Оценка масштабов

и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России

(Краткое изложение основных результатов и выводов)

Куратор проекта: Рабочая группа по формированию рынка доступного жилья Центра стратегических разработок

Заказчик работы: внешней торговли» (Внешторгбанк)

Исполнители работы:

фонд «Институт экономики города» - основной исполнитель,

Центр исследований Российской ассоциации маркетинга,

Центр информации и экономических исследований в стройиндустрии,

фонд экономических исследований «Центр развития»,

по ипотечному жилищному кредитованию»,

САВА»

Москва, март 2004 г.

Содержание

Введение. 3

1. Краткие выводы.. 8

2. Потребность населения в улучшении жилищных условий. 12

3. Оценка возможностей развития жилищного строительства. 20

4. Оценка возможностей банковской системы по развитию жилищного кредитования населения. 29

5. Основные результаты прогнозных оценок спроса и предложения на рынке жилья (по результатам моделирования) 33

6. Основные результаты.. 41

Целью данной работы является анализ и построение прогнозных оценок динамики изменения и масштабов платежеспособного спроса на жилье и жилищные кредиты со стороны населения, а также оценка возможностей предложения жилья, жилищных кредитов и развития жилищного строительства. Прогнозные оценки проведены на период с 2004 по 2010 год.

Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи:

1)  анализ сложившихся тенденций на рынке жилья и в сфере жилищного строительства;

2)  оценка потребности населения в жилье и платежеспособного спроса на жилье с учетом развития жилищного кредитования;

3)  оценка возможностей строительных организаций по увеличению объемов жилищного строительства;

4)  оценка возможностей предприятий, производящих стройматериалы, по обеспечению жилищного строительства;

5)  оценка наличия земельных участков для жилищного строительства и возможностей их обеспечения коммунальной инженерно-технической инфраструктурой;

6)  оценка возможностей банковской системы по предложению жилищных кредитов населению и застройщикам;

7)  оценка возможностей инвесторов по финансированию ипотечного жилищного кредитования населения;

8)  оценка влияния государства на спрос населения на жилье и жилищные кредиты, а также на предложение (строительство) жилья и жилищных кредитов;

9)  прогноз спроса населения на жилье и жилищные кредиты, изменений цен на рынке жилья.

Для решения поставленных задач была проделана следующая работа:

·  проведен анализ состояния жилищного рынка и строительного комплекса за период 1998‑2003 гг.;

·  проведены анкетные опросы:

o  населения России ‑ с целью определения потребностей в улучшении жилищных условий, платежеспособного спроса на жилье и жилищные кредиты, приоритетов населения в выборе способов улучшения жилищных условий;

o  банков ‑ с целью определения перспектив развития жилищного кредитования населения и кредитования застройщиков жилья;

o  руководителей органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, строительных организаций - с целью оценки возможностей развития жилищного строительства;

·  проведена оценка возможностей и перспектив развития жилищного строительства, промышленности стройматериалов, предоставления обеспеченных инфраструктурой земельных участков для целей жилищного строительства;

·  определены возможности развития жилищного кредитования населения и кредитования застройщиков жилья, произведена оценка отношения банков к этим видам кредитования, их взглядов на перспективы роста данных видов деятельности и основные проблемы, затрудняющие такое развитие;

·  оценены возможности привлечения средств инвесторов на рынок ипотечных ценных бумаг;

·  разработана модель построения прогнозных оценок масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства;

·  построены прогнозные оценки изменения платежеспособного спроса населения на жилье и жилищные кредиты, объемов строительства жилья, объемов жилищного кредитования и кредитования застройщиков жилья, изменения цен на жилье на первичном и вторичном рынках жилья.

Проект реализован в рамках деятельности Рабочей группы по формированию рынка доступного жилья Центра стратегических разработок. Работа выполнена по заказу внешней торговли» (Внешторгбанк) специалистами фонда «Институт экономики города» совместно со специалистами Центра исследований Российской ассоциации маркетинга, Центра информации и экономических исследований в стройиндустрии, фонда экономических исследований «Центр развития», по ипотечному жилищному кредитованию», САВА».

Кроме того, при проведении прогнозных оценок использовались результаты экспертных оценок различными специалистами тенденций развития рынка жилищного кредитования, перспектив предложения жилья, развития жилищного строительства.

