Эффективность управления земельно-имущественным комплексом на различных территориальных уровнях. Теория, методика и практика (на примере Приволжского федерального округа) (стр. 2 )

– формирование планов (программ) использования объектов ЗИК унитарных предприятий и учреждений;

– формирование планов (программ) регулирования использования объектов ЗИК негосударственных предприятий и учреждений;

– реорганизацию федеральных и субфедеральных объектов ЗИК на территории данного субъекта Федерации;

– межотраслевое перераспределение объектов недвижимости, передача его в аренду, доверительное управление, концессию и т. п.

Рис.3. Классификация и содержание методов управления ЗИК

Подсистема управления распоряжением ЗИК должна включать в себя: приобретение по гражданско-правовым сделкам (покупка, мена и т. д.); выкуп для государственных нужд в государственную или иную собственность; национализация или денационализация, отчуждение собственности (отдельных объектов) ЗИК; ликвидация вследствие износа и т. п.;

Под информационным обеспечением управления объектами ЗИК следует понимать процесс сбора и предоставления обработанной соответствующим образом информации о земельных участках и связанных с ними ОКС, о территориальных зонах, обременениях в использовании земли в целях фиксации в документах Государственного кадастра недвижимости (ГКН), а также обмен информацией между заинтересованными пользователями в соответствии с их информационными потребностями. Информационное обеспечение должно решать следующие задачи:

– правовую поддержку управления объектами ЗИК;

– обслуживание государственных органов управления федерального, регионального уровней и органов местного самоуправления, в т. ч. для формирования и ведения ГКН, документирования сведений об объектах недвижимости;

– предоставление информации государственным органам для решения задач налогообложения и стратегического планирования;

– решение задач землеустройства и планирования территории, а также формирование рынка недвижимости;

– информационное обслуживание потребителей информации для решения локальных задач по объектам недвижимости.

– обеспечение анализа эффективности управления объектами недвижимости, прогноза развития территорий и др.

С учетом мнений ряда экономистов, в работе предложена классификация видов информации для целей информационного обеспечения эффективного управления земельно-имущественным комплексом региона.

Результаты анализа состояния информационно-технологического обеспечения формирования и использования пространственных данных позволили автору данной работы сделать следующие выводы:

– отсутствует единый классификатор, а также стандарты в области создания государственных пространственных данных и организации доступа к ним заинтересованных федеральных органов государственной власти;

– бессистемно ведется построение единой защищенной федеральной сети передачи данных, обеспечивающей информационный обмен федеральных органов государственной власти и их территориальных органов;

– между отдельными ведомствами сохраняются значительные различия в уровне обеспеченности средствами вычислительной техники и информационно-технологической инфраструктуры;

– переход на электронный документооборот ведется медленными тем­пами и не осуществляется по единым стандартам;

– не созданы в достаточном количестве прикладные информационные системы, обеспечивающие приоритетные информационные потребности федеральных органов государственной власти, а функциональность существующих систем требует существенного расширения;

– информационные системы отдельных ведомств фрагментарны и не интегрированы на федеральном уровне, отсутствуют центры координации и управления государственными информационными ресурсами;

– затруднена интеграция разрозненных информационных систем и использование на межведомственном уровне информационных ресурсов;

– внедрение комплексных информационных систем сдерживается отсутствием первичных пространственных данных, невозможностью организации оперативного доступа к базам данных на ведомственном и межведомственном уровне, отсутствием общих стандартов на внедрение аналитических приложений;

– значительная доля программного обеспечения, используемого в деятельности федеральных органов власти, не лицензирована;

– принятые и введенные в действие в России международные стандарты в области защиты информации не составляют целостной основы для решения проблем информационной безопасности, особенно в части нормативного регулирования разработки и сертификации безопасности информационных технологий.

Систематизация учетных характеристик ЗИК и регистрации прав на объекты недвижимости, а также информационное обслуживание потребителей организовано в системе ГКН. Будучи информационной системой, ГКН является тем инструментом, который позволяет систематизировать сведения о земельных ресурсах, объектах капитального строительства, количестве, качестве, составе, местоположении и характере современного и перспективного их использования, а также увязать объекты недвижимости с их собственниками и проведение единой земельно-имущественной политики на всей территории РФ. Кадастровая информация позволяет идентифицировать объект недвижимости, определить его налоговую базу и показать пространственное положение по отношению к иным географическим объектам, а также принимать обоснованные управленческие решения по управлению ЗИК и развитию рынка недвижимости.

После вступления в силу ФЗ-221 сведения об объектах капитального строительства становятся практически не связанными информационно с земельными участками, так как к частям объекта недвижимости вносимым в государственный кадастр недвижимости в виде обременения, относятся только частный сервитут и арендованная часть земельного участка. По мнению автора, более целесообразно было бы сохранить учет части земельного участка под объектом (или объектами) недвижимости, как это было предусмотрено ФЗ-28 в Едином государственном реестре земель. Кроме того, единый объект недвижимости наряду с объектами права (земельный участок, здания, сооружения и т. д.) должен также включать характеристики вида и субъекта права.

В работе выделена главная задача ГКН – информационное обеспечение управления ЗИК и развития рынка объектов недвижимости. Наряду с ней к первоочередным задачам ГКН в системе управления ЗИК отнесены: разработка и принятие единых стандартов, классификаторов, технологий, форматов и структуры данных, точностных характеристик; обязательность использования программно-целевого метода планирования ведения ГКН на всех административно-территориальных уровнях путем формирования программ, приобретения оборудования, сбора информации, обучение персонала и т. д.; необходимость ускорения и упрощения процедуры учета недвижимости, по которой не совершаются сделки на рынке недвижимости, для последующей регистрации прав на эту недвижимость; разработка стратегии развития ГКН в существующих условиях и открытой для будущего процесса ее корректировки. Это обусловлено невозможностью создания банка кадастровых данных одновременно на всей территории страны вследствии больших затрат и отсутствия разработанных методик инвентаризации ранее учтенных данных; приспособление функционирования ГКН к динамичной среде (изменяющееся законодательство и структуры, участвующие в управлении ЗИК); формирование программно-технического обеспечения на основе анализа действительных потребностей с точки зрения их функциональности необходимых ресурсов и затрат, для создания и обслуживания новых систем.

Разработанная автором схема формирования сведений об объектах ЗИК (рис.4) предназначена для обеспечения следующих функций:

– описания местоположения границ между субъектами РФ, муниципальными образованиями и населенными пунктами;

– разграничение и закрепление права собственников недвижимости;

– перенесение в ГКН сведений об объектах ЗИК из существующих кадастров и реестров, а также о градостроительных регламентах, ограничениях, строительных изменениях недвижимости и экономических характеристиках;

– проведение учета, оценки и регистрации права на недвижимость;

– внесение в информационную систему данных об объектах ЗИК в границах административных образований в целях контроля за их использованием.

Для обеспечения более устойчивого развития территории административного образования необходимо формирование территориальной информационной системы (ТИС), включая взаимосогласованное ведение различных реестров и регистров, обеспечивающих органы государственной власти и местного самоуправления комплексной информацией об использовании объектов земельно-имущественного комплекса. На первом этапе формирования ТИС необходимо выполнить сбор и перенесение в систему ГКН сведений об объектах ЗИК, хранящихся в различных организациях, кадастрах и реестрах. На втором этапе осуществляется формирование базы данных об объектах ЗИК на основе проведения кадастрового, технического учета.

В работе предложен алгоритм формирования и учёта объектов недвижимости, объединяющий процессы геодезической съемки, инвентаризации земельного участка и его межевания, технический учёт (инвентаризацию)

Рис.4. Схема формирования сведений об объектах ЗИК

объектов капитального строительства и их оценку, постановку на ГКУ и государственной регистрации права на недвижимое имущество. При этом значительно сокращаются финансовые и временные затраты, исключаются многократные полевые работы. Выполнение этих процессов одной организацией позволяет свести к минимуму количество ошибок и несовместимость данных, а также обеспечить концентрацию взаимодействия всех исполнителей формирования сведений об объектах недвижимости.

Основной задачей при формировании информационной базы управления ЗИК в настоящее время является совершенствование технического учета ОКС. На практике состояние технического учета ОКС не исключает случаев уклонения от налогов и не способствует повышению эффективности контроля за использованием недвижимости на конкретной территории.

В работе предложена двухуровневая система учета объектов ЗИК:

1) упрощенный кадастровый учет для целей налогообложения и других государственных нужд (выкупа, изъятия) с обеспечением 100%-ного охвата земель и объектов капитального строительства;

2) полномасштабный кадастровый учет в заявительном порядке с определением точного местоположения границ земельного участка, здания, сооружения.

Функция проведения упрощенного учета объектов может быть закреплена за органами власти субъектов Федерации с возможным делегированием полномочий местному самоуправлению (по согласованию, при условии выделения финансовых ресурсов) за счет средств бюджетов по единой процедуре и при соблюдении единых требований к составу и формату данных. Невысокая стоимость учетных работ обеспечит эффективность их проведения за счет расширения налоговой базы и повышения доходов от уп­равления недвижимостью.

По мнению автора, необходима единая система учета недвижимости, включающая следующие элементы: формирование – инвентаризация – оценка – учет – документирование – регистрация. Необходимо создать единую систему учета объектов недвижимости, в роли такого объекта в каждом случае должен выступать ЗИК, включающий в себя земельный участок и «прочно связанные» с ним здания и сооружения.

Основой информационного наполнения ГКН сведениями об ОКС должна являться их паспортизация, обеспечивающая многоцелевую, полную и достоверную информацию о количественных и качественных показателей.

Совершенствование системы управления муниципальной недвижимостью, по мнению автора, необходимо осуществлять по следующим направлениям:

1. Создание конкурсной системы предоставления (продажи) прав на муниципальную недвижимость (в том числе прав на аренду объектов недвижимости застройку земельных участков). При этом конкурсную продажу прав на отдельные здания, строения, сооружения осуществлять только одновременно с правами на соответствующий земельный участок. Внеконкурсное предоставление прав на объект недвижимости осуществляется по решению органов управления.

2. Установление четкого порядка межведомственного взаимодействия территориальных органов федеральных министерств и агентств с территориальными управлениями и отделами Роснедвижимости, администрациями районов при подготовке материалов по распоряжению находящимися в муниципальной собственности земельными участками и иными объектами недвижимости.

3. Повышение уровня контроля за сохранностью, использованием по назначению, а также эффективностью использования муниципальной недвижимости, закрепленной на праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления за муниципальными предприятиями и учреждениями. В этой связи необходимо проведение сплошной инвентаризации объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности.

Управление недвижимостью в составе ЗИК локального уровня реализуется через разработку системы управления основными фондами крупных компаний. В задачу управления недвижимостью на этом уровне входит сбор необходимой информации, оценка стоимости производственного комплекса, в том числе зданий, сооружений, оборудования и т. п.

Стоимость ЗИК в конечном итоге определяется ее дисконтированными будущими денежными потоками, поскольку новая стоимость создается только тогда, когда объект получает такую реальную отдачу от инвестированного капитала, которая в значительной мере превышает все затраты на привлечение капитала (собственного, либо заемного) и обслуживание собственной недвижимости.

Управление стоимостью основано на системе управления ЗИК, которая позволяет строить оптимальный механизм принятия крупных стратегических и оперативных (быстрых) решений. Управление стоимостью по существу означает, что вся работа, методы и приемы менеджмента должны обеспечить выполнение главной цели – максимизации ликвидной рыночной стоимости компании.

Анализ рынка имеет целью изучение всех факторов спроса и предложения, оказывающих влияние на формирование и динамику цен. Поэтому целесообразна следующая последовательность анализа рынка ЗИК: первый этап – качественный анализ рынка и выделение характеристик, которые влияют на цены; второй – выделение характеристик, по которым можно собрать информацию и определить количественное влияние на цену; третий – построение и калибровка модели; четвертый этап – тестирование модели, контроль качества и уточнение полученных результатов.

Учитывая высокую динамику развития рынка недвижимости в России, а также перспективы и направления реформирования налогообложения недвижимости можно сформулировать основные направления массовой оценки: переоценка объектов недвижимости; формирование фискального кадастра объектов недвижимости (сопровождение данных); периодическая корректировка стоимости объектов недвижимости (актуализация результатов оценки).

Предлагается установить следующую периодичность проведения оценки кадастровой стоимости земель ЗИК:

– для земель сельскохозяйственного назначения – до 10 лет, в т. ч. для расположенных в пригородных зонах (в радиусе 30 км.) – 5 лет;

– для земель промышленности – 5 лет (в связи с периодичностью инвентаризации объектов капитального строительства);

– для земель ООПТ, лесного и водного фонда – 10 лет (в связи с незначительной динамикой изменения состояния земель).

В населенных пунктах целесообразно выделить следующие группы ЗИК с разной периодичностью оценки кадастровой стоимости земельных участков:

– в которых ожидаются изменения функционального использования земельных участков, направления производства или плотности застройки (на основании выданных или рассматриваемых проектов застройки) – периодичность 3 года;

– предполагаемое изменение в застройке которых закреплено в проектах планировки – периодичность 5 лет;

– предполагаемое изменение в застройке которых на основании градостроительных регламентов, генерального плана или другой градостроительной документации – периодичность 10 лет.

Для учета ряда факторов, влияющих на кадастровую стоимость земель в составе сельскохозяйственных ЗИК, включая стоимость ОКС как основные средств, автор считает целесообразным использовать систему показателей бухгалтерской отчетности хозяйствующих субъектов: балансовая стоимость земельного участка, обремененного арендными отношениями; рыночная стоимость земельного участка; объем и стоимость вида работ (осушение, орошение, корчевка кустарников, срезка кочек, очистка земельного участка от камней и валунов и др.); стоимость земельного участка, внесенного в качестве вклада в уставный капитал организации (по согласованной учредителями оценке); изменение первоначальной стоимости объекта основных средств (сумма затрат в земельный участок).

Модель оценки стоимости ОКС в составе ЗИК должна быть представлена функцией трех групп ценообразующих факторов (удаленность от центра, локальное месторасположение, физические характеристики), каждая из которых в свою очередь может быть представлена обобщающим коэффициентом. Коэффициенты классифицируются по видам ЗИК (см. рис.1.), а их анализ следует проводить по каждому типу объектов.

Оценку строений, помещений и сооружений для целей налогообложения следует производить по их инвентаризационной стоимости, в соответствии с которой устанавливается ставка налога на объекты недвижимости на основании действующих нормативных правовых актов. Инвентаризационную стоимость предлагается определять по укрупнённым показателям сметной стоимости (УПВС, УПБС, УПС ГСК и др.) с учетом изменения цен, факторов износа и потребительских свойств объекта.

Оценка ЗИКдолжна включать в себя комплексную оценку земельного участка и иных элементов недвижимости с учетом наиболее оптимального и эффективного их использования. В работе предложена следующая формула для комплексной оценки стоимости ЗИК:

, (1)

где: – комплексная стоимость ЗИК, руб.; – кадастровая (или рыночная) стоимость земельного участка, руб.; – инвентаризационная стоимость ОКС; – коэффициент удельного веса инвентаризационной стоимости ОКС; – коэффициент оптимального (нормативного) соотношения площади ОКС и земельного участка; – коэффициент эффективного использования земельного участка; – поправка на стоимость имущественного права земельного участка и ОКС.

На основе результатов экспертных оценок, материалов рыночной стоимости, аналитических расчетов автором предлагаются следующие коэффициенты для определения стоимости Комплексов локального уровня (табл.1).

Таблица 1

Средние коэффициенты определения стоимости ЗИК

Апробация предлагаемой методики определения оценочной стоимости ЗИК произведена по ряду предприятий различного вида экономической деятельности (табл.2).

Таблица 2

Результаты расчета стоимости ЗИК локального уровня

Поскольку в Российской Федерации в качестве налогооблагаемой базы земельного налога используется кадастровая стоимость, то в расчетах стоимости имущественного права на использование земельного участка, отличного от права собственности, целесообразно использовать аналогичную базу. Учет стоимости имущественного права следует вводить специальной поправкой в кадастровую стоимость земельных участков ЗИК. Формулу расчета стоимости имущественного права можно записать следующим образом:

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4