СТАНДАРТ УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Предисловие

Цели и принципы стандартизации в Российской Федерации установлены Федеральным законом от 01.01.01 г. «О техническом регулировании», право самостоятельно разрабатывать и утверждать стандарты организаций предоставлено Федеральным законом «О саморегулируемых организациях» от 01.01.2001.

Сведения о стандарте

1 РАЗРАБОТАН

2 ВНЕСЕН

3 УТВЕРЖДЕН И ВВЕДЕН В ДЕЙСТВИЕ

4 ВВЕДЕН ВПЕРВЫЕ

Информация об изменениях к настоящему стандарту, его отмене текст этих изменений, публикуется на официальном сайте __ в сети Интернет.

Содержание

Введение

1 Область применения

2 Нормативные ссылки

3 Термины и определения

4 Цели деятельности управляющей организации

5 Принципы осуществления деятельности по управлению недвижимым имуществом

6 Общие положения по ответственности управляющих организаций перед собственниками и иными третьими лицами за ненадлежащее исполнение и неисполнение обязательств по договору

7. Общие требования к деятельности управляющих организаций по исполнению требований регламента безопасности зданий при управлении объектами недвижимости

7.1. Общие положения

7.2 Требования механической безопасности

7.3 Требования пожарной безопасности

7.4 Требования к безопасности внутридомового газового оборудования (ВДГО)

7.5 . Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в объектах недвижимости.

7.6 Требования безопасности для пользователей зданиями и сооружениями

8 Общие требования к деятельности управляющих организаций по сносу и утилизации зданий (сооружений)

9 Требования к деятельности организаций, управляющих жилыми зданиями

9.1 Техническое обслуживание жилого здания

9.1.1Общие положения

9.1.2 Организация проведения технических осмотров

9.1.3. Контроль за техническим состоянием жилищного фонда

9.1.4 Основные и прочие работы по техническому обслуживанию жилого дома

9.1.5 Подготовка жилого здания к сезонной эксплуатации.

9.1.6 Перечень основных и прочих работ, выполняемых при подготовке жилого здания к сезонной эксплуатации

9.1.7 Аварийное обслуживание жилого здания:

9.1.2 Текущий ремонт жилого здания

9.1.2.1 Общие положения

9.1.2.2 Профилактический ремонт

9.1.2.3 Непредвиденный ремонт

9.1.2.4 Организация и проведение текущего ремонта

9.1.2.5 Перечень основных работ по текущему ремонту

9.1.2.6 Перечень прочих работ по текущему ремонту

9.1.3 Капитальный ремонт жилого здания

9.1.3.1 Общие положения

9.1.3.2 Планирование и организация капитального ремонта жилого здания

9.1.3.3 Классификация и перечень работ по капитальному ремонту жилого здания: конструктивных элементов жилого здания, внутридомового инженерного оборудования жилого здания, лифтового оборудования, ограждающих конструкций, объектов внешнего благоустройства

9.1.3.4 Выполнение капитального ремонта жилого здания

9.1.3.4 Требования контроля безопасности и качества капитального ремонта

9.2 Мероприятия, осуществляемые управляющей организацией по энергосбережению и энергоэффективности жилых зданий

9.2.1 Действия управляющей организации по обеспечению энергосбережения и энергоэффективности в жилых зданиях

9.2.2 Виды программ по энергосбержению и энергоэффективности

9.2.3 Общие требования к мероприятиям по энергосбережению и повышению энергоэффективности

9.2.4 Перечень мероприятий по энергосбережению и повышению энергоэффективности в отношении конструктивных элементов жилых зданий, внутреннего инженерного оборудования, в отношении системы теплоснабжения, системы горячего водоснабжения, электроснабжение:

9.3 Санитарное содержание жилых зданий

9.3.1 Общие положения

9.3.2 Мероприятия по организации санитарного содержания

9.3.3 Перечень обязательных работ для включения в договор управления

9.3.4 Рекомендуемый перечень работ по санитарному содержанию жилого здания

9.3.5 Основные требования к санитарному содержанию жилых зданий, контроль безопасности и качества

9.4 Взаимодействие управляющей организации с собственниками

9.4.1 Мероприятия, направленные на установление взаимоотношений с собственниками через их представителей

9.4.2 Отчетность управляющей организации перед собственниками за исполнение обязательств по договору управления

9.4.3 Порядок рассмотрения управляющей организацией жалоб, заявок и иных обращений собственников и иных третьих лиц

Библиография

Введение

Настоящий стандарт разработан в обеспечение реализации Федеральных законов «О техническом регулировании» от 01.01.2001 г., «О безопасности зданий и сооружений» от 01.01.2001 г., «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 01.01.2001, «Об охране окружающей среды» №7-ФЗ от 01.01.2001, «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» №52-ФЗ от 01.01.2001, «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 01.01.2001, «О пожарной безопасности»№69-ФЗ от 01.01.2001 в соответствии с законодательством РФ в целях:

- обеспечения безопасных и благоприятных условий проживания и (или) пребывания людей в зданиях или сооружениях, иных объектах недвижимости, в том числе соблюдения характеристик безопасности зданий или сооружений, надежности отдельных конструктивных элементов зданий или сооружений, сохранности имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

- совершенствования деятельности управляющих организаций при оказании услуг по управлению объектами недвижимости и повышения качества таких услуг;

- создания понятийного аппарата в сфере управления объектами недвижимости.