В работе используются следующие термины:

объем рынка жилья – суммарный объем продаваемого жилья на первичном рынке, вторичном рынке и в процессе жилищного строительства (в млн кв. м или в млрд руб.);

потребность населения в жилье – потребность домохозяйств в улучшении жилищных условий, определяемая по данным социологического опроса;

спрос на жилье – потребность со стороны домохозяйств, имеющих средства и доходы в объемах, достаточных для приобретения желаемого жилья при текущих ценах, в том числе с привлечением кредитных ресурсов;

удовлетворенный спрос на жилье – фактический объем приобретаемого населением жилья, обеспеченный предложением жилья и жилищных кредитов (в млн кв. м или в млрд руб.);

спрос на кредиты на приобретение (строительство) жилья – суммарная потребность в кредитах со стороны домохозяйств, имеющих средства и доходы в объемах, достаточных для получения кредита на текущих условиях с целью приобретения жилья по текущим ценам;

удовлетворенный спрос на кредиты на приобретение (строительство) жилья – фактический объем предоставленных населению кредитов на приобретение (строительство) жилья с учетом ограничений со стороны банков по объемам предоставления жилищных кредитов;

социальное жилье – жилье, построенное за счет бюджетных средств для последующего предоставления на условиях социального найма отдельным категориям граждан.

При формировании сценариев изменения спроса населения на жилье и жилищные кредиты, а также предложения жилья для учета макроэкономических условий были использованы прогнозы Минэкономразвития России «Макроэкономические показатели вариантов развития экономики на 2003‑2006 годы и на период до 2020 года».

Прогнозные оценки строились для следующих вариантов:

1. Инерционный вариант предполагает развитие жилищного строительства с учетом существующих и прогнозируемых ограничений (инфраструктура, стройматериалы, административные барьеры) при ограниченных объемах жилищного кредитования населения.

2. Проведение всех реформ (реформ, нацеленных на развитие жилищного кредитования приобретения и строительства жилья населением, а также на предоставление кредитов застройщикам жилья; реформ в сфере развития жилищного строительства). В результате проведения реформ будут достигнуты максимально возможные объемы жилищного строительства при максимально возможном развитии рынка жилищных кредитов населению в условиях развития рынка ипотечных ценных бумаг, т. е. будут ликвидированы ограничения на жилищное строительство и объемы кредитования.

3. Увеличение строительства ‑ максимально возможные объемы жилищного строительства при ограниченных объемах жилищного кредитования населения.

4. Развитие рынка жилищных кредитов ‑ инерционный вариант развития жилищного строительства при максимально возможном развитии рынка жилищных кредитов населению в условиях развития рынка ипотечных ценных бумаг.

Тем не менее, при любых вариантах прогнозных сценариев предложение жилья отстает от спроса. Помимо общих причин, связанных с существованием в строительстве временного лага, необходимого для реакции на увеличение спроса, жилищное строительство в рассматриваемый период будет ограничиваться возможностями по обеспечению земельных участков инженерно-технической инфраструктурой, а также готовностью банков кредитовать застройщиков. Максимальные прогнозируемые объемы строительства жилья, по оценкам регионов и муниципалитетов, обеспечены существующими и перспективными возможностями развития мощностей и сетей инженерной инфраструктуры от 94,2% в 2004 г. до 77,1% в 2010 г. Пока банки планируют выдавать кредиты застройщикам жилья в объемах, составляющих не более 15% от потребности застройщиков.

Возможности индустрии строительных материалов не являются ограничением для планируемых объемов жилищного строительства при сохранении существующих условий. Однако при увеличении строительства жилья в случае расширения платежеспособного спроса населения запланированные объемы производства основных видов строительных материалов окажутся недостаточными уже в 2004 г. Анализ имеющихся мощностей индустрии строительных материалов выявил, что в период 2004‑2010 гг. недостаток мощностей может проявиться лишь в индустрии производства цемента, стеновых и теплоизоляционных материалов, тогда как потенциальные мощности по производству кровельных материалов и сборного железобетона позволят реализовать даже оптимистичные планы регионов по увеличению объемов ввода жилья. При этом важно отметить, что, несмотря на формальное ограничение, производство строительных материалов при необходимости может быть оперативно увеличено.

Таким образом, сфера жилищного строительства является сегодня основным ограничителем для формирования рынка доступного жилья.

3. Оценка возможностей развития жилищного кредитования

По максимальным оценкам, банки планируют существенное увеличение объемов жилищного кредитования населения (2004‑2006 гг. ‑ в 1,8 ‑ 2,2 раза; 2007‑2010 гг. ‑ в 1,4 ‑ 1,5 раза ежегодно), а по минимальным ‑ лишь на 10 ‑ 20% в год. В 2010 г., по максимальной оценке банков, они планируют предоставить жилищных кредитов населению на сумму 415 млрд руб. (в ценах 2010 г.).

