При инерционном варианте развития доля удовлетворенного спроса на жилье не превысит 36% в 2005 г. и начиная с 2006 г. будет иметь тенденцию к снижению: в 2010 г. она составит 25,6%. В совокупности за период 2004‑2010 гг. удовлетворенный спрос будет ниже на 24% и составит 4,4 млрд руб. (в ценах 2003 г.). Это происходит по двум причинам. Во-первых, планируемое предложение банками жилищных кредитов оказывается ниже спроса со стороны населения, что приводит к тому, что домохозяйства, которые не смогут получить кредит, будут не в состоянии приобрести жилье. Во-вторых, прогнозируемый строителями объем строительства жилья оказывается недостаточным для того, чтобы удовлетворить весь имеющийся спрос на жилье, даже с учетом ограниченных возможностей банков выдавать жилищные кредиты.

Спрос на жилье домохозяйств, которые не смогли решить жилищную проблему в текущий период, переходит на следующий период. При недостаточных объемах предложения жилья и жилищных кредитов ежегодно будет удовлетворяться часть спроса на жилье, что в условиях роста доходов населения приведет к накоплению неудовлетворенного спроса, особенно при инерционном варианте. Так, при инерционном варианте неудовлетворенный спрос на жилье составит в 2010 г. 4 477 млрд руб. (в ценах 2010 г.), а при варианте проведения всех реформ – 1 176 млрд руб. (в ценах 2010 г.).

Удовлетворенный спрос населения на жилье составит в 2010 г. (в ценах 2010 г.):

·  при инерционном варианте – 1 541 млрд руб., в том числе спрос на жилье без привлечения кредитов будет удовлетворен в размере 474 млрд руб. и спрос на жилье с привлечением кредитов – 1 067 млрд руб.;

·  при варианте проведения всех реформ – 1 912 млрд руб. (увеличение на 25% по сравнению с инерционным вариантом), в том числе спрос на жилье без привлечения кредитов ‑ 536 млрд руб. и спрос на жилье с привлечением кредитов ‑ 1376 млрд руб.

Спрос населения на жилищные кредиты при варианте проведения всех реформ будет полностью обеспечен кредитами начиная с 2007 г. Однако возможности граждан удовлетворять спрос на жилье будут ограничены объемами жилищного строительства. Для удовлетворения спроса населения на жилье строители должны построить в первые годы (2005‑2006 гг.) на 45 млн кв. м больше, чем ожидается по прогнозу развития жилищного строительства.

Если же объемы строительства жилья в первые годы будут на уровне прогнозируемых, то для удовлетворения спроса на жилье в 2010 г. потребуется увеличить объемы строительства жилья до 145 млн кв. м общей площади, что на 73 млн кв. м больше, чем ожидается (72 млн кв. м).

Существенным ограничением возможности населения улучшать жилищные условия является уровень доходов. Минимальные ежемесячные среднедушевые доходы домохозяйства из трех человек, необходимые для приобретения стандартной квартиры (54 кв. м) за счет собственных средств (30% от стоимости жилья) и жилищного кредита (70% от стоимости жилья), во всех рассматриваемых вариантах прогнозов не превысят 10,5 тыс. руб. (в ценах 2003 г.) в течение всего прогнозируемого периода. Причем при варианте проведения всех реформ минимальные требуемые среднедушевые доходы снизятся с 8,9 тыс. руб. в 2003 г. до 8,3 тыс. руб. в 2010 г. (в ценах 2003 г.). В результате доля населения с душевыми доходами выше минимального необходимого уровня для приобретения семьей из трех человек стандартной квартиры за счет собственных средств и жилищных кредитов увеличится с 9% в 2003 г. до 31% в 2010 г.

При варианте проведения всех реформ доля домохозяйств, улучшивших жилищные условия, вырастет с 1,8% в 2004 г. от домохозяйств, имеющих потребность в улучшении жилищных условий в данном году, до 4,9% в 2010 г. При инерционном варианте доля домохозяйств, улучшивших жилищные условия, увеличится к 2010 г. до 3,7% от всех домохозяйств, имеющих потребность в улучшении жилищных условий в данном году. Всего за период 2004‑2010 гг. число семей, улучшивших жилищные условия, составит 8,8 млн при варианте проведения всех реформ и 7,1 млн при инерционном варианте.

Возможности граждан приобретать жилье зависят от ценовой ситуации на жилищном рынке. В прогнозируемый период, при всех сценариях и вариантах прогнозных оценок, цены на рынке жилья имеют общую тенденцию к росту, за исключением варианта проведения всех реформ, который обеспечивает стабилизацию реальных цен на жилье в 2007‑2010 гг.

При условии проведения всех реформ реальные цены на жилье увеличатся в 1,6 раза по сравнению с 2003 г. Причем в основном рост цен приходится на период 2004‑2006 гг. (в 1,45 раза по сравнению с 2003 г.) из-за увеличения спроса на жилье за счет развития жилищного кредитования, который не полностью обеспечивается в этот период соответствующими объемами строительства жилья. Начиная с 2007 г. происходит стабилизация реальных цен на жилье. При инерционном варианте наблюдается устойчивый рост реальных цен на жилье на 15% в год. Прогнозируется, что к 2010 г. при инерционном развитии событий реальные цены на жилье могут вырасти в 1,8 раза по сравнению с 2003 г.

Основные выводы

1. Проведенные прогнозные оценки показали, что процент удовлетворенного спроса на жилье даже при варианте проведения всех реформ будет ограничен объемом предложения на рынке жилья и составит в среднем за год около 58% в период гг. (при этом 36,2% в 2004 г. и 61,9% в 2010 г.). При инерционном варианте развития доля удовлетворенного спроса на жилье в среднем составит 29% (30,4% в 2004 г. и 25,6% в 2010 г.).

2. Удовлетворенный спрос населения на жилье составит в 2010 г. (в ценах 2010 г.) при инерционном варианте ‑ 1 541 млрд руб., при варианте проведения всех реформ – 1 912 млрд руб., т. е. на 25% больше. При этом неудовлетворенный спрос на жилье при инерционном варианте составит в 2010 г. 4 477 млрд руб. (в ценах 2010 г.), что значительно больше, чем при варианте проведения всех реформ – 1 176 млрд руб. (в ценах 2010 г.).

3. Вариант проведения всех реформ обеспечивает стабилизацию реальных цен на жилье в период 2007–2010 гг., тогда как при других сценариях и вариантах прогнозных оценок реальные цены на рынке жилья имеют общую тенденцию к росту.

4. При варианте проведения всех реформ доля домохозяйств, улучшивших жилищные условия, вырастет с 1,8% от домохозяйств, имеющих потребность в улучшении жилищных условий в 2004 году, до 4,9% в 2010 г. Число семей, улучшивших жилищные условия за весь период 2004–2010 гг., составит 8,8 млн.

5. Таким образом, наиболее эффективным с точки зрения решения жилищной проблемы населения является вариант проведения всех реформ. Преимущества этого варианта заключаются в том, что он позволяет в наибольшей степени удовлетворить спрос населения на жилье. Это отражается в показателях удовлетворенного спроса на жилье и доли домохозяйств, улучшивших жилищные условия, которые выше при данном варианте.

При варианте проведения всех реформ происходит более равномерное по годам обеспечение населения жильем и в меньших объемах накапливается отложенный (неудовлетворенный) спрос на жилье по сравнению с инерционным вариантом. Поэтому неудовлетворенный спрос на жилье при инерционном варианте в 2010 г. в 3,8 раза превышает величину неудовлетворенного спроса, прогнозируемого при варианте проведения всех реформ. Это объясняется тем, что инерционный вариант характеризуется меньшими темпами роста объемов жилищного строительства и меньшими объемами предлагаемых банками жилищных кредитов, что не позволяет удовлетворить спрос населения на жилье.

6. Для полного удовлетворения спроса населения на жилье (с учетом прогнозируемых объемов жилищного кредитования) при варианте проведения всех реформ потребуется увеличение объемов строительства жилья в 2010 г. до 145 млн кв. м общей площади, что на 73 млн кв. м больше, чем ожидается в соответствии с проведенными оценками (72 млн кв. м).

