По данным специалистов компании Blackwood, самые дорогие офисы располагаются в Центральном административном округе. Наиболее низкие ставки отмечены в Восточном и Северо-Восточном округах. Аренда объектов, которые находятся за пределами третьего транспортного кольца, обходится в среднем на 20-30%, дешевле, чем в ЦАО. В целом по Москве ставки на помещения класса А колеблются в диапазоне от $710 до $870 за 1 кв. м в год, в классе В - от $520 до $570 (включая эксплутационные расходы, но без НДС).

Арендные ставки на торговые помещения не показали какой-либо заметной динамики за последнее полугодие и остались на достаточно высоком уровне: в среднем это $1,1-1,5 тыс. за 1 кв. м в год, а на окраинах города - от $600 до $1 тыс. Стабильно дорогими остаются "торговые коридоры" Москвы, такие, как ул. Тверская, на которой стоимость аренды доходит до $5 тыс. за 1 кв. м в год.

Ставки на аренду складской недвижимости - одни из самых высоких в Европе. Сегодня они составляют в среднем $155 за 1 кв. м в год на помещения класса А и $120 - на склады класса В. Аналитики компании Colliers International прогнозируют, что в течение ближайших полутора лет арендные ставки останутся на нынешнем уровне. Это обусловлено высочайшим спросом и отсутствием достаточного количества предложений на рынке.

Ольга Ясько, руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости компании Colliers International:

- Анализ заявленных крупнейших региональных проектов в сегменте торговой недвижимости демонстрирует не только их большое количество, но и высокую концентрацию: практически каждый из городов представлен двумя-тремя суперрегиональными проектами. Нетрудно обнаружить много общего сегодняшнего положения на региональных рынках с московской ситуацией одно-двухлетней давности: большое количество проектов, осуществление которых недостаточно определенно. Впрочем, уже сейчас реально выделить типологические характеристики этих проектов. Первая группа - проекты, перенимающие опыт столичного девелопмента, как правило реализуемые с привлечением профессиональных консультантов. Ко второй категории относятся те проекты, девелоперы которых решают задачи самостоятельно, на свой страх и риск. Успешность этих крупномасштабных разработок зависит от профессионализма, опыта их участников.

Квадратный метр

Москва собирает земли и нежилой фонд

В правительстве Москвы утверждено положение о Госинспекции по контролю за использованием объектов недвижимости. Новое агентство в составе правительства Москвы, подчиненное непосредственно мэру Юрию Лужкову, будет осуществлять контроль за использованием объектов нежилого фонда и земель, принадлежащих городу. Руководство инспекции уже заявило о масштабных проверках использования городской собственности в сентябре 2006 года.

Инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости была создана в июне 2006 года в результате слияния инспекции по контролю за использованием объектов нежилого фонда Москвы и земельной инспекции. Руководителем новой инспекции стала Любовь Оборкина, ранее возглавлявшая инспекцию по контролю за использованием объектов нежилого фонда. По мнению госпожи Оборкиной, решение объединить два госоргана было предсказуемым: "На всех уровнях шла речь о едином объекте недвижимости - нежилом фонде и земле, над которыми должен осуществляться единый контроль".

Согласно распоряжению мэра Москвы Юрия Лужкова, госинспекция займется защитой интересов города в сфере имущественно-земельных отношений и пресечением правонарушений в сфере использования объектов нежилого фонда и земельных правонарушений. Первыми же в списке задач инспекции названы "формирование и реализация городской политики, направленной на повышение эффективности использования объектов нежилого фонда и земель". Разъясняя общие черты этой политики, руководитель инспекции заявила о предстоящем "ударном проведении проверок со стороны и земельного, и нежилого фонда": "Главное, чтобы у нас земля, уже занятая объектами нежилой недвижимости, использовалась по назначению".

Но уже сейчас руководитель инспекции рассуждает о том, что проверками использования объектов нежилого фонда, находящегося в собственности города, инспекция может не ограничиться. То, что для контроля над находящимися в частной собственности объектами недвижимости придется изменить действующее законодательство, госпожу Оборкину не смущает. "Да, в Гражданском кодексе записано, что собственник владеет и распоряжается нежилым фондом по своему усмотрению, - соглашается руководитель госинспекции. - Однако наверняка в будущем Госдума придет к выводу, что надо в КОАЛ внести изменения, чтобы над собственностью был общий контроль".

До начала проверок инспекции пред стоит утвердить штатное расписание: согласно ему, численность штата инспекции составит 347 человек. По словам Любови Оборкиной, "серьезная работа" госинспекции начнется в сентябре 2006 года. Не исключено, что за усилением инспекции последует и ужесточение практики работы Москвы с городской недвижимостью.

Коммерсантъ

Чем страшна субаренда?

Недостаток свободных офисных площадей на открытом рынке заставляет многие компании заключать договора субаренды. Чаще всего на это идут мелкие и средние компании, которые ищут небольшие помещения на срок от 1 до 3 лет. Однако для большинства из них эта мера чаще вынужденная.