При условии формирования благоприятного режима для развития рынка ипотечных ценных бумаг предложение жилищных кредитов потенциально может увеличиться к 2010 г. до 1 124 млрд руб. (в ценах 2010 г.).

Даже при максимально планируемых банками объемах жилищного кредитования населения спрос на жилье будет существенно ограничен объемом предложения жилищных кредитов и удовлетворен при инерционном варианте прогноза не более чем на 39% даже в 2010 г. При варианте проведения всех реформ при развитии рынка ипотечных ценных бумаг спрос на жилищные кредиты может быть полностью удовлетворен начиная с 2007 г. При этом объем жилищного кредитования в 2010 г. может составить 521 млрд руб. (в ценах 2010 г.), что означает увеличение объема кредитования в 30 раз по сравнению с 2003 г. (с 10,5 млрд руб. до 344 млрд руб. в ценах 2003 г.).

Оценки банков по кредитованию застройщиков (131 – 137 млрд руб. в год) существенно отстают от потребности застройщиков и составляют лишь 12 – 15% от требуемых объемов кредитования. При этом потенциальные возможности банков по предоставлению подобных кредитов намного больше, они могут начиная с 2006–2007 гг. полностью обеспечить потребности жилищного строительства по кредитованию застройщиков. Однако для реализации потенциальных возможностей банков необходимо создать условия для повышения надежности и привлекательности кредитования застройщиков жилья.

4. Основные результаты прогнозных оценок спроса и предложения на рынке жилья

Наилучшие результаты развития рынка жилья прогнозируются при варианте проведения всех реформ.

Весь прогнозируемый период, при всех сценариях и вариантах прогнозных оценок реальные цены на рынке жилья имеют общую тенденцию к росту, за исключением варианта проведения всех реформ, который обеспечивает стабилизацию реальных цен на жилье в период 2007–2010 гг.

При условии проведения всех реформ (в строительстве и системе жилищного кредитования) реальные цены на жилье в 2010 г. увеличиваются в 1,6 раза по сравнению с 2003 г. Причем в основном рост цен приходится на период 2004‑2006 гг. (в 1,45 раза по сравнению с 2003 г.) из-за увеличения спроса на жилье за счет развития жилищного кредитования, который не полностью обеспечивается соответствующими объемами строительства жилья. Начиная с 2007 г. происходит стабилизация реальных цен на жилье. При инерционном варианте наблюдается устойчивый рост реальных цен на жилье на 15% в год. Прогнозируется, что в данном случае к 2010 г. реальные цены на жилье вырастут в 1,8 раза по сравнению с 2003 г.

При условии проведения необходимых реформ удовлетворенный спрос на жилье, т. е. спрос, обеспеченный предложением, увеличится с 333 млрд руб. в 2004 г. до 1,25 трлн руб. в 2010 г. (в ценах 2003 г.), составив в совокупности за рассматриваемый период 5,8 трлн руб. (в ценах 2003 г.). В среднем, за период с 2004 по 2010 г. доля удовлетворенного спроса на жилье составит 58% (36,2% в 2004 г. и 61,9% в 2010 г.).

Минимальные ежемесячные среднедушевые доходы домохозяйства из трех человек, необходимые для приобретения стандартной квартиры (54 кв. м) за счет собственных средств (30% от стоимости жилья) и жилищного кредита (70% от стоимости жилья), во всех рассматриваемых вариантах прогнозов не превысят 10,5 тыс. руб. (в ценах 2003 г.) в течение всего прогнозируемого периода. Причем при варианте проведения всех реформ минимальные требуемые среднедушевые доходы снизятся с 8,9 тыс. руб. в 2003 г. до 8,3 тыс. руб. в 2010 г. (в ценах 2003 г.). В результате доля домохозяйств с душевыми доходами выше минимального необходимого уровня для приобретения семьей из трех человек стандартной квартиры за счет собственных средств и жилищных кредитов увеличится от всей совокупности домохозяйств с 9% в 2003 г. до 31% в 2010 г.

При проведении всех реформ обеспеченность населения жильем увеличивается с 19,3 кв. м[1] на человека в 2003 г. до 21,7 кв. м на человека в 2010 г. (при гипотезе сохранения неизменной численности населения в течение всего прогнозируемого периода).

·  46,8% домохозяйств хотели бы приобрести или построить жилье;

·  21,7% домохозяйств планируют получить жилье иными способами (в наследство, аренда, другое), в том числе 11,1% ‑ путем получения жилья в порядке очереди или расселения;

·  31,5% не видят никаких возможностей для решения жилищной проблемы.

