления.

2.1. Объектом доверительного управления является следующий объект коммунальной инфраструктуры (далее имущество): ___________________.

3. Права и обязанности сторон.

3.1. Управляющая компания обязана:

3.1.1. Осуществлять управление имуществом, переданным в доверительное управление, в интересах Учредителя.

3.1.2. Представлять Учредителю отчет о ходе осуществления доверительного управления в письменной форме. Отчет должен содержать информацию о совершенных Управляющей компанией сделках и иных действий с имуществом, сумме полученных доходов за отчетный период, сумме расходов, связанных с управлением имуществом.

3.1.3. Вести обособленный учет имущества, переданного ему в доверительное управление, и отдельный бухгалтерский баланс по такому имуществу.

3.1.4. Открыть отдельный банковский счет для осуществления операций, связанных с доверительным управлением имуществом.

3.2. Управляющая компания вправе:

3.2.1. Самостоятельно определять пути и конкретные направления осуществления доверительного управления, совершать любые юридические и фактические действия в интересах Учредителя с соблюдением положений п. 3.2.2. настоящего Договора.

3.2.2. Осуществлять в отношении имущества, переданного в доверительное управление, правомочия собственника в порядке и объеме, установленном законом и настоящим Договором.

Продажа имущества, передача имущества в лизинг, внесение имущества в качестве вклада в совместную деятельность осуществляется Управляющей компанией с согласия Учредителя.

3.2.3. Управляющая компания имеет право на вознаграждение, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования имущества. Сумма понесенных расходов должна быть документально подтверждена. Документы, подтверждающие сумму понесенных расходов, прилагаются к отчетам, направленным Управляющей компанией Учредителю.

Размер вознаграждения Управляющей компании определяется по итогам отчетного периода после сдачи отчета Учредителю в дополнительном соглашении к настоящему Договору, которое становится его неотъемлемой частью. Размер вознаграждения устанавливается в размере ________ процентов от суммы прибыли, полученной Учредителем за отчетный период.

3.3. Сделки с имуществом Управляющая компания совершает от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего.

3.4. Права, приобретенные Управляющей компанией в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества.

3.5. Учредитель обязан:

3.5.1. Передать имущество в доверительное управление Управляющей компании по акту сдачи-приемки имущества.

Предоставить Управляющей компании нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на имущество, а также всю бухгалтерскую отчетность, связанную с имуществом и необходимую Управляющей компании для осуществления управления имуществом.

3.5.2. При совершении Управляющей компанией сделок по распоряжению имуществом, в порядке и с соблюдением условий, установленных в п. 3.2.2. настоящего Договора, предоставить Управляющей компании подлинные экземпляры правоустанавливающих документов на имущество в течение _______ дней с даты получения письменного запроса Управляющей компании.

3.5.3. Выплатить Управляющей компании вознаграждение в порядке, согласованном Сторонами на основании положений п. 3.2.3. настоящего Договора.

3.5.4. Сообщать Управляющей компании мотивированные возражения по отчетам, предоставляемым Управляющей компанией Учредителю в соответствии с условиями п. 3.1.2. настоящего Договора, в течение не более ________ дней с даты получения отчета.

3.6. Учредитель вправе осуществлять контроль за деятельностью Управляющей компании путем ознакомления с финансовой (бухгалтерской) и иной документацией Управляющей компании, связанной с управлением имущество.

4. Срок действия Договора.

4.1. Настоящий Договор вступает в силу с государственной регистрации и продолжает свое действие в течение ______ лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

5. Ответственность сторон.

5.1. Управляющая компания, не проявившая при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах Учредителя, возмещает Учредителю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а также убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа.

Управляющая компания несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий Учредителя.

6. Обстоятельства непреодолимой силы.

6.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору в случае действия обстоятельств непреодолимой силы, прямо или косвенно обстоятельств, которые независимы от воли Сторон, не могли быть ими предвидены в момент заключения Договора и предотвращены разумными средствами при их наступлении.