1 Область применения

1.1 Настоящий стандарт конкретизирует и дополняет требования законодательства РФ и нормативно-правовых актов в сфере управления объектами недвижимости, устанавливает требования к деятельности по управлению объектами недвижимости, в том числе требования к безопасности эксплуатации объектов недвижимости, техническому обслуживанию, содержанию и ремонту объектов недвижимости.

1.2. Настоящий стандарт устанавливает общие требования к деятельности управляющих недвижимостью, а также специальные требования в зависимости от вида объекта управления.

Настоящий стандарт состоит из общей и специальной частей. Общая часть раскрывает общие термины и определения, принципы деятельности управляющих недвижимостью, требования к деятельности управляющих недвижимостью, в том числе к безопасности. Специальная часть состоит из разделов, раскрывающих особенности управления отдельными видами недвижимости.

2. Нормативные ссылки

2.1. В настоящем стандарте использованы ссылки на следующие государственные стандарты и/или классификаторы:

При пользовании настоящим стандартом целесообразно проверить действие ссылочных стандартов (и классификаторов) по указателю государственных стандартов (и классификаторов), составленному по состоянию на 1 января текущего года, и по соответствующим информационным указателям, опубликованным в текущем году.

Если ссылочный документ заменен (изменен), то при пользовании настоящим стандартом следует руководствоваться замененным (измененным) стандартом. Если ссылочный документ отменен без замены, то положение, в котором дана ссылка на него, применяется в части, не затрагивающей эту ссылку.

ГОСТ 8.156-83 Государственная система измерений. Счетчики холодной воды. Методы и средства поверки.

ГОСТ 12.0.004-90 Система стандартов безопасности труда. Организация обучения работающих безопасности труда. Общие положения.

ГОСТ 12.1.004-91 Система стандартов безопасности труда. Пожарная безопасность. Общие требования.

ГОСТ 12.4.087-84 Система стандартов безопасности труда. Строительство. Каски строительные. Технические условия.

ГОСТ 12.4.107-82 Система стандартов безопасности труда. Строительство. Канаты страховочные. Общие технические требования.

ГОСТ 5542-87 Газы горючие природные для промышленного и коммунально-бытового назначения. Технические условия.

ГОСТ 6996-66 Сварные соединения. Методы определения механических свойств.

ГОСТ 8462-85 Материалы стеновые. Методы определения пределов прочности при сжатии и изгибе.

ГОСТ Электрическая энергия. Нормы качества электрической энергии в системах электроснабжения общего назначения.

ГОСТ Электрическая энергия. Совместимость технических средств электромагнитная. Нормы качества электрической энергии в системе электроснабжения общего назначения.

ГОСТ 16483.1-84 Древесина. Метод определения плотности.

ГОСТ Газы углеводородные сжиженные топливные для коммунально-бытового потребления. Технические условия.

ГОСТ (МЭК 38-83) Стандартные напряжения.

ГОСТ ГОСТ Р Услуги населению. Термины и определения.

ГОСТ Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях.

ГОСТ Р Услуги населению. Термины и определения.

ГОСТ Р Вода питьевая. Общие требования к организации и методам контроля.

ГОСТ Р Жилищно-коммунальные услуги.

ГОСТ Р Услуги населению. Номенклатура показателей качества.

ГОСТ Р ИСО Системы менеджмента качества. Требования.

ГОСТ Р ИСО Системы менеджмента качества. Рекомендации по улучшению деятельности.

3 Термины и определения

В настоящем стандарте применены следующие термины с соответствующими определениями

3.1 собственники недвижимого имущества: Лица, которым на праве собственности, зарегистрированном в установленном законодательством Российской Федерации порядке, принадлежит недвижимое имущество.

3.2 потребители работ/услуг управляющей организации: Собственники объектов недвижимости, иные лица, пользующиеся объектом недвижимости на ином законном основании (арендаторы, члены семьи собственника жилого здания, наниматели и т. п.), приобретающие или использующие работы (услуги) управляющей организации по управлению объектом недвижимости, общим имуществом собственников помещений в здании (сооружении).

