Стандарт управление недвижимым имуществомСТАНДАРТ УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ (стр. 2 )

11) после производства работ (услуг), а также не менее 2 раз в год удалять из помещений объекта управления, технологического оборудования и коммуникаций пожароопасных отходов производства, отложений пыли, пуха;

12) закрывать располагаемые шкафы с электрощитками и электроизмерительными приборами, а также электромонтажные ниши;

13) периодически окрашивать паропроницаемыми красками или составами для усиления пожаробезопасности и защиты от грибка и гниения фасады деревянных неоштукатуренных зданий (рубленных, брусчатых и сборно-щитовых) с обшивкой и без обшивки;

14) немедленно отключить неисправное оборудование или участок сети до устранения неисправности при выявлении неисправностей, угрожающих целостности электрооборудования жилого здания или системы внешнего электроснабжения, безопасности людей, пожарной безопасности, исправности бытовых электроприборов, компьютеров, теле - и радиоаппаратуры;

15) не допускать при проведении ремонтных работ применения конструкций и материалов, не отвечающих требованиям действующих норм;

16) контролировать соблюдение проживающими правил пожарной безопасности;

17) осуществлять иные организационно-технические мероприятия, направленные на обеспечение пожарной безопасности.

Факт проведения мероприятий по противопожарной безопасности и готовность к эксплуатации противопожарного оборудования подтверждаться соответствующим актом.

7.4 Требования к безопасности внутридомового газового оборудования (ВДГО)

7.4.1 Управляющая организация должна:

1) обеспечить, техническую эксплуатацию, аварийно-диспетчерское обслуживание содержание и ремонт внутридомового газового оборудования, (в соответствии с Приказом Министерства региона России «Об утверждении порядка содержания и ремонта внутридомового газового оборудования» № 000 от 01.01.2001) собственными силами, при наличии полученного в установленном законодательством РФ разрешения, или с привлечением специализированной организации;

2) выполнять работы по устранению дефектов строительного характера, устранению нарушений тяги каналов, выявленных при плановых осмотрах, а также отделочные работы после монтажа или ремонта внутренних устройств газоснабжения, осуществлять эксплуатацию технических подполий и подвалов в объектах недвижимости;

3) обеспечить соблюдение требований технического и санитарного состояния помещений, где установлено газоиспользующее оборудование;

4) систематически, с применение соответствующего оборудования, проверять наличие запаха газа в технических подпольях, подвалах и других помещениях, где имеются газопроводы и оборудование, работающее на газе, соответствие электропроводки предъявляемым к ней требованиям. Отбор проб воздуха из подвалов и технических подполий должен быть без захода в них через стационарные наружные трубки диаметром 25 мм, выведенные из этих помещений. Обеспечить запирание указанных выше помещений замками, согласовать со специализированными организациями порядок передачи (хранения) ключей.

5) обеспечить исправность стационарных трубок диаметром 25 мм для отбора проб воздуха из технических подполий и подвалов;

6) осуществлять контроль за работой систем вентиляции, дымоходов и освещения, содержать в технически исправном состоянии;

7) обеспечить исправность, герметичность и плотность дымоходов, исправное состояние и расположение оголовка относительно крыши, а также близко расположенных сооружений и деревьев вне зоны ветрового подпора;

8) не загромождать места расположения газовых колодцев, крышек коверов подземных газопроводов, очищать их в зимнее время от льда и снега;

9) обеспечить соблюдение требований технического и санитарного состояния помещений, где размещены устройства газоснабжения;

10) обеспечить свободный вход персоналу соответствующих специализированных организаций и доступности газопровода;

11) не допускать при любых работах ликвидацию вентканалов в кухонных и иных помещениях, оборудованных газонагревательными приборами. Ремонт дымоходов и вентиляционных каналов допускается производить персоналу организации по обслуживанию жилищного фонда, имеющему соответствующую специальность и подготовку, под наблюдением инженерно-технического работника.

12) по договорам со специализированными организациями обеспечивать периодические проверки вентиляционных каналов, дымоходов, сезонно работающего газоиспользующего оборудования - перед отопительным сезоном, вентиляционных каналов помещений, в которых установлены газовые приборы в установленные сроки. По результатам осмотра должна быть сделана запись в специальном журнале с указанием всех выявленных неисправностей и характера работ, проведенных с целью их устранения.

