Содержание
Введение.............................................................................................................стр. 3
1. Понятие технической экспертизы и ее место в оценке недвижимости...................................................................................................стр. 5
2. Методы технической экспертизы и описания объектов недвижимости...................................................................................................стр. 11
2.1. Методы описания объекта недвижимости................................................стр. 11
2.2. Обследование как технический метод экспертизы недвижимости........стр. 14
2.3. Камеральные методы технической экспертизы недвижимости.............стр. 16
2.4. Методы технической экспертизы морального износа здания.................стр. 19
3. Техническая экспертиза недвижимости на примере «Центральной городской публичной библиотеке имени »....................................................................................................стр. 22
Заключение........................................................................................................стр. 28
Приложения......................................................................................................стр. 30
Список литературы.........................................................................................стр. 31
Введение
Важнейшим условием оценки недвижимости в условиях современной российской экономики становится проведение технической экспертизы здания, гарантирующей надежность и функциональность постройки.
Состояние и расположение подземных коммуникаций, грунтов на участке, состояние конструкций существующих на участке строений, а также возможность подвоза и складирования материалов определяют стоимость работ по реконструкции и новому строительству. Все это непосредственным образом сказывается на результатах оценки недвижимости.
Актуальность данной курсовой работы обусловлена активным развитием капиталовложений в объекты недвижимости, прибыль от которых возможно извлечь только при правильной оценке и прогнозировании прибылей и убытков. Техническая экспертиза недвижимости позволяет избежать серьезных ошибок при составлении бизнес-планов и обеспечить рентабельность инвестиционных проектов. Особая роль технической экспертизы объясняется и тем, что она в процессе комплексной оценки объекта является первичным этапом: при неудовлетворительных результатах все другие виды экспертиз (экологические, экономические, управленческие) теряют смысл. Таким образом, такие экспертизы следует рассматривать в качестве определяющего по своей важности этапа общего процесса оценки зданий и объектов недвижимости. Ведь капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как физический или моральный износ объекта.
Техническая экспертиза недвижимости имеет вековой опыт в таких странах как Англия и Германия, где вопросом управления недвижимостью занимаются на протяжении всего жизненного цикла объекта с обязательной технической экспертизой постройки и прилегающего участка. Так и в отечественной истории методики оценки недвижимости, многими российскими авторами были изучены методы технической экспертизы, ее места и роли в оценке недвижимости. В теоретической части данной курсовой работы представлены понятия, термины и определения, разработанные в научных трудах таких авторов как , , С полным списком авторов, занимающихся данным вопросом, чьи труды легли в основу курсовой работы, вы можете ознакомиться в списке использованной литературы.
Предмет курсовой работы: методы технической экспертизы и описания объекта недвижимости.
Объект курсовой работы: «Центральная городская публичная библиотека имени »
Целью данной курсовой работы является изучение методов технической экспертизы и описания объектов недвижимости, для реализации которой был поставлен ряд задач:
1. Определить понятие, цель и задачи технической экспертизы и ее места в оценке недвижимости;
2. Определить алгоритм проведения технической экспертизы объекта недвижимости;
3. Определить понятие, цель, задачи описания объекта недвижимости;
4. Рассмотреть процесс обследования объекта недвижимости как технический метод экспертизы здания;
5. Рассмотреть камеральные методы технической экспертизы недвижимости;
6. Составить «Информационную карту» объекта курсовой работы «Центральной городской публичной библиотеки имени »
7. Подвести итоги рассмотрения методов технической экспертизы и описания объектов недвижимости.
Для реализации поставленных задач, в данной курсовой работе были использованы общетеоретические методы исследования такие как: анализ, классификация. А также практический метод исследования — описание.
1. Понятие технической экспертизы и ее место в оценке недвижимости
Одним из основных этапов оценки недвижимости специалистом является определение фактического эксплуатационного состояния постройки и ее износа. Информация, содержащая в себе технические характеристики оцениваемого объекта, формируется из данных полученных посредством технической экспертизы и напрямую влияет на оценку рыночной стоимости объекта. Так как именно степень износа постройки занимает позицию второго по степени важности фактора, после местоположения.
