Федеральное агентство по образованию

Красноярский филиал

Кафедра экономики и менеджмента

Методические указания

к практическим занятиям

по дисциплине

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ИПОТЕКА

Для студентов экономических специальностей.

Составитель: ст. преп.

Красноярск 2006 г.

ВВЕДЕНИЕ

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности предприятий и организаций всех форм собственности. Основная часть активов страны представлена недвижимым имуществом.

Многолетний опыт развитых стран показывает, что стержневым звеном в общем каркасе хозяйственных взаимосвязей рыночной экономики является рынок перераспределения финансовых средств, основу которого составляет залог недвижимости.

1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ

Ипотечный кредит — это кредит, предоставляемый на длительное время для приобретения недвижимости, выступающей в качестве залога. Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.

Ипотечный кредит представляет достаточно большой класс долгосрочных кредитов, представляемых под залог. Используемые на практике многочисленные виды ипотечных кредитов можно сгруппировать по следующим классификационным признакам:

- характер участия в инвестиционном процессе;

- стабильность процентной ставки по кредиту;

- стабильность величины взноса в погашение обязательств;

- участие кредитора
в текущих доходах и приросте стоимо­сти капитала инвестора;

- способ финансирования перепродажи;

- порядок погашения долга и уплаты процентов;

- назначение кредитуемого объекта.

Для целей оценки особенно важен график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода. Поэтому все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами.

К первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты (direct reduction mortgage), предусматривающие погашение долга и процентов равновеликими суммами, состоящими из двух частей. Одна часть является платежом в счет погашения основной суммы кредита, а вторая часть является процентным платежом на невыплаченный остаток кредита. Несмотря на то, что суммы платежей одинаковые, соотношение между частью, приходящейся на выплату основной суммы и частью, приходящейся на выплату процентов, в каждом платеже меняется. При этом процентная компонента постоянно уменьшается.

Во вторую группу включены ипотечные кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием самых разных факторов, таких как периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора.

В настоящее время существует множество типов ипотечного кредитования, которые отличаются схемами платежей получения и погашения кредитов.

1. Кредит с “шаровым” платежом (balloon payment) - это кредит, предполагающий погашение всего (или большей части) долга в конце срока кредитования одним или серией платежей. К разновидностям данного кредита относят:

- кредиты, предусматривающие в период кредитования частичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока “шаровой” платеж;

- кредиты с уплатой только начисленных процентов и в конце срока “шаровой” платеж;

- кредиты, по которым “шаровой” платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов.

2. Кредиты с равномерным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга. К разновидностям кредита относят:

- кредит с постоянным пропорциональным погашением дол­га;

- кредит, по которому в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов.

3. Кредиты с участием (participation mortgage) предусматривают выплату кредитору части дохода инвестора, приобретающего приносящую доход не­движимость. При этом различают:

- кредит с участием кредитора в текущем доходе, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы про­центов будет уплачена некоторая сумма, называемая “кикером”. Эта сумма может быть либо фиксированной, либо определяться в процентах к чистому операционному доходу или денежным посту­плениям;

- кредит с участием кредитора в выручке от продажи недви­жимости, получаемой инвестором, или так называемым участием в приросте стоимости.

4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой. Эта форма кредитования позволяет уменьшить банковский риск и в течение всего длительного срока кредитования адекватно реагировать на изменение рыночной доходности. Изменение ставки может осуще­ствляться следующим образом:

- индексирование процентной ставки в соответствии с со­стоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границу новой ставки. В этом случае пересматривается либо срок кредитования, либо сумма разовых выплат;

- пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени (канадский ролл-овер, переговорная ставка).

5. В зависимости от способа финансирования перепродажи различают первую, завершающую и принятую ипотеку.

Первая ипотека - это ипотечный кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененного обязательствами. Первая ипотека возникает как при покупке объекта, который раньше никогда не кредитовался, так и для недвижимо­сти с имеющейся ипотечной задолженностью. Однако в этом слу­чае ранее полученный кредит должен быть погашен продавцом из цены перепродажи. Покупатель оплачивает цену перепродажи за счет собственных средств и получаемого под эту недвижимость займа, получающего статус первой ипотеки.

Принятая ипотека возникает при покупке недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, в этом случае покупатель принимает обязательства по ипотечному кредиту, ранее выданному Продавцу.

Завершающаяся или младшая ипотека (wraparound mortgage) — это кредит, предоставляемый продавцом или третьей стороной, при существующей первой закладной. Младшая или завершающаяся ипотека возникает в том случае, если покупатель хочет сохранить уже существующий ипотечный кредит, полученный на выгодных условиях, либо при недостаточности собственных средств. Предоставление младшей ипотеки продавцом происходит в том случае, если покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях.

Многообразие способов погашения долга, уплаты процентов, изменения процентных ставок, установления сроков кредитования, возможность включения в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на риск заемщика и кредитора, приводит к существованию различных условий финансирования.