7.4.2. При обнаружении запаха газа или повреждений ВДГО управляющая организация должна:

1) срочно сообщить аварийной службе эксплуатационной организации газораспределительных систем по телефону;

2) обеспечить проветривание загазованного и ближайшего к нему помещения с предварительным предупреждением людей о немедленном прекращении пользования открытым огнем, газовыми и электрическими приборами, электрозвонками при обнаружении запаха газа в любом помещении дома. При обнаружении запаха газа в техническом подполье, подвале, служебном помещении, колодце запрещается пользоваться открытым огнем, курить, включать и выключать электроосвещение; открытые входы или люки должны быть ограждены, вблизи загазованных мест запрещается производство огневых работ и пребывание машин с работающими двигателями;

7.4.3 Подключение (первичное или после отключения) к газораспределительной сети ВДГО выполняется персоналом специализированной организации, который производит инструктаж работников управляющей организации и население в соответствии с Правилами пользования газом в быту.

7.4.4 Работы по переустановке существующего и установке дополнительного газоиспользующего оборудования, приборов учета потребления газа и соответствующей перекладке (прокладке) газопроводов должны выполняться специализированной организацией на основании проекта, согласованного с газоснабжающей организацией.

7.4.5 Самовольная перекладка (перенос) или новая прокладка газопроводов, перестановка имеющегося и установка дополнительных газоиспользующих приборов и оборудования, самовольные ремонты, переделки и наращивание дымоходов и вентиляционных каналов не допускаются. Проверка и очистка дымоходов и вентиляционных каналов должны оформляться актами. После каждого ремонта дымоходы и вентиляционные каналы подлежат проверке и прочистке независимо от предыдущей проверки и прочистки в сроки, установленные в актах.

7.4.6. По результатам осмотра должна быть сделана запись в специальном журнале с указанием всех выявленных неисправностей и характера работ, проведенных с целью их устранения.

7.5 . Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в объектах недвижимости.

7.5.1 Требования к обеспечению качества воздуха

Управляющая организация должна:

1) обеспечивать работоспособность оборудования предназначенного для воздухообмена. Воздухообмен должен быть достаточным для своевременного удаления вредных веществ из воздуха, проветривания мест общего пользования;

2) проводить технический осмотр, техническое обслуживание, а при необходимости ремонт систем вентиляции Результаты осмотров управляющая организация должна фиксировать в акте технического состояния, сезонного осмотра объекта недвижимости;

3) осуществлять текущий ремонт оконных и дверных заполнений в помещениях общего пользования;

4) замена и восстановление отдельных элементов оконных и дверных заполнений, внутренней отделки помещений общего пользования, мусоропровода, иных конструктивных и инженерных элементов общего имущества, с целью предотвращения проникновения в помещения неприятно пахнущих веществ из атмосферного воздуха, трубопроводов систем и устройств канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования, из воздуховодов и технологических трубопроводов, а также выхлопных газов из встроенных автомобильных стоянок (ст. 20 Федерального закона от 01.01.2001 г.);

5) содержать в исправном (работоспособном) состоянии системы вентиляции, обеспечивающие подачу в помещения воздуха с содержанием вредных веществ, не превышающим предельно допустимых концентраций.

7.5.2 Требования к обеспечению качества воды, используемой в качестве питьевой и для хозяйственно-бытовых нужд

Управляющая организация должна:

1) обеспечить доставку по внутридомовым сетям до потребителей питьевой воды и (или) воды для хозяйственно-бытовых нужд по качеству качеством и количеству не хуже, чем она поступила на границу раздела сетей от водоснабжающей организации;

2) производить работы по техническому обслуживанию систем водопровода и канализации, устранению неисправностей, ремонту, подготовке их к сезонной эксплуатации;

3) производить мероприятия по предотвращению загрязнения во внутридомовых сетях воды, используемой в качестве питьевой и для хозяйственно-бытовых нужд;

4) производить осмотр систем холодного водоснабжения. Результаты осмотров управляющая организация должна фиксировать в акте технического состояния, сезонного осмотра объекта недвижимости;

5) надлежащим образом обслуживать и своевременно ремонтировать внутридомовые сети водоснабжения и водоотведения.

7.5.3 Требования к обеспечению инсоляции мест общего пользования

Управляющая организация должна обеспечить мытье окон в местах общего пользования, а также производить, в случае повреждения, своевременную замену стекол. При этом не допускается замена стекол предметами, препятствующими проникновению света (фанера и т. п.).

7.5.4 Требования к обеспечению освещения

Управляющая организация должна обеспечить естественное или совмещенное, а также искусственное освещение мест общего пользования, в том числе лестничных площадок, вестибюлей, подъездов, а в подземных этажах искусственное освещение, достаточное для предотвращения угрозы причинения вреда здоровью людей. В случае, где исключена возможность естественного освещения обеспечить искусственное освещение с постоянным контролем по замене перегоревших лампочек, соответствующих требованиям (п. 1 Постановления Правительства РФ «О видах и характеристиках товаров, информация о классе энергетической эффективности которых должна содержаться в технической документации, прилагаемой к этим товарам, в их маркировке, на их этикетках, и принципах правил определения производителями, импортерами класса энергетической эффективности товара» № 000 от 01.01.2001г.).

