Возможные сложности при заключении договора субаренды должен учитывать и основной арендатор. «Особое внимание необходимо уделить страхованию помещения и имущества. Если  этот вопрос сторонами не обговорен, то капитальный ремонт будет делать арендодатель, — говорит Андрей Жамкин, старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood. — Например, если в офисе прорвало канализацию, все расходы должен на себя взять именно владелец помещения. Арендатор, в свою очередь, обязан поддерживать помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию офиса».

Впрочем для ряда цивилизованных рынков субаренда является нормой, а также возможной реакцией на экономический кризис. Любопытный пример о ситуации на рынке недвижимости США привели в компании Colliers International. «В 2002 г. в США после наступления серьезного экономического спада, сменившего годы (1998 —2001 гг.) активного развития компаний сферы dotcom, электронной коммерции, телекоммуникаций, вкладывавших миллиарды долларов в аренду больших офисных площадей, миллионы квадратных метров офисов оказались на рынке субаренды по значительно более низким ставкам аренды (скидка достигала 25—50 %), — рассказывает Регина Лочмеле. —  В 2002 г. в Нью-Йорке около 1,2 млн. кв. м, или 40 % от всего объема офисных площадей, предлагавшихся в аренду, составляли предложения субаренды. При этом основная доля (около 42 %) офисных площадей, предлагавшихся в субаренду, приходилась на компании так называемой новой экономики (сферы информационных технологий, телекоммуникаций, dotcom). Интересно, что в общем объеме предлагавшихся в субаренду офисных помещений по всем Соединенным Штатам Америки на офисы класса А приходилось около 62 %, в то время как на офисы классов В и С — 38 %. В настоящее время доля офисных помещений, предлагающихся в субаренду в общем объеме сдаваемых в аренду и субаренду площадей, в Нью-Йорке составляет примерно 10—15 %».

Опыт Соединенных Штатов показывает, что субаренда может быть вполне естественной формой заключения договоров на рынке, удобной ряду собственников, арендаторов и субарендаторов. Основные сложности при заключении договоров субаренды на московском рынке недвижимости связаны с чистотой оформления юридических документов. Так что спасти от неожиданных неприятностей субарендатора может своевременная информированность и внимательность.   

Guide to Property

Retail

«Магнит» тасует форматы

Как стало известно "Ведомостям", крупнейшая российская сеть дискаунтеров "Магнит" начинает развивать новые форматы - одноименные гипермаркеты площадью 5000-12 000 кв. м и супермаркеты "Тандер" (1000-2500 кв. м). В сентябре компания начинает строить сразу шесть гипермаркетов, первый из которых откроется в июле 2007 г. в Краснодаре. К концу следующего года "Магнит" рассчитывает расширить сети до 12-15 гипермаркетов и более чем 30 супермаркетов.

Сеть "Магнит" на 1 июня включала 1687 дискаунтеров совокупной торговой площадью 448 500 кв. м. Чистая выручка за первое полугодие 2006 г. - $1,074 млрд., EBITDA - $47,21 млн., чистая прибыль - $20,91 млн. Основные акционеры - гендиректор и основатель сети Сергей Галицкий (57,99%), президент банка "Система" Алексей Богачев (15,06%), менеджмент (около 8%), Еще 18,94% акций торгуются на ММВБ и в РТС. Рыночная капитализация на 30 августа - $1,848 млрд.

О том, что "Магнит" изучает возможность развития новых форматов магазинов, основатель сети Сергей Галицкий рассказывал в интервью "Ведомостям" еще в мае. Вчера компания объявила, что решение развивать сеть гипермаркетов принято. Строительные работы на шести площадках начнутся в сентябре, уточняется в заявлении ритейлера.

Тоn-менеджер "Магнита" пояснил "Ведомостям", что гипермаркеты будут называться так же, как и дискаунтеры, потому что их объединит один ценовой диапазон. Общая площадь гипермаркетов составит 5000-12 000 кв. м, ассортимент будет включать 20 000-25 000 наименований (общая площадь стандартного дискаунтера сети - 370 кв. м, ассортимент - 3000 наименований). По словам собеседника "Ведомостей", "Магнит" рассматривает больше 20 площадок для строительства в Краснодаре, Тольятти, Самаре, Липецке и др. Первый гипермаркет откроется в Краснодаре в июле-августе 2007 г.

"Магнит" также планирует выход в новый ценовой сегмент, рассказал собеседник "Ведомостей". До конца года компания рассчитывает запустить первый супермаркет "Тандер", цены в котором будут соответствовать уровню "Перекрестка" и "Седьмого континента". Планируемая площадь супермаркетов - 1000-2500 кв. м, ассортимент - 8000-12 000 наименований. Супермаркеты будут открываться в тех городах, где уже присутствуют дискаунтеры сети. "Не имеет смысла завоевывать Москву и Санкт-Петербург, если можно спокойно наращивать мускулатуру на более свободных рынках", - считает менеджер "Магнита".

Согласно бизнес-плану к концу 2007 г. "Магнит" откроет 12-15 гипермаркетов и более 30 супермаркетов. Инвестиции в проект в "Магните" не называют, но строительство аналогичных гипермаркетов, например "Карусели", при площади 12 000 кв. м стоит около $15 млн. и окупается через 5-6 лет. А открытие супермаркета площадью более 1000 кв. м может стоить от $3 млн., посчитал гендиректор "Патэрсона" Юрий Яковчик. На развитие новых форматов "Магнит" потратит часть из полученных в ходе майского IPO $368,4 млн., обещал Галицкий в майском интервью.