Таким образом, 39% всех домохозяйств удовлетворены жилищными условиями, 34,7% готовы улучшать жилищные условия самостоятельно (приобрести и построить жилье – 28,5%, получить жилье по наследству, арендовать, обменять жилье и т. д. – 6,2%), 26,3% нуждаются в какой-либо помощи государства, в том числе 7,1% домохозяйств рассчитывают на предоставление социального жилья (см. рис. 1).

Структура предпочтений домохозяйств по способам решения жилищной проблемы меняется при условии предоставления частичной помощи со стороны государства. Существенно увеличивается доля домохозяйств, ориентированных на улучшение жилищных условий путем приобретения и строительства жилья, ‑ с 28,5 до 49,3%, т. е. в 1,7 раза. При этом 9% домохозяйств в любом случае будут нуждаться в предоставлении социального жилья (в том числе 2,1 п. п. уже планируют получить жилье по очереди или в порядке расселения, а 6,9 п. п. сегодня не видят никаких возможностей улучшить свои жилищные условия) (см. рис. 2).

В ходе проведенного опроса населения выяснялась также оценка домохозяйствами состояния своего жилья. Немногим более половины домохозяйств считают, что их жилье находится в удовлетворительном состоянии. Плохую и очень плохую оценку состояния своего жилья дали 21 и 6% домохозяйств соответственно.

На основе результатов опроса общая потребность населения России в жилье составляет 1 569,8 млн кв. м, или,5 млрд руб. в стоимостном выражении (в ценах 2003 г.). С учетом того, что часть этой потребности может быть удовлетворена за счет продажи жилья на вторичном рынке, потребность в строительстве нового жилья составляет 1 291 млн кв. м (14 612,6 млрд руб.). Таким образом, потребность в строительстве жилья составляет не менее 46,1% от существующего жилищного фонда, который сегодня равен 2,8 млрд кв. м.

Спрос населения на жилье и жилищные предпочтения

Спрос на жилье, определяемый потребностью со стороны домохозяйств, имеющих средства и доходы в объемах, достаточных для приобретения жилья при текущих ценах, в том числе с привлечением кредитных ресурсов, составляет по условиям 2003 г. 378,6 млн кв. м, или 4 285,9 млрд руб. в ценах 2003 г., или 25% от общей потребности населения в жилье. Следует иметь в виду, что данный спрос не учитывает ограничений по предложению банками жилищных кредитов и предложению жилья на рынке.

При этом спрос на жилье на 2004 г. (при условии планирования улучшения жилищных условий в 2004 г.) составляет 1 682,4 млрд руб., или 148,6 млн кв. м.

Среди домохозяйств, имеющих потребность в улучшении жилищных условий, на момент опроса 5,3% располагали средствами, достаточными для приобретения желаемого жилья по текущим ценам, еще 15% могли бы приобрести жилье, получив кредит в размере недостающих средств. Таким образом, 20,3% домохозяйств, имеющих потребность в улучшении жилищных условий, потенциально уже сегодня могут приобрести жилье за счет собственных или заемных средств (их доля от всех домохозяйств составляет 12,4%).

Предпочтительным способом решения жилищной проблемы домохозяйствами, желающими улучшить жилищные условия, является приобретение готового жилья на первичном и вторичном рынках жилья. Такое желание выразили 35,3% домохозяйств, желающих улучшить жилищные условия, или 21,5% всех домохозяйств. В меньшей степени граждане готовы участвовать в строительстве жилья – всего 11,5% домохозяйств, желающих улучшить жилищные условия, или 7% всех домохозяйств. Остальные хотели бы получить жилье в порядке очереди или расселения либо по наследству, арендовать жилье у частных лиц, обменять жилье, в противном случае они не видят никаких возможностей улучшить жилищные условия.

Данные анкетного опроса населения показали, что из домохозяйств, планирующих приобретать готовое жилье, 20,6% хотят приобрести жилье на первичном рынке, 30,3% ‑ на вторичном рынке, а 49,1% готовы рассмотреть приобретение жилья как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Таким образом, в результате проведенного анализа выявлены существенные различия между структурой предпочтений домохозяйств в способах улучшения жилищных условий и структурой предложения жилья. Несмотря на предпочтения населения приобретать готовое жилье, в структуре предложения жилья на первичном рынке доля готового жилья составляет лишь порядка 10%. Строительные организации ориентируются на продажу жилья на стадии строительства, перенося тем самым большую часть рисков на население.