1.7.  Предпочтительными способами решения жилищной проблемы домохозяйствами, которые хотели бы приобрести или построить жилье, являются:

·  приобретение готового жилья на первичном или вторичном рынках жилья – 75,4%;

·  строительство жилья – 24,6%.

1.8.  Выявлены существенные различия между структурой предпочтений домохозяйств в способах улучшения жилищных условий и структурой предложения жилья. Данные анкетного опроса населения показали, что из домохозяйств, планирующих приобретать готовое жилье, 20,6% хотят приобрести жилье на первичном рынке, 30,3% ‑ на вторичном рынке, а 49,1% готовы рассмотреть приобретение жилья как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. При этом в структуре предложения жилья на первичном рынке доля готового жилья составляет лишь порядка 10%.

1.9.  Опросы населения выявили, что около 3% всех домохозяйств готовы осуществлять индивидуальное строительство жилья, тогда как приобрести готовое индивидуальное жилье хотели бы 15%. В настоящее время, по данным Госкомстата России, около 42% строящегося жилья относится к индивидуальному строительству. Это говорит о том, что в условиях ограниченного предложения на рынке готового жилья домохозяйства вынуждены решать жилищную проблему, строя собственными силами индивидуальное жилье.

1.10.  Среди различных вариантов финансирования приобретения или строительства жилья граждане в наибольшей степени готовы использовать ипотечные жилищные кредиты на приобретение готового жилья ‑ 51,9%; 9,2% хотели бы приобрести жилье с применением накопительных схем; 6,3% готовы взять кредит на индивидуальное строительство жилья; примерно 5,9% ориентированы на жилищный кредит на участие в долевом строительстве жилья; 5,7% предполагают принять участие в долевом строительстве многоквартирного дома; 11,2% не хотят использовать ни один из предлагаемых вариантов финансирования, а 9,8% затруднились ответить. (На вопрос о предпочитаемых вариантах использования различных финансовых механизмов приобретения жилья отвечали 17,1% всех респондентов, которые при проведении опроса соответствовали минимально установленным в анкете требованиям по душевому доходу (не менее 15 тыс. руб. в месяц для Москвы и не менее 6 тыс. руб. в месяц для других регионов) и возрасту (21 ‑ 50 лет) для получения жилищных кредитов и которые хотели бы приобрести или построить жилье самостоятельно или с помощью государства).

1.11.  В качестве основной причины неготовности граждан использовать банковские кредиты для приобретения жилья около 80% домохозяйств, которые желают улучшить жилищные условия, но которым не хватает необходимой суммы средств и они не желают брать кредит, назвали возможные финансовые проблемы, связанные с погашением кредита, 9% указали на отсутствие доверия к банкам.

1.12.  Общий спрос населения на жилищные кредиты по условиям 2003 г. оценивается примерно в 1,1 трлн руб. (в ценах 2003 г.). При этом спрос на жилищные кредиты на 2004 г. (при условии планирования улучшения жилищных условий в 2004 г.) составляет 124 млрд руб. (в ценах и на условиях кредитования 2003 г.), в случае оказания частичной государственной помощи этот спрос может быть увеличен еще на 15 млрд руб. и составит 139 млрд руб.

1.13.  Была выявлена следующая тенденция изменения спроса на кредиты в зависимости от уровня доходов домохозяйств: чем выше доходы, тем больше готовность приобрести жилье с привлечением кредитных средств. Так, около 65% спроса на жилищные кредиты приходится на группу домохозяйств с наибольшими доходами (отруб. в мес. на человека).

2. Оценка возможностей и перспектив развития жилищного строительства

2.1.   При сохранении существующей ситуации в сфере жилищного строительства темпы роста объемов жилищного строительства в период с 2004 по 2010 г. составят 5 ‑ 6% в год. Объемы ввода жилья увеличатся с 36,25 млн кв. м. в 2003 г. до 53 млн кв. м в 2010 г. При условии увеличения платежеспособного спроса населения на жилье за счет развития системы жилищного кредитования прогнозируется ежегодный рост объемов жилищного строительства на уровне 10%, объемы ввода жилья в 2010 г. увеличатся до 72 млн кв. м, что потребует расширения строительных мощностей на 36%.

