Методические рекомендации по выполнению курсовой работы по дисциплине «Экономика недвижимости» (стр. 4 )

СК = ЧОДi / Цi, (9)

где i – сопоставимый объект, i = 1….9

ЧОДi - чистый операционный доход за год от i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым (приложение 3), тыс. руб.;

Цi - цена продажи i-го объектов недвижимости, сопоставимого с оцениваемым (приложение 2), тыс. руб.

Расчёт ставки капитализации следует представить как в таблице 5.6.

Таблица 5.6

Расчет ставки капитализации по сопоставимым объектам

Чистый операционный доход сопоставимых объектов представлен в соответст­вии с номером варианта в Приложении 3. Цены продаж нежилых помещений, сопоставимых с оце­ниваемым, представлены в соответствии с номером варианта в Приложении 2.

Пример: Ставка капитализации для аналога 1: СК1 = ЧОД1 / ЦП1 = 117 / 1159 = 0,10. Ставка капитализации для аналога 2: СК2 = ЧОД2 / ЦП2 = 51 / 533 = 0,109.

Подобным образом рассчитываются ставки капитализации для всех девяти аналогов, а итоговая ставка капитализации по нежилым помещениям находится как среднеарифметическое СК из таблицы 5.6.

Таким образом; на основе расчетов чистого операционного дохода и средней ставки капитализации определяется стоимость оцениваемого нежилого помещения доходным подходом по формуле 5.

Пример: 72,36 тыс. руб. / 0,097 = 745,98 тыс. руб.

6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫХ ТРЕМЯ ПОДХОДАМИ

После определения стоимости недвижимости тремя подхо­дами, необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуа­ции. Как правило, один считается базовым; два других использу­ются для корректировки получаемых результатов.

Для каждого из подходов выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в кон­кретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки; достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характера использования недвижимости.

При оценке недвижимости может быть сделан вывод:

-  анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом со­гласовании будет наибольшим и составит 75 %;

-  затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 10%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;

-  оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и принимается равным 15%.

В данной курсовой работе принимаются выше перечисленные весовые коэффициенты.

Пример: Средневзвешенная стоимость объекта оценки = 599,42*0,75 + 623,60*0,10 + 745,98*0,15 = 623,83 тыс. руб. Все результаты расчета представлены в таблице 6.1.

Таблица 6.1

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта

Затем в соответствии с вариантом рассчитывается залоговая стоимость или стоимость доли имущества, составляющие часть от рыночной. При этом следует учесть:

-  залоговая стоимость оцениваемых в курсовой работе нежи­лых помещений может составлять 30-70% от их рыночной стои­мости в зависимости от местоположения и типа объекта;

-  размер доли имущества в процентном соотношении определяется студентом самостоятельно.

В «Заключении» приводятся основные выводы и результаты, полученные в процессе выполнения курсовой работы.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1

Данные об оцениваемом объекте недвижимости

Условные обозначения:

Местоположение:

О - в отдаленном районе,

С/О - в районе средней отдаленности от центра города;

Ц - в центре города.

Материал стен:

к – кирпич,

п – панель.

Состояние помещения:

пл - плохое,

ср - среднее.

Приложение 2

Цены продаж сопоставимых объектов, тыс. руб.

Приложение 3

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5