6.2. К обстоятельствам, указанным в п.6.1 Договора относятся: война и военные действия, восстание, эпидемии, землетрясения, наводнения, акты органов власти, непосредственно затрагивающие предмет настоящего Договора, и другие события, которые арбитражный суд признает и объявит случаями непреодолимой силы.

6.3. Сторона, подвергшаяся действию таких обстоятельств, обязана немедленно в письменном виде уведомить другую Сторону о возникновении, виде и возможной продолжительности действия соответствующих обстоятельств. Если эта Сторона не сообщит о наступлении обстоятельств непреодолимой силы, она лишается права ссылаться на него, разве что само такое обстоятельство препятствовало отправлению такого сообщения.

6.4. Наступление обстоятельств, предусмотренных настоящей статьей, при условии соблюдения требований п.6.3 настоящего Договора, продлевает срок исполнения договорных обязательств на период, который в целом соответствует сроку действия наступившего обстоятельства и разумному сроку для его устранения.

6.5. В случае если обстоятельства, предусмотренные настоящей статьей, длятся более ______ месяцев, Стороны совместно определят дальнейшую юридическую судьбу настоящего Договора.

7. Заключительные положения.

7.1. Любые дополнения, протоколы, приложения к настоящему Договору становятся его неотъемлемыми частями с даты их подписания уполномоченными представителями Сторон.

7.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны, если они составлены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями обеих Сторон.

7.3. Стороны обязаны немедленно извещать друг друга об изменении своего адреса, платежных реквизитов, номеров телефонов, телефаксов. Действия, совершенные по старым адресам и платежным реквизитам, до поступления уведомления об их изменении, зачитываются в исполнение обязательств.

7.4. Все споры и разногласия, возникающие из настоящего Договора или в связи с ним, Стороны будут стараться решать путем переговоров. При невозможности достичь взаимоприемлемого решения, споры подлежат передаче на рассмотрение в суд.

7.5. Адреса и реквизиты сторон:

Подписи сторон:

В качестве примера передачи в управление объектов коммунальной инфраструктуры можно привести поселок Куйтун Иркутской области, где осуществлена передача теплоисточников в управление частным предпринимателям. Котельные п. Куйтун были определены как «пилотные» для внедрения системы управления объектами коммунальной инфраструктуры. В июле-августе 2004 года органом местного самоуправления было принято решение о передаче теплоисточников поселка по договору безвозмездного пользования частным предпринимателям. В настоящий момент можно выделить такие положительные стороны эксперимента: снижены производственные и накладные затраты, повышена эффективность использования котельного и вспомогательного оборудования, улучшено санитарное состояние объектов.

- собираемость с населения за услуги по теплоснабжению выросла с 35% до 92%;

- заработная плата машиниста котельного оборудования выросла в 2,5 раза.

- производственные затраты на теплоисточниках района снижены на 20% за отопительный сезон;

- рентабельность котельных, находящихся в управлении составила 15%;

- объем реализации тепловой энергии в целом по району от муниципальных котельных увеличился в 1,2 раза при неизменном объеме топлива;

ГЛАВА III

ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Органы государственной власти субъектов РФ принимают законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании Жилищного кодекса РФ и принятых в соответствии с ним федеральных законов.

Жилищный кодекс РФ устанавливает два варианта принятия решения по выбору способа управления многоквартирным домом.

Первый вариант – это самостоятельное решение собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления.

Второй вариант - это решение органов местного самоуправления о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для осуществления управления многоквартирным домом в следующих случаях:

- собственники помещений не выбрали способ управления этим домом

- принятое решение о выборе способа управления не было реализовано.

Способ управления многоквартирным домом выбирается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Муниципальные образования, субъекты РФ, имеющие в собственности жилые и нежилые помещения, имеют равные с другими собственниками права при принятии решений на общем собрании.

Порядок участия в собраниях органов государственной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления определены ст. 125 ГК РФ

Голосование на общем собрании осуществляется собственником помещения как лично, так и через своего представителя, которому выдана доверенность, составленная в письменной форме.