2.2.   При увеличении строительства жилья в случае расширения платежеспособного спроса населения запланированные объемы производства некоторых видов строительных материалов окажутся недостаточными уже в 2004 г. (цемент, стеновые, теплоизоляционные материалы). Несмотря на неполное использование потенциальных мощностей по производству этих материалов, их может не хватить для удовлетворения потребностей жилищного строительства. При этом потенциальные мощности по производству кровельных материалов и сборного железобетона позволят реализовать даже оптимистичные планы регионов и муниципалитетов по увеличению объемов ввода жилья. Важно отметить, что, несмотря на наличие указанного формального ограничения, производство строительных материалов при необходимости может быть оперативно увеличено.

2.3.   Прогнозируемый рост объемов строительства жилья в условиях увеличения платежеспособного спроса населения будет ограничен возможностями развития инженерно-технической инфраструктуры уже в 2004 г. В такой ситуации регионы и города могут столкнуться с серьезным препятствием на пути увеличения объемов жилищного строительства. Максимальные прогнозируемые объемы строительства жилья могут быть обеспечены существующими и перспективными возможностями по развитию мощностей и сетей инженерной инфраструктуры от 94,2% в 2004 г. до 77,1% в 2010 г.

2.4.   Перспективы развития строительства жилья ограничены также с точки зрения возможностей привлечения кредитных ресурсов в жилищное строительство. Банки планируют выдавать кредиты застройщикам жилья в объемах, составляющих не более 15% от потребности застройщиков.

2.5.   При этом потенциальные возможности банков по предоставлению подобных кредитов могут начиная с 2006–2007 гг. полностью обеспечить потребности жилищного строительства по кредитованию застройщиков. Для реализации потенциальных возможностей банков необходимо создать условия для повышения надежности и привлекательности кредитования застройщиков жилья.

3. Оценка возможностей развития жилищного кредитования населения

3.1.   За 2003 г. общий объем выданных банками жилищных кредитов оценивается примерно в 10,5 млрд руб. При этом потенциальный спрос более чем в 10 раз превышает текущий объем предложения кредитов. Банки пока еще не полностью используют свои потенциальные возможности по жилищному кредитованию населения, которые по условиям 2003 г. ретроспективно могут быть оценены на уровне 62 млрд руб.

3.2.   Опросы банков показали существенные различия в планируемых объемах жилищного кредитования населения. Максимальные темпы увеличения объемов кредитования составляют:

·  в 2004‑2006 гг. 1,8 ‑ 2,2 раза ежегодно;

·  в 2007‑2010 гг. 1,4 ‑ 1,5 раза ежегодно.

Минимальные темпы увеличения объемов кредитования оцениваются на уровне лишь 10 ‑ 20% в год.

3.3.   Исходя из прогноза развития банковской системы и нормативных ограничений на деятельность банков, потенциальный возможный объем жилищных кредитов населению к 2010 г. может составить от 427 до 444 млрд руб. (в ценах 2010 г.).

3.4.   Планируемое банками предложение жилищных кредитов, даже по их максимальным оценкам, существенно отстает от потенциальных возможностей банков на протяжении почти всего прогнозного периода. Лишь к 2010 г. банки планируют выйти на максимально возможные объемы: 415 млрд руб. (в ценах 2010 г.), что составит примерно 94 ‑ 97% от прогноза потенциально возможных объемов предложения жилищных кредитов. По минимальным оценкам, банки планируют увеличивать объемы жилищного кредитования более медленными темпами и предоставить в 2010 г. жилищных кредитов лишь на сумму до 75 млрд руб. (в ценах 2010 г.). Это отражает осторожное отношение банков к развитию жилищного кредитования в сегодняшних условиях и ожидание улучшения законодательных и нормативных условий для жилищного кредитования.

3.5.   При условии формирования благоприятного режима для развития рынка ипотечных ценных бумаг потенциальное предложение жилищных кредитов может увеличиться к 2010 г. до 1 124 млрд руб. (в ценах 2010 г.).

