· Старение постройки или ее элементов по причине несоответствия существующих на момент оценки нормативным (конструктивным, объемно-планировочным) требованиям.
Моральный износ здания прогнозировать несколько сложнее, чем физический, т. к. процесс неразрывно связан с социальными изменениями в обществе и научно-техническим прогрессом.
Таким образом, в процессе оценки объекта недвижимости техническая экспертиза реализует определенные задачи:
1. Выявление уже имеющихся неисправностей в конструкции и инженерного оборудования объекта, а также определение их причин;
2. Определение остаточного ресурса конструктивных элементов здания;
3.Определение значений предельно допустимых нагрузок при прогнозируемых изменений действующих нагрузок [12].
Алгоритм проведения технической экспертизы объекта состоит из следующих элементов:
1. Постановка цели технической экспертизы;
2. Анализ исходной документации;
3. Общее обследование постройки, заключающееся в проведении:
- общего осмотра здания;
-сбора общих сведений о здании (время строительства, сроки эксплуатации);
-составления общей характеристика объемно-планировочного и конструктивного решений и систем инженерного оборудования;
-выявления особенностей технологии производства для производственных зданий с точки зрения их воздействия на строительные конструкции;
-определения фактических параметров микроклимата или производственной среды, температурно-влажностного режима помещения, наличия агрессивных к строительным конструкциям технологических выделений, сбор сведений об антикоррозионных мероприятиях;
-выявления гидрогеологических условий участка и общие характеристики грунтов оснований;
-ознакомления с архивными материалами изысканий;
-изучения материалов ранее проводившихся на данном объекте обследований производственной среды и состояния строительных конструкций.
На стадии предварительного визуального обследования устанавливаются по внешним признакам категории технического состояния конструкций в зависимости от имеющихся дефектов и повреждений.
4. Детальное обследование конструкции, включающее:
-визуальное обследование конструкций (с фотофиксацией видимых дефектов);
-обмерные работы - определяются конфигурация, размеры, положение в плане и по вертикали конструкций и их элементов;
-инструментальные обследования:
-измерение прогибов и деформаций;
-определение характеристик материала несущих конструкций;
-осадки фундаментов и деформации грунтов оснований.
5. Составление технического заключения, включающего в себя стратегии восстановительных и ремонтных работ поврежденных конструкций, а также рекомендации по безопасной эксплуатации сооружения.
По результатам обследования составляются:
-технический отчет, содержащий результат обследования (планы в разрезы здания с геологическими профилями, конструктивные особенности здания, фундаментов, их геометрия;
-схемы расположения реперов и марок; описание принятой системы измерений; фотографии, графики и эпюры горизонтальных и вертикальных перемещений, кренов, развития трещин, перечень факторов, способствующих возникновению деформаций;
-оценка прочностных и деформационных характеристик грунтов оснований и материала конструкций);
-техническое заключение о категории технического состояния здания с оценками возможности восприятия им дополнительных деформаций или других воздействий, обусловленных новым строительством или реконструкцией, а в случае необходимости - перечень мероприятий для усиления конструкций и укрепления грунтов оснований.
Только по результатам технического заключения специалист по оценке недвижимости может определить стоимость сооружения.
Регламентирующими документами при осуществлении технической экспертизы станут такие нормативные документы как ГОСТ, Строительные нормы и правила (СНИП) и другие.
2. Методы технической экспертизы и описания объектов недвижимости
2.1. Методы описания объектов недвижимости
Основной целью описания объекта недвижимости является составление отчета о выявленных достоинствах и недостатков оцениваемого объекта. Такой документ должен оперировать исходными данные, которые затем используются в расчетах, подтвержденными доступными для проверки источниками, а также быть понятным для любого читателя.
Описание объекта недвижимости используются для того, чтобы точно идентифицировать объект или участок земли для упоминания в контрактах, актах или других юридических документах. Такое описание должно исключать ошибки, дубликаты и показывать точное расположение объекта недвижимости или участка земли на поверхности земли.
