- Определение динамических амплитуд перемещений.

Порядок проведения обследования здания:

1. Сбор и изучение технической документации объекта;

2. Визуальный осмотр здания и его помещений с кратким описанием технического состояния конструкций и систем, а также оборудования;

3. Анализ данных визуального осмотра;

4. Разработка программы обследования с использованием методов оценки технического состояния объекта недвижимости;

5. Проведение визуально-инструментальных экспериментов на строительных конструкциях и технических системах здания;

6. Отбор проб для лабораторных исследований материала в строительных конструкциях;

7. Обработка данных с помощью расчетных методов износа здания;

8. Выводы по результатам обследования здания;

В ходе проведения обследования объекта недвижимости разрабатываются информационные карты по определенным критериям или техническое заключение.

2.3. Камеральные методы технической экспертизы недвижимости

В данной главе курсовой работы предлагается рассмотреть основные методы камерального определения физического и морального износа объекта недвижимости, их достоинства, недостатки и условия максимально эффективного применения.

1.  Метод компенсации затрат

Основной принцип метода компенсации затрат заключается в приравнивании величины физического износа в общем виде к затратам на его устранение. Применяется для обоснования экономической величины физического износа, но в отдельных случаях требуется дополнительное обоснование необходимости выполнения ремонта по тому или иному элементу.

Сложностью практической реализации является необходимость обозначения физического объема ремонта по каждой позиции и подбор базы расчета (единичные сметные расценки, данные прайс-листов ремонтных компаний, укрупненные стоимостные показатели и т. п.).

Для упрощения использования данного метода применяется нормативный документ «Методика определения физического износа гражданских зданий», утвержденная приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР 27 октября 1970г. № 000.» (Приложение )

По результатам осмотра с использованием методики, изложенной в ВСН 53-86р, устанавливаем в каком диапазоне физического износа находится здание и определяем корректирующий коэффициент, на который умножаем полученную величину физического износа. Расчет корректирующего коэффициента внутри каждого диапазона проводится по методу прямой пропорции. При таком способе расчета метод становится легким в применении, но не универсальным.

Точность расчетов будет достигать средины диапазона, т. е. приблизительно 40% износа по ВСН 53-86р. По мере приближения к краям диапазона ошибка будет увеличиваться.

2.  Метод хронологического и эффективного возраста

Применение метода хронологического возраста основано на использовании всего двух показателях: хронологический возраст объекта оценки (берется из технических документов на объект оценки) и нормативный срок эксплуатации (экономической жизни) – данный показатель берется из нормативных документов по эксплуатации зданий.

Метод хронологического возраста не учитывает того, что в процессе эксплуатации здания отдельные элементы могут неоднократно ремонтироваться или полностью заменяться. С такой ситуацией приходится часто встречаться, когда в здании, построенном несколько десятилетий назад, недавно выполнен ремонт с заменой большинства короткоживущих элементов.

Из сопоставления достоинств и недостатков вытекает ограничение по применению данного метода – метод дает достаточно точные результаты в первые годы хронологической жизни объекта оценки. С увеличением возраста точность расчетов резко падает. Уже при хронологическом возрасте здания в 10-15 лет данный метод применять не желательно.

Метод эффективного возраста оперирует с категориями эффективного возраста объекта оценки, остающийся срок жизни и нормативный срок эксплуатации.

Все показатели берется из нормативных документов по эксплуатации зданий и в обосновании не нуждаются, кроме точного определения срока эксплуатации, за исключением случаев планирумеого сноса постройки.

3. Экспертный метод

В основу экспертного метода положена шкала экспертных оценок для определения физического износа, изложенная в Ведомственном нормативном документе ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа жилых зданий». Величина износа определяется по внешним (видимым) повреждениям элементов.

Экспертный метод оперирует с показателями величины физического износа (Иi) i–элемента в здании, определенная по нормативному документу,
УВi–удельный вес, i–того элемента в здании,
i– номер элемента.

Ифиз = × 100% (3)

Методика определения физического износа установлена нормативным документом, однако точность расчетов варьируется в пределах возможной погрешности до 5%.

