5. При решении жилищной проблемы население предпочитает приобретать готовое жилье на первичном или вторичном рынках (около 75% всех домохозяйств, желающих приобрести или построить жилье).

Потенциальные мощности строительных компаний по строительству жилья оцениваются респондентами в целом по России на уровне 53,4 млн кв. м, что примерно соответствует уровню ввода жилья, прогнозируемому по первому варианту на 2010 г. Объем средств, необходимых для вовлечения в действие всех потенциальных производственных мощностей, составит, по оценкам, 299 млрд руб. (в ценах 2003 г.). Увеличение объемов жилищного строительства до 72 млн кв. м к 2010 г. потребует расширения строительных мощностей на 36%.

При анализе прогнозных оценок увеличения объемов жилищного строительства были рассмотрены следующие основные возможные ограничения, которые могут повлиять на реализацию заявленных прогнозов:

1)  ограничения, обусловленные возможностями индустрии строительных материалов;

2)  ограничения, обусловленные возможностями мощностей и сетей коммунальной инженерной инфраструктуры;

3)  ограничения, обусловленные возможностями банковского кредитования застройщиков;

4)  возможности увеличения объемов жилищного строительства за счет снижения административных барьеров и решения других проблем.

Оценка возможностей предприятий, производящих стройматериалы, по удовлетворению потребностей жилищного строительства

Данные об ожидаемых объемах производства основных видов строительных материалов были получены на основании информации из анкет опроса представителей органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и муниципальных образований о состоянии рынка жилищного строительства[5].

Возможности индустрии строительных материалов не являются ограничением для планируемых объемов жилищного строительства при сохранении существующих условий. Однако при увеличении строительства жилья в случае расширения платежеспособного спроса населения запланированные объемы производства некоторых видов строительных материалов окажутся недостаточными уже в 2004 г. (цемент, стеновые и теплоизоляционные материалы).

По оценке экспертов, средний уровень загрузки производственных мощностей в промышленности строительных материалов для различных их видов составляет в среднем 40 ‑ 60%, в том числе по производству:

·  цемента – на 51%, в том числе в Уральском, Сибирском и Дальневосточном федеральных округах на 31%;

·  стеновых материалов – на 54 и 47% соответственно;

·  сборного железобетона – на 49 и 41% соответственно.

Объемы потенциальных мощностей индустрии строительных материалов свидетельствуют, что в ближайшие 7 лет недостаток мощностей может проявиться лишь в индустрии производства цемента, стеновых и теплоизоляционных материалов, тогда как потенциальные мощности по производству кровельных материалов и сборного железобетона позволят реализовать даже самые оптимистичные планы регионов и муниципалитетов по вводу жилья. При этом важно отметить, что, несмотря на наличие указанного формального ограничения, производство строительных материалов при необходимости может быть оперативно увеличено.

Оценка наличия земельных участков для жилищного строительства и возможностей их обеспечения инженерно-технической инфраструктурой

Опрос администраций муниципальных образований о состоянии рынка жилищного строительства включал оценку наличия свободных земельных участков для жилищного строительства в городах. Представителям администраций было предложено оценить перспективы обеспечения земельных участков для жилищного строительства коммунальной инженерной инфраструктурой[6].

Оценка возможных ограничений со стороны мощностей и сетей инженерной инфраструктуры свидетельствует о том, что планируемые минимальные объемы строительства жилья в необходимой мере могут быть обеспечены существующими и планируемыми к развитию мощностями и сетями инженерной инфраструктуры.

При этом прогнозируемый рост объемов строительства жилья в условиях увеличения платежеспособного спроса населения будет ограничен возможностями по развитию инженерно-технической инфраструктуры уже в 2004 г. В такой ситуации регионы и города могут столкнуться с серьезным препятствием на пути увеличения объемов жилищного строительства. Максимальные прогнозируемые объемы строительства жилья могут быть обеспечены существующими и перспективными возможностями по развитию мощностей и сетей инженерной инфраструктуры от 94,2% в 2004 г. до 77,1% в 2010 г.

Перспективы развития банковского кредитования застройщиков

Одной из актуальных проблем, по мнению строителей, остается проблема доступности источников финансирования жилищного строительства, в том числе кредитных. Сегодня за счет средств населения финансируется до 40% строительства многоквартирных домов на начальной стадии строительства и до 80% ‑ на завершающих этапах. Доля кредитных средств составляет не более 20% от стоимости строительства.

Как негативную можно рассматривать ожидаемую региональными властями тенденцию увеличения роли долевого участия граждан в строительных проектах в качестве источника финансирования жилищного строительства. Отсутствие достаточных гарантий, наличие рисков (несвоевременное завершение строительства, несоответствие качества жилья требуемым характеристикам, увеличение стоимости строительства и др.), незащищенность прав граждан на построенное жилье при долевом строительстве делают эту форму финансирования жилья небезопасной для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Оптимальной видится политика по постепенной замене этого вида финансирования на кредитование застройщиков жилья банками и ипотечное кредитование граждан под залог приобретаемой квартиры.

По данным проведенного опроса[7], оценки банков относительно увеличения объемов кредитования застройщиков жилья существенно меньше темпов роста кредитования населения. Так, на 2004‑2005 гг. банки предполагают рост объемов кредитования застройщиков жилья в среднем на 18 ‑ 20% в год по сравнению с 2-кратным увеличением объемов жилищного кредитования физических лиц. На 2006‑2008 гг. рост кредитования застройщиков в среднем оценивается на уровне 14 ‑ 17% в год, а в 2009‑2010 гг. – на уровне 5 ‑ 10%. В 2010 г. банки планируют предоставить кредитов застройщикам жилья на сумму от 10,92 до 13,17 млрд руб. (в ценах 2010 г.), что составляет не более 15% от потребности застройщиков.

Однако, по экспертным оценкам, потенциальные возможности банков по предоставлению подобных кредитов могут начиная с 2006–2007 гг. полностью обеспечить потребности жилищного строительства по кредитованию застройщиков. Однако для реализации потенциальных возможностей банков необходимо создать условия для повышения надежности и привлекательности кредитования застройщиков жилья.

Развитие банками кредитования застройщиков жилья, по данным анкетного опроса, тормозится прежде всего наличием таких проблем, как:

·  проблема обеспечения кредитов (отсутствие прав собственности на земельный участок и трудности залога объектов незавершенного строительства);

·  высокий уровень рисков кредитования строительства;

·  низкий уровень прозрачности финансово-хозяйственной деятельности строительных компаний;

·  отсутствие у банков достаточных финансовых ресурсов;

·  низкий уровень подготовки бизнес-планов, проектов по строительству жилья, долгий срок подготовки и утверждения проектной документации.

Решение названных проблем позволит банкам более активно участвовать в процессе кредитования застройщиков, сократить объемы привлечения средств граждан на стадии строительства и увеличить объемы предложения на рынке готового жилья, что полностью соответствует, по данным опроса, предпочтениям населения (напомним, что 75,4% домохозяйств, которые хотели бы приобрести или построить жилье, предпочитают приобрести готовое жилье на первичном или вторичном рынке жилья).

Оценка возможностей увеличения жилищного строительства при снижении имеющихся административных барьеров и решении других проблем в сфере жилищного строительства

Анализ основных проблем в строительстве жилья был проведен на основе данных опроса 45 крупных строительных компаний России, занимающихся жилищным строительством.

Строители подтвердили наличие проблем низкой доступности кредитных и иных источников финансирования, недостаточного платежеспособного спроса населения, отсутствия земельных участков, обеспеченных инженерно-технической инфраструктурой. При этом строительные компании больше всего обеспокоены трудностями, связанными с получением необходимых согласований и разрешений на осуществление строительства, и менее всего – налогами и обеспечением строительными материалами.

При решении указанных проблем в сфере жилищного строительства, по оценкам строительных компаний, ими может быть обеспечен рост объемов вводимого жилья в среднем на 30%.

Отсюда следует, что для увеличения объемов строительства жилья, кроме решения вопроса о развитии жилищного кредитования населения и застройщиков, а также о совершенствовании финансовых механизмов развития коммунальной инфраструктуры, необходимо сконцентрировать усилия на снижении административных барьеров в строительстве.

Наиболее необходимыми и приоритетными строителям видятся шаги по совершенствованию сложившейся системы согласований и, в частности, сокращению времени и количества организаций, участвующих в согласовании и проведении экспертиз. Следующей по приоритетности строители ставят задачу предложения земельных участков, обеспеченных инфраструктурой, что еще раз подчеркивает важность проблемы обеспечения нового строительства в городах мощностями и сетями инженерной инфраструктуры ‑ как с точки зрения прояснения процедур получения и выполнения технических условий на подключение к инженерным сетям, так и с точки зрения физического обеспечения необходимых мощностей и сетей инфраструктуры.