7.5.5 Требования к обеспечению защиты от шума и вибрации

Управляющая организация должна:

1) устранять сверхнормативные шумы и вибрации в помещениях от работы систем водопровода (гидравлические удары, большая скорость течения воды в трубах и при истечении из водоразборной арматуры и др.), регулирование (повышение или понижение) давления в водопроводе до нормативного в установленные сроки. Эксплуатация систем инженерного оборудования объектов недвижимости, технологического оборудования помещений общественного назначения не должна превышать предельно допустимые уровни шума и вибрации (п. 6.1.6. СанПин 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» от 01.01.2001 г.);

2) для снижения и шума от ударов входных дверей оборудовать входные наружные двери в подъездах жилого здания дверными закрывателями с амортизаторами, обеспечивающими плотное бесшумное закрывание дверей (доводчиками) или при отсутствии самозакрывающих устройств в притворах дверей следует устанавливать упругие уплотняющие прокладки

7.5.6 Требования к микроклимату помещения

Управляющие организации должны содержать в исправном (работоспособном состоянии) системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, в целях обеспечения, в соответствии со ст. 29 Федерального закона от 01.01.2001 г, микроклимата помещений требуемым значениям для теплого, холодного и переходного периодов года, исходя из необходимости создания благоприятных санитарно-гигиенических условий:

1) температура воздуха внутри жилого здания;

2) результирующая температура;

3) скорость движения воздуха;

4) относительная влажность воздуха.

7.5.7 Требования к обеспечению защиты от влаги

Управляющая организация должна:

1) осуществлять контроль за температурно-влажностным режимом в помещениях подвалов и технических подполий в соответствии с установленными требованиями п. 4 СанПин 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» от 01.01.2001 г.,

2) следить за недопущением образования конденсата на внутренней поверхности ограждающих строительных конструкций, за исключением светопрозрачных частей окон и витражей.

3) контролировать регулярное проветривание подвалов и технических подполий в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе, проветривание подполья в сухие и неморозные дни.

4) осуществлять меры, направленные на предотвращение разрушения оснований, отмостки, облицовки, штукатурки и окрасочных слоев фасада, краев балконной (лоджии) плиты или трещин между балконной (лоджии) плитой и стенами из-за попадания атмосферной, технологической, бытовой влаги;

5) предупреждать поступление грунтовых вод в подвалы (техподполья), устранять отсыревания нижней части стен (цоколей) вследствие воздействия грунтовой влаги путем восстановления или устройства вновь горизонтальной и вертикальной гидроизоляции фундаментов, цоколя и пола подвала, инъецирования в кладку гидрофобизирующих составов, создающих в стене водонепроницаемую зону, устройства осушающих галерей, дренажной системы, применения электроосмотических и других методов.

6) утеплять стены, промерзающие или конденсирующие вследствие повышенной их теплопроводности

7) не допускать на зданиях, сооружениях осадку засыпки в каркасных стенах более 5 см, повреждение гидроизоляции, разрушение штукатурки и обшивки, высокую воздухопроницаемость, протекание и промерзание конструктивных элементов и оснований, увлажнение теплоизоляции конденсационной и грунтовой влагой. Устранять указанные недостатки по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.

7.5.7 Требования по обеспечению защиты от воздействия электромагнитного поля и ионизирующего излучения

Управляющая организация собственными силами, при наличии соответствующих разрешений предусмотренных законодательством РФ, или с привлечением специализированной организации, имеющей соответствующую лицензию и штат специалистов, проводит исследования электромагнитного поля и ионизирующего излучения в жилом здании и предпринимает возможные меры по снижению уровня напряженности электромагнитного поля и ионизирующего излучения путем соблюдения требований законодательства РФ о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения Российской Федерации.

7.6 Требования безопасности для пользователей зданиями и сооружениями

Управляющие организации должны

1) осуществлять контроль за уборкой и санитарным содержанием придомовой территории и мест общего пользовании;

2) не допускать наличия в доступных местах незаизолированных электрических проводов, иного электрооборудования;

3) не допускать сжигания всех видов отходов, иных предметов на территории жилого здания и мусоросборников;

4) не допускать захламления и загромождения мест общего пользования;

5) при производстве на территории жилого здания опасных работ производить временное ограждение знаками и сигнальной лентой территории, на которой производятся указанные работы (например, сброс снега с крыш, сбивание сосулек, земляные работы и т. п);

6) не допускать наличия открытых канализационных люков на придомовой территории, осуществлять ограждение открытых канализационных люков, глубоких ям, выбоин и иных углублений на придомовой территории;

7) осуществлять иные меры, направленные на недопущение наступления несчастных случаев и нанесения травм людям в результате скольжения, падения, столкновения, ожога, поражения электрическим током, а также вследствие взрыва.

7.7 Требования к энергетической эффективности зданий и сооружений.

Управляющая компания выполняет:

1) разъяснения собственникам преимущества внедрения программ и проведения мероприятий по энергосбережению и энергоэффективности, показывать экономию денежных средств в случае внедрения таких программ;

2) информирует собственников об их правах и обязанностях по обеспечению и проведению мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, а также о поступивших в управляющую организацию предложениях об оснащении жилых зданий приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также об установленных Федеральным законом от 01.01.2001 г., сроках оснащения приборами учета используемых энергетических ресурсов;

3) проводит обязательные мероприятия в соответствии с требований Федеральным законом от 01.01.2001 г.

8 Общие требования к деятельности управляющих организаций по сносу и утилизации зданий (сооружений).

8.1. В соответствии с ч. 1 ст. 37 Федерального закона РФ от 01.01.2001г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», при прекращении эксплуатации здания или сооружения собственник здания или сооружения должен принять меры, предупреждающие причинение вреда жизни и здоровью людей, животных и окружающей среде, в том числе меры, препятствующие несанкционированному доступу людей в здание или сооружение, а также осуществить мероприятия по утилизации строительного мусора.

8.2 Решение о сносе (демонтаже) здания (сооружения) принимается собственниками или уполномоченными государственными органами власти.

8.3. Основными документами, регламентирующими деятельность по сносуСнос (утилизацииутилизация) зданий (сооружений) являются:должна производиться в соответствии с требованиями Градостроительный Градостроительного кодекса РФ, Постановление Постановления Правительства Российской Федерации от 2.08.2007. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», СНиП 2.08.01-89*, Постановление Постановления Правительства РФ от 01.01.2001 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», Методика Методики по определению непригодности жилых зданий и жилы помещений для проживания МДС 13-6.2000, СНиП 1.04.03-85. Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений, СНиП . Организация строительства, МДС 12-29.2006. Методические рекомендации по разработке и оформлению технологической карты, МДС 12-41.2008. Монтажная оснастка для временного закрепления сборных элементов возводимых и разбираемых зданий, МДС 12-43.2008. Нормирование продолжительности строительства зданий и сооружений, ТК-25. Типовая технологическая карта на разборку крупнопанельного жилого здания и иные нормативно-правовые документы.

8.4

Разработка проекта организации работ по сносу зданий (сооружений).

8.4.1 При необходимости сноса (демонтажа) здания (сооружения) разрабатывается проект организации работ (ПОР) по сносу или демонтажу зданий (сооружений) в соответствии с требованиями . Состав разделов проектной документации, а также требования к содержанию этих разделов установлены Постановлением Постановления Правительства РФ от 01.01.2001 №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

8.4.2. В качестве исходных данных для разработки проекта организации работ по сносу или демонтажу зданий (сооружений) управляющая организация должна предоставить проектной организации следующие документы:

- задание заказчика на разработку проекта организации работ;

- разделы проекта строительства объекта капитального строительства (архивный экземпляр); генеральный план; конструктивные и объемно-планировочные решения;

- смета на снос (демонтаж) объекта капитального строительства;

- ситуационный план размещения объекта капитального строительства с указанием (при наличии) расположения пунктов утилизации отходов и полигонов для их захоронения;

- план транспортной инфраструктуры района;

- перечень зданий и сооружений объекта капитального строительства, подлежащих сносу (демонтажу);

- перечень и план размещения демонтируемого технологического оборудования, его габаритные размеры и массы, условия демонтажа и транспортирования;

- план транспортной инфраструктуры района;

- данные об источниках и порядке временного обеспечения работ по сносу (демонтажу) водой, электроэнергией, паром и т. п.;

- данные о наличии и возможности использования средств механизации заказчика для выполнения работ по сносу (демонтажу).

8.4.3 Проект организации работ по сносу (демонтажу) объектов капитального строительства состоит из графической и текстовой (пояснительная записка) частей;

8.4.4 Графическая часть выполняется в виде чертежей, схем, планов и других документов в графической форме и должна содержать:

- план земельного участка и прилегающих территорий с указанием места размещения сносимого объекта, сетей инженерно-технического обеспечения, зон развала и опасных зон в период сноса (демонтажа) объекта с указанием мест складирования разбираемых материалов, конструкций, изделий и оборудования;

- чертежи защитных устройств инженерной инфраструктуры и подземных коммуникаций;

- технологические карты-схемы последовательности сноса (демонтажа) строительных конструкций и оборудования.

