ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«КАЗАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ»

Кафедра экономики производства

Методическая разработка

по дисциплине

«Управление портфелем недвижимости»

для проведения семинарских, практических и индивидуальных занятий и

самостоятельной работы студентов, обучающихся

по специальности 080105.65 «Финансы и кредит»

(специализация «Оценка собственности»)

Казань 2010

Составители: к. э.н., доцент

к. э.н., доцент

Рецензенты: д. э.н., профессор

к. э.н., доцент

Обсуждена на заседании кафедры экономики производства, протокол №15 от 3 июля 2009 г.

Контроль качества:

методист: ст. преподаватель

ст. методист: доцент

начальник

отд. УККО: доцент

Содержание

Введение

Цель методической разработки состоит в приобретении студентами теоретических и практических знаний и навыков самостоятельной работы по формированию и управлению портфелем недвижимости на основе выявления особенностей рынка недвижимости в России, анализа инструментов инвестирования в недвижимость, изучения методов формирования и оценки эффективности управления портфелем инвестиций в недвижимость. Методическая разработка составлена в соответствии с программой дисциплины и предназначена для проведения семинарских, практических и индивидуальных занятий, а также для организации самостоятельной работы студентов при изучении дисциплины «Управление портфелем недвижимости».

Методическая разработка состоит из двух частей.

Структура тем первой части и поставленные вопросы для обсуждения, самостоятельной работы, практические задания, контрольные вопросы раскрывают в необходимой логической последовательности содержание курса.

Выполнение заданий каждой последующей темы требует знаний, полученных при изучении предыдущих разделов и тем, что предполагает усвоение знаний по всей рассматриваемой дисциплине.

В целях увязки теоретических и практических вопросов к каждой теме занятий приведены вопросы для обсуждения, задачи и конкретные ситуации, охватывающие отдельные аспекты рынка недвижимости, инвестирования и формирования эффективного портфеля недвижимости и др. Представленные практические задачи и ситуации имеют различную степень сложности и рассчитаны на студентов, получивших на лекционных занятиях по данной дисциплине теоретические знания и навыки выполнения соответствующих расчетов. Практические задания выполняются в аудитории и контролируются преподавателем в форме проверки результатов расчетов или выполненного задания. Значительная часть практических заданий максимально приближены к реальным условиям функционирования рынка недвижимости.

Уровень усвоения студентами изучаемой темы оценивается по ответам на контрольные вопросы и задания. Задания для самостоятельной работы студентами выполняются вне аудитории, выборочно контролируются на семинарских и практических занятиях, а также включаются в контрольные работы и тестовую базу. Для более глубокого усвоения рассматриваемой темы в заданиях для самостоятельной работы предусмотрены темы рефератов. Распределение тем рефератов по студентам осуществляется на усмотрение преподавателя с учетом их текущей успеваемости и посещаемости. Оценка за выполненные рефераты учитывается в первом блоке.

Вторая часть методической разработки содержит материал, рассчитанный на организацию индивидуальной работы студентов по дисциплине «Управление портфелем недвижимости.

Цель настоящей работы заключается в освоении студентами методических основ и приобретении практических навыков по формированию и оптимизации портфеля недвижимости на основе современной портфельной теории.

При выполнении самостоятельной индивидуальной работы должны быть решены задачи, позволяющие с практической стороны раскрыть содержание тем «Недвижимость как актив для инвестирования», «Сущность и основные характеристики портфеля недвижимости», «Оптимизация портфеля недвижимости». В связи с этим студентам необходимо:

- выполнить анализ различных сегментов рынка недвижимости с точки зрения оценки возможностей инвестирования в рассматриваемые активы;

- на основе публикуемых аналитических материалов рассчитать фактическую доходность и стандартное отклонение по объектам недвижимости;

- рассчитать и проанализировать уровни доходности и риска сформированных портфелей;

- провести анализ эффективности управления портфелями недвижимости.