В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости, но в практике проведения оценки сложился определенный порядок описания объекта оценки:
1. Описание района, в котором расположен объект
При описании района необходимы данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуаций.
Если район относится к исторической зоне, то в описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района, префектуры и т. д., что необходимо для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли.
В этом разделе также проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций в его развитии, что необходимо для анализа наилучшего использования земельного участка.
Кроме того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, дается краткая характеристика основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостатки района с точки зрения изменения стоимости оцениваемого объекта.
2. Описание земельного участка и прилегающих территорий
Состоит из описания границ земельного участка, данных по прилегающим участкам, описание характера застройки, данных по благоустройству территории.
Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы:
· размеры земельного участка:
· форма земельного участка;
· рельеф и почвы;
· землепользование.
3. Описание объекта недвижимости
Для описания самого объекта недвижимости ссылаются на источники, используемые при проведении оценки (паспорта на объекты, типовые проекты, номера чертежей и т. д.).
Описание объекта включает:
· наименование объекта;
· год постройки;
· дату последнего капитального ремонта;
· общую площадь;
· полезную площадь;
· количество этажей;
· описание состава помещений с указанием площади, количества, например, номеров в гостинице, посадочных мест в ресторане и т. д.
· описание основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования.
Для реализации цели и задач описания объекта недвижимости используется четыре основных метода:
1)Монументальный метод
Основан на описании месторасположения объекта недвижимости относительно стабильных топографических или географических объектов на местности. Это наиболее старый и наименее точный метод. Поскольку топографические и географические объекты могут исчезать и появляться, а так же перемещаться в результате геофизических изменений (образований оврагов, землетрясений, изменения русла реки и т. п.).
2)Топографический метод
В основном при этом методе дается описание границ топографического объекта от начальной точки. Эта начальная точка привязана к топографическим меткам, которые установлены топографами и являются неподвижными (маркеры на зданиях или на местности, охраняемые законом и привязанные к широте и долготе на географической карте земли).
3)Государственный топографический метод
В своей основе применяет данные топографическая карта местности, содержащей сведения об опорных геодезических пунктах,рельефе,гидрографии, растительности, грунтах, хозяйственных и культурных объектах, дорогах, коммуникациях, границах и других объектах местности. Полнота содержания и точность топографических карт позволяют решать основные технические задачи.
4) Площадочный метод
При этом методе используется описание строительных участков земли или уличных блоков. Площадные объекты имеют метрическое описание в виде последовательности координат граничных точек замкнутых контуров объектов, при этом координаты первой и последней точек совпадают. Граничными точками площадного объекта являются точки контура другого площадного объекта, в местах их примыкания друг к другу.
2.2. Обследование как технический метод экспертизы недвижимости
Обследование представляет собой реализацию технической экспертизы здания, основной задачей которого является установление соответствия между реальным состоянием строительной конструкции и ее расчетной схемой [1].
Цель технического обследования заключается в проверке:
1. Исходных данных для разработки проектно-сметной документации;
2. Данных о проведенных работ по реконструкции, текущему и капитальному ремонту объекта;
3. Оценки технического состояния конструкций здания, инженерных и коммуникационных систем
Обследование строительных конструкций состоит из трех основных этапов:
1. Первый этап
- Ознакомление с паспортом домовладения, проектной документацией, рабочими и исполнительными чертежами, актами и т. д;
- Визуальный осмотр объекта. Установление соответствия объекта проекту, выявление видимых повреждений (трещины, протечки, коррозии металлических элементов и т. д.), составление плана обследования здания;
- Анализ состояние объекта и разработка рекомендаций по устранению повреждений.
2. Второй этап
На данном этапе специалист оперирует параметрами эксплуатационно-технических характеристик.
- Установка исходной информации о степени износа конструкций здания;
- Конкретизация процесса обследования.
3. Третий этап
- Определение значений геометрических параметров;
- Определение прочностных и структурных свойств материала;
- Определение прогибов и деформаций строительных элементов;
- Определение периодов колебаний конструкций;
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 |