3.3 управляющая организация: Коммерческая организация независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, обладающие необходимыми и достаточными профессиональными знаниями и опытом, являющиеся членами саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью и застраховавшие свою ответственность в соответствии с законодательством РФ, действующие в интересах собственников и (или) пользователей объекта недвижимости на основании возмездного договора управления и осуществляющие на указанных в нем условиях: услуги по управлению объектами недвижимости, общим имуществом собственников помещений в здании (сооружении); самостоятельно или с привлечением третьих лиц деятельность по их содержанию и ремонту; иную деятельность, направленную на достижение целей управления объектом недвижимости.

3.4 управление недвижимым имуществом: Согласованная деятельность собственников недвижимого имущества, привлеченной ими на договорной возмездной основе управляющей организации, органов государственной (муниципальной) власти, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания и (или) пребывания людей в зданиях (сооружениях), а также, иных объектах недвижимости, путем соблюдения требований технических регламентов, а также реализации комплекса технических и административных мероприятий, осуществляемых в течении жизненного цикла объекта недвижимости в соответствии с нормативно правовыми актами РФ.

с целью сохранения (восстановления) состояния, при котором он соответствует условиям выполнения требуемого назначения, надлежащего содержания недвижимого имущества, контроля за его сохранностью и использованием по назначению, решение иных вопросов, связанных с эффективным использованием недвижимого имущества.

3.5 объект управления: Недвижимое имущество, в том числе общее имущество собственников помещений в здании (сооружении), включая земельный участок, на котором расположены здания (сооружения) в границах, определенных в соответствии с законодательством РФ, с элементами благоустройства и озеленения, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации, благоустройства данного здания (сооружения) объекты, переданное по решению собственника(-ов) недвижимого имущества в управление управляющей организации.

3.6 недвижимое имущество (объекты недвижимости, недвижимость): Земельные участки, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

3.7 земельный участок: Часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законами РФ (ст. 11.1 Земельного кодекса РФ).

3.8 здание: Результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) пребывания людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (ч. 6 ст. 2 ФЗ от 01.01.2001 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

3.9 жилые здания: Здания независимо от формы собственности, предназначенные для постоянного проживания людей, а также для проживания людей в течение ограниченного срока работы или учебы (общежитие).

3.9.1

жилой дом: Индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).

3.9.2 многоквартирный дом: Жилое здание, состоящее из: двух и более квартир, каждая из которых имеет самостоятельные выходы в помещения общего пользования в таком здании, либо на земельный участок, прилегающий к нему; нежилых помещений; вспомогательных помещений предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений, обеспечения доступа к ним; конструктивных элементов, а также земельного участка, на котором расположено данное здание, с элементами озеленения и благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного здания объектов, расположенных на указанном земельном участке, границы и размер которого определяются в соответствии с требованиями законодательства РФ.

К многоквартирным домам относятся здания, указанные в п (приложение приложении Б СНиП «Здания жилые многоквартирные», а также в

):

жилое здание секционного типа - здание, состоящее из одной или нескольких секций, отделенных друг от друга стенами без проемов, с квартирами одной секции, имеющими выход на одну лестничную клетку непосредственно или через коридор

жилое здание галерейного типа - здание, в котором все квартиры этажа имеют выходы через общую галерею не менее чем на две лестницы

жилое здание коридорного типа - здание, в котором все квартиры этажа имеют выходы через общий коридор не менее чем на две лестницы

блокированные жилые дома – жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ).

3.10 нежилые здания: Здания, предназначенные для использования в производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и других целях, за исключением целей постоянного проживания людей (Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. Приказ Минземстроя РФ от 01.01.2001 №37 в ред. от 01.01.2001), а также здания кратковременного проживания - гостиницы, жилые помещения мотелей и кемпингов, оздоровительных учреждений (включая их спальные корпуса), колонии, тюрьмы, следственные изоляторы, казармы для заключенных, армейские казармы (Приказ Росстата «Об утверждении указаний по заполнению форм федерального статистического наблюдения»).

3.11 сооружения: Результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (п. 23 ст. 2 ФЗ от 01.01.2001 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений")

К сооружениям относятся: транспортные сооружения (автомобильные дороги и железнодорожные пути внутризаводского назначения, эстакады и т. д.), передаточные устройства (линии электропередачи, трубопроводы и другие передаточные устройства, имеющие самостоятельное значение и не являющиеся составной частью здания или сооружения и т. д.), гидротехнические сооружения (плотины, бассейны, градирни и т. д.), хранилища (всевозможные резервуары, баки и т. д.), стволы шахт, нефтяные скважины и т. д. («Положение о порядке экономического стимулирования мобилизационной подготовки экономики», утв. Минэкономразвития РФ №ГГ-181, Минфином РФ №13-6-5/9564, МНС РФ №БГ-18-01/3 02.12.2002).

3.12 объект незавершенного строительства: Объекты, строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, находящиеся в эксплуатации, но по которым акты приемки не оформлены в установленном законодательством РФ порядке.