Методическая разработка рассчитана на три индивидуальных занятия и содержит:

- индивидуальную работу №1 по теме «Недвижимость как актив для инвестирования», выполняемую студентами, распределенными по подгруппам и предполагающую проведение анализа инвестиционной привлекательности различных сегментов рынка недвижимости,

- индивидуальную работу №2, представляющую комплексное задание по формированию и оптимизации портфеля недвижимости по темам «Сущность и основные характеристики портфеля недвижимости», «Оптимизация портфеля недвижимости», выполняемую каждым студентом.

На защиту индивидуальной работы №1 предусмотрено 2 часа (одно индивидуальное занятие). По индивидуальной работе №2 предусмотрено 4 аудиторных часа: 2 часа (одно индивидуальное занятие), на котором преподавателем даются консультации по выполнению расчетной части комплексного задания; 2 часа (одно индивидуальное занятие) отводится для защиты комплексного задания.

Для первого задания целесообразно формирование подгрупп из 4-5 человек в соответствии с распределением студентов для выполнения индивидуальной работы по дисциплине «Оценка недвижимости». Поскольку в качестве объекта оценки рассматриваются только объекты коммерческой недвижимости, то преподавателем для выполнения первого задания индивидуальной работы по дисциплине «Управление портфелем недвижимости» формируется дополнительная подгруппа для проведения анализа рынка жилой недвижимости.

Результаты проведенного анализа рынка недвижимости должны быть оформлены в виде отчета в формате А4 и сданы преподавателю на первом индивидуальном занятии. Обязательно наличие:

- титульного листа, содержащего наименование ВУЗа, кафедры, название работы, номер группы, состав подгруппы, фамилию проверяющего;

- содержания работы, которое включает подробное выполнение заданий индивидуальной работы №1.

На этом же занятии каждая подгруппа должна выступить с докладом по результатам проведенного исследования с предоставлением наглядного материала для всех студентов. Данная информация может быть полезна для выполнения комплексного индивидуального задания.

По результатам защиты и качества представленного преподавателю аналитического материала оценивается работа всей подгруппы (у всех членов подгруппы балл одинаковый).

Комплексное задание выполняется по вариантам. Номер варианта каждого студента соответствует номеру его фамилии в списке группы.

Индивидуальная работа №2 оформляется в письменном виде на скрепленных листах формата А4. Обязательно наличие:

- титульного листа, содержащего наименование ВУЗа, кафедры, название работы, номер варианта, номер группы и фамилию исполнителя, фамилию проверяющего;

- содержания работы, которое включает:

а) развернутые письменные ответы на все поставленные вопросы;

б) описание произведенных расчетов;

в) заполненные расчетные таблицы 16, 17, 18;

- приложений, включающих распечатку первичной информации по материалам сайта http://www. *****/price, которая была использована в качестве вариантных данных.

Работа представляется на проверку преподавателю. При соответствии работы перечисленным выше требованиям работа представляется преподавателем к защите и возвращается студенту. При наличии замечаний преподавателя по содержанию работы необходимо в письменном виде изложить полные ответы на замечания и вопросы преподавателя.

В случае несоответствия работы предъявляемым требованиям, а также при наличии существенных ошибок индивидуальная работа может быть не допущена к защите. В этом случае необходима письменная доработка по всем замечаниям преподавателя и повторное представление работы на проверку.

Ответы на вопросы по тексту работы в любом случае приводятся на полях работы, рядом с замечаниями преподавателя. К защите студент представляет первоначальный вариант работы с замечаниями преподавателя и своими ответами.

В процессе устной защиты студенту могут быть заданы любые вопросы по содержанию работы. Оценка за индивидуальную работу выставляется с учетом качества выполнения работы и результатов ее защиты.

Критерии оценки индивидуальной работы:

- оценка «отлично» - полностью и верно выполнены расчеты, качественно сделаны выводы, работа оформлена и сдана вовремя в соответствии с указанными требованиями, работа защищена на высоком уровне;

- оценка «хорошо» - полностью и верно выполнены расчеты, не достаточно корректно сделаны выводы, работа оформлена и сдана вовремя в соответствии с указанными требованиями, не очень уверенная защита работы;

- оценка «удовлетворительно» - расчеты и выводы содержат ошибки логического и аналитического характера, работа оформлена и сдана в установленные сроки
в соответствии с указанными требованиями, слабая защита работы;

- оценка «неудовлетворительно» - при условии несвоевременной сдачи некачественно выполненного отчета и очень слабой защиты работы.

