Методическая разработка по дисциплине «Управление портфелем недвижимости» (стр. 2 )

5.  Каков механизм применения опционов для инвестирования в недвижимость? Почему опционы рассматриваются как наиболее рисковые инструменты инвестирования в недвижимость?

6.  Почему уровень риска при использовании права преимущественной аренды соизмерим с риском вложений в безрисковые финансовые активы? На кого возлагается право контроля при данном варианте инвестирования в недвижимость?

7.  Каковы особенности комбинированного использования заемного капитала и опциона (гибридной задолженности)?

Тесты

1.  Наибольшая степень риска отмечается в процессе использования инструмента инвестирования в недвижимость:

1)  собственный капитал

2)  заемный капитал

3)  опционы на недвижимость

4)  право преимущественной аренды земли

5)  лизинг недвижимости

2.  Наименьшая степень риска отмечается в процессе использования инструмента инвестирования в недвижимость:

1)  собственного капитала

2)  заемного капитала

3)  опциона на недвижимость

4)  права преимущественной аренды земли

5)  лизинга недвижимости

3.  Наиболее ликвидны объекты недвижимости, приобретаемые с использованием инструмента инвестирования в недвижимость:

1)  собственного капитала

2)  заемного капитала

3)  опциона на недвижимость

4)  права преимущественной аренды земли

5)  лизинга недвижимости

4.  Опционы на недвижимость с более длительными сроками исполнения по сравнению с опционами с короткими сроками исполнения:

1)  более рискованны

2)  менее рискованны

3)  рискованны в той же мере

5.  С ростом цены исполнения
опциона на недвижимость опционная премия

1)  возрастает

2)  снижается

3)  остается без изменения

6.  Может получить доход только по истечении срока исполнения опциона на недвижимость:

1)  покупатель опциона

2)  продавец опциона

3)  как покупатель, так и продавец опциона

7.  В процессе использования инструментов инвестирования в недвижимость возможно комбинированное использование опциона на недвижимость и:

1)  собственного капитала

2)  заемного капитала

3)  права преимущественной аренды земли

4)  лизинга недвижимости

8.  Уровень риска при использования в качестве инструмента инвестирования лизинга недвижимости по сравнению с использованием заемного капитала:

1)  ниже

2)  выше

3)  нельзя сказать определенно

9.  Стоимость права преимущественной аренды земли (в качестве инструмента инвестирования в недвижимость) рассчитывается путем:

1)  компаудирования

2)  дисконтирования

3)  капитализации

10.  В процессе расчета стоимости права преимущественной аренды земли (в качестве инструмента инвестирования в недвижимость) доходная база рассчитывается в виде разницы между среднерыночной и фактической арендной платой для:

1)  арендатора

2)  арендодателя

3)  арендатора и арендодателя

Задания для самостоятельной работы

1.  Рассматриваются два варианта финансирования приобретения объекта недвижимости за 20 тыс. ед.: 1 вар. – за счет собственного капитала, 2 вариант – 20% собственного капитала (оплата в момент покупки) и 80% за счет кредита под 12% годовых с погашением долговых обязательств к концу первого года. Выбрать вариант финансирования, если прогнозируется увеличение стоимости объекта недвижимости к концу года до 30 тыс. ед.

2.  Рассчитайте стоимость права преимущественной аренды земли для арендатора и арендодателя, если среднерыночная арендная плата 5 тыс. ед. в год, фактическая арендная плата 2 тыс. ед. в год, а безрисковая ставка дохода 6%.

3.  Рыночная стоимость объекта недвижимости на 01.09.2010г. равна 1 млн. руб. Владелец недвижимости продает опцион кол за 220 тыс. руб. с ценой исполнения до 01.01.2011г. 800 тыс. руб. Рассчитать доходы покупателя и продавца опциона в случае, если объект недвижимости в конце 2010г. будет стоить: А) 1200 тыс. руб.; Б) 700 тыс. руб.

4.  Дайте сравнительную характеристику уровня риска и степени ликвидности объектов недвижимости, инвестированных собственным и заемным капиталом.

5.  Дайте характеристику арендного и кредитного риска в качестве источника риска инвестирования в недвижимость. К какому виду риска приводит этот источник?

