Методические рекомендации по выполнению курсовой работы по дисциплине «Экономика недвижимости» (стр. 2 )

S – площадь оцениваемой недвижимости;

С/о, О, Ц, к, п, пл, ср – см. Приложение 1.

Чтобы заполнить в таблице 5.2 графу 6 необходимо воспользоваться Приложением 2, где в соответствии с номером варианта выбрать цены продаж сопоставимых объектов - аналогов. Для заполнения оставшихся граф нужны специальные расчеты, примеры которых будут представлены под таблицей 5.2.

Таблица 5.2

Пример расчёта скорректированных цен объектов недвижимости

Ц – цены продаж объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым;

Ц* – цена продажи, приведённая к оцениваемому объекту по площади.

На основе сравнительного подхода необходимо получить скорректированные цены объектов-аналогов, то есть 9 вариантов стоимости оцениваемого объекта (графа 11 таблицы 5.2). Так как оцениваемый объект отличается от аналогов, то в цену аналогов должны быть внесены поправки (графы 8, 9, 10 таблицы 5.2). Поправки вводят так, чтобы приблизить характеристики аналога к характеристикам оцениваемого объекта. Результаты проведения расчётов следует записать в таблицу 5.2. с точностью до сотых.

В первую очередь нужно скорректировать цены объектов-аналогов по такому параметру как площадь (графа 7 таблицы 5.2). Для этого сначала находится цена аналога за 1 м2, а затем умножается на площадь объекта оценки. Таким образом, если площадь аналога больше площади оцениваемого объекта, то скорректированная цена станет меньше цены продажи; и наоборот если площадь аналога меньше площади объекта оценки, то скорректированная цена станет больше цены продажи.

Пример: У аналога 1 (А1) площадь 30 м2, а его цена продажи 1159 тыс. руб. Тогда цена 1 м2 будет равна 1159/30 = 38,63 тыс. руб. Найдем сколько бы стоил аналог 1, если бы у него была площадь как у оцениваемого объекта, то есть 20 м2: 38,63*20 = 772,67 тыс. руб. То есть скорректированная по площади цена стала меньше.

У аналога 2 (А2) площадь 15 м2, а его цена продажи 533 тыс. руб. Тогда цена 1 м2 будет равна 533/15 = 35,53 тыс. руб., а скорректированная по площади станет больше: 35,53*20 = 710,67 тыс. руб.

У аналога 3 (А3) площадь 18 м2, а его цена продажи 660 тыс. руб. Тогда цена 1 м2 будет равна 660/18 = 36,67 тыс. руб., а скорректированная по площади станет больше: 36,67*20 = 733,33 тыс. руб.

Таким образом выполняются расчеты по всем девяти аналогам, а полученные результаты вносятся в графу 7 таблицы 5.2.

Определение величины поправок (графы 8, 9, 10 таблицы 5.2)

Расчёты поправок проводить в относительных показателях (долях), при этом нужно придерживаться следующего правила:

Если оцениваемый объект лучше аналога по какому-либо параметру (местоположение, материал стен, состояние помещения), то поправка по этому параметру, вносимая в цену аналога, будет больше единицы. И наоборот, если объект оценки хуже аналога, то величина поправки будет меньше единицы.

А) Поправка на местоположение

Поправка по местоположению рассчитывается исходя из того, что различия в ценах аналогичных объектов недвижимости за счёт местоположения следующие:

-  15% между расположенными в отдалённом районе и районе средней отдалённости;

-  10 % между расположенными в центре города и районе средней отдалённости;

-  25 % между расположенными в центре города и отдаленном районе.

Пример: Аналог 1 (А1) расположен в районе средней отдаленности, а объект оценки – в отдаленном районе, значит разница в ценах между ними составит 15 %. Так как оцениваемый объект, расположенный в отдаленном районе, будет дешевле (хуже) аналога, то цена последнего должна уменьшится на 15 %. То есть если принять цену А1 за единицу или 100%, получим: 100 % - 15 % = 85 % или 1 – 0,15 = 0,85. Эта величина вносится в графу 8 таблицы 5.2. Рассуждая подобным образом, необходимо найти поправки на местоположение для всех аналогов, при этом стоит помнить, что если местоположение объекта оценки совпадает с местоположение аналога, то поправка не требуется, ставится 1.