Далее по приоритетности следуют мероприятия по обеспечению открытости информации о разрешенных видах использования недвижимости в городах. Как примерно равнозначные по важности были оценены респондентами шаги по проведению торгов и аукционов по предоставлению прав на сформированные земельные участки и обеспечению возможности предоставления прав на сформированные земельные участки до начала разработки проектной документации и получения разрешения на строительство. Статистика ответов представителей 45 крупнейших строительных компаний на вопрос о том, каковы основные препятствия для увеличения компанией объемов строительства жилья, представлена на рис. 3 (респондентам предлагалось проранжировать препятствию по приоритетности, 9 ‑ наивысший приоритет)

Рис. 3. Основные препятствия для увеличения строительства жилья

Основные выводы

1. В ближайшие 7 лет ожидается рост объемов строительства жилья. По прогнозу, объемы ввода увеличатся с 36 млн кв. м в 2003 г. до 53 млн кв. м в 2010 г. при сохранении существующих тенденций в развитии жилищного строительства и жилищного кредитования и до 72 млн кв. м при варианте развития строительства в условиях увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, снижения административных барьеров и решения других проблем в сфере жилищного строительства.

2. Увеличение объемов жилищного строительства до 72 млн кв. м к 2010 г. потребует расширения строительных мощностей на 36%.

3. Возможности индустрии строительных материалов не являются существенным ограничением для увеличения объемов жилищного строительства. По некоторым материалам (цемент, стеновые и теплоизоляционные материалы) объемы потенциальных мощностей могут оказаться недостаточными, однако при необходимости они могут быть оперативно увеличены.

4. Увеличение темпов роста жилищного строительства в рассматриваемый период будет ограничиваться возможностями по обеспечению земельных участков инженерно-технической инфраструктурой. Прогнозируемые максимально возможные объемы строительства жилья обеспечены существующими и перспективными возможностями развития мощностей и сетей инженерной инфраструктуры от 94,2% в 2004 г. до 77,1% в 2010 г.

5. Перспективы развития строительства жилья ограничены также с точки зрения возможностей привлечения в жилищное строительство кредитных ресурсов. Банки, в соответствии с результатами опроса, планируют выдавать кредиты застройщикам жилья в объемах, составляющих не более 15% их потребности.

6. При любых вариантах прогнозных сценариев предложение жилья отстает от спроса. Таким образом, сфера жилищного строительства выступает основным ограничителем для формирования рынка доступного жилья.

4. Оценка возможностей банковской системы по развитию жилищного кредитования населения

Как показал анализ, одним из основных ограничений возможности населения улучшать жилищные условия являются недостаточные объемы жилищного кредитования. Оценка перспектив банковской системы по развитию жилищного кредитования осуществлялась на основе анкетного опроса банков[8], прогноза развития банковской системы[9] и прогноза потенциальных возможностей банков по предоставлению жилищных кредитов, а также экспертных оценок перспектив развития рынка ипотечных ценных бумаг[10].

Перспективы развития жилищного кредитования населения

Анкетный опрос показал, что банки с большой осторожностью подходят к прогнозированию перспектив развития жилищного кредитования населения.

Среди факторов, препятствующих развитию жилищного кредитования населения в ближайшие годы, на первый план банки выдвигают:

·  отсутствие эффективной процедуры обращения взыскания на заложенное жилье и выселения;

·  отсутствие у заемщиков документально подтвержденных доходов;

·  отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов;

·  высокая стоимость нотариального удостоверения и регистрации;

·  сложная и длительная процедура регистрации прав и сделок.

Так, по мнению 89% опрошенных банков, в интересах развития жилищного ипотечного кредитования в первую очередь должны быть решены вопросы, связанные с организацией эффективной процедуры обращения взыскания на заложенное жилье и выселения в случае невозврата кредита.

Следующие по значимости проблемы ‑ отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов у банков и проблема документального подтверждения доходов заемщиков (более 85% опрошенных банков отметили это как факторы, препятствующие развитию ипотечного жилищного кредитования).

При этом банки, относящиеся к разным группам в соответствии с объемами активов, по-разному оценивают важность факторов. Так, для более крупных банков наиболее важны проблемы высоких рисков жилищного кредитования, отсутствия четкого регулирования рынка жилищного кредитования, а также обращения взыскания. Небольшие банки в числе значимых проблем называют отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов, недостаток средств на организацию деятельности банка по предоставлению жилищных кредитов. Кроме того, по мнению банков, на принятие решения о начале жилищного кредитования оказывают влияние относительно невысокая доходность данных операций при существенных рисках, сложная и длительная процедура регистрации прав и сделок, а также высокая стоимость нотариального удостоверения и регистрации сделок.

За 2003 г. общий объем выданных банками жилищных кредитов оценивается примерно на уровне 10,5 млрд руб. При этом, несмотря на высокие темпы увеличения объемов предоставления ипотечных жилищных кредитов, потенциальный спрос населения более чем в 10 раз превышает текущий объем предложения кредитов. Банки пока еще не полностью используют свои потенциальные возможности по жилищному кредитованию населения, которые по условиям 2003 г. ретроспективно могут быть оценены на уровне 62 млрд руб.