4. Метод разбивки

Метод разбивки предполагает определение общего физического износа по отдельным группам с учетом физической возможности устранения данного износа или экономической целесообразности его устранения:

·  Исправимый физический износ (отложенный ремонт);

·  Неисправимый физический износ короткоживущих элементов (тех, которые могут неоднократно заменяться в процессе эксплуатации здания);

·  Неисправимый износ долгоживущих элементов (тех, которые образуют силовой каркас здания и могут быть восстановлены только при проведении капитального ремонта или реконструкции всего здания).

Величины неустранимого износа определяются от стоимости элементов с учетом устранимого износа. Общий физический износ определяется путем суммирования отдельных видов износа. При этом в рамках реализации метода разбивки на различных этапах расчета могут применяться и метод компенсации затрат, и метод хронологического возраста, и экспертный метод.

Метод разбивки позволяет учесть как видимые, так и скрытые факторы, вызывающие износ элементов, но не применим для условий, когда отсутствует достоверная информация о сроках проведения ремонта по короткоживущим элементам.

2.4. Метод технической экспертизы морального износа здания

Помимо, указанных в первой главе, видов морального износа здания, различают устранимый и неустранимый износ здания, который отражают в первую очередь экономический характер целесообразности устранения имеющегося в объекте морального устаревания, потому что технически возможно устранить любое функциональное устаревание.

Расчет морального износа здания происходит в несколько этапов:

·  Определяется стоимость существующего элемента (конструктивного элемента, системы) или самого здания. Эта стоимость равна сметной стоимости возведения существующего элемента, как нового (конструктивного элемента, системы) или самого сооружения. Таким образом, определяется текущая восстановительная стоимость.

·  Вычисляется любое обесценивание объекта, которое уже имеется в этом элементе или в здании в целом. В большинстве случаев, это обесценивание выражается физическим ухудшением. В случае, когда элемент отсутствует и при этом ему соответствует устранимая форма морального устаревания то, для этого элемента величина физического ухудшения равна нулю.

·  Определяется стоимость устранения морального устаревания, для того чтобы ответить на экономический вопрос является ли оно устранимым или неустранимым.

·  При экономически обоснованном устранении определяются все затраты, связанные с изменением морального износа элемента. Эти затраты могут включать в себя:

- стоимость демонтажа старого элемента;

- чистая возвратная стоимость (учет возможности повторного использования конструктивного элемента, материалов, оборудования и т. п.);

- стоимость монтажа нового элемента в существующем объекте (затраты, учитывающие специфику ремонтно-строительных мероприятий).

5) При определении неустранимого износа определяется величина морального устаревания через стоимость потери в доходе (не дополученный доход), относящийся к данному типу износа.

6) Определяется стоимость устройства элемента или здания в целом, при этом, определяется стоимость элемента, соответствующая стоимости установки нового. Цена определяется на дату проведения оценки. При этом элемент должен соответствовать всем современным требованиям.

7) Для получения полного значения морального износа, суммируются все полученные значения, относящиеся к каждому рассмотренному фактору со своими знаками (плюс или минус).

Моральный износ здания вычисляется для каждого конкретного элемента, по установленному для него критерию, которому данный элемент не соответствует, например, требованиям современного рынка или нормативному значению установленного соответствующими нормами.

3. Техническая экспертиза недвижимости на примере
« Центральной городской публичной библиотеки имени »

Для выполнения практической части курсовой работы был выбрано здание «Центральной городской публичной библиотеки имени », расположенной по адресу: город Санкт-Петербург, набережная реки Фонтанки, дом 44, корпус 1.

Целью технической экспертизы объекта стало изучение общих характеристик объекта, с их последующим описанием и составлением отчета для проведения последующих этапов оценки здания.

Задачами технической экспертизы являлись:

1.Охарактеризовать местоположение объекта и прилегающие территории;

2. Охарактеризовать конструктивные характеристики и состояние здания;

3. Охарактеризовать строительные материалы объектов недвижимости.

По результатам изучения характеристик объекта была составлена «Информационная карта объекта» класса «А» - общая характеристика здания.

◦  Описание характеристик оцениваемого объекта

Характеристика материалов объекта недвижимости

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4