3.13 жизненный цикл здания (сооружения): Период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения. (п. 5 ст. 2 ФЗ от 01.01.2001 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").

3.14 эксплуатация здания (сооружения): стадия жизненного цикла здания (сооружения) с момента ввода его в эксплуатацию до момента утилизации (сноса), в ходе которой собственниками, и иными лицами использующими объект недвижимости на законном основании, реализуются права по его использованию, а также выполняются в соответствии с техническими регламентами обязанности по соблюдению требований безопасности посредством технического обслуживания, содержания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания (сооружения), с обеспечением режимов их функционирования, а также санитарным содержанием объектов недвижимости и прилегающих к ним территорий.

3.15 надлежащее содержание объекта управления: Состояние обеспечивающее соответствие объекта управления требованиям законодательства РФ, в том числе техническим регламентам, ГОСТ, СНиП, СанПиН и иным нормативным актам.

3.18 работа: Деятельность результаты которой имеют материальное выражение и могут быть реализованы для удовлетворения потребностей потребителей.

3.19 услуга: Деятельность результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления деятельности.

3.20 регламентные виды работ (услуг): Виды работ (услуг) выполняемые управляющей организацией на объекте управления и позволяющие обеспечить соответствие объекта управления требованиям к его безопасности, надлежащему содержанию.

3.21 техническое обслуживание: Комплекс работ по поддержанию в исправном (работоспособном) состоянии конструктивных элементов, систем инженерно-технического обеспечения, заданным параметрам и режимам работы его конструкций, оборудования и технических устройств. поддержанию в соответствии с требованиями технических регламентов, стандартов и иных нормативно правовых актов РФ в работоспособном и исправном состоянии оснований, конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, заданных параметров и режимов работы оснований, конструкций, оборудования и технических устройств, в том числе их осмотр и обследование, актирование и учет результатов осмотра и обследования.

3.22 система инженерно-технического обеспечения: одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности;

3.23 текущий ремонт зданий (сооружений): Систематически проводимые работы по предупреждению преждевременного износа оснований, конструкций, отделки (в том числе окраски), инженерного оборудования, систем инженерно-технического обеспечения здания, сооружения с целью поддержания работоспособности, исправности и эксплуатационных показателей, а также работы по устранению мелких повреждений и неисправностей, не связанный с приостановлением (прекращением) эксплуатации здания.

3.24 ремонт здания капитальный: Проведение работ с целью восстановления его ресурса оснований, конструктивных элементов систем инженерно-технического обеспечения, оборудования, улучшения их эксплуатационных показателей, а также при необходимости замена конструктивных элементов систем инженерно-технического обеспечения, оборудования. с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерно-технического обеспечения оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей, связанный с прекращением (приостановлением) эксплуатации здания.

3.25 санитарное содержаниеобслуживание: Комплекс работ по проведению санитарно-эпидемиологических мероприятий, включающий уборку мест общего пользования здания (сооружения), прилегающего прилегающей земельного участкатерритории, а также работы по его озеленению и благоустройству земельного участка, дератизации (уничтожению грызунов), дезинсекции (уничтожению насекомых), дезинфекции (удалению или уничтожению возбудителей инфекционных (паразитарных) болезней в (на) объектах окружающей среды).

3.26 Содержание и ремонт здания, сооружения: Комплекс работ по санитарному и техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту направленный на обеспечение выполнения требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

3.27. Инженерная безопасность: Состояние систем инженерно-технического обеспечения, сети инженерно-технического обеспечения, инженерного оборудования и коммуникаций, при котором отсутствует угроза причинения жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений, объектам культурного наследия народов Российской Федерации вследствие разрушения или потери устойчивости здания, сооружения и (или) их части.

3.28. Аварийное обслуживание: Обеспечение круглосуточного аварино-диспетчерского обслуживания, незамедлительного устранения аварий и иных неисправностей в общем имуществе многоквартирного дома, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности граждан посредством выполнения аварийных работ.

4 Цели деятельности управляющей организации

4.1 Цели деятельности управляющей организации:

а) обеспечение безопасных и благоприятных условий проживания и (или) пребывания людей в зданиях, приспособленных для пребывания людей сооружениях, иных объектах недвижимости, в том числе соблюдения характеристик безопасности зданий или сооружений, надежности отдельных конструктивных элементов зданий или сооружений, сохранности имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

б) установление долгосрочных, взаимоотношений с собственниками недвижимого имущества;

в) соблюдение прав и законных интересов собственников объектов недвижимости и иных лиц пользующихся ими;

г) иные согласованные с собственниками недвижимого имущества цели.

5 Принципы осуществления деятельности по управлению недвижимым имуществом

5.1. Для достижения целей, указанных в п. 4 настоящего стандарта в основу деятельности управления недвижимостью должны быть положены следующие принципы:

1) принцип законности.