Необходимость проведения технической экспертизы обусловлена возможностью определения дальнейшей эксплуатации и реконструкции здания, что в свою очередь становиться показателем стоимости будущих восстановительных работ. И только при правильной оценке предстоящих затрат на реконструкцию и эксплуатацию объекта, можно определить первоначальную цену недвижимости.
Под определением «техническая экспертиза» понимается процесс контроля, испытаний, анализа и оценки «возрастной структуры» пассивной и активной части основных фондов, характера и объема разрушений в послеаварийной ситуациях, возможностей восстановления, реконструкции, модернизации, расширение объектов; возможных стратегий научно-технического обновления; состояния внешней и внутренней «экономической среды»; уровня загрязненности производства; степени агрессивности загрязнений; возможности утилизации отходов [7].
Техническая экспертиза определяет количественные показатели рабочих элементов здания, а также позволяет выявить ухудшения параметров объекта и спрогнозировать дальнейшее изменение параметров во времени с возможным изменением или сохранением действующих нагрузок.
Оценка технического состояния - установление степени повреждения и категории технического состояния строительных конструкций или зданий и сооружений в целом на основе сопоставления фактических значений количественно оцениваемых признаков со значениями этих же признаков, установленных проектом или нормативным документом [12].
Основанием к проведению технической экспертизы служит задание, в котором указываются мотивы для производства обследования, цель реконструкции, ориентировочно планируемые полезные нагрузки после реконструкции, существующие полезные нагрузки, планировочные решения и условия эксплуатации после реконструкции.
Техническая экспертиза предполагает проведение комплекса специальных мероприятий, направленных на получение достоверных натурально-вещественных показателей объекта, которые включают в себя исследование износа капитальности строения, технического состояния объекта, прилегающих коммуникации и прогнозирование возможного срока службы здания при текущей эксплуатации [8]. В рамках проведения экспертизы осуществляется выявление осуществления несанкционированных перепланировок и реконструкций здания.
Целью технической экспертизы для специалиста является определение физического и морального износа конструкций объекта по основным показателям.
К параметрам физического износа объекта относятся:
· Факторы нормального физического износа, т. е. уменьшения восстановительной стоимости типового объекта недвижимости, которые зависят от срока службы здания, при соблюдении проектных условий эксплуатации и проведении своевременного текущего ремонта. Такому износу подвержен абсолютно каждый объект, и его степень равно пропорциональна году постройки, ее качеству и конструктивных особенностей. Для вычисления такого вида износа достаточно операций с уже имеющимися нормативными данными.
· Факторы индивидуального физического износа, заключающиеся в утрате восстановительной стоимости замещения конкретного объекта по причине стихийных бедствий, неправильной эксплуатации здания, а также нарушения стандартов и норм постройки, ошибок в процессе проектирования объекта. Степень индивидуального физического износа рассчитывается в соответствии влияния каждого из факторов.
Для определения физического износа постройки производится обследования основания здания, строительных конструкций (стены, перекрытия, лестницы, балконы и т. д.) и инженерных систем (водопровод, канализация, тепло - и газоснабжение). Каждый из обнаруженных дефектов или повреждений в конструкциях уменьшает рыночную стоимость оцениваемого объекта.
Условно дефекты можно сгруппировать по таким свойствам как:
· внешние или внутренние;
· видимые или невидимые при осмотре,
· легко- или трудноустранимые;
· подверженные дальнейшему развитию [9].
Вне зависимости от изменений и показателей технических характеристик физического износа жилого объекта, постройки могут подвергаться и моральному износу, что представляет собой снижение эксплуатационных качеств здания, вызванных вследствие изменения нормативных требований к планировке или благоустройству и комфортности. Нередко, моральный износ наступает раньше физического, основными причинами для которого служат:
· Обесценивание или снижение стоимости постройки в связи с научно-техническим прогрессом и, как следствие, невозможность дальнейшей эксплуатации;
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 |