Опросы населения выявили, что около 3% всех домохозяйств готовы осуществлять индивидуальное строительство жилья, тогда как приобрести готовое индивидуальное жилье хотели бы 15%. В настоящее время, по данным Госкомстата России, около 42% строящегося жилья относится к индивидуальному строительству. Это говорит о том, что в условиях ограниченного предложения на рынке готового жилья домохозяйства вынуждены решать жилищную проблему, строя собственными силами индивидуальное жилье.

Предпочитаемые финансовые схемы приобретения жилья и спрос на жилищные кредиты

Опрос населения показал, что улучшать жилищные условия путем приобретения или строительства жилья (включая участие в долевом строительстве) только за счет собственных средств намерены 19,4% опрошенных домохозяйств.

17,1% всех респондентов при проведении опроса соответствовали минимально установленным в анкете требованиям по душевому доходу (не менее 15 тыс. руб. в месяц для Москвы и не менее 6 тыс. руб. в месяц для других регионов) и возрасту (21 ‑ 50 лет) для получения жилищных кредитов, а также хотели бы приобрести или построить жилье самостоятельно либо с частичной помощью государства. Этим респондентам предлагалось ответить на вопрос, какие варианты использования различных финансовых механизмов приобретения жилья они предпочитают. Среди предлагаемых вариантов применения различных финансовых механизмов приобретения жилья граждане в наибольшей степени готовы использовать ипотечные жилищные кредиты на приобретение готового жилья ‑ 51,9%; 9,2% хотели бы приобрести жилье с применением накопительных схем; 6,3% готовы взять кредит на индивидуальное строительство жилья; 5,9% ориентированы на жилищный кредит на участие в долевом строительстве жилья; 5,7% предполагают принять участие в долевом строительстве многоквартирного дома; 11,2% не хотят использовать ни один из предлагаемых вариантов финансирования, а 9,8% затруднились ответить.

Общий спрос населения на жилищные кредиты по условиям 2003 г. оценивается примерно в 1,1 трлн руб. (в ценах 2003 г.). При этом спрос на жилищные кредиты на 2004 г. (при условии планирования улучшения жилищных условий в 2004 г.) составляет 124 млрд руб. (в ценах и условиях кредитования 2003 г.), в случае оказания частичной государственной помощи этот спрос может быть увеличен еще на 15 млрд руб. и составит 139 млрд руб.

В ходе опроса населения была выявлена следующая тенденция изменения спроса на кредиты в зависимости от уровня доходов домохозяйств: чем выше доходы, тем больше готовность приобрести жилье с привлечением кредитных средств. Так, около 65% спроса на жилищные кредиты приходится на группу домохозяйств с наибольшими доходами (отруб. и выше в месяц на человека).

В качестве основной причины неготовности использовать банковские кредиты для приобретения жилья около 80% домохозяйств, которые хотят улучшить жилищные условия, но которым не хватает необходимой суммы средств и они не желают брать кредит, назвали возможные финансовые проблемы, связанные с погашением кредита, 9% указали на отсутствие доверия к банкам.

Основные выводы

1. Жилищная проблема стоит перед 60% российских семей, которые в той или иной степени не удовлетворены жилищными условиями. Общая потребность населения России в жилье составляет 1 569,8 млн кв. м, или,5 млрд руб. в стоимостном выражении (в ценах 2003 г.). С учетом того, что часть этой потребности может быть удовлетворена за счет продажи жилья на вторичном рынке, потребность в строительстве нового жилья составляет 1 291 млн кв. м (14 612,6 млрд руб.). Таким образом, потребность в строительстве жилья составляет не менее 46,1% от существующего жилищного фонда.

2. Уже сегодня значительная часть домохозяйств (34,7%) готова улучшать жилищные условия самостоятельно (приобрести и построить жилье – 28,5%, получить жилье по наследству, арендовать, обменять и т. д. – 6,2%), 26,3% нуждаются в какой-либо помощи государства, в том числе 7,1% домохозяйств рассчитывают на предоставление социального жилья.

3. Спрос на жилье, в том числе с использованием жилищных кредитов, составляет 25% от общей потребности (378,6 млн кв. м, или 4 285,9 млрд руб. в ценах 2003 г.). При этом в качестве сбережений и средств от продажи имеющегося жилья домохозяйства смогут привлечь примерно 3,2 трлн руб., что составляет 74% общего спроса на жилье.

4. Общий спрос населения на жилищные кредиты по условиям 2003 г. оценивается примерно в 1,1 трлн руб. (в ценах 2003 г.), что составляет 26% от общего спроса на жилье.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4