Напротив, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является его собственностью. К числу объектов личной собственности каждого из супругов относятся также вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши.

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

При разделе общего имущества супругов доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи. При регулировании отношений собственности закон предоставляет супругам свободу выбора между двумя моделями взаимодействия – законной, описанной выше, и договорной. В последнем случае супруги заключают брачный договор, которым регулируют свои отношения в пределах, предусмотренных Семейным кодексом РФ.

Общая совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства. В соответствии с ГК РФ, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве общей совместной собственности, если иное не предусмотрено законом или договором. Характерно, что именно иное и предусматривает закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 01.01.01 г., устанавливающий, что «имущество крестьянского хозяйства принадлежит его членам на правах общей долевой собственности. При единогласном решении членов крестьянского хозяйства имущество может находиться в общей совместной собственности» (ст. 15).

Пользование имуществом крестьянского хозяйства осуществляется его членами по взаимной договоренности. Сделки по распоряжению имуществом осуществляются главой хозяйства либо доверенным лицом. Иной режим пользования и распоряжения имуществом при необходимости устанавливается договором. При выходе одного из членов крестьянского хозяйства из его состава основные средства производства разделу не подлежат.

В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, являются общим имуществом членов крестьянского (фермерского) хозяйства и используются по соглашению между ними.

При этом необходимо иметь в виду, что иное имущество (жилой дом, предметы потребления, домашней обстановки и обихода и т. д.) может составлять объект общей собственности супругов или быть собственностью отдельного участника хозяйства. Таким образом, не исключается здесь существование различных видов общей собственности.

В соответствии со ст. 23 ГК РФ глава фермерского хозяйства, осуществляющий деятельность без образования юридического лица, признается предпринимателем с момента государственной регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства. Однако на базе фермерского хозяйства возможно создание коммерческой организации в форме хозяйственного товарищества или производственного кооператива. Такая организация становится собственником своего имущества, сохраняя за участниками лишь обязательственные права требования, а ее правовое положение определяется в соответствии с законодательством, регулирующим правовой статус соответственно товариществ или производственных кооперативов. Вклады участников такой коммерческой организации должны устанавливаться исходя из их долей в общей собственности на имущество хозяйства.

С целью сохранения фермерских хозяйств ГК РФ не предусматривает возможности выдела имущества при выходе одного из участников. В этом случае выделяющийся участник может претендовать только на получение денежной компенсации, соразмерной его доле. Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства, влекущий его прекращение, производится по общим правилам о разделе имущества, находящегося соответственно в совместной или долевой собственности. Земельный участок подлежит разделу с учетом специальных требований земельного законодательства. При этом доли участников такого хозяйства как субъектов права совместной собственности признаются равными, если иное не установлено их соглашением.

Глава 2. Ограниченные вещные права в российском гражданском праве

§ 1. Право хозяйственного ведения

Под правом хозяйственного ведения понимается возможность государственного или муниципального унитарного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться переданным ему собственником имуществом в пределах, установленных законом.

Необходимо подчеркнуть, что субъектом права хозяйственного ведения может выступать только одна разновидность коммерческих юридических лиц - государственное или муниципальное предприятие. Другие виды юридических лиц (акционерные общества, например) быть субъектом данного вида ограниченных вещных прав не могут.[57]

Объектом права хозяйственного ведения могут являться здания, строения, сооружения, иные виды недвижимого имущества (кроме земельных участков), станки, оборудование и иное имущество, переданное собственником предприятию на данном вещном праве для осуществления определенных функций. Следует различать объем прав унитарного предприятия в отношении недвижимого имущества, переданного собственником в хозяйственное ведение предприятия, распоряжение которым носит ограниченный характер. Это означает, что предприятие не вправе продавать его, сдавать в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Иной правовой режим установлен для движимого имущества, переданного предприятию. Этим имуществом предприятие распоряжается самостоятельно за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

О важности разграничения полномочий государственного (муниципального) унитарного предприятия по распоряжению движимым и недвижимым имуществом свидетельствует и судебная практика. Так, учебно-опытное хозяйство Ульяновской государственной сельскохозяйственной академии обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Батыр» о признании недействительным договора мены с приведением сторон в первоначальное положение. В обоснование исковых требований истец пояснил, что является государственным унитарным предприятием, у которого имущество находится на праве хозяйственного ведения, в связи с чем, он не мог по названному договору отчуждать стационарный промышленный холодильник, являющийся объектом недвижимого имущества, без согласия собственника.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на то, что истец не доказал невозможности перемещения промышленного холодильника без несоразмерного ущерба его назначению, а данные Ульяновского государственного предприятия технической инвентаризации об отнесении здания холодильника к недвижимому имуществу не дают оснований считать сам холодильник недвижимым имуществом. В связи с этим суд признал, что по смыслу статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации согласия собственника на его отчуждение не требовалось. Суд первой инстанции ошибочно исходил из того, что эти сведения относятся к зданию холодильника, а не к самому холодильнику, тогда как названное сооружение составляет единое целое.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и, правомерно признав спорное имущество объектом недвижимости, удовлетворил иск, поскольку недвижимое имущество было отчуждено без согласия собственника. При этом суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 130 ГК РФ указал, что данные предприятия технической инвентаризации, отраженные в техническом паспорте на холодильник, свидетельствуют о том, что холодильник относится к недвижимому имуществу как стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, к нему подведены стационарные коммуникации по электро - и водоснабжению, и оно является строением первой группы капитальности. Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 01.01.01 г. отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции. В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагалось названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ посчитал, что постановление кассационной инстанции подлежит отмене с оставлением в силе постановления апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции, и оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд кассационной инстанции в подтверждение отнесения спорного холодильника к движимому имуществу сослался на представленные ответчиком руководство по эксплуатации камеры холодильной, перечень выпускаемой продукции Алатырского завода низкотемпературных холодильников, где приведены техническое описание конструкции и технические характеристики холодильников, аналогичных спорному, свидетельствующие о том, что холодильник может быть демонтирован и перенесен на другое место.