8.4.5 Текстовая часть (пояснительная записка) содержит сведения о сносимом объекте, описания, пояснения и обоснования принятых решений, расчеты, ссылки на прилагаемые в перечне нормативно-технические документы. В текстовую часть входят таблицы, схемы, рисунки. Текстовая часть (пояснительная записка) должна содержать:

1) основание для разработки проекта организации работ по сносу или демонтажу зданий, строений и сооружений объектов капитального строительства;

2) перечень зданий, строений и сооружений объектов капитального строительства, подлежащих сносу (демонтажу);

3) перечень мероприятий по выведению из эксплуатации зданий, строений и сооружений объектов капитального строительства. В перечень мероприятий по выведению из эксплуатации зданий (сооружений) включается:

- обследование их общего технического состояния с целью получения исходных данных для разработки проекта организации работ на снос (демонтаж);

- отключение и вырезку наземных и подземных вводов (выпусков) газа, электроснабжения, водопровода, канализации и других коммуникаций;

4) перечень мероприятий по обеспечению защиты ликвидируемых зданий, строений и сооружений, объекта капитального строительства от проникновения людей и животных в опасную зону и внутрь объекта, а также защиты зеленых насаждений, например, устройство ограждений площадки работ, зашивку (заделку) проемов дверей и окон, применение запорных систем, организацию охраны и другие мероприятия;

5)8.4.2. описание и обоснование принятого метода сноса (демонтажа). Выбор и обоснование метода сноса (демонтажа) зависят от того, что указано в задании заказчика: снос-разрушение или демонтаж-разборка объекта и определяется в. В соответствии с ч. 2 ст. 37, ч. 6 ст. 15 Федерального закона РФ от 01.01.2001г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». , безопасность технических решений по сносу (демонтажу)здания или сооружения с использованием взрывов, сжигания или иных опасных методов должна быть обоснована одним из способов, указанных в ч.6 ст. 15 указанного федерального закона.

При сносе объекта может быть выбран механический, взрывной или комбинированный метод. При сносе отходы не перерабатывают, а вывозят в отвал (на полигоны, свалки), не загрязняя окружающую среду.

При демонтаже объекта строительный мусор сортируют и утилизируют, при наличии возможности перерабатывают во вторичные строительные материалы и изделия;

6) расчеты и обоснования размеров зон развала и опасных зон в зависимости от принятого метода сноса (демонтажа). Зоны развала и опасные зоны при сносе объекта определяют по методикам, принятым при взрывных работах и при определении расстояний отлета предметов при их падении со здания. Опасные зоны при демонтаже объекта определяют так же, как при монтаже с применением грузоподъемных кранов;

7) оценку вероятности повреждения при сносе (демонтаже) инженерной инфраструктуры, в том числе действующих подземных сетей инженерно-технического обеспечения;

8) описание и обоснование методов защиты и защитных устройств сетей инженерно-технического обеспечения, согласованных с владельцами этих сетей;

9) описание и обоснование решений по безопасным методам ведения работ по сносу (демонтажу);

10) перечень мероприятий по обеспечению безопасности людей, в том числе его оповещение и эвакуация (при необходимости);

11) описание решений по вывозу и утилизации отходов. Решения по вывозу отходов сноса объекта (по п. 1.5, л) принимают в виде указаний направлений и способов перевозки в отвал и мест (адресов) захоронения отходов на полигонах и свалках.

При демонтаже объекта принимают решение по номенклатуре и способам переработки демонтируемых элементов: железобетонных блоков, панелей, плит и т. п. и вывозу их на предприятия переработки, а также об утилизации материалов разборки (дерево, металл, фаянс, стекло, битум и т. д.).

Железобетонные элементы, удовлетворяющие условиям утилизации, используют в сельском (овощехранилища, склады и т. п.), дорожном и другом строительстве. Примерный перечень решений по утилизации отдельных видов отходов, полученных в ходе утилизации (демонтажа) здания (сооружения):

12) перечень мероприятий по рекультивации и благоустройству земельного участка (при необходимости);

13) сведения об остающихся после сноса (демонтажа) в земле и в водных объектах коммуникациях, конструкциях и сооружениях; сведения о наличии разрешений органов государственного надзора на сохранение таких коммуникаций, конструкций и сооружений в земле и в водных объектах в случаях, когда наличие такого разрешения предусмотрено законодательством Российской Федерации;

14) сведения о наличии согласования с соответствующими органами, в том числе органами государственного надзора, технических решений по сносу (демонтажу) объекта путем взрыва, сжигания или иным потенциально опасным методом, перечень дополнительных мер по безопасности при использовании потенциально опасных методов сноса.