2) принцип безопасности.

3) принцип пообъектного управления и учета.

4) принцип наилучшего использования объекта управления.

5) Принцип энергосбережения и энергоэффективности

6) принцип возмездности.

7) принцип сбалансированности прав и ответственности.

8) принцип информационной доступности.

9) принцип добросовестной конкуренции

5.2 Принцип законности деятельности управления недвижимым имуществом

Субъекты управления при принятии решений и в процессе осуществления деятельности по управлению обязаны соблюдать действующее законодательство Российской Федерации, в том числе соблюдать требования технических регламентов, договора управления недвижимостью.

5.3. Принцип безопасности.

В целях защиты жизни и здоровья людей, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, охраны окружающей среды, жизни и здоровья животных, растений, обеспечения энергетической эффективности зданий и сооружений, управляющие организации в своей деятельности должны соблюдать требования:

- механической безопасности;

- пожарной безопасности;

- безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях;

- безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях;

- безопасности для пользователей зданиями и сооружениями;

- безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду.

5.4 Принцип пообъектного управления и учета

Управляющие организации должны вести пообъектный учет недвижимого имущества, находящегося в управлении. В зависимости от вида недвижимого имущества (здания, сооружения, земельные участки, объекты незавершенного строительства), функционального назначения, формы собственности, технического состояния недвижимого имущества управляющая организация должна разрабатывать для каждого объекта индивидуальные мероприятия по управлению, техническому обслуживанию, содержанию и ремонту.

5.5. Принцип наилучшего использования

Управляющие организации должны создавать условия для наилучшего, безопасного, комфортного пребывания людей в зданиях (сооружениях), иных объектах недвижимости, эффективного использования недвижимого имущества, повышение коммерческой привлекательности объекта управления.

5.6. Принцип энергосбережения и энергоэффективности

Управляющие организации должны информировать собственников о мероприятиях направленных на энергосбережение и повышение энергетической эффективности здания, сооружения, применять технологии в сфере энергосбережения и повышения энергоэффективности, направленные на снижение затрат на потребление энергетических ресурсов и обеспечения бесперебойного функционирования всех инженерных систем недвижимого имущества.

5.7. Принцип возмездности

Услуги по управлению, техническому обслуживанию, содержанию и ремонту недвижимого имущества должны оказываться за плату, которая должна быть обоснованной и рассчитываться с учетом всех особенностей конкретного недвижимого имущества.

5.8 Принцип сбалансированности прав и обязанностей

В процессе принятия управленческо-распорядительных решений, определения условий договора управления недвижимым имуществом необходимо обеспечить сбалансированность между объемом и составом передаваемых собственником управляющей организации прав и обязанностей по надлежащему содержанию объекта недвижимости, его сохранности, рациональному использованию.

5.9. Принцип информационной доступности.

Принцип информационной доступности предполагает широкое информирование заинтересованных лиц и организаций о принципах деятельности управляющей организации и перспективных планах, опубликование не реже одного раза в год отчетов об исполнении её обязательств, планы на следующий период.

Указанная информация должна размещаться в местах доступных для собственников недвижимого имущества и согласованных с ними (например, информационные доски), а также на официальном сайте управляющей организации в сети Интернет.

Управляющие организации должны своевременно по запросам собственников предоставлять им необходимую информацию, информировать их о существенных условиях, влияющих на оказание услуг по управлению недвижимым имуществом, а также представлять в соответствующие государственные (муниципальные) органы власти, в том числе органы статистики необходимую информацию в соответствии с законодательством РФ.

5.10. Принцип добросовестной конкуренции.

Управляющие организации не должны осуществлять деятельность в ущерб иным субъектам предпринимательской деятельности, в том числе, совершать действия, причиняющие ущерб потребителям работ и услуг, причиняющие ущерб деловой репутации других управляющих организаций. Управляющие организации не должны использовать методы недобросовестной конкуренции.

6. Общие положения по ответственности управляющих организаций перед собственниками за ненадлежащее исполнение и неисполнение обязательств по договору управления и иными третьими лицами

6.1. Управляющие организации несут ответственность перед собственниками недвижимого имущества за нарушение своих обязательств по договору управления, за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором управления, а также за причинение в процессе осуществления своей деятельности ущерба собственникам и иным третьим лицам.

6.2 Управляющие организации должны информировать собственников об их правах и обязанностях по договору управления, а также, требовать от них надлежащего исполнения своих обязательств.

6.3 Требования к качеству, безопасности, срокам и объемам выполнения управляющей организацией своих обязательств должны соответствовать требованиям законодательства РФ, государственным стандартам, техническим регламентам, национальным стандартам, стандартам и правилам саморегулирования и включаться в договор управления, заключаемый с собственниками недвижимого имущества.

6.4 Контроль качественного исполнения и предоставления услуг в полном объеме, предусмотренных договором управления осуществляют собственники недвижимого имущества или уполномоченные ими лица, управляющая организация, и органы государственной (муниципальной) власти в пределах их компетенции.

6.5. В случаях, когда работы/услуги выполнены,/оказаны управляющей организацией с отступлениями от договора управления, нарушениями требований законодательства РФ к выполнению тех или иных работ/услуг, технических регламентов, нарушением требований безопасности или с иными недостатками, собственник недвижимого имущества или иное лицо, которому был причинен ущерб может по своему выбору потребовать от управляющей организации:

- безвозмездного устранения причиненного ущерба в разумный срок, согласованный сторонами;

- соразмерного уменьшения установленной за работу/услугу цены, в том числе потребовать перерасчета за оказанные услуги/выполненные работы;

- поручить выполнение неисполненного или ненадлежащим образом исполненного управляющей организацией обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами и потребовать от неё возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.

6.6 Собственники недвижимого имущества помимо требований указанных в п. 6.5. настоящего параграфа, могут потребовать от управляющей организации уплаты штрафных санкций предусмотренных как договором управления, так и законодательством РФ, а также привлечь должностных лиц управляющей организации, в порядке, предусмотренном законодательством РФ к административной или уголовной ответственности.

6.7. В случае существенного нарушения условий договора управления или не выполнения его условий, собственники недвижимого имущество вправе в одностороннем порядке отказаться от услуг управляющей организации. Собственники помещений в зданиях должны принять такое решение на общем собрании собственников помещений.

6.8 Управляющая организация должна в полном объеме возместить реальный ущерб, причиненный в результате ее действий или бездействия собственникам недвижимого имущества или иным лицам. В случае отказа в добровольном порядке возместить ущерб, лица, которым он причинен, может обратиться в суд защитой нарушенных прав.

6.9 Управляющая организация не несет ответственности за все виды ущерба, возникшие в результате наступления форс-мажорных обстоятельств не по ее вине или не по вине ее работниковсотрудников.

6.10 Ответственность по сделкам, совершенным управляющей организацией со сторонними организациями, самостоятельно несет управляющая организация.

6.11 Условиями договора управления не может устанавливаться меньшая ответственность по сравнению с предусмотренной законодательством РФ.

6.12. В целях предотвращения возникновения ущерба, управляющая организация обязана регулярно проводить комплекс мероприятий направленных на информирование собственников о возможном возникновении ущерба, аварийных ситуаций, а также о необходимости проведения соответствующих мероприятий на общем имуществе, финансировании указанных работ.

6.13. Порядок фиксации факта неисполнения или ненадлежащего исполнения управляющей организацией обязательств по договору управления недвижимостью

6.13.1 Управляющая организация должна:

а) вести учет заявок, жалоб и иных обращений от собственников и иных лиц, пользующихся помещениями (журнал регистрации обращений), которые могут быть направлены в управляющую организацию письменно, устно (по телефону), либо иным способом согласованным с собственником (факс, электронная почта и т. п), документально оформление неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору управления недвижимостью;

б) при приеме обращения управляющая организация должна:

- зарегистрировать его, присвоить входящий номер, зафиксировать дату и время поступления обращения;

- сообщить собственнику (пользователю) сведения о лице, принявшем заявку (фамилию, имя и отчество), регистрационный номер заявки и время ее приема, а также записать фамилию, имя и отчество заявителя, точный адрес места его нахождения, а также зафиксировать в чем выразилось неисполнение, ненадлежащее исполнение обязательств по договору управления;

- сообщить заявителю причину неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору управления, в случае, если она известна на момент обращения, сделать отметку в журнале регистрации заявок, а если не известна, то согласовать с заявителем время и дату установления причины;

б) в разумный срок проверить обоснованность заявки (претензии, жалобы) собственников (третьих лиц), которым причинен ущерб, не оказаны или оказаны не в полном объеме услуги по договору.

в) в случае подтверждения обоснованности заявки (претензии, жалобы) в течение трех рабочих дней, если иной срок не установлен законодательством РФ, исчисляемых от даты подачи заявки (претензии, жалобы) составить двухсторонний акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, в котором отражается факт выявления невыполнения или ненадлежащего выполнения услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ. В случае причинения управляющей организацией или привлеченными ею лицами ущерба жизни, здоровью и (или) имуществу собственника (пользователя), а равно и третьим лицам, управляющая организация и собственник (пользователь) составляет и подписывает акт, в котором фиксируется факт причинения такого ущерба не позднее 12 часов с момента обращения собственника (пользователя) в управляющую организацию. В случае невозможности подписания акта собственником (пользователем) или его представителем он должен быть подписан двумя очевидцами.

