Тема дипломной работы: «Оценка бизнеса с использованием доходного, сравнительного и затратного подходов» (стр. 4 )

Исходя из выше изложенного, величины функционального и экономического износов равны нулю.

Остаточная стоимость определяется путем вычитания из полной восстановительной стоимости общего накопленного износа (табл. 3.4.).

Таблица 3.4

Расчет остаточной стоимости

Необходимость расчета стоимости земли при определении стоимости обусловлена тем, что под недвижимым имуществом понимается фрагмент земной поверхности со всеми находящимися на нем зданиями, строениями и сооружениями. Естественно, к нему так же относятся и те сооружения, которые находятся непосредственно в земле - элементы инженерных сетей, коммуникаций и т. п.

Оценка рыночной ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ а согласно затратному подходу определяется путем сложения остаточной стоимости объекта оценки и рыночной стоимости прав аренды зе ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ мельного участка, приходящегося на него (табл. 3.5.).

Таблица 3.5

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

и рыночной стоимости прав аренды

Таким образом, рыночная ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ 009 года составляет: ,00 рублей (Сорок один миллион шестьсот тридцать одна тысяча сто девяносто пять) рублей.

3.2. Оценка стоимости с использованием доходного

подхода

В случае было принято решение об использовании метода прямой капитализации дохода.

По методу прямой ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ ы. Стоимость объекта по методу прямой капитализации дохода рассчитывается по следующей формуле:

V = NOI / Rкап, где (3.6)

V - стоимость объекта оценки;

NOI - ежегодный чистый операционный доход, приносимый объектом оценки; Rкап.- ставка капитализации.

Расчеты по методу прямой капитализации включают определение:

1.потенциального валового дохода;

2.действительного ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ совпадают с объектом оценки по типу и условиям расчета арендной ставки (включены коммунальные расходы: уборка помещений, охрана, а также НДС, телефон оплачивается отдельно).

Рассчитывается средняя арендная ставка (табл. 3.6.).

Таблица 3.6

Расчет средней арендной ставки

Рассчитывается потенциальный валовый доход (табл. 3.7.).

Таблица 3.7

Расчет потенциального валового дохода

Действительный валовой доход (ДВД) - определяет валовые денежные поступления от собственности, приносящей доход, за вычетом потерь от незанятых помещений и потерь при сборе арендной платы. Он получается путем вычитания из ПВД ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ дохода. Расчет коэффициента недозагрузки производится по следующей формуле:

Кнд = (Dп * Тс) / Nа, где (3.8)

Dп - средняя оборачиваемость помещений (доля помещений, по которым в течение года перезаключаются договоры);

Тс - средний период, в течение которого помещение свободно;

Nа - число арендных периодов в году.

Так как объект оценки ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ вка на недозагрузку площадей не использовалась.

При расчете ДВД, поправка на потери при сборе платежей определена в размере 2% от потенциального валового дохода (табл. 3.8.).

Таблица 3.8

Расчет действительного валового дохода

Операционные расходы (ОР) – это расходы на эксплуатацию , иные, чем обслуживание ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ а, если Заказчик не ведет учета в разрезе данных статей расходов. Нормативы расходов принимаются как среднерыночные величины данных расходов.

Операционные расходы ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ расчете величины страховых платежей была использована средняя страховая премия - 0,3% от полной восстановительной стоимости объекта .

Все выше перечисленные расходы составляют эксплуатационные расходы (табл. 3.9.).

Таблица 3.9

Расчет величины эксплуатационных расходов

5. Расходы на замещение. К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один-два раза за несколько лет или сильно варьируются от года к году. Обычно это расходы на капитальный ремонт. Поскольку это обычно крупные ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ одится по следующей формуле:

РЗ = ПВС * З * i / [ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ (1 + i) - 1], (3.9)

где

РЗ - величина ежегодного резерва на замещение;

ПВС - полная восстановительная стоимость объекта, руб.

3 - затраты на капитальный ремонт.

i - процентная ставка, по которой происходит накопление средств. Накопление средств на покрытие ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ в среднем 1 раз в 15 лет, что установлено нормативами эксплуатации зданий и сооружений подобного типа (Постановление № 000, приложение 5).

Расчет резерва на замещение для отражен в таблице 3.10.

Таблица 3.10

Расчет величины ежегодного резерва на замещение

Согласно справке Заказчика «Расходы на содержание помещений и текущий ремонт» составляют 3 руб. в год. Для расчета чистого операционного расхода оценщик счел наиболее правильным использование данных предоставленных Заказчиком, так как на предприятии ведется более точный учет расходов.

Чистый операционный доход получается путем вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов (табл. 3.11.).

Таблица 3.11

Расчет чистого операционного дохода

Коэффициент капитализации (Rкап) представляет собой коэффициент пересчета доходов, полученных от объекта оценки в стоимость объекта оценки.

Коэффициент капитализации для состоит из двух главных элементов: ставка дохода на инвестиции (ставки дисконта
) и норма возврата инвестиций. В экономическом смысле - это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ средства. Недвижимость является низколиквидным товаром, особенно в условиях неотрегулированного ипотечного кредитования. Компенсация за низкую ликвидность рассчитывается по формуле:

ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ) / 12] * Срок экспозиции объектов (мес.) (3.10)

С учетом того, что средний срок экспозиции объектов, аналогичных оцениваемому объекту, составляет в среднем 6 месяца, уровень компенсации за низкую ликвидность определяется в 2,16%.

Так как вложения капитала в недвижимость являются рискованными, то и управление этими инвестициями (выбор варианта финансирования, отслеживание рынка, принятие решения о продаже или удержании объекта оценки, контроль за получением дохода, работа с налоговыми органами и т. д.) требует определенных усилий, которые должны компенсироваться путем включения в ставку инвестиционного менеджмента. Экспертно принимается от 1% до 5%. Таким образом, премия за инвестиционный менеджмент принимается 2%.

Рассчитывается ставка дисконта (табл. 3.12.)

Таблица 3.12

Расчет ставки дисконта для

Под нормой возврата капитала понимается процентная ставка, по которой капитал, инвестированный в актив, подверженный износу, возмещается из дохода, получаемого от использования этого актива.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала.

1.Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). Предполагается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями.

2.Возврат капитала аннуитетным методом при реинвестировании по ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Предполагается, что в течение всего прогнозного периода ВЫРЕЗАНО ДЕМО-ВЕРСИЯ частями: НВК = 100% / 120 = 0,83%.

Общий коэффициент капитализации определяется путем суммирования ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала (табл. 3.13.).

Таблица 3.13

Расчет общего коэффициента капитализации

Рыночная стоимость объекта методом прямой капитализации дохода определяется путем деления величины годовой величины чистого операционного дохода от оцениваемого объекта на общий коэффициент капитализации (табл. 3.14.).

Таблица 3.14

Расчет рыночной стоимости объекта

Таким образом, рыночная стоимость объекта согласно доходному подходу, по состоянию на 1 апреля 2009 года составляет: ,00 рублей (Сорок шесть миллионов двести тринадцать тысяч двести шестьдесят четыре рубля).

3.3. Оценка стоимости с использованием сравнительного подхода

В дипломной работе, учитывая всю имеющуюся информацию, было принято решение об оценке объекта , всеми тремя подходами, так как полученная таким образом величина наиболее полно будет отражать стоимость объекта оценки и учитывать все факторы, влияющие на нее. Основные этапы оценки данным методом.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5