Часть 1. Семинарские и практические занятия и задания для самостоятельной работы

Тема 1. Анализ рынка недвижимости как основа управления портфелем недвижимости (1 занятие)

Вопросы для обсуждения

1. Анализ рынка недвижимости и его роль в управлении портфелем недвижимости.

2. Спрос на недвижимость и предложение недвижимости.

Контрольные вопросы

1.  Дайте определение «портфеля недвижимости».

2.  В чем заключается специфика рынка недвижимости? Поясните такие характеристики рынка недвижимости как «узкая локализованность», «сегментированность», «персонифицированность».

3.  Почему рынок недвижимости относят к рынку несовершенной конкуренции?

4.  Сформулируйте цели анализа рынка недвижимости. Какова роль анализа рынка недвижимости в управлении портфелем недвижимости?

5.  Какие факторы влияют на функционирование рынка недвижимости? Дайте краткую характеристику факторов спроса и факторов предложения на рынке недвижимости.

6.  Каковы особенности ценообразования на рынке недвижимости?

7.  Охарактеризуйте специфику взаимодействия спроса и предложения на объекты недвижимости в процессе достижения рыночного равновесия.

8.  Как повлияет рост спроса арендаторов на объекты недвижимости в краткосрочном и долгосрочном периодах?

Тесты

1.  Объекты недвижимости в зависимости от характера использования подразделяются на следующие виды (выделить пять):

1)  недвижимость, используемая в качестве инвестиций

2)  сельскохозяйственная недвижимость

3)  жилая недвижимость

4)  недвижимость для ведения бизнеса

5)  производственная недвижимость

6)  коммерческая недвижимость

7)  воспроизводимая недвижимость

8)  специальная недвижимость

9)  неспециализированная недвижимость

2.  По характеру использования к коммерческой недвижимости относятся (выделить четыре):

1)  гостиницы

2)  магазины

3)  квартиры

4)  доходные дома

5)  заводы

6)  рестораны

3.  В процессе управления портфелем недвижимости рассматривается:

1)  специализированная недвижимость

2)  неспециализированная недвижимость

4.  В процессе управления портфелем недвижимость рассматривается:

1)  в качестве инвестиций

2)  в качестве ресурса, используемого для ведения бизнеса

3)  как благо, используемое для проживания владельца

5.  К профессиональным участникам рынка недвижимости относят (выделить два):

1)  арендодателей

2)  риэлтеров

3)  собственников объектов недвижимости

4)  инвесторов

5)  оценщиков

6.  Рост ставок арендной платы по объектам недвижимости (выделить два):

1)  влияет на увеличение предложения на рынке недвижимости

2)  влияет на уменьшение предложения на рынке недвижимости

3)  влияет на увеличение спроса на рынке недвижимости

4)  влияет на уменьшение спроса на рынке недвижимости

5)  не влияет на предложение на рынке недвижимости

6)  не влияет на спрос на рынке недвижимости

7.  Рост доступности кредитов:

1)  влияет на увеличение спроса на рынке недвижимости

2)  влияет на уменьшение спроса на рынке недвижимости

3)  не влияет на предложение на рынке недвижимости

4)  не влияет на спрос на рынке недвижимости

8.  Рынки недвижимости по виду сделок подразделяются на следующие разновидности (выделить три):

1)  рынок вещных прав

2)  первичный рынок

3)  вторичный рынок

4)  рынок купли-продажи

5)  рынок аренды

6)  рынок ипотеки

7)  организованный рынок

8)  неорганизованный рынок

9.  На рынке недвижимости эластичность предложения по сравнению с эластичностью спроса:

1)  более высокая

2)  более низкая

3)  находится на том же уровне

10.  На рынке недвижимости баланс спроса и предложения:

1)  достигается часто

2)  достигается редко

3)  отмечается постоянно

Задания для самостоятельной работы

1.  Представьте графически и опишите процесс достижения рыночного равновесия на рынке недвижимости. Каким образом данная модель влияет на управление портфелем недвижимости?