Органы местного самоуправления для реализации жилищного законодательства в сфере управления многоквартирными домами должны издавать распорядительные акты, в которых содержатся сведения:

- о порядке реализации собственниками помещений права выбора способов управления;

- об обеспечении условий деятельности организаций, осуществляющих предоставление ЖКУ в муниципальном образовании;

- о порядке участия ОМС на общих собраниях по выбору способа управления многоквартирным домом;

- о назначении ответственных лиц администрации муниципального образования за организацию и проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных в муниципальном образовании;

- о порядке получения инициаторами общих собраний собственников помещений сведений, необходимых для организации и проведения таких собраний;

- о контроле исполнения договорных обязательств организациями, представляющими ЖКУ;

- о порядке выделения средств из муниципального бюджета на проведение работ по капитальному ремонту многоквартирных домов;

- о порядке установления платы за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества;

- о порядке внесения платы за ЖКУ нанимателями жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда;

- об участии ОМС в повышении уровня квалификации лиц, уполномоченных собственниками осуществлять контроль по заключенным договорам.

Возможны следующие способы и методы участия ОМС в управлении многоквартирными домами:

Первый - это непосредственное участие на общих собраниях собственников помещений;

Второй - это софинансирование управления многоквартирными домами в части своей собственности.

Третий - это обеспечение равных условий для деятельности управляющих организаций независимо от их организационно-правовых форм. Такая помощь органами местного самоуправления может быть оказана в следующем виде:

­  предоставление информации, необходимой для организации общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме либо заочного голосования;

­  оказание содействия в организации общего собрания собственников в многоквартирном доме, предоставление помещений для проведения таких собраний;

­  участие в проведении общего собрания и принятии решений;

­  оказание содействия в информировании населения о предстоящих собраниях;

­  оказание содействия собственникам помещений, решившим создать товарищество собственников жилья (расчет объема затрат на содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме и др.);

Четвертый - это предоставление органами местного самоуправления управляющим организациям бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов в части муниципальной собственности.

Пятый - это содействие повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами. Организация обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность. Обеспечение федеральными и муниципальными нормативно-правовыми актами, проведение семинаров, организация круглых столов, консультаций, обеспечение методическими материалами и др.

Шестой – это информирование граждан. По запросам граждан ОМС и управляющие организации обязаны предоставлять информацию об установленных ценах на работы и услуги по содержанию и ремонту многоквартирных домов, об их объемах, перечне и качестве выполнения. Это поможет населению осуществить оценку управляющих организаций и выбрать способ управления многоквартирным домом.

В соответствии с требованиями нового жилищного законодательства работа по заключению договоров в сфере управления многоквартирными домами, предоставления жилищных и коммунальных услуг требует серьезной перестройки в формировании обязательств:

­  собственники помещений должны получают реальную возможность самостоятельно выбирать способ управления многоквартирным домом;

­  случаи принятия решений муниципалитетом по вопросам управления многоквартирными домами ограничиваются законом;

­  появляются реальные возможности для устранения монополии муниципальных (государственных) предприятий и учреждений и допуска на рынок управления жильем организаций любых форм собственности, смены по усмотрению собственников помещений управляющих, досрочного расторжения или изменения условий договоров управления;

­  муниципалитеты не имеют преимуществ перед другими собственниками помещений в вопросах выбора способа управления;

­  ОМС не может принимать нормативно-правовые акты, регулирующие гражданско-правовые отношения управляющих компаний и собственников помещений.

Внедрение и становление новых законодательных принципов управления, паритетных договорных отношений между собственниками и управляющими компаниями позволит демонополизировать систему управления многоквартирными домами, создаст предпосылки для качественного жилищно-коммунального обслуживания и снижения стоимости содержания и ремонта жилья и обеспечит рыночный характер хозяйственно-финансовых взаимоотношений.

I. РЕКОМЕНДУЕМЫЙ перечень

нормативных правовых актов, принимаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в связи с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации от 01.01.01 года № 188-ФЗ и Федерального закона от 01.01.01 года «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»

1. Органами государственной власти субъектов Российской Федерации должны быть приняты законы или иные нормативные правовые акты, представленные в Таблице 1:

ТАБЛИЦА 1

2. Органами государственной власти субъектов Российской Федерации могут быть приняты нормативные правовые акты, представленные в Таблице 2:

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5