Рекомендуемая литература

1.  Асаул недвижимости: учебник для вузов. – СПб: Питер, 2004. – С.102-127.

2.  Белых портфелем недвижимости: учебное пособие.– М.:ИНФРА-М, 2008. – Гл. 3.

3.  Васильева недвижимости: учебник. – М.: Эксмо, 2008. – С.280-300.

4.  Щербакова недвижимости: учебное пособие. - Ростов н/Д: Феникс, 2002. – С. 11-19.

Тема 4. Использование ипотечного кредитования как инструмента инвестирования в недвижимость (1 занятие)

Вопросы для обсуждения

1. Общая характеристика ипотеки и ипотечного кредитования.

2. Схемы ипотечного кредитования.

3. Виды ипотечных кредитов.

Контрольные вопросы

1.  Сформулируйте преимущества и недостатки ипотечного кредитования.

2.  Какие объекты недвижимости могут быть представлены в качестве предмета ипотеки?

3.  Укажите виды ипотечных кредитов, которые целесообразно использовать для финансирования проектов по освоению незастроенной земли; приведите характеристику динамики и структуры потоков по погашению кредитов.

4.  Укажите виды ипотечных кредитов, которые целесообразно использовать для бизнеса с высокой степенью неопределенности завершения проектов; приведите характеристику динамики и структуры потоков по погашению кредитов.

5.  Охарактеризуйте одноуровневую схему ипотечного кредитования.

6.  Каковы особенности двухуровневой схемы ипотечного кредитования?

7.  Какие схемы ипотечного кредитования действуют в регионах РФ в настоящее время?

8.  Охарактеризуйте ипотечные кредиты по схемам погашения и обслуживания (постоянный ипотечный кредит (аннуитетный), ипотечные кредиты с переменными выплатами), по возможности изменения процентной ставки (ипотечные кредиты с постоянной процентной ставкой, с переменной процентной ставкой).

9.  Что понимается под ипотечным кредитом «с участием»? В чем заключается их привлекательность для заемщика, для кредитора?

Тесты

1.  Залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю:

1)  ипотека

2)  ипотечное кредитование

3)  ипотечный кредит

2.  В качестве предмета ипотеки в РФ предприятия как имущественные комплексы:

1)  могут выступать в любом случае

2)  могут выступать только при наличии зарегистрированных в установленном порядке прав

3)  могут выступать только при наличии зарегистрированных в установленном порядке прав при обязательном согласии собственника предприятия

4)  не могут выступать

3.  Опирается на вторичный рынок закладных модель ипотечного кредитования:

1)  немецкая одноуровневая

2)  американская двухуровневая

3)  одноуровневая немецкая и двухуровневая американская

4.  Ипотечные ценные бумаги в двухуровневой модели ипотечного кредитования являются активами с уровнем риска:

1)  крайне низким – близким к уровню риска безрисковых активов

2)  высоким

3)  крайне высоким

5.  Осуществляется выдача ипотечных кредитов после накопления вкладчиком определенной суммы в модели ипотечного кредитования:

1)  одноуровневой немецкой

2)  двухуровневой американской

6.  По возможности изменения процентной ставки выделяют следующие ипотечные кредиты (выделить два):

1)  постоянный кредит

2)  с постоянной процентной ставкой

3)  с переменными выплатами

4)  с переменной процентной ставкой

5)  с шаровым платежом

6)  пружинный

7)  с нарастающими платежами

8)  с обратным аннуитетом

7.  Выделяют следующие ипотечные кредиты с переменными выплатами (выделить четыре):

1)  постоянный кредит

2)  с постоянной процентной ставкой

3)  с переменными выплатами

4)  с переменной процентной ставкой

5)  с шаровым платежом

6)  пружинный

7)  с нарастающими платежами

8)  с обратным аннуитетом

8.  Проценты и основная сумма кредита погашаются в течение срока кредита аннуитетными платежами при ипотечном кредите:

1)  постоянном кредите

2)  с постоянной процентной ставкой

3)  с переменными выплатами

4)  с переменной процентной ставкой

5)  с шаровым платежом

6)  пружинном

7)  с нарастающими платежами

8)  с обратным аннуитетом

Задания для самостоятельной работы

Следует подготовить рефераты на следующие темы:

1.  Проблемы развития ипотечного кредитования в РФ и РТ, пути их решения.