2. РАСЧЕТНЫЕ ЗАДАНИЯ И ПРИМЕРЫ ИХ ВЫПОЛНЕНИЯ

Проанализируем доступность предоставляемых кредитов.

Сумма ежемесячных равных платежей рассчитывается по формуле простого аннуитета:

где CF – размер ежемесячного платежа; PV – размер ипотечного кредита;

r – процентная ставка по кредиту в расчете на 1 месяц; n – количество месяцев в периоде кредитования.

Выражение - коэффициент восстановления или возмещения капитала (capital recovery factor).

Таблица 1

Анализ доступности ипотечного кредита

В табл. 1 видна зависимость необходимых сбережений, которыми должна располагать семья, от срока погашения кредита. Рассчитаем минимальный доход заемщика, при котором он сможет обслуживать задолженность. Согласно стандартам АИЖК, ежемесячные отчисления заемщика не должны превышать 30% его дохода. Расчет уровня дохода каждого члена семьи выполним с учетом того, что в семье два работающих человека (табл. 2).

Таблица 2

Расчет требуемого уровня дохода заемщика по программе АИЖК

Как видно из таблицы, кредит доступен среднему классу жителей. Уровень дохода в расчете на одного работающего члена семьи для получения кредита на покупку 1-комн квартиры размером 42 м2 на 20 лет равен 6452,96 руб. При этом ежемесячные отчисления за кредит будут равны 3871 руб. в месяц. Такие платежи осуществлять весьма реально. Размеры платежей за 2-х комнатную квартиру тоже находятся на доступном уровне.

Рассмотрим порядок решения еще некоторых типовых задач.

Сумма процентов зависит от суммы долга, срока его выплаты и процентной ставки, характеризующей интенсивность начисления процентов. Интервал времени, за который начисляют проценты, называют периодом начисления. Проценты могут начисляться несколько раз в году (по месяцам, по кварталам, по полугодиям и т. д.). В этих случаях необходимо задавать ставку процентов за период начисления.

Проценты могут выплачиваться по мере их начисления или присоединяться к сумме долга. В зависимости от способа начисления проценты делятся на простые и сложные.

Во всех нижеприведенных задачах производится начисление сложных процентов. При начислении сложных процентов сумма процентов начисленная после первого периода начисления, присоединяется к основной сумме вклада (кредита). В следующий период начисления, проценты начисляются на увеличенную сумму вклада (кредита) на сумму процентов, начисленных после первого периода начисления, и так далее. База для начисления сложных процентов увеличивается с каждым периодом начисления. Увеличение суммы долга за счет присоединения начисленных процентов называется наращением первоначальной суммы долга.

В приведенных задачах проценты начисляются по постоянной сложной ставке, и все периоды начисления имеют одинаковую длительность.

В расчетных формулах применяется значение процентных ставок в долях, т. е. процентная ставка деленная на 100%.

I. Нахождение наращенной суммы.

Пример 1.

На вклад в банке внесено 100 тыс. рублей, на сумму вклада ежемесячно начисляются сложные проценты по ставке 8% годовых, срок вклада 1 год. Определить накопленную сумму вклада к окончанию срока.

Дано: Сумма вклада (Sотыс. руб.;

процентная ставка (t) - 8% годовых;

период начисления (N)- 1 раз в месяц;

срок вклада - (Tмесяцев.

Найти накопленную сумму вклада (S нак.) - ?

Решение:

Выведем формулу для нахождения накопленной (наращенной) суммы вклада.

Сумма вклада с процентами в конце первого периода начисления будет равна

S1=Sо (1+ a), где

a - процентная ставка в долях за период начисления,

степень - количество периодов начисления

Сумма вклада с процентами в конце второго периода начисления составит

S2= S1(1+ a)=Sо (1+ a)( 1+ a)= Sо (1+a)

Сумма вклада с процентами в конце третьего периода начисления составит

S3=S2(1+ a)= Sо (1+ a)(1+ a)(1+ a)= Sо (1+a)

..

Sn= Sо (1+a)= S нак.

Отсюда следует, что формула для нахождения накопленной суммы следующая:

Sнак. = Sо (1+a )

где

a - процентная ставка в долях за период начисления

n - количество периодов начисления

Формула нам известна, приступим непосредственно к решению задачи.

1.Найдем процентную ставку в долях (a), начисляемую за один месяц т. к. период начисления - один раз в месяц:

a в месяц =

a мес. = 8%годовых / 100% . 12 месяцев = 0,007

2.Найдем количество периодов начисления процентов (n):

n =

n =12 / 1= 12

3.Найдем накопленную сумму вклада ( S нак.):

S нак.= Sо (1+a )

S нак. = +0,007) = 1 руб.

Ответ: наращенная сумма равна 1 руб.

Проверочная таблица к примеру 1 (в руб.)

Пример 2.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3