Проект организации работ по сносу (демонтажу) разрабатывается с учетом:

- применения прогрессивных методов организации и технологии работ с целью обеспечения наименьшего срока работ;

- применения технологических процессов, обеспечивающих заданный уровень работ;

- максимального использования фронта работ, совмещения рабочих процессов с обеспечением их непрерывности и поточности;

- механизации работ при максимальном использовании машин в две-три смены;

- соблюдения требований безопасности труда и охраны окружающей среды, устанавливаемых в соответствующих Технических регламентах;

- максимальной утилизации отходов сноса или использования продуктов разборки здания (сооружения).

При разработке проекта организации работ следует учитывать природно-климатические особенности района работ.

19. Требования к деятельности организаций, управляющих жилыми зданиями

Настоящий раздел стандарта распространяется на организации, управляющие жилыми зданиями и устанавливает требования к выполнению работ по. техническому обслуживанию, содержанию и ремонту жилых зданий, санитарному содержанию мест общего пользования, а также прилегающего к жилому зданию земельного участка..

9.1 Техническое обслуживание жилого здания

9.1.1Общие положения

Техническое обслуживание жилого здания включает в себя комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств, в течение установленного срока службы здания[1], а именно:

1) технический осмотр, который позволяет определить техническое состояние жилого здания. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых (весенних, осенних), внеплановых, частичных осмотров. Первичный осмотр позволяет определить техническое состояние жилого здания при его приеме в управление. Цель осмотров - получение информации о фактическом техническом состоянии жилого здания, его отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования, а также контроль за соблюдением правил их содержания и использования. В соответствии со ст. 40 ФФедеральныйого закона Российской Федерации от 30.12. декабря 2009г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» Обязательная обязательная оценка соответствия зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов эксплуатации требованиям, установленным в проектной документации, осуществляется лицом, ответственным за эксплуатацию здания и сооружения.[2]

2) мероприятия, направленные на энергоресурсосбережение и повышение энергетической эффективности на управляемом объекте недвижимости, проводимые в соответствии с Федеральным законом от 01.01.2001г. № 000 – ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

3) мероприятия направленные на исполнение Федерального закона Российской Федерации от 01.01.01г. «Технический регламент по безопасности зданий, сооружений»;

4) мероприятия по обеспечению газо-, пожаро-, электробезопасности при наличии аттестованных специалистов и соответствующих лицензийразрешений, свидетельств о допуске к данным видам работ.

109.1.2 Организация проведения технических осмотров

109.1.2.1 Для проведения технических осмотров в управляющей организации создается комиссия. Персональный состав комиссий и их председатели назначаются приказом руководителя управляющей организации. В работе комиссий участвуют лица, назначенные ответственными за контроль и исполнение работ по техническому содержанию жилого дома, а также собственники жилого здания. Осмотры проводятся в соответствии с Инструкцией о порядке проведения осмотров. Инструкция по организации технического осмотра жилого дома и оформлению акта осмотра (Приложение 7 к настоящему разделу).

Первичные осмотры осуществляются комиссиями, в составе представителей собственников и работников управляющей организации или приглашенной специализированной организацией, с целью определения фактического технического состояния здания, форма акта представлена в Приложении 1к настоящему разделу.

Плановые осмотры осуществляются комиссиями, образованными в соответствии с положением о порядке проведения плановых осмотров управляющими организациями.

109.1.2.2 Плановые осмотры зданий организуются два раза в год – весной и осенью.

Весенние осмотры проводятся для проверки технического состояния зданий и сооружений, инженерного и технологического оборудования, прилегающей территории после окончания эксплуатации в зимних условиях.

В ходе осенних осмотров проводится проверка готовности жилого здания к эксплуатации в зимних условиях.

Результаты работы комиссий по плановому осмотру жилого здания оформляются актом, предусмотренным в Приложении 2,3, в котором отмечаются выявленные недостатки, влияющие на эксплуатационные качества и долговечность конструкций, наличие нарушений в процессе эксплуатации жилого здания и меры по их устранению.

Календарные сроки плановых осмотров жилого здания устанавливаются в зависимости от климатических условий. Весенние осмотры осуществляются сразу после окончания отопительного периода. Осенние осмотры проводятся до наступления отопительного сезона, к этому времени должна быть завершена подготовка жилого здания к эксплуатации в зимних условиях.

При плановых осмотрах жилого здания проверяются:

- внешнее благоустройство;

- фундаменты и подвальные помещения;

- встроенные котельные, насосные, тепловые пункты, элеваторные узлы, инженерные устройства и оборудование;

- ограждающие конструкции и элементы фасада (балконы, лоджии, эркеры, козырьки, архитектурные детали, водоотводящие устройства);

- кровли, чердачные помещения и перекрытия, надкровельные вентиляционные и дымовые трубы, коммуникации и инженерные устройства, расположенные в чердачных и кровельных пространствах;

- поэтажно – перекрытия, капитальные стены и перегородки внутри помещений, санузлы, санитарно-техническое и инженерное оборудование;

- строительные конструкции и несущие элементы технологического оборудования; наружные коммуникации и их обустройства; противопожарные устройства.

109.1.2.3 Внеплановые осмотры жилых зданий проводятся после аварий техногенного характера и стихийных бедствий (ураганных ветров, ливней, снегопадов, наводнений - далее неблагоприятные факторы) и иных событий указанных в статье 9 Федерального закона РФ от 30.12.2009г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» с целью определения работ по устранению последствий указанных аварий.

Внеплановые осмотры жилых зданий проводятся комиссиями, состав которых определяется в зависимости от последствий неблагоприятных факторов. При воздействии неблагоприятных факторов на не более чем три жилых здания в пределах ограниченной территории, комиссии возглавляются руководителем жилищно-эксплуатационного участка управляющей организации, ответственного за обслуживание жилого здания или группы жилых зданий.

При внеплановых осмотрах определяется техническое состояние здания или их отдельных конструктивных элементов после воздействия неблагоприятных факторов, степень опасности выявленных повреждений, угрожающих жизни людей и сохранности жилого здания. [3]

Результаты работы комиссий по внеплановому осмотру зданий и сооружений оформляются актом ( Приложение 4 к настоящему разделу)

109.1.2.4 Частичные осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт.

Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий приведена в Приложении 5.

109.1.2.5 На основании актов осмотров разрабатываются планы и мероприятия по устранению выявленных недостатков с указанием сроков и ответственных лиц за их выполнение, а также выдаются задания и поручения лицам, назначенными ответственными за обслуживание жилого здания.

Данные осмотров применяются при расчете платы на содержание и текущий ремонт недвижимости находящейся в управлении, а также служат основанием для утверждения собственником соответствующего перечня работ (услуг) и сметной документации.

Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем жилым зданиям их конструктивным элементам и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60% (п.

2.1.2. Постановления Госстроя от 01.01.01 года № 000 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда»), так как здания с указанным износом потребует значительных материальных затрат для его восстановления..[4]

109.1.2.6 Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования жилого здания, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций жилого здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, возникновению опасности для жизни и здоровья граждан, возникновению ущерба должны быть устранены Управляющей организацией самостоятельно, либо с привлечением специализированной организации, имеющей допуск на проведение таких работ. В случае невозможности устранения источника опасности управляющая организация обязана сообщить об опасности собственникам и гражданам пребывающим в здании, предоставить соответствующую информацию в специализированные органы и службы, обеспечить безопасные пути отхода граждан находящихся в здании с соблюдением требований ст. 8 и 11 Федерального закона РФ от 01.01.2001г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

. [5]

109.1.2.7 Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учёту технического состояния жилого дома, паспортах (см. приложения 6).

Информация о факте проведения осмотра и ответственном исполнителе фиксируется в соответствующем журнале.

109.1.2.8 При проведении плановых, внеплановых и частичных осмотров управляющие организации должны обращать внимание на:

1) сооружения и конструкции, подверженные вибрирующим и другим динамическим нагрузкам, расположенные на вечной мерзлоте, в зонах повышенной сейсмичности, на просадочных, подрабатываемых и карстовых территориях, а также на крупнопанельные здания первых массовых серий, ветхие и аварийные здания и сооружения, объекты, имеющие износ несущих конструкций свыше 60%[6];

2) конструкции, лишенные естественного освещения и проветривания, подверженные повышенному увлажнению или находящиеся в других условиях, не соответствующих техническим и санитарным нормативам; выполнение замечаний и поручений, выданных предыдущими плановыми проверками. [7]

3) соблюдение требований Федерального закона РФ от 01.01.2001г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

109.1.2.9 Построенные и реконструированные жилые здания в первый год их эксплуатации дополнительно проверяются на соответствие выполненных работ строительным нормам и правилам.

109.1.2.10 Комиссии, осуществляющие плановые и внеплановые осмотры, определяют меры по обеспечению безопасности людей в случаях обнаружения деформаций, промерзаний, сильных протечек, сверхнормативной влажности, звукопроводности, вибрации, других дефектов, наличие которых и их развитие могут привести к снижению несущей способности или потере устойчивости конструкций, нарушению нормальных условий эксплуатации технологического и инженерного оборудования, работы персонала, проживания граждан. [8]

Для определения причин возникновения дефектов, проведения технической экспертизы, взятия проб и инструментальных исследований, а также в других необходимых случаях управляющая организация обязана привлекать специалистов соответствующей квалификации, назначать сроки и определять состав специальной комиссии по детальному обследованию зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения.