Однако содержащиеся в названных документах данные не позволяли сделать вывод о том, что такое перемещение не будет связано с несоразмерным ущербом для использования холодильника по назначению. Напротив, исследованные и оцененные судом данные указывали на то, что характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей. В связи с этим договор мены был признан недействительным, как сделка по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, совершенная истцом, у которого это имущество находилось в хозяйственном ведении, в нарушение части 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации без согласия собственника.[58]

Порядок создания государственных или муниципальных унитарных предприятий зачастую регламентируется соответствующими нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Так, в Волгоградской области действует следующая процедура создания областных государственных унитарных предприятий. Решение об учреждении государственного унитарного предприятия принимается главой администрации Волгоградской области по собственной инициативе либо по инициативе отраслевых органов исполнительной власти Волгоградской области. Учредителем государственных унитарных предприятий выступает комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области. Имущество, необходимое для достижения уставных целей соответствующих государственных унитарных предприятий, передается комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области указанным предприятиям в хозяйственное ведение. Устав государственного унитарного предприятия утверждается комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области.[59]

Таким образом, право хозяйственного ведения возникает у соответствующего государственного унитарного предприятия в результате решения собственника о передаче ему имущества в хозяйственное ведение, то есть на основании односторонней сделки. Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия, перечисляемой в соответствующий бюджет после уплаты налогов и других обязательных платежей (п. 1 ст. 42 Бюджетного кодекса РФ).

Результаты хозяйственного использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, в виде плодов, продукции и доходов, включая имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договорам или иным основаниям, поступают соответственно в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения (п. 2 ст. 299 ГК РФ). Таким образом, вышеуказанные результаты переходят в собственность учредителей, а не соответствующих предприятий и учреждений. Поэтому представляется, что предприятие или учреждение не может рассматриваться в качестве субъекта права собственности, поскольку на все его имущество сохраняется право собственности учредителя.

Унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, отвечает по своим обязательствам только тем имуществом, которое принадлежит ему на праве хозяйственного ведения. Другими словами, государственное или муниципальное унитарное предприятие отвечает по своим обязательствам имуществом, которое не принадлежит ему на праве собственности, а находится в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, создавшего такое предприятие.

Основания прекращения рассматриваемого вещного права на имущество во многом совпадают с основаниями прекращения права собственности. Однако следует иметь в виду, что собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия. Акты государственных органов и органов местного самоуправления по распоряжению имуществом, принадлежащим государственным (муниципальным) предприятиям на праве хозяйственного ведения, по требованиям этих предприятий должны признаваться не действительными. В тоже время собственник вправе осуществлять контроль за условиями использования переданного имущества, назначать руководителя предприятия, определять предмет и цели его деятельности, принимать решение о создании, реорганизации и ликвидации предприятия.

В качестве примера ликвидации рассматриваемой категории юридических лиц по решению собственника можно привести постановление администрации города Волгограда от 01.01.01 года «О ликвидации муниципального унитарного предприятия «Городские платные парковки».

§ 2. Право оперативного управления

Под правом оперативного управления следует понимать возможность учреждения или казенного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом собственника в пределах, установленных законом, в соответствии с целями его деятельности, заданиями собственника и назначением имущества.

Конструкция оперативного управления получила глубокую научную разработку в трудах .[60] Научный интерес к данной проблеме в тот период был обусловлен необходимостью определения юридической природы имущества, которое находилось в социалистической государственной собственности, но было закреплено за субъектами гражданского оборота. Впоследствии данная конструкция была законодательно закреплена ст. 21 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. и ст. 94 ГК РСФСР 1964 г.

В настоящий момент право оперативного управления имеет ряд отличий от рассмотренного выше права хозяйственного ведения. Во-первых, в отличие от права хозяйственного ведения, субъектом права оперативного управления могут быть как коммерческие организации (казенные предприятия), так и не коммерческие (учреждения). При этом необходимо иметь в виду, что учреждения могут создаваться как государственными и муниципальными образованиями, так и гражданами и юридическими лицами (включая иностранных юридических лиц и граждан).

Во-вторых, различается объем прав на имущество, находящееся у субъекта на праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления. Объем прав на имущество, находящееся на праве оперативного управления, намного меньше и ограничивается не только законом, но и заданиями собственника и назначением имущества.

Из указанного обстоятельства вытекает третье различие между указанными правами. Суть его заключается в том, что собственник вправе изъять у субъекта права оперативного управления излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению (п. 2 ст. 296 ГК). Однако изъятие должно быть мотивировано, поскольку бремя доказывания правомерности этих действий, как указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1 июля 1996 г., возлагается на орган, принявший данное решение.[61] Подобного права собственника в отношении имущества, находящегося у предприятия на праве хозяйственного ведения, ГК РФ не предусматривает.

В-четвертых, федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 01.01.01 г. устанавливает, что ипотека может быть установлена на указанