1)  Блека

2)  Марковица

3)  Тобина – Шарпа – Литнера

7.  Предполагается наличие коротких позиций (отсутствие условия неотрицательности) в модели оптимального портфеля:

1)  Блека

2)  Марковица

3)  Тобина – Шарпа – Литнера

8.  Условие неотрицательности переменных является обязательным в модели оптимального портфеля:

1)  Блека

2)  Марковица

3)  Любого вида

Задания для самостоятельной работы

1. Сформировать оптимальный портфель максимальной доходности из трех объектов недвижимости А, В и С, если верхняя граница риска портфеля задана на уровне 0,16. Величины доходностей объектов недвижимости, стандартных отклонений, коэффициентов корреляции приведены в таблицах 12, 13.

Таблица 12

Доходность и стандартное отклонение объектов недвижимости

(в о. е.)

Таблица 13

Матрица коэффициентов корреляции

(в о. е.)

2. Подготовить выступление на тему «Современные модели оптимизации портфеля недвижимости».

Рекомендуемая литература

1.  Белых портфелем недвижимости: учебное пособие.– М.:ИНФРА-М, 2008. – С.171-183.

2.  Орлова -математические методы и модели. Выполнение расчетов в среде EXCEL: учебное пособие. – М.: , 2000

Часть 2. Индивидуальная работа

Индивидуальная работа № 1

Выполнение данного задания предусматривает проведение анализа инвестиционной привлекательности следующих сегментов рынка недвижимости:

1.Жилая

2.Офисная

3.Торговая

4.Складская

5.Гостиничная

Каждый сегмент рынка должен быть проанализирован по состоянию на текущее время выполнения работы.

Результаты выполненного задания должны содержать:

1)  общую характеристику рассматриваемого сегмента, признаки классификации и критерии отнесения объектов к тому или иному классу (типу, виду, категории);

2)  основные показатели по классам (типам, видам, категориям) с учетом местоположения:

- уровень цен (средняя цена, максимальная-минимальная), руб./м. Здась должны быть отдельно рассмотрены цена предложения по продаже и цена аренды;

- величина фактической доходности (%%);

- соотношение спроса и предложения (отдельно аренда и продажа);

- степень насыщенности рынка (высокая-низкая);

3)  оценку уровня риска по основным источникам риска (высокий.-низкий) в целом по сегменту, охарактеризовать источники риска для каждого подсегмента;

4)  оценку степени ликвидности (высокая-низкая), факторы, ее определяющие;

5)  определение основных тенденций и перспектив развития, потенциала роста доходности, обоснование наиболее привлекательного подсегмента, оценку привлекательности сегмента в целом (высокая, низкая, средняя) в целях инвестирования.

Систематизация материалов должна быть представлена с обязательным указанием использованного источника.

При защите выполненной работы раздаточный материал должен содержать все основные показатели и выводы в форме таблицы 14.

Таблица 14

Результаты анализа инвестиционной привлекательности рынка_______ недвижимости

Индивидуальная работа № 2

В результате выполнения индивидуальной работы ставится задача формирования портфеля, включающего объекты коммерческой и жилой недвижимости, анализа возможности его изменения, расчета уровней риска и доходности портфелей недвижимости, а также оценки эффективности управления портфелем недвижимости.

Для проведения расчетов рекомендуется использование результатов мониторинга рынка жилой и коммерческой недвижимости г. Казани, подготовленного специалистами Сервера недвижимости Казани на основе анализа печатных изданий о недвижимости ("Рынок недвижимости", «Казанская недвижимость», «Из рук в руки»).

Указанные аналитические материалы представлены в виде сводных таблиц ценовых показателей рынка жилой и коммерческой недвижимости г. Казани (в рублях за кв. метр) по территориальным зонам и типам объектов недвижимости за каждый месяц начиная с 2007 г. и по настоящее время[1] .

Цены на коммерческую недвижимость представлены в зависимости от назначения и месторасположения объекта. В частности, выделены следующие территориальные зоны для коммерческой недвижимости:

1)  ядро исторического центра;

2)  исторический центр;

3)  основные транспортные магистрали;

4)  промышленная зона;

5)  другие.

Информация по ценам предложения и арендным ставкам представлена для коммерческой недвижимости, сгруппированной по следующим типам: офисы, торговля и сервис, производство, другого и свободного назначения.

Территориальные зоны по объектам жилой недвижимости выделены в соответствии с районами г. Казани:

1)  Авиастроительный район;

2)  Вахитовский район;

3)  Кировский район;

4)  Московский район;

5)  Ново-Савиновский район;

6)  Приволжский район;

7)  Советский район.

Информация по ценам предложения жилой недвижимости представлена в зависимости от количества комнат в соответствии со следующими признаками классификации:

- для первичного рынка – в зависимости от готовности дома к эксплуатации:

1)  сданное жилье;

2)  строящееся жилье.

- для вторичного рынка жилье сгруппировано по видам проектов (планировки квартиры). Выделены следующие двенадцать видов проектов:

1)  Венгерский проект - кирпичные пятиэтажки с балконами от 1-го этажа.

2)  «Гостинка» - 5-12 этажное панельное либо кирпичное здание, имеющее планировку напоминающую общежитие либо гостиницу. Жилые помещения состоят из комнаты с плитой, площадью 12-18 кв. м., прихожей и совмещенного санузла в некоторых случаях без душа.

3)  Индивидуальный проект

4)  Ленинградский проект – 9 этажные, в основном панельные дома 70-80-х годов, имеют больший по сравнению с «хрущевками»  метраж квартир, удобную планировку, раздельные санузлы, лифты, широкие балконы.

5)  Малогабаритное жилье - квартиры минимальной общей площади (от 18 до 29 кв. м.) без кухни и ванной, расположенные в домах с коридорной системой планировки этажа.

6)  Московский проект – в основном кирпичные дома, по основным характеристикам сходны с «ленинградским» проектом.

7)  Малосемейки - 1-комнатная или 1,5-комнатная квартира с кухней 6 м². Комнаты маленькие (12 м² для однокомнатной и 24 м² — для полуторки). Общий длинный коридор, как в общежитии, или секции по 4 квартиры.

8)  Старомосковский проект – рассматриваются как улучшенные «хрущевки».

9)  «Сталинки» - массивные здания из кирпича или прочных керамических панелей постройки 40-50-х гг ХХ в. Сталинские дома имеют потолки высотой 3 м и более, просторные кухни, большие комнаты (от 12 кв. м.), выгодное месторасположение в центре или на главных транспортных направлениях, характерно отсутствие централизованной подачи горячей воды (газовые колонки),  выход окон только на одну сторону.

10)  «Улучшенки» - квартиры улучшенной планировки стали распространены в 90-е гг. и по сравнению с типовым жильем имеют улучшенные потребительские качества с увеличенной полезной площадью.

11)  «Хрущевки» - 5 этажные здания, построенные в 50-60-е гг. В зданиях отсутствует чердак, мусоропровод, лифт. Стены кирпичные, а последующих годов постройки - панельные. Квартиры отличаются очень маленькой площадью комнат и кухни (до 6 кв. м.), , совмещенным санузлом, маленьким балконом, потолки до 2,5 м.

12)  Элитные - квартиры с повышенным уровнем комфорта. Индивидуальный проект, небольшое количество квартир (10-25), малая этажность, увеличенная площадь квартир, свободная планировка, улучшенная отделка здания, автономное или централизованное тепло - и горячее водоснабжение, современная внутридомовая инженерная инфраструктура, подземная или придомовая автостоянка.  

 Для выполнения индивидуального задания необходимо четко определить перечень активов, включаемых в состав портфеля по конкретному варианту.

В качестве вариантной информации в приложении 1 представлены:

- характеристики объектов инвестирования А, В, С и D, а именно: тип объекта недвижимости (вид коммерческой недвижимости по назначению, жилая недвижимость на первичном или вторичном рынке), территориальная зона, количество комнат в квартире, проект;

- доля операционных расходов в потенциальном валовом доходе по объектам коммерческой недвижимости для определения величины чистого операционного дохода;

- портфельные веса объектов А, В, С и D;

- значение вероятности получения инвестором доходности через год (для выполнения задания 7).

По представленным данным необходимо выполнить следующие задания:

1)  Рассчитать доходности отдельных объектов А, В, С и D, включаемых в состав портфелей недвижимости АВС и DВС (привести расчеты и заполнить таблицу 16). При этом фактическая доходность за анализируемый период по объектам жилой недвижимости определяется с учетом изменения цены за 1 кв. метр, по объектам коммерческой недвижимости также должны быть учтены полученные текущие доходы (чистый операционный доход).

2)  Рассчитать матрицу ковариаций доходностей объектов в составе портфелей АВС и DВС (привести расчеты и заполнить таблицу 17), коэффициенты корреляции (привести расчеты и записать в таблицу 18).

3)  Рассчитать стандартное отклонение доходности отдельных объектов А, В, С и D (привести расчеты и записать в таблицу 18).

4)  Рассчитать уровни доходности и риска (стандартного отклонения доходности) портфеля АВС (привести расчеты и записать в таблицу 18).

5)  Рассчитать уровни доходности и риска (стандартного отклонения доходности) портфеля DВС, сформированного в результате замены объекта А на объект D при сохранении портфельного веса объекта D на уровне портфельного веса А (привести расчеты и заполнить таблицу 18).

6)  Проанализировать уровни доходности и риска портфелей АВС и DВС, сделать выводы о причинах изменения риска и доходности портфеля DВС в результате замены объекта А на объект D. При формулировании выводов следует учесть результаты анализа рынка недвижимости по сегментам, полученные при выполнении первой индивидуальной работы.

7)  Определить, являются ли портфели АВС и DВС доминирующими.

8)  Сформулировать, какую доходность может получить инвестор через год по портфелям АВС и DВС со значением вероятности, указанным в составе вариантной информации.

9)  Провести сравнительный анализ эффективности управления портфелями АВС и DВС, если среднерыночная ставка дохода составляет 0,14; безрисковая доходность 0,08; стандартное отклонение среднерыночного портфеля 0,06.

Таблица 16

Доходности объектов инвестирования

Таблица 17

Ковариации доходностей объектов инвестирования

Таблица 18

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9