По результатам осмотров в срок не более трех дней устраняются обнаруженные отклонения от требований регламентов и нормативов эксплуатации жилого здания.

109.1.3. Контроль за техническим состоянием жилищного фонда

109.1.3.1 Для управления и контроля за техническим состоянием жилищного фонда управляющей организацией создаются, либо привлекаются на договорной основе диспетчерские службы (далее ДС). Для каждой ДС устанавливается перечень объектов диспетчеризации и контролируемых параметров инженерного оборудования.

109.1.3.2 Средства автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования, средства связи, контрольно-измерительные приборы (КИП) и счетчики должны устанавливаться в соответствии с инструкцией завода-изготовителя по проектам, выполненным специализированной организацией, и обеспечивать соответственно поддержание заданных режимов работы инженерного оборудования, своевременную подачу сигналов о нарушениях режимов работы или аварий, проводить измерение параметров работы оборудования для визуального или автоматического контроля его работы, надежную связь нанимателей, арендаторов и собственников приватизированных жилых помещений с диспетчерской, а также диспетчерской со службами по техническому обслуживанию и аварийными службами.

109.1.2.3 Диспетчерские службы (ДС) должны вести в специальных журналах учет заявок на оперативное устранение неисправностей и повреждений инженерного оборудования в квартирах, строительных конструкциях и других элементах зданий, контролировать по срокам и качеству выполнения (Приложение 8).

109.1.3.4 Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться в соответствии с п. 2.2.6 Постановления Госстроя от 01.01.01 года № 000 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда»в день их поступления, не позднее чем на следующий день должно быть организовано их устранение. В тех случаях, когда для устранения неисправностей требуется длительное время или запчасти, которых в данный момент нет в наличии, необходимо о принятых решениях сообщить заявителю. Аналогичные меры должны быть приняты и по заявкам, полученным по телефону или через систему диспетчерской связи.[9]

Аварийные заявки устраняются в сроки, указанные в Приложении 9 . Заявки, связанные с обеспечением безопасности проживания, устраняются в срочном порядке.

109.1.3.5. После устранения источников аварийной опасности, управляющая организация по согласованию с собственником выполняет мероприятия по восстановлению работоспособности и безопасной эксплуатации конструктивных элементов здания, сооружения.

109.1.4 Основные и прочие работы по техническому обслуживанию жилого домаздания

10.1.4.11) Управляющие организации должны выполнять оОсновные работы по техническому обслуживанию жилого здания, указанные в п. А Приложения №4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ , мероприятия по:

подлежащие выполнению управляющей организацией:

1) устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации;

2) устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения;

3) устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств;

4) прочистка канализационного лежака;

5) проверка исправности канализационных вытяжек;

6) проверка наличия тяги в вентиляционных каналах;

7) промазка суриковой замазкой свищей, участков гребней стальной кровли и др.;

8) проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов.

9) осмотр пожарной сигнализации и средств тушения в домах.

10)- газо - пожаро - электробезопасности;ь.

11) -энергосервисные мероприятия

12)- энергоаудит объектов жилых зданий находящихся в управлении.

10.1.4.22) К п Прочием работыработам по техническому обслуживанию относятся:

- регулировка и наладка систем центрального отопления в период ее опробования;

- регулировка и наладка систем вентиляции;

- промывка системы центрального отопления;

- очистка и промывка водопроводных баков;

- регулировка и наладка систем автоматического управления инженерным оборудованием;

- прочистка колодцев;

- подготовки подготовка систем водостоков к сезонной эксплуатации;

- удаление с крыш снега и наледей;

- очистка кровли от мусора, грязи, листьев;

- озеленение территории, уход за зелеными насаждениями;

- мытьё окон, полов, лестничных маршей, площадок, стен, удаление пыли и т. д в лестничных клетках;

- очистка и промывка стволов мусоропровода и их загрузочных клапанов;

109.1.5 Подготовка жилого здания к сезонной эксплуатации.

10.1.5.1 Основной целью подготовки жилого здания к сезонной эксплуатации является обеспечение сроков и качества выполнения по обслуживанию жилищного фонда, обеспечивающих нормативные требования проживания жителей и режимов функционирования инженерного оборудования.

10.1.5.2 Подготовка дома к сезонной эксплуатации в осенне-зимний период

должна осуществляться с соблюдением пунктов 2.6.3-2.6.12 и пункта В приложения №4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ № 000 от 01.01.2001 г.

Из за большого объема эта статья размещена на нескольких страницах: 1 2 3 4 5