В 2003 г. доля Москвы в общем объеме выданных ипотечных жилищных кредитов в России составила, по оценкам, проведенным в ходе исследования, 59,4%. В Московской области было выдано 6,7% кредитов, в Санкт-Петербурге – 4,6%, а в Самаре – 4,4%. Доля Екатеринбурга составила 1,3%, в каждом остальных обследованных городов ‑ менее 1% от общего объема выданных кредитов. Так, в Калининграде данный показатель составил 0,1%.

Опросы банков показали существенные различия в планируемых объемах жилищного кредитования населения. Максимальные темпы увеличения объемов кредитования, по мнению банков, составят:

·  в 2004‑2006 гг. 1,8 ‑ 2,2 раза ежегодно;

·  в 2007‑2010 гг. 1,4 ‑ 1,5 раза ежегодно.

Минимальные темпы увеличения объемов кредитования оцениваются на уровне лишь 10 ‑ 20% в год.

Исходя из прогноза развития банковской системы и нормативных ограничений на деятельность банков, потенциальный объем жилищных кредитов населению к 2010 г. может составить от 427 до 444 млрд руб. (в ценах 2010 г.), или более 5% всего кредитного портфеля банков.

Планируемое банками предложение жилищных кредитов, даже по их максимальным оценкам, существенно отстает от потенциальных возможностей банков на протяжении почти всего прогнозного периода. Лишь к 2010 г. банки планируют выйти на максимально возможные объемы: 415 млрд руб. (в ценах 2010 г.), что составит примерно 94 ‑ 97% от прогноза потенциально возможных объемов предложения жилищных кредитов. По минимальным оценкам, банки планируют увеличивать объемы жилищного кредитования более медленными темпами и предоставить в 2010 г. жилищных кредитов лишь на сумму до 75 млрд руб. (в ценах 2010 г.). Это отражает осторожное отношение банков к развитию жилищного кредитования в сегодняшних условиях и ожидание улучшения законодательных и нормативных условий для жилищного кредитования.

Принятие мер, нацеленных на упрощение процедур, связанных с обращением взыскания, оформлением жилищных кредитов, а также на формирование благоприятного нормативного правового режима для выпуска ипотечных ценных бумаг, приведет к росту объемов жилищного кредитования населения и увеличению возможностей граждан приобретать жилье.

Развитие рынка ипотечных ценных бумаг

Развитие рынка ипотечных ценных бумаг позволит банкам расширить финансовую базу ипотечного жилищного кредитования и практически полностью удовлетворить спрос населения на жилищные кредиты уже в 2007 г. Потенциальное предложение жилищных кредитов может увеличиться к 2010 г. с максимально планируемых банками 415 млрд руб. до 1 124 млрд руб. (в ценах 2010 г.).

Прогнозируемый объем эмиссии ипотечных ценных бумаг банками, по экспертным оценкам, может составить в 2010 г. около 600 млрд руб. (в ценах 2010 г.), при условии формирования благоприятного законодательного и нормативного правового регулирования. При этом во внимание принималось сдержанное отношение банков к перспективам эмиссии ипотечных ценных бумаг, поскольку лишь 25% опрошенных банков рассматривают для себя возможность эмиссии ипотечных ценных бумаг.

Потенциальная емкость рынка ипотечных ценных бумаг (возможности инвесторов приобретать ценная бумага
" href="/text/category/ipotechnaya_tcennaya_bumaga/" rel="bookmark">ипотечные ценные бумаги
) оценивается экспертами в объеме 2,2 трлн руб. (в ценах 2003 г.) за период 2004‑2010 гг. При развитии рынка ипотечных ценных бумаг инвесторы (банки, Пенсионный фонд России, негосударственные пенсионные фонды, финансовые и страховые компании и др.) проявят интерес к этому финансовому инструменту
.

Прогнозируемые объемы выкупленных Агентством по ипотечному жилищному кредитованию закладных составят в текущих ценах от 3 млрд руб. в 2004 г. до 109 млрд руб. в 2010 г.

Таким образом, при планируемых банками объемах жилищного кредитования населения спрос на жилье при инерционном варианте прогноза будет существенно ограничен объемом предложения жилищных кредитов и удовлетворен не более чем на 39% даже в 2010 г. При варианте проведения всех реформ при развитии рынка ипотечных ценных бумаг спрос на жилищные кредиты может быть полностью удовлетворен начиная с 2007 г. При этом объем жилищного кредитования населения в 2010 г. может составить, с учетом спроса на эти кредиты, 521 млрд руб. (в ценах 2010 г.).