3.6.   При планируемых банками объемах жилищного кредитования населения спрос на жилье при инерционном варианте прогноза будет существенно ограничен объемам предложения жилищных кредитов и удовлетворен не более чем на 38,8% даже в 2010 г. При варианте проведения всех реформ при развитии рынка ипотечных ценных бумаг спрос на жилищные кредиты может быть полностью удовлетворен начиная с 2007 г.

3.7.   Прогнозируемый объем эмиссии ипотечных ценных бумаг банками, по экспертным оценкам, может составить в 2010 г. около 600 млрд руб. (в ценах 2010 г.), при условии формирования благоприятного законодательного и нормативного регулирования. При этом во внимание принималось сдержанное отношение банков к перспективам эмиссии ипотечных ценных бумаг, поскольку лишь 25% опрошенных банков рассматривают для себя возможность эмиссии ипотечных ценных бумаг.

3.8.   Потенциальная емкость рынка ипотечных ценных бумаг (возможности инвесторов ‑ банков, Пенсионного фонда России, негосударственных пенсионных фондов, финансовых и страховых компаний и др. ‑ приобретать ценная бумага
" href="/text/category/ipotechnaya_tcennaya_bumaga/" rel="bookmark">ипотечные ценные бумаги
) оценивается экспертами в объеме 2,2 трлн руб. (в ценах 2003 г.) за период 2004‑2010 гг.

3.9.   Прогнозируемые объемы выкупленных Агентством по ипотечному жилищному кредитованию закладных составят в текущих ценах от 3 млрд руб. в 2004 г. до 109 млрд руб. в 2010 г.

4. Основные результаты прогнозных оценок спроса и предложения на рынке жилья

4.1.   При условии проведения необходимых реформ удовлетворенный спрос на жилье, т. е. спрос, обеспеченный предложением, увеличится с 333 млрд руб. в 2004 г. до 1,25 трлн руб. в 2010 г. (в ценах 2003 г.), составив в совокупности за рассматриваемый период 5,8 трлн руб. (в ценах 2003 г.). В среднем за период с 2004 по 2010 г. доля удовлетворенного спроса на жилье составит 58% (при этом 36,2% в 2004 г. и 61,9% в 2010 г.).

4.2.   При инерционном варианте развития доля удовлетворенного спроса на жилье не превысит 36% в 2005 г. и начиная с 2006 г. будет иметь тенденцию к снижению. В 2010 г. она составит лишь 25,6%.

4.3.   Удовлетворенный спрос населения на жилье составит в 2010 г. (в текущих ценах):

·  при инерционном варианте – 1 541 млрд руб., в том числе спрос на жилье без привлечения кредитов составит 474 млрд руб. и спрос на жилье с привлечением кредитов – 1 067 млрд руб.;

·  при варианте проведения всех реформ – 1 912 млрд руб. (увеличение на 25% по сравнению с инерционным вариантом), в том числе спрос на жилье без привлечения кредитов составит 536 млрд руб. и спрос на жилье с привлечением кредитов – 1 376 млрд руб.

4.4.   Неудовлетворенный спрос на жилье при инерционном варианте составит в 2010 г. 4 477 млрд руб. (в ценах 2010 г.), что значительно больше, чем при варианте проведения всех реформ – 1 176 млрд руб. (в ценах 2010 г.).

4.5.   Для полного удовлетворения спроса населения на жилье (с учетом прогнозируемых объемов жилищного кредитования) при варианте проведения всех реформ потребуется увеличить объемы строительства жилья в 2010 г. до 145 млн кв. м общей площади, что на 73 млн кв. м больше, чем ожидается в соответствии с проведенными оценками (72 млн кв. м).

4.6.   Спрос населения на кредиты при варианте проведения всех реформ будет полностью удовлетворен начиная с 2007 г., а при инерционном варианте спрос на кредиты будет удовлетворен максимально на 38,8% в 2010 г.

4.7.   Минимальные ежемесячные среднедушевые доходы домохозяйства из трех человек, необходимые для приобретения стандартной квартиры (54 кв. м) за счет собственных средств (30% от стоимости жилья) и жилищного кредита (70% от стоимости жилья), во всех рассматриваемых вариантах прогнозов не превысят 10,5 тыс. руб. (в ценах 2003 г.) в течение всего прогнозируемого периода.