2.  Влияние развития системы ипотечного кредитования на отечественный рынок недвижимости.

3.  Виды ипотечных кредитов и возможности их применения в РФ.

4.  Кризис на американском рынке ипотечного кредитования.

5.  Использование ипотечно-инвестиционного анализа в обосновании инструментов инвестирования в недвижимость.

Рекомендуемая литература

1.  Асаул недвижимости: учебник для вузов. – СПб: Питер, 2004. – С.127-169.

2.  Белых портфелем недвижимости: учеб. пособие.– М.:ИНФРА-М, 2008. – С.47-49.

3.  Васильева недвижимости: учебник. – М.: Эксмо, 2008. – С.345-352.

4.  Щербакова недвижимости: учебное пособие. - Ростов н/Д: Феникс, 2002. – С. 33-51, гл. 5.

5.  Как инвестировать в недвижимость. – 2-е изд., доп. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. – 174с.

Тема 5. Сущность и основные характеристики портфеля недвижимости (1 занятие)

Вопросы для обсуждения

1. Портфель недвижимости и основные принципы его формирования.

2. Формирование портфеля недвижимости как основа управления портфелем.

3. Методы определения уровня доходности и риска портфеля недвижимости.

Практические задания

1.  Рассматриваются два актива А и В с ожидаемыми доходностями 15% и 20% и стандартными отклонениями 30% и 40% соответственно. Вычислить стандартное отклонение портфеля, состоящего из двух активов, взятых в одинаковой пропорции, если корреляция между ними составляет а) 0,9; б) 0; в) –0,9.

2.  В таблице 2 перечислены оценки стандартных отклонений и коэффициентов корреляции для трех типов активов. Каким будет стандартное отклонение портфеля, если а) портфель составлен на 20% из актива А и на 80% из актива С; б) портфель составлен на 40% из актива А, на 20% из актива В и на 40% из актива С.

Какая структура инвестиций в портфель из активов А и В приведет к нулевому стандартному отклонению портфеля?

Таблица 2

Стандартные отклонения и коэффициенты корреляции

доходностей активов

(в о. е.)

3.  Вначале года собственник обладал четырьмя видами активов (таблица 3). Требуется оценить ожидаемую доходность портфеля за год.

Таблица 3

Данные по ценам и количеству активов в составе портфеля недвижимости

Контрольные вопросы

1.  Раскройте содержание основных принципов формирования портфеля недвижимости.

2.  Каким способами может быть диверсифицирован портфель недвижимости?

3.  Что понимается под управляемой и неуправляемой частями портфеля недвижимости?

4.  Охарактеризуйте ключевые этапы управления портфелем недвижимости.

5.  Какая величина служит для оценки риска портфеля? Представьте методику расчета.

6.  Почему риск нельзя определить как средневзвешенную величину риска активов в составе портфеля?

7.  Почему объединение в портфель активов с корреляцией доходности +1 не уменьшает риска портфеля?

Тесты

1.  Принципы формирования портфеля недвижимости (выделить два):

1)  интеграция активов

2)  диверсификация активов

3)  агрегирование активов

4)  формирование портфеля из активов с отрицательной корреляцией доходностей

5)  формирование портфеля из активов с положительной корреляцией доходностей

6)  формирование портфеля из активов с некоррелированными доходностями

2.  С ростом положительной корреляции доходностей объектов недвижимости в составе портфеля его риск:

1)  снижается

2)  возрастает

3)  остается без изменений

3.  С ростом положительной корреляции доходностей объектов недвижимости ковариация:

1)  снижается

2)  возрастает

3)  остается без изменений

4.  Рост доходности объекта недвижимости А при положительной корреляции с доходностью объекта недвижимости В сопровождается:

1)  ростом доходности объекта недвижимости В

2)  снижением доходности объекта недвижимости В

3)  сохранением доходности объекта недвижимости В на прежнем уровне

5.  Снижение доходности объекта недвижимости А при отрицательной корреляции с доходностью объекта недвижимости В сопровождается:

1)  ростом доходности объекта недвижимости В

2)  снижением доходности объекта недвижимости В

3)  сохранением доходности объекта недвижимости В на прежнем уровне

4)  возможным ростом или снижением или сохранением доходности объекта недвижимости В на прежнем уровне – нельзя сказать определенно

6.  В качестве возможной цели формирования портфеля недвижимости выступает:

1)  обеспечение устойчивого потока текущих доходов

2)  удовлетворение потребности в жилье

3)  реализация на базе объектов недвижимости производственно-технологических процессов

4)  включение активов с отрицательной корреляцией доходностей

5)  включение активов с положительной корреляцией доходностей

6)  включение активов с некоррелированными доходностями

7.  Ставит своей целью нахождение недооцененных активов для инвестирования:

1)  пассивная портфельная стратегия

2)  активная портфельная стратегия

3)  лестничная стратегия

4)  комбинированная стратегия

8.  Основана на диверсификации портфеля для обеспечения более высокой по сравнению со среднерыночной доходностью:

1)  пассивная портфельная стратегия

2)  активная портфельная стратегия

3)  лестничная стратегия

4)  комбинированная стратегия

9.  Рассчитывается как средневзвешенная доходностей входящих в портфель объектов недвижимости:

1)  ожидаемая доходность портфеля недвижимости

2)  стандартное (среднее квадратическое) отклонение портфеля недвижимости

3)  дисперсия портфеля недвижимости

4)  степень ликвидности портфеля недвижимости

5)  рыночная стоимость портфеля недвижимости

10.  Меру риска портфеля недвижимости определяет показатель:

1)  средневзвешенная ожидаемая доходность

2)  стандартное (среднее квадратическое) отклонение

3)  ковариация

4)  корреляция

Задания для самостоятельной работы

1.  Ковариация доходности актива А и актива В равна 0,07; коэффициент корреляции 0,80; стандартное отклонение актива В 0,25. Рассчитайте стандартное отклонение актива А.

2.  Портфель составлен из двух активов А и В; стандартное отклонение актива А составляет 0,39; его портфельный вес 0,25. Ковариация доходности активов А и В 0,07; стандартное отклонение актива В 0,25. Рассчитайте дисперсию портфеля.

3.  Портфель составлен из безрискового актива и рискового актива, стандартное отклонение которого равно 0,4. Портфельный вес безрискового актива 0,3; безрисковая ставка доходности 0,07. Рассчитайте риск портфеля.

4.  Доходность рискового актива А оценивается на уровне 0,31; его портфельный вес – 0,6. Безрисковая ставка доходности составляет 0,08. Рассчитайте ожидаемую доходность портфеля, составленного из рискового актива А и безрискового актива.

5.  Следует подготовить рефераты по следующим темам:

1. Основные принципы и этапы формирования портфеля недвижимости.

2. Использование методов формирования портфеля недвижимости в РФ.

3. Перспективы развития паевых инвестиционных фондов недвижимости в РФ.

Рекомендуемая литература

1.  Белых портфелем недвижимости: учебное пособие.– М.:ИНФРА-М, 2008. – Гл. 7.

2.  Как инвестировать в недвижимость. – 2-е изд., доп. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. – Гл. 5,9.

3.  Бэйли Дж. Инвестиции: пер. с англ. – М.: Инфра-М, 2007. – С. 169-171, 176-185.

Тема 6. Основные подходы к формированию портфеля недвижимости (1 занятие)

Вопросы для обсуждения

1. Теоретические основы формирования портфеля недвижимости.

2. Методы формирования портфеля недвижимости.

Практические задания

1.  По объектам недвижимости А и В имеются следующие данные, представленные в таблице 4.

Таблица 4

Динамика цен и арендной платы по объектам недвижимости

(в тыс. руб.)

Оцените ковариацию и коэффициент корреляции доходности объектов недвижимости. Рассчитайте доходности и риски портфелей со следующими портфельными весами объекта А: а) 50%; б) 20%; в) 80%.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9