2.  Сформулируйте особенности инвестиций в объекты недвижимости.

3.  Дайте сравнительную характеристику инвестиционной привлекательности недвижимости для профессиональных и институциональных инвесторов.

4.  Изучите последние результаты анализа рынка жилой или коммерческой недвижимости, представленные на сайте www. *****. Выделите основные этапы проведения анализа рынка недвижимости. Какие ключевые факторы спроса и предложения влияют на рассматриваемый сегмент рынка в настоящее время?

Рекомендуемая литература

1.  Асаул недвижимости: учебник для вузов. – СПб: Питер, 2004. – Гл. 2, С.258-279.

2.  Белых портфелем недвижимости: учебное пособие.– М.:ИНФРА-М, 2008. – Гл. 1.

3.  Оценка недвижимости: учебник/Под ред. , . – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2007. – С. 33-47.

4.  Как инвестировать в недвижимость. – 2-е изд., доп. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. – Гл. 2,3.

5.  Щербакова недвижимости: учебное пособие. - Ростов н/Д: Феникс, 2002. – С.11-19.

Тема 2. Недвижимость как актив для инвестирования (1 занятие)

Вопросы для обсуждения

1. Специфика и привлекательность инвестиций в недвижимость.

2. Виды рисков инвестирования в недвижимость и их источники.

3. Подходы к расчету ставки доходности инвестированного в недвижимость капитала.

Контрольные вопросы

1.  В чем заключаются особенности недвижимости как актива для инвестирования?

2.  Почему недвижимость рассматривается как объект долгосрочного инвестирования? Какие факторы ограничивают возможность эффективного краткосрочного инвестирования в объекты недвижимости?

3.  Какие факторы влияют на ликвидность на рынке недвижимости?

4.  Охарактеризуйте источники рисков инвестиций в недвижимость?

5.  Как влияют систематические и несистематические риски на рынок недвижимости?

6.  Обоснуйте необходимость учета различных групп рисков для портфельных и индивидуальных инвесторов.

7.  Как связаны риск и доходность инвестированного в недвижимость капитала?

8.  Охарактеризуйте основные подходы к расчету ставки доходности инвестированного в недвижимость капитала.

9.  Каковы особенности формирования денежного потока для собственного капитала по объектам недвижимости?

10.  Как рассчитываются фактические и прогнозируемые доходы объектов недвижимости, а также фактические и прогнозируемые доходности объектов недвижимости?

Тесты

1.  С точки зрения управления портфелем недвижимости рынок недвижимости рассматривается в качестве:

1)  инвестиционного рынка

2)  рынка товаров

3)  рынка услуг

2.  Рост доступности кредитов влияет на (выделить два):

1)  повышение спроса на рынке недвижимости

2)  снижение спроса на рынке недвижимости

3)  повышение степени ликвидности на рынке недвижимости

4)  снижение степени ликвидности на рынке недвижимости

3.  На рынке недвижимости существуют следующие виды инвесторов (выделить три):

1)  индивидуальные

2)  коллективные

3)  профессиональные

4)  специализированные

5)  институциональные

6)  финансовые

7)  государственные

4.  Работают на рынке недвижимости на коммерческой основе инвесторы:

1)  индивидуальные

2)  коллективные

3)  профессиональные

4)  специализированные

5)  институциональные

6)  финансовые

7)  государственные

5.  Риски законодательного регулирования и изменения налогообложения на рынке недвижимости являются рисками:

1)  систематическими

2)  несистематическими

3)  либо систематическими, либо несистематическими – в зависимости от конкретной ситуации

6.  Риски изменения спроса и предложения на рынке недвижимости являются рисками:

1)  систематическими

2)  несистематическими

3)  либо систематическими, либо несистематическими – в зависимости от конкретной ситуации

7.  Вероятность снижения стоимости офисных центров в результате появления более современных офисных центров, в большей степени соответствующих требованиям арендаторов, является примером:

1)  риска износа и старения

2)  арендного риска

3)  кредитного риска

4)  риска типа недвижимости

5)  риска изменения соотношения спроса и предложения

6)  риска реинвестирования

8.  Обусловлен вероятным ухудшением возможностей инвестора по обслуживанию долгосрочного кредита, полученного для приобретения объекта коммерческой недвижимости:

1)  риск износа и старения

2)  арендный риск

3)  кредитный риск

4)  риск типа недвижимости

5)  риск изменения соотношения спроса и предложения

6)  риск реинвестирования

9.  Отношением чистого операционного дохода за период к цене покупки
объекта недвижимости при любой структуре капитала рассчитывается прогнозируемая ставка доходности:

1)  всего инвестированного капитала

2)  собственного капитала

3)  заемного капитала

10.  Отношением суммы поступления денежных средств до уплаты налогов за период к сумме собственных средств в составе капитала, инвестированного в приобретение объекта недвижимости, рассчитывается прогнозируемая ставка доходности:

1)  собственного капитала

2)  заемного капитала

3)  всего инвестированного капитала

11.  Отношением расходов по обслуживанию долга за период к сумме заемных средств в составе капитала, инвестированного в приобретение объекта недвижимости, рассчитывается прогнозируемая ставка доходности:

1)  собственного капитала

2)  заемного капитала

3)  всего инвестированного капитала

12.  Прогнозируемая ставка доходности заемного капитала рассчитывается путем деления на сумму заемных средств в составе капитала, инвестированного в приобретение объекта недвижимости:

1)  платежей по погашению задолженности за период

2)  выплаченных за период процентов за пользование заемными средствами

3)  суммы платежей по погашению задолженности за период и выплаченных за период процентов за пользование заемными средствами

Задания для самостоятельной работы

1.  Представьте сравнительный анализ риска инвестиций в недвижимость и в корпоративные ценные бумаги.

2.  Определите риск вложений в коммерческую (офисную) недвижимость, если известна динамика ее доходности за пять лет: 1-й год 20% годовых, 2-й год – 19%, 3-й год – 18%, 4-й год – 22%, 5-й год – 25%.

3.  Квартира, приобретенная инвестором за 600 тыс. руб., через три года была им продана за 1 200 тыс. руб. Какова доходность инвестиций в жилую недвижимость: а) с учетом реинвестирования; б) без учета реинвестирования?

4.  Инвестор приобрел офисное помещение за 4 000 тыс. руб., в течение последующих пяти лет получал арендную плату по 40 тыс. руб. в месяц, после чего продал офис за 5 000 тыс. руб. Рассчитать совокупную доходность инвестиций в недвижимость: а) с учетом реинвестирования; б) без учета реинвестирования получаемых в течение периода владения доходов.

5.  Рассчитайте чистый операционный доход по подземному гаражному комплексу площадью 500 м2., если коэффициент использования площадей составляет 90%, коэффициент плановой недозагрузки - 5%. Рыночная ставка арендной платы – 300 руб. за 1 м2 в месяц. Налог на имущество составляет 2% от всего потенциального валового дохода, операционные расходы составляют 40% от потенциального валового дохода. Резерв на замену системы вентиляции составляет 3% от операционных расходов. В гаражном комплексе имеется автомойка, которая в год дает 620 тыс. руб. выручки. Управляющий комплексом организует для арендаторов и членов их семей обучение вождению, которое дает ему руб. в год.

6.  Известна следующая информация по доходному дому: коэффициент плановой недозагрузки прогнозируется на уровне 1,5%, текущие операционные расходыруб., резерв на замещениеруб., расходы по обслуживанию долгаруб. Часть информации представлена в таблице 1.

Доходный дом был приобретен за 25 млн. руб., покупка была осуществлена на 55% за счет заемного капитала. Рассчитайте потенциальный, действительный, чистый операционный доход, общую доходность всего инвестированного капитала и доходность собственного капитала.

Таблица 1

Арендная плата за квартиры в доходном доме

7.  Рассчитайте чистый операционный доход сдаваемого в аренду офисного здания за 2009г. и 2010г. исходя из следующих данных: площадь здания 1 000 кв. м; арендная ставка 600 руб./ кв. м; эксплуатационные расходы в 2009 г. 250 руб./ кв. м, в 2010г. прогнозируется их 5%-ный рост. Простой помещения в 2009 г. 20% в год, в 2010 г. – 18%.