По оценкам экспертов компаний, работающих на офисном рынке Москвы, договора субаренды не превышают 5—10 % от общего числа. Однако часто площади пересдаются новым арендаторам без соответствующих договоров, а потому в общей статистике не учитываются. Во многом это касается сдачи в субаренду муниципальных помещений, предоставленных их основным арендаторам на льготных условиях.

По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости компании Delta Realty Елены Жильской, в последнее время клиенты агентств недвижимости все чаще в качестве основных требований к помещению, помимо обычных параметров, таких как площадь, цена и местоположение, указывают необходимость заключения прямого договора аренды. Часто это связано с нежеланием переплачивать за офис, так как ряд арендаторов при субаренде увеличивают ставку за кв. м на 10-20%.

Однако не всегда при заключении договора субаренды новый арендатор должен платить больше. Как правило, повышение ставок аренды в таких случаях характерно для субаренды помещений класса В и С. «Для класса А более распространенными являются случаи, когда компания берет в аренду помещение большей площади, чем это на данный момент необходимо, с учетом перспективы своего дальнейшего роста. Это может происходить как по собственному желанию компании, так и вынужденно. Например, если в условиях дефицита площадей объект полностью подходит, но нет возможности арендовать только необходимые площади, а есть лишь фиксированные блоки. Далее же свободные помещения с целью минимизации собственных расходов сдаются в субаренду», —  говорит управляющий директор компании Praedium Рубен Алчуджян.

Еще один характерный для рынка пример, как отмечает  генеральный директор компании Russian Research Group Денис Колокольников, когда компаниям-арендаторам из-за бурного роста компании становится просто тесно в занимаемом офисе, тогда ими ищется новое помещение, а прежнее, чтобы преждевременно не расторгать договор, сдается в субаренду. 

«Так, в связи с переездом компании Alcatel в бизнес-центр Gorky Park Tower, где компания арендовала около 7,8 тыс. кв. м, в субаренду были сданы офисные помещения, которые ранее компания занимала в Berlin House», — приводит пример руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости компании Colliers International Регина Лочмеле.

Иногда в субаренду сдаются достаточно внушительные площади качественных площадей. «Как мне известно, компания Delloite & Touche собирается сдавать в субаренду часть помещений, арендованных в деловом центре «Белая площадь». Если их площадь окажется существенной, несколько тыс. кв. м, то компании придется сдавать их на длительный срок, иначе будет трудно найти субарендатора.  С другой стороны, это вполне возможно: в рамках заключенного на 11 лет договора аренды они вполне смогут сдать часть площадей в субаренду и на 5, и на 7 лет», — говорит Рубен Алчуджян.

«В принципе все правила сдачи помещений в субаренду являются зеркальным отражением договора аренды», — говорит  ведущий консультант отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield/ Stiles & Riabokobylko Елена Алпатова.  Однако будущим субарендаторам при заключении договора стоит проявить бдительность и быть внимательными к соблюдению ряда основных  условий.

«Стандартная ошибка при заключении договора субаренды — несогласование с собственником. Согласие собственника требуется, даже если это прямо не указано в договоре, — комментирует руководитель департамента Недвижимость, земля, строительство юридической компании «Вегас-Лекс» Юрий Борисенко. — Второй момент — срок и площадь: договор субаренды не может быть заключен на больший срок и большую площадь, чем указано в договоре аренды (например, если изначальный договор аренды был на 1 тыс. кв. м, то договор субаренды не может быть на 1,1 тыс. кв. м)».

Как отмечает юрист компании Swiss Realty Group Дмитрий Раев, если договор аренды досрочно прекращен, то расторгается и договор субаренды. «Иную ситуацию можно предусмотреть в договоре аренды. При этом (при прекращении договора аренды) субарендатор имеет право обратиться к собственнику с просьбой заключить с ним договор аренды на срок, оставшийся от действия договора субаренды (например, на полгода), на условиях, которые были в договоре аренды. И арендодатель обязан заключить с ним этот договор», — добавляет Дмитрий Раев.

Разумеется, стоит учитывать, что если договор аренды признан недействительным (то есть с нарушением закона), то и договор субаренды будет признан недействительным.

Важный аспект при заключении договоров субаренды касается и налогообложения. Как правило, налоги по совершенным сделкам платят в зависимости от договоренностей сторон в каждом конкретном случае. «Уплачивается налог на добавочную стоимость, правда, от НДС при заключении договоров аренды освобождаются компании ряда государств (их список опубликован налоговыми органами), однако в Налоговом кодексе не указано, что это же условие относится к субаренде. И хотя по Гражданскому кодексу правила аренды действуют и в случае субаренды, на практике этот момент может трактоваться налоговыми органами по-разному», — предостерегает Дмитрий Раев.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4