Ранее директор по работе с инвесторами "Магнита" Хачатур Помбухчан отмечал, что "мультиформатность - модная тема для ритейла", так как "теоретически с одними дискаунтерами можно занять не больше 20-30% местного продуктового рынка, но, если добавить гипермаркеты, можно побороться еще за 15-20%". "Именно гипермаркеты, а не дискаунтеры в ближайшие годы станут форматом, который будет демонстрировать наибольший рост", - говорится в информационном меморандуме компании "Карусель Финанс" (входит в ГК "Карусель", контролируемую основателями "Пятерочки" - Андреем Рогачевым и Александром Гирдой). И хотя форматы дискаунтеров и супермаркетов все еще наиболее популярны (занимают соответственно 38% и 37% сетевой торговли в России), доля гипермаркетов выросла в 2005 г до 13% по сравнению с 4% в 2004 г

Сейчас в России работает около 10 сетей продуктовых гипермаркетов: "Лента", "О'кей", "Мосмарт", "Карусель", "Перекресток", "Наш" (принадлежит "Седьмому континенту"), "Рамстор", "Алпи", Auchan, Real (Metro AG) и др. Ожидается приход французской Carrefour и американской Wal-Mart, которые могут начать работу именно в формате гипермаркета, выкупив одну из работающих на местном рынке сетей. Например, сотрудник "Ленты" рассказал "Ведомостям", что в компании "заметна предпродажная подготовка".

Ведомости

Hotel

Акции гостиницы "Байкал" не пошли с молотка

На участие в аукционе по продаже городского пакета акций ОАО "Гостиница "Байкал" не подано ни одной заявки, сообщил в четверг руководитель Специализированного государственного унитарного предприятия (СГУП) по продаже имущества .

Он напомнил, что срок подачи заявок истек 31 августа в 12.00 по московскому времени. Как сообщает "Интерфакс", аукцион, открытый по форме подаче предложений, должен был состояться 5 сентября в 16 часов в аукционном зале СГУПа. На торги выставлялись находящиеся в собственности правительства Москвы 896090 обыкновенных акций ОАО "Гостиница "Байкал" или 14,99% уставного капитала общества. Начальная цена пакета была установлена департаментом имущества в размере 39,2 млн рублей (почти $ 1,5 млн).

"На 12 часов четверга мы не получили ни одной заявки претендентов, поэтому аукцион переносится", - сказал В. Авеков, подчеркнув, что новую дату и, возможно, условия торгов определит специальная комиссия. В департаменте имущества с пониманием отнеслись к сложившейся ситуации. "Контрольный пакет гостиницы эконом-класса "Байкал" консолидирован, поэтому интерес участников рынка к этим торгам небольшой", - заявил "Интерфакс-Недвижимость" замглавы департамента Игорь Игнатов.

По данным департамента имущества, кроме правительства Москвы, владельцами акций ОАО "Гостиница "Байкал" являются частные лица - (65,65%), (7,4%), (5%) Известно, что ранее контрольный пакет акций "Байкала" находился в собственности "Норильского никеля". В 2003 году компания выставила акции гостиницы на продажу, оценив свой пакет в $3 млн. Сделка купли-продажи между Норникелем и бывшим руководителем этой компании была заключена 27 мая 2003 года, однако о ее условиях не сообщается.

Участники рынка также подтверждают данную информацию. Заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марина Смирнова говорит, что в 2003 году Норникель действительно объявил о продаже акций "Байкала", но об их дальнейшей судьбе нигде официально не сообщалось. "Владельцы также пытались повысить доходы от бизнеса, подписав договор на управление с российским гостиничным оператором ЮМАКО, но и это не дало ожидаемых результатов", - рассказывает эксперт.

В департаменте имущества сообщили, что по данным на конец марта 2006 года у ОАО "Гостиница "Байкал" имеется кредиторская задолженность в размере 5,4 млн рублей.

Собеседники агентства в горадминистрации напомнили, что "Байкал" относится к многокорпусным гостиницам, построенным в 1950-1980 гг для приема гостей ВДНХ. Рядом с ней расположены гостиницы "Турист", "Ярославская", "Золотой колос" и др. Гостиница состоит из двух девятиэтажных панельных зданий, соединенных центральной входной зоной. Общая площадь комплекса - 13,2 тыс. кв. метров. На правах аренды ОАО "Гостиница "Байкал" владеет двумя земельными участками - 6,1 тыс. кв. метров для эксплуатации зданий и 1,5 тыс. кв. метров под гостевую автостоянку.

В гостинице имеется 451 номер (из которых 262 объединены в блоки) на 643 места. Класс обслуживания соответствует уровню "две звезды". В 2004 году "Байкал" был включен в городскую программу по реконструкции и развитию многокорпусных гостиниц, расположенных в СВАО Москвы, согласно которой устаревшие здания должны быть перестроены силами инвесторов в целях увеличения номерного фонда и повышения качества обслуживания клиентов. В программе указывается, что строительство на месте "Байкала" современного отеля класса "три звезды" на 900 номеров потребует инвестиций в размере $37 млн.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4