4.8.   При варианте проведения всех реформ минимальные требуемые среднедушевые доходы снизятся с 8,9 тыс. руб. в 2003 г. до 8,3 тыс. руб. в 2010 г. (в ценах 2003 г.). В результате доля населения с душевым доходом выше минимального необходимого уровня для приобретения семьей из трех человек стандартной квартиры за счет собственных средств и жилищных кредитов увеличится с 9% в 2003 г. до 31% в 2010 г.

4.9.   При варианте проведения всех реформ доля домохозяйств, улучшивших жилищные условия, вырастет с 1,8% в 2004 г. от домохозяйств, имеющих потребность в улучшении жилищных условий в данном году, до 4,9% в 2010 г. При инерционном варианте доля домохозяйств, улучшивших жилищные условия, увеличится к 2010 г. до 3,7% от всех домохозяйств, имеющих потребность в улучшении жилищных условий в данном году.

4.10. Вариант проведения всех реформ обеспечивает стабилизацию реальных цен на жилье в период 2007–2010 гг., тогда как при других сценариях и вариантах прогнозных оценок реальные цены на рынке жилья имеют общую тенденцию к росту.

4.11. При условии проведения всех реформ реальные цены на жилье в 2010 г. увеличиваются в 1,6 раза по сравнению с 2003 г. Причем в основном рост цен приходится на период 2004‑2006 гг. (в 1,45 раза по сравнению с 2003 г.) из-за увеличения спроса на жилье за счет развития жилищного кредитования, который не полностью обеспечивается соответствующими объемами строительства жилья. Начиная с 2007 г. происходит стабилизация реальных цен на жилье. При инерционном варианте наблюдается устойчивый рост реальных цен на жилье на 15% в год. Прогнозируется, что к 2010 году реальные цены на жилье вырастут в 1,8 раза по сравнению с 2003 г.

[1] Рассчитано по данным Госкомстата России с учетом итогов переписи населения в 2003 г.

[2] Опрос населения России проведен Центром исследований РАМ в декабре 2003 ‑ январе 2004 г.

[3] Дополнительно опрос проведен в 9 городах (Москва, Санкт-Петербург, Самара, Новосибирск, Казань, Калининград, Екатеринбург, Владивосток, Краснодар) и Московской области.

[4] Опрос проведен OOO «Центр информации, технико-экономических и маркетинговых исследований в стройиндустрии – “ВНИИЭСМ”» в декабре 2003 – январе 2004 г.

[5] Необходимо отметить, что в ходе анализа потенциальных возможностей индустрии строительных материалов было сделано допущение о том, что большинство строительных материалов могут быть достаточно оперативно доставлены на значительные расстояния, поэтому исследование проводилось в рамках совокупного спроса и совокупного предложения на строительные материалы в масштабах всей страны.

[6] Оценка произведена на основе результатов опроса администраций муниципальных образований о состоянии рынка жилищного строительства. Базой для оценки стали ответы из 35 городов на вопросы анкеты, касающиеся состояния и возможностей развития инженерно-технической инфраструктуры для обеспечения увеличения объемов жилищного строительства. Следует отметить, что оценки возможностей развития инженерно-технической инфраструктуры были сделаны на ограниченном числе городов и, возможно, не в полной мере отражают общероссийскую ситуацию и проблемы конкретных городов.

[7] Опрос банков проведен Центром исследований РАМ в декабре 2003 ‑ январе 2004 г.

[8] Опрос банков проведен Центром исследований РАМ в декабре 2003 ‑ январе 2004 г.

[9] Прогноз проведен фондом экономических исследований «Центр развития».

[10] Оценка проведена по ипотечному жилищному кредитованию».

[11] В предположении, что семья из 3 человек приобретает стандартную квартиру площадью 54 кв. м с привлечением кредитных средств на текущих условиях кредитования. Предполагается неизменная дифференциация населения по доходу.

[12] В предположении, что семья из 3 человек приобретает стандартную квартиру площадью 54 кв. м с привлечением кредитных средств на текущих условиях кредитования. Предполагается неизменная дифференциация населения по доходу.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4