Основные выводы

1. Планируемое банками предложение жилищных кредитов, даже по максимальным оценкам, существенно отстает от потенциальных возможностей банков на протяжении почти всего прогнозного периода. Лишь к 2010 г., по максимальной оценке банков, они планируют предоставить кредитов на сумму, составляющую примерно 94 ‑ 97% от прогноза потенциально возможных объемов предложения жилищных кредитов.

2. По максимальной оценке, банки планируют увеличить объем предоставляемых жилищных кредитов в 2010 г. до 415 млрд руб. (в ценах 2010 г.). По минимальной оценке, объем жилищных кредитов в 2010 г. составит лишь 75 млрд руб. (в ценах 2010 г.).

3. При условии формирования благоприятного режима для развития рынка ипотечных ценных бумаг предложение жилищных кредитов может увеличиться к 2010 г. до 1 124 млрд руб. (в ценах 2010 г.), что позволит полностью удовлетворить спрос населения на кредиты (521 млрд руб. в ценах 2010 г.).

5. Основные результаты прогнозных оценок спроса и предложения на рынке жилья (по результатам моделирования)

При проведении прогнозных оценок на период 2004‑2010 гг. была произведена оценка платежеспособного спроса населения на жилье и жилищные кредиты, определены и оценены факторы, влияющие на его формирование. В то же время оценены возможности обеспечения адекватного предложения жилья, т. е. возможности жилищного рынка и жилищного строительства соответствующим образом реагировать на увеличение спроса на жилье.

Далее приведены результаты прогнозных оценок для инерционного варианта и варианта проведения всех реформ.

Таблица 1. Основные характеристики рынка жилья в 2004–2010 гг. при инерционном варианте развития (в текущих ценах)

Показатели	Ед. изм.	Период
2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
Рынок жилья и цены на жилье
1. Объем рынка жилья	Млн м2	39,9	45,4	47,3	50,5	51,7	53,1	57,2
2. Цены на жилье (средние на первичном и вторичном рынках)	Руб. / м2	14 448	16 773	20 538	24 405	28 910	34 023	39 703
Потребность и спрос на жилье
3. Потребность в улучшении жилищных условий	Млн м2	1 271	1 314	1 357	1 432	1 505	1 596	1 720
Млрд руб.	17 127	18 649	22 280	28 596	35 688	44 653	56 129
4. Спрос на жилье	Млрд руб.	966	1 456	2 079	3 042	4 059	4 572	6 018
в том числе неудовлетворенный спрос на жилье	Млрд руб.	672	939	1 416	2 230	3 049	3 396	4 477
5. Удовлетворенный спрос на жилье	Млрд руб.	294	517	663	812	1 010	1 176	1 541
в том числе без привлечения заемных средств	Млрд руб.	236	394	440	474	513	479	474
с привлечением заемных средств	Млрд руб.	58	123	222	338	497	698	1 067
Банковская система
6. Спрос на жилищные кредиты	Млрд руб.	332	433	585	779	923	951	1 069
7. Предложение банками жилищных кредитов населению	Млрд. руб.	30	60	108	151	212	296	415
Жилищное строительство
8. Объемы жилищного строительства	Млн м2	38,27	40,65	43,02	45,33	47,62	49,93	52,43
8.1. Объемы жилищного строительства для продажи на рынке	Млн м2	32,11	34,13	36,13	38,07	39,99	41,89	43,93
8.2. Объемы строительства социального жилья	Млн. м2	6,16	6,52	6,89	7,26	7,63	8,04	8,5
Удовлетворение спроса на жилье
9. Доля удовлетворенного спроса на жилье	П. 5 в % от п. 4	30,4	35,5	31,9	26,7	24,9	25,7	25,6
10. Доля домохозяйств, улучшивших жилищные условия
10.1. % от домохозяйств, имеющих потребность в улучшении жилищных услових в данном году	%	1,5	2,5	3,1	3,1	3,4	3,3	3,7
10.2. % от домохозяйств, имеющих потребность в улучшении жилищных условий в данном году и планирующих ее осуществить путем приобретения (строительства) жилья	%	3,2	5,2	6,5	6,7	7,6	7,6	9,1
11. Доля населения, которое имеет доходы, достаточные для приобретения стандартной квартиры с помощью кредита[11]	%	16,1	21,4	23,0	22,9	23,5	24,3	25,3

Таблица 2. Основные характеристики рынка жилья в 2004–2010 гг. при варианте проведения всех реформ (в текущих ценах)

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4