В акте должна быть указаны время, причина ненадлежащего исполнения или неисполнения условий договора управления ущерба, выводы о причине должны быть обоснованными, иные необходимые сведения. Формулировки в акте должны давать однозначное представление о причине аварии или иного происшествия.

Акт подписывается собственником (третьим лицом, которому причинен ущерб) и управляющей организацией или их уполномоченными представителями. В случае причинения вреда собственникам жилых помещений/зданий в оформлении акта могут участвовать государственные органы (Государственная жилищная инспекция, Роспотребнадзор).

Акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт недвижимого имущества, возмещения причиненного ущерба.

г) в случае не подтверждения фактов изложенных в заявке (претензии, жалобы), управляющая организация должна в течение пяти суток с момента получения дать обоснованный отказ в письменном виде собственнику (третьему лицу), а также разъяснить заявителю его право обратиться в компетентные органы для защиты своих интересов и разрешения спора (суд, Роспотребнадзор, прокуратура, милиция, государственная жилищная инспекция и др.).

д) после подписания акта ненадлежащего исполнения или неисполнения услуги управляющая организация принимает немедленные меры по их исправлению. После устранения управляющая организация должна подписать у собственника (третьего лица) акт выполненных работ, подтверждающий факт устранения недостатков.

е) при устранении фактов неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору управляющая организация составляет акт об устранении недостатков и приглашает собственника (заявителя) для его подписания. Период не исполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору управления считается оконченным со дня подписания собственником (заявителем) акта об устранении недостатка, либо даты, указанной в акте подписанном управляющей организацией и собственником (заявителем).

ж) во всем остальном, что не оговорено в настоящем стандарте, управляющие организации руководствуются требованиями действующего законодательства РФ.

6.14 Дополнительная ответственность управляющих организаций перед собственниками и иными третьими лицами

6.14.1. В порядке, предусмотренном законодательством РФ, управляющие организации для обеспечения своей дополнительной имущественной ответственности перед собственниками или иными третьими лицами, которым может причинен ущерб в результате действий (бездействий) управляющей организации должна:

- застраховать гражданскую ответственность за причинение вреда третьим лицам в результате осуществления деятельности по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту недвижимого имущества, общего имущества в зданиях;

6.14.2 Управляющая организация при заключении договора управления должна уведомить собственника о порядке обращения собственника или иного третьего лица, которым причинен ущерб с требованиями о его возмещении.

6.14.3 Управляющие организации должны разъяснять собственникам (третьим лицам), что порядок о возмещении ущерба.

7. Общие требования к деятельности управляющих организаций в части обеспечения безопасности зданий (сооружений), находящихся в управлении

7.1. Общие положения

7.1.1. Настоящий раздел стандарта устанавливает требования к деятельности управляющей организации при эксплуатации, реконструкции, капитальном ремонте, утилизации (сносе) объекта недвижимости с соблюдением требований:

1) механической безопасности;

2) пожарной безопасности;

3) безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях;

4) безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях;

5) безопасности для пользователей зданиями и сооружениями;

6) доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения;

7) энергетической эффективности зданий и сооружений;

8) безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду.

9) инженерной безопасности.

В случае необходимости выполнения работ по реконструкции, капитальному ремонту на объекте управления управляющая организация обеспечивает идентификацию объекта управления в соответствии с признаками идентификации зданий и сооружений (Федеральный закон РФ от 01.01.2001г. «Технический регламент о безопасности зданий, сооружений».

7.2 Требования механической безопасности

7.2.1. В целях исключения недопустимого риска механической безопасности, возникновения на конструктивных элементах объекта управления угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений управляющая организация, выполняющая прием, техническое обслуживание, содержание и ремонт объекта управления обеспечивает:

1) проведение осмотров конструктивных элементов и оснований зданий сооружений, сетей инженерно-технического обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкций. Осмотры проводятся не менее 2-х раз в год – весенний и осенний осмотр. Данные, полученные в результате осмотров, фиксируются в акте технического осмотра.

2) формирование плана мероприятий по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту объекта управления на основании данных полученных при осмотре;

3) размещение оборудования или средств для оценки изменений в случае отклонений характеристик объекта управления по прочности и устойчивости конструктивных элементов и оснований в местах повреждения их частей, сетей инженерно-технического обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкций, в том числе отклонений от вертикальности, деформаций, смещений;

4) соблюдение:

- проектных значений, характеристик безопасности объектов недвижимости,

- требований инструкций эксплуатации объекта недвижимости:

- требований нормативных документов, характеризующих исправное техническое состояние, параметры, режим работы конструктивных элементов, оснований, оборудования и технических устройств, систем инженерно-технического обеспечения зданий, сооружений

5) проведение контрольных мероприятий на соответствие требованиям:

- проектной документации, характеристик безопасности объектов недвижимости,

- инструкций эксплуатации объекта недвижимости:

- требований нормативных документов, характеризующих исправное техническое состояние, параметры, режим работы конструктивных элементов, оснований, оборудования и технических устройств, систем инженерно-технического обеспечения зданий, сооружений

7.3 Требования пожарной безопасности

7.3.1. С целью исключения возможности возникновения пожара, обеспечения предотвращения или ограничения опасности задымления здания или сооружения при пожаре и воздействия опасных факторов пожара на людей и имущество, обеспечения защиты людей и имущества от воздействия опасных факторов пожара и (или) ограничение последствий воздействия опасных факторов пожара на здание или сооружение, а также в случае возникновения пожара управляющая организация должна:

1) обеспечить выполнение работ (услуг) по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту объектов недвижимости персоналом прошедшим противопожарный инструктаж,

2) организовать проведение технических осмотров объектов недвижимости на соответствие требованиям пожарной безопасности:

осмотр пожарных лестниц, лазов, проходов, выходов, систем аварийного освещения, пожаротушения, сигнализации, противопожарного водоснабжения, противодымной защиты;

осмотр мест общего пользования на предмет отсутствия не предусмотренных проектной документацией здания, либо иной документацией объектов;

осмотр мест общего пользования на соответствие требованиям газо - пожаро - электробезопасности;

3) обеспечить эксплуатацию систем пожарной защиты объектов недвижимости силами обученных специалистов, или специализированными организациями, имеющими соответствующие лицензии;

4) обеспечить исправность (работоспособность) средств противопожарной защиты объектов недвижимости в соответствии с требованиями проектной и технической документации на них;

5) обеспечить исполнение требований пожарной безопасности при проведении работ по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту объекта недвижимости, а также входящих в его состав систем отопления и вентиляции, электроустановок, противопожарного водоснабжения, систем пожарной сигнализации и пожаротушения, систем противодымной защиты;

7.3.2 Управляющие организации должны соблюдать требования ч. 1 ст. 53, ст. 60 Федерального закона от 01.01.2001 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», а также выполнять следующие действия направленные на обеспечение требований пожарной безопасности:

согласно ч. 1 ст. 53, 60 ФЗ 123-ФЗ от 01.01.2001г.:

1) освобождать проходы для передвижения людей на лестницах и противопожарных переходах, на кровлю в соответствии с требованиями пожарной безопасности а также подходов к пожарному оборудованию и инвентарю;

2) оснащать объекты недвижимости наличием первичных средств пожаротушения;

3) обеспечивать освещение на лестничных клетках, в чердачных помещениях и технических подпольях, чистоту, а также доступ к сгораемым конструкциям и противопожарному инвентарю;

4) не допускать установку на лестничных клетках дополнительного оборудования, остекления уменьшающего нормативную ширину прохода по лестничным площадкам и маршам, лоджиям, используемым в качестве переходных через воздушную зону.

5) обеспечить беспрепятственный проезд пожарных машин к объектам недвижимости, а также свободный подъезд к люкам смотровых колодцев и узлам управления инженерными сетями, а также другим источникам пожарного водоснабжения (пожарные гидранты, водоемы), расположенным на обслуживаемой территории.

6) размещать на цоколях зданий, сооружений указатели местонахождения пожарного гидранта и других пожарных знаков;

7) размещать в каждом подъезде в местах доступных для проживающих планы эвакуации каждого подъезда, а также информацию о телефонах аварийно-диспетчерской службы, пожарной охраны, о лице, ответственном за хранение ключей от подвальных, чердачных помещений;

8) своевременно осуществлять остекление слуховых окон и их запирание, запирание дверей на чердачные помещения;

9) разрабатывать и выполнять в соответствии с нормативными правовыми актами органов местного самоуправления мероприятия, направленные на уменьшение риска криминальных проявлений и их последствий, способствующих защите проживающих в жилом доме людей и минимизации возможного ущерба при возникновении противоправных действий: применение взрывозащитных конструкций, установок домофонов, кодовых замков, систем охранной сигнализации, защитных конструкций оконных проемов в первых, цокольных и верхних этажах, в приямках подвалов, а также дверей входных, ведущих в подвал, на чердаках (другие помещения), а также другие мероприятия, направленные на уменьшение рисков криминальных проявлений;

10) обеспечивать необходимые меры безопасности (устройство ограждений и защиту вентиляционных выпусков) на эксплуатируемых кровлях объектов недвижимости (кроме объектов недвижимости с помещениями общественного назначения на верхних этажах), кровлях встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, а также при входной зоне, в летних внеквартирных помещениях, в соединительных элементах между жилыми зданиями, в том числе открытых этажах (первом и промежуточных), используемых для устройства спортивных площадок для отдыха жителей, площадок для сушки белья и чистки одежды или солярия.

Из за большого объема эта статья размещена на нескольких страницах: 1 2 3 4 5