Б) Поправки на материал стен и состояние помещения

При определении поправок на материал стен и состояние помещения следует учесть:

-  поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (т. е. по площади – данные графы 7 таблицы 5.2);

-  объекты не должны отличаться по местоположению;

-  при определении поправок по каждому району города необходимо делить цены объектов с одинаковыми параметрами на це­ны с отличающимися (например, цены крупнопанельных помещений – на цены кирпичных; цены объектов, находящихся в плохом состоянии - на цены объектов, находя­щихся в среднем состоянии).

Для того чтобы вычислить поправку на состояние помещения, из таблицы 5.2. нужно выбрать два аналога, которые различаются между собой только по состоянию помещения. Затем следует найти разницу в ценах аналогичных объектов путем деления приведенной по площади цены одного аналога на приведенную по площади цену другого аналога. Эта разница и составит величину поправки. Далее полученную поправку нужно вносить в графу 10 таблицы 5.2, сравнивая каждый аналог с объектом оценки. При этом стоит помнить, что если состояние помещения объекта оценки совпадает с состоянием помещения аналога, то поправка не требуется, ставится 1.

Пример: По состоянию помещения различаются только два аналога. Это А1 и А2: у них одинаковое местоположение – средне отдаленное; одинаковый материал стен – кирпич; цена по площади ранее была уже скорректирована (графа 7 таблицы 5.2). То есть они различаются между собой только по состоянию помещения: А1 – среднее; А2 – плохое. Таким образом, разница в их ценах и будет являться величиной поправки на состояние помещения. Найдем эту разницу: 772,67 / 710,67 = 1,09 или 109%, т. е. разница в ценах составляет 9% или 0,09.

Внесем эту поправку в графу 10 таблицы 5.2, сравнивая аналоги с объектом оценки. У объекта оценки плохое состояние помещения, у аналога 2 (А2) тоже плохое состояние помещения, значит поправка не нужна, ставим 1. У аналогов 1 и 3 (А1, А3) состояние помещения среднее, то есть лучше, чем у оцениваемого объекта, значит их цена должна уменьшится на 9% или 0,09. Примем цену аналога за 100% или 1 и получим: 100% - 9% = 91% или 1 – 0,09 = 0,91.

Рассуждая аналогичным образом, рассчитаем поправку на материал стен. Для этого найдём два аналога, отличающихся только по материалу стен и рассчитаем различия в их ценах.

Пример: По материалам стен различаются аналоги А1 и А3: у них одинаковое местоположение – средне отдаленное; одинаковое состояние помещения – среднее; цена по площади ранее была уже скорректирована (графа 7 таблицы 5.2). То есть они различаются между собой только по состоянию помещения: А1 – кирпич; А3 – панель. Таким образом, разница в их ценах и будет являться величиной поправки на материал стен. Найдем эту разницу: 772,67 / 733,33 = 1,05 или 105 %, т. е. разница в ценах составляет 5% или 0,05.

Внесем эту поправку в графу 9 таблицы 5.2, сравнивая аналоги с оцениваемым объектом. У объекта оценки материал стен – кирпич, у аналогов 1 и 2 (А1, А2) тоже кирпич, поэтому поправка не требуется, ставим 1. У аналога 3 (А3) материал стен – панель, то есть хуже, чем у объекта оценки, значит, его цена должна увеличиться на величину поправки, то есть на 5 %. Примем цену аналога за 1 или 100% и получим: 100% + 5 % = 105 % или 1 + 0,05 = 1,05.

После вычисления всех поправок необходимо определить скорректированные цены аналогов (графа 11 таблицы 5.2). Они опреде­ляются умножением графы 7 на графы 8, 9 и 10 таблицы 5.2.

Пример: Для аналога 1 скорректированная цена составит: 772,67 тыс. руб. * 0,85 * 1 * 0,91 = 597, 66 тыс. руб. Для аналога 2: 710,67 тыс. руб. * 0,85 * 1 * 1 = 604,07 тыс. руб. Для аналога 3: 733,33 тыс. руб. * 0,85 * 1,05 * 0,91 = 595,59 тыс. руб.

Затем необходимо провести согласование этих цен. На практике для получения результата оценки согласование скорректированных цен проводят в соответствии с имеющимися отличиями анало­гов от оцениваемого объекта. Стоимость оцениваемой недвижимости определяют как средневзвешенное значение. Каждому аналогу присваивается свой вес экспертным путём, при этом учитывается количество поправок, внесённых в цену сопоставимой продажи. Чем меньше количество и величина поправок, тем больший удельный вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования данных.

Для упрощения расчётов стоимость объекта оценки находим как среднеарифметическое значение всех скорректированных цен аналогов:

Ссп = Сумма скорректированных цен (графа 11 таблицы 5.2) / 9.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5