8.  Определите доходность объекта недвижимости, если цена покупки – 25 000 тыс. руб., устойчивый поток доходов в течении пяти лет – 3 200 тыс. руб. Предполагаемая цена продажи
через пять лет при оптимистическом прогнозе – 40 000 тыс. руб., при пессимистическом – 15 000 тыс. руб.

9.  Определите доходность за период владения доходной недвижимостью, если цена покупки – 20 000 тыс. руб., цена продажи через год – 22 500 тыс. руб. Чистый операционный доход в первом полугодии составил 1 800 тыс. руб., во втором планируется – 1 950 тыс. руб.

10.Рассчитайте доходность объекта недвижимости – офисного здания – исходя из следующих данных: общая площадь помещений, которые могут быть сданы в аренду, 1 000 кв. м.; арендная ставка прогнозируется на уровне 200 долл./кв. м.; эксплуатационные расходы - 30 долл./кв. м.; простой помещений в среднем 10% в год. Офисное здание было приобретено за 1 000 долл. за счет собственных средств.

11.Потенциальный валовый доход по объекту недвижимости прогнозируется на уровне 1300 ед. в год, чистый операционный доход - 1000 ед., расходы по обслуживанию долга 100 ед. Объект недвижимости был приобретен за 5000 ед., покупка была осуществлена на 60% за счет заемного капитала. Рассчитайте общую ставку дохода всего инвестированного капитала.

12.По объекту недвижимости прогнозируется чистый операционный доход в размере 400 ед. в год, чистый операционный доход за вычетом расходов по обслуживанию долга в размере 300 ед. в год. Объект недвижимости был приобретен за 2000 ед., в том числе собственные средства составили 1500 ед. Рассчитать ставку дохода на собственный капитал.

13.Объект недвижимости был приобретен за 6100 ед. и продан через 4 года в 2,2 раза дороже. В течение периода владения собственник ежегодно получал арендную плату в размере 500 ед. в год. Рассчитайте ставку дохода инвестиций в недвижимость за период владения: а) с учетом реинвестирования; б) без учета реинвестирования.

14. Подготовить рефераты по темам:

1. Инвестиционная привлекательность сегментов рынка недвижимости.

2. Основные инвесторы и инвестиционные менеджеры на рынке недвижимости РФ.

3. Методы оценки риска портфеля недвижимости.

4. Методы оценки доходности портфеля недвижимости.

Рекомендуемая литература

1.  Асаул недвижимости: учебник для вузов. – СПб: Питер, 2004. – 512с.

2.  Белых портфелем недвижимости: учебное пособие.– М.:ИНФРА-М, 2008. – Гл. 2.

3.  Васильева недвижимости: учебник. – М.: Эксмо, 2008. – С.280-300.

4.  Как инвестировать в недвижимость. – 2-е изд., доп. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. – Гл. 4,6,10.

5.  Щербакова недвижимости: учебное пособие. - Ростов н/Д: Феникс, 2002. – С. 11-19.

Тема 3. Инструменты инвестирования в недвижимость (1 занятие)

Вопросы для обсуждения

1. Собственный и заемный капитал как инструменты инвестирования в недвижимость

2. Применение опционов в качестве инструмента инвестирования в недвижимость.

3. Использование права преимущественной аренды и лизинга в инвестировании недвижимости.

Контрольные вопросы

1.  Представьте сравнительную характеристику основных инструментов инвестирования в недвижимость на основе анализа уровней риска, дохода и доходности, степени ликвидности и уровня контроля над объектами недвижимости.

2.  Почему при инвестировании собственного капитала в объект недвижимости риски выше, чем при использовании права преимущественной аренды или гибридной задолженности?

3.  Обоснуйте преимущества и условия использования заемного капитала в качестве инструмента инвестирования в недвижимость. Как влияет доступность заемного финансирования на ликвидность рынка недвижимости? Приведите примеры.

4.  Каковы преимущества и недостатки привлечения ипотечного кредита для заемщика, для кредитора?

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9