№ 000

01.09.2006

Offices/General

Коммерческая недвижимость все еще в дефиците
Разговоры о скором перенасыщении рынка офисами и торговыми центрами не прекращаются на протяжении уже как минимум двух лет. Но девелоперы сохраняют полное спокойствие, ежегодно успешно реализуя новые проекты.

Москва собирает земли и нежилой фонд
В правительстве Москвы утверждено положение о Госинспекции по контролю за использованием объектов недвижимости.

Чем страшна субаренда?
Недостаток свободных офисных площадей на открытом рынке заставляет многие компании заключать договора субаренды. Чаще всего на это идут мелкие и средние компании, которые ищут небольшие помещения на срок от 1 до 3 лет. Однако для большинства из них эта мера чаще вынужденная.

Retail

«Магнит» тасует форматы
Как стало известно "Ведомостям", крупнейшая российская сеть дискаунтеров "Магнит" начинает развивать новые форматы - одноименные гипермаркеты площадью 5000-12 000 кв. м и супермаркеты "Тандер" (1000-2500 кв. м).

Hotel

Акции гостиницы "Байкал" не пошли с молотка
На участие в аукционе по продаже городского пакета акций ОАО "Гостиница "Байкал" не подано ни одной заявки, сообщил в четверг руководитель Специализированного государственного унитарного предприятия (СГУП) по продаже имущества .

Warehouses

МЛП занял $300 млн. на склады
Компания "Международное логистическое партнерство", акционерами которой являются структуры, близкие к Виктору Вексельбергу и Александру Мамуту, берет кредит на строительство двух складских комплексов. Hypo Real Estate International даст ей на эти цели $300 млн.

Hypo Real Estate вложил деньги в склады
Вчера стало известно, что немецкий банк Hypo Real Estate International предоставил "Международному логистическому партнерству" (МЛП) кредит на $300 млн.

Regions

Технопарки перемещаются в регионы
На развитие инфраструктуры технопарков в 2007 году из федерального бюджета будет выделено 2 млрд. руб., и еще столько же должны инвестировать региональные власти.

Санкт-Петербург. Конкуренция “у дома”
Желающих участвовать в создании магазинов шаговой доступности прибавилось. Наряду с чиновниками свою концепцию торговли “у дома” представил Союз предприятий пищевой промышленности Петербурга. Участники рынка считают, что желающих участвовать в программе будет достаточно.

Offices/General

Коммерческая недвижимость все еще в дефиците

Разговоры о скором перенасыщении рынка офисами и торговыми центрами не прекращаются на протяжении уже как минимум двух лет. Но девелоперы сохраняют полное спокойствие, ежегодно успешно реализуя новые проекты. В связи с этим рынок коммерческой недвижимости стал представляться многим "безразмерным". Во всех его сегментах наблюдается значительный рост предложения. Однако аналитики по-прежнему не торопятся говорить о балансе. Вероятно, через три-четыре года спрос перестанет превышать предложение - но только в сегментах офисной и торговой недвижимости. Рынок складских помещений, несмотря на активный рост, пока еще далек от насыщения.

Уровень предложения офисных площадей в последние два года существенно вырос во всех трех сегментах рынка коммерческой недвижимости. По сведениям экспертов компании Prime City Properties, в прошлом году в эксплуатацию сдано порядка 700 тыс. кв. м офисов, 690 тыс. кв. м торговых и 350 тыс. кв. м складских помещений. В 2006 году ввод новых площадей ожидается на уровне 900 тыс. кв. м, 800 тыс. кв. м и 600 тыс. кв. м соответственно.

Офисов на всех не хватает

Об удовлетворении спроса на офисы говорить пока не приходится, поскольку уровень вакантных площадей по-прежнему остается очень низким. По данным специалистов компании Colliers International, в середине 2006 года средний показатель свободных офисов класса А составил 2,3% (в конце первого квартала - 2,9%); в зданиях класса В - 4% (в конце первого квартала - 6,7%). Аналитики компании Blackwood приводят несколько иные цифры: 3,5% вакантных площадей в классе А и 7,5% - в классе В.

"Помещения во многих вновь вводимых объектах практически полностью расходятся по договорам предварительной аренды еще до того, как сдаются в эксплуатацию, - отмечает старший консультант по коммерческой недвижимости компании Blackwood Андрей Жамкин. - По-прежнему сохраняется дефицит качественных офисных площадей, особенно в центре столицы".

Бизнес-центры остаются привлекательным объектом для инвестиций, а московские девелоперские компании реализуют все более крупные проекты. Так, например, корпорация Mirax Group заявила о намерении построить рядом с Парком Победы 1,1-1,2 млн кв. м офисных и торгово-развлекательных площадей - это первый столь масштабный проект в рамках программы реорганизации земель, принадлежащих ОАО "Российские железные дороги". Площадь застройки составит 45 га. А компания "Интеко" планирует возвести бизнес-парк класса А общей площадью 570 тыс. кв. м вблизи природоохранной зоны реки Сетунь.

Эксперты компании Colliers International утверждают, что в 2006 году в Москве появится 720 тыс. кв. м офисных площадей классов А и В (37 и 63% соответственно). В следующем году объем нового строительства и реконструкции деловых центров классов А и В прогнозируется на уровне 850 тыс. кв. м (45 и 55% соответственно).

"Рынок офисной недвижимости продолжает динамично развиваться, но на данный момент существует тенденция увеличения сроков строительства и прохождения государственной комиссии вновь возводимых объектов", - комментирует А. Жамкин. По оценкам специалистов компании Blackwood, за 2005-2006 годы общий объем предложения на рынке офисной недвижимости увеличился на 1 млн кв. м. Из них около 300 тыс. кв. м приходится на объекты, сданные в эксплуатацию в первой половине 2006 года.

Ритейл держит планку

Рынок торговой недвижимости продолжает демонстрировать стабильный рост: активно возводятся новые объекты и реконструируются старые здания. Нет сомнений в том, что российские и зарубежные девелоперы и инвесторы высоко оценивают перспективы российского рынка торговой недвижимости - это подтверждает количество готовящихся к реализации проектов.

Если в последние годы на рынке появлялись единичные заявления о появлении объектов суперрегионального масштаба, то сейчас готовность вложить более $100 млн в создание или покупку многофункционального комплекса стала массовым явлением. География распространения и масштабность тенденции подтверждаются и тем, что в этом процессе активно участвует не только традиционный первопроходец рынка - Москва, но и Санкт-Петербург, и региональные города.

По данным аналитиков компании Colliers International, за первые шесть месяцев 2006 года прирост предложения новых площадей на рынке торговых помещений Москвы составил около 153 тыс. кв. м, в столице и ближайшем Подмосковье за полгода были реализованы четыре проекта: на ул. Бибиревской и Рязанском просп., в Балашихе и Мытищах. На данный момент общая площадь 45 функционирующих торговых центров столицы составляет около 2,2 млн кв. м, торговая площадь - около 1,25 млн кв. м.

Но, несмотря на большие объемы зданий, вводимых ежегодно, говорить о насыщении рынка в этом сегменте преждевременно. С точки зрения прибыльности сегмент ритейла лидирует: доходность наиболее успешных проектов достигает 25-30%.

При этом обеспеченность Москвы торговыми площадями в расчете на одного жителя значительно ниже, чем в других европейских городах, поэтому у данного сегмента еще есть перспективы роста. На 1 тыс. москвичей, по последним статистическим данным, приходится около 500 кв. м торговых площадей, в то время как в среднем по Европе этот показатель равен 600-620 кв. м. "Догнать Европу, по приблизительным подсчетам, удастся через три-четыре года, - считает А. Жамкин. - Тогда можно будет говорить о первичном насыщении рынка". В подобной ситуации торговая недвижимость, безусловно, представляет интерес для крупных девелоперов.

Довольно прибыльным обещает быть вложение средств в новые форматы торговой недвижимости - торговые центры с океанариумами и катками, роwеr-центры (торговые комплексы, в которых приблизительно 80% площадей распределены между несколькими крупными арендаторами) или, например, life-stуlе-центры, выполненные по принципу "город в городе".

Склады: радужные перспективы

Реализация государственных программ (федерального и регионального значения) по развитию транспортной системы страны выступает важной движущей силой, которая способствует формированию разветвленной складской и логистической инфраструктуры вблизи основных транспортных магистралей. Общий объем складских помещений за 2005-2006 годы приблизился к 2,2 млн кв. м, ввод новых площадей составил 750 тыс. кв. м. Повышенный спрос привлекает все больше инвесторов.

Основной первичный спрос на высококлассные склады, как и раньше, формируют российские и международные компании, предоставляющие логистические услуги (около 65% общего объема поглощенных складских площадей). И, по мнению экспертов рынка, в ближайшие годы спрос будет значительно превышать предложение. "В настоящее время ощущается серьезная нехватка качественных складских комплексов на московском рынке, - комментирует руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости компании Colliers International Регина Лочмеле. - Сдача в эксплуатацию новых объектов часто задерживается или откладывается вовсе, а в связи с выходом на рынок большого числа иностранных и российских компаний потребность в складах растет с каждым годом".

Ставки повышаются

За первую половину 2006 года стоимость аренды офисных помещений класса А изменилась незначительно. Средние базовые ставки аренды (без учета эксплуатационных расходов) для офисов классов А и В повысились на 5-7%. При этом сохраняется существенный разрыв арендных ставок для помещений одного класса в зависимости от местоположения объекта.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4