Методические рекомендации по выполнению курсовой работы по дисциплине «Экономика недвижимости» (стр. 3 )

5.2. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Затратный подход основан на определении стоимости не­движимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нём улучшений за вычетом накоплен­ного износа по формуле 2:

Сзп = Сз + ПВС(ПСЗ) – ΣИзнос, (2)

где Сзп – стоимость объекта недвижимости, определённая затратным подходом, тыс. руб.;

Сз – цена земли, тыс. руб.

ПВС(ПСЗ) – полная восстановительная стоимость (полная стоимость замещения) строения, тыс. руб.;

ΣИзнос – накопленный износ строения, тыс. руб.

Этапы расчёта стоимости объекта затратным подходом:

1) Определение стоимости земельного участка по формуле 3:

Сз = S* Цз, (3)

где S – площадь земельного участка, м2;

Цз - цена земли, тыс. руб. / м2.

Цена земли в данной курсовой работе принимается равной:

- для отделенного района 2300 руб./м2;

- для района средней отдаленности 3500 руб./м2;

- для центра 4200 руб./м2.

Для определения площади земли требуется схематично начертить расположение здания на земельном участке с указани­ем размеров нежилого помещения (соответствующих S) и зе­мельного участка (плюс 2 метра от кромки здания с каждой стороны) как на рисунке 1:

Рисунок 1 – Схема земельного участка и расположенного на нем строения

Пример: Если площадь здания равна 20 м2, тогда примем одну сторону (длину) помещения за 10 м, а вторую (ширину) – за 2 м.

Для нахождения площади земельного участка с каждой стороны добавляем по 2 метра от кромки здания. В результате получим длину земельного участка – 14 м, а ширину – 6 м. Тогда площадь земельного участка составит: 14 * 6 = 84 м2; а его цена (с учетом расположения в отдаленном районе города): 84 м2 * 2300 руб./м2 = 193,20 тыс. руб.

2) Определение полной восстановительной стоимости (ПВС):

При определении стоимости нового строительства улуч­шений (восстановительной стоимости или стоимости замещения) следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. Типичная предпринимательская прибыль принимается равной 30 %, строи­тельные затраты на возведение не­жилых помещений, аналогичных оцениваемому объекту, составляют:

-  кирпичных 18 000 руб./ м2;

-  крупнопанельных 17 000 руб. /м2.

Пример: Для кирпичного помещения площадью 20 м2 полная восстановительная стоимость будет равна:

ПВС = 20 м2 *18 000 руб./м2 + 20 м2 * 18 000 руб./м 2 * 0,3 = 468 тыс. руб.

3) Определение накопленного износа по формуле 4:

ΣИзнос = Иф + Ифункц. + Ивн. (4)

где Иф - физический износ объекта недвижимости, тыс. руб.;

Ифункц. - функциональный износ объекта недвижимости, тыс. руб.;

Ив - внешний износ объекта недвижимости, тыс. руб.

Физический износ – это потеря стоимости объекта за счёт физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации.

Функциональный износ – это потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т. п.).

Внешний (экономический) износ – потеря стоимости из-за влияния внешней среды, обусловленная экономическими, политическими и прочими факторами (изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т. д.).

Оцениваемая недвижимость – достаточно новое здание, поэтому вели­чины внешнего и функционального типов износа равны нулю. Данные о физическом износе представлены в таблице 5.3.

Таблица 5.3.

Физический износ конструктивных элементов здания

*Разбивка здания по элементам осуществлена в соответствии со Сборником 32 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и учебных заведений, стр. 18, табл. удельных весов в процентах.

Физический износ конструктивных элементов здания оп­ределен в результате технической экспертизы, проведённой оценщиком. В данной курсовой работе физический износ принимается в соответствии с таблицей 5.3. по элементам. Для расчета величины физического износа в денежных еди­ницах измерения необходимо заполнить таблицу 5.4.

Таблица 5.4.

Расчёт физического износа

Пример: Полная восстановительная стоимость помещения составляет 468 тыс. руб., при этом на фундамент приходится 5 % или: 468 тыс. руб. * 0,05 = 23,4 тыс. руб.; на стены и перегородки – 28 % или: 468 тыс. руб. * 0,28 = 131,04 тыс. руб.

Фундамент изношен на 8 %, т. е. 23,4 тыс. руб. * 0,08 = 1,87 тыс. руб. Стены и перегородки изношены на 8 %, т. е. 131,04 * 0,08 = 10,48 тыс. руб.

Подобным образом находится стоимость и износ каждого конструктивного элемента. В итоге получается суммарный физический износ всего помещения: 37,6 тыс. руб.

Итак, стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом следует определить, используя рассчитанные величины затрат на приобретение земельного участка и возмож­ное новое строительство имеющихся на нем улучшений за выче­том накопленного износа по формуле 2.

Пример: Сзп = 193,20 + 468 – 37,6 = 623,6 тыс. руб.

5.3. Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может при­нести использование или будущая продажа объекта с учетом рис­ка.

Определение стоимости оцениваемой недвижимости выполня­ется по формуле 5:

Сдп = ЧОД / СК, (5)

где Сдп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с при­менением доходного подхода, тыс. руб.;

ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости за год, тыс. руб.;

СК - ставка капитализации.

Этапы расчёта ЧОД

Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рас­считанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов.

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы от оцениваемого объекта.

1) Расчёт потенциального валового дохода (ПВД).

Потенциальный валовый доход - это сумма всех ожи­даемых поступлений от объекта. В курсовой работе необходимо определить годовой ПВД по формуле 6:

ПВД=S* А*n, (6)

где А – арендная ставка в месяц за оцениваемое нежи­лое помещение, руб./м2 (из таблицы 4.1),

n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД (за год).

2) Определение действительного валового дохода (ДВД).

Действительный валовой доход - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле 7:

ДВД = ПВД – П1 –П2 (7)

где П1 - потери от недозагруженности помещений, тыс. руб.;

П2 - потери от недосбора арендной платы и смены арендато­ров, тыс. руб.

В данной курсовой работе потери от недозагруженности по­мещений равны нулю, потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов составляют 5% от ПВД.

3) Расчёт чистого операционного дохода (ЧОД).

В курсовой работе необходимо рассчитать годовой ЧОД по формуле 8:

ЧОД = ДВД – Р, (8)

где Р – расходы на содержание оцениваемого объекта, тыс. руб.

Расходы на содержание – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

В данной курсовой работе расходы на содержание оцениваемого объекта принимаются равными 28% от ПВД.

Пример: 1) ПВД = 450 руб./м2 * 20 м2 * 12 мес = 108 тыс. руб.

2) Потери от недосбора арендной платы: П2 = 108 тыс. руб. * 0,05 = 5,4 тыс. руб. Тогда ДВД = 108 тыс. руб. – 5,4 тыс. руб. = 102,6 тыс. руб.

3) Расходы на содержание оцениваемого объекта: Р = 108 тыс. руб. * 0,28 = 30,24 тыс. руб. Тогда ЧОД = 102,6 тыс. руб. – 30,24 тыс. руб. = 72,36 тыс. руб.

Результаты расчета следует оформить как в таблице 5.5.

Таблица 5.5

Пример расчёта чистого операционного дохода оцениваемого нежилого помещения за год

Расчёт ставки капитализации

Ставка капитализации (СК) – это коэффициент, на который нужно разделить будущие доходы, чтобы получить текущую стоимость объекта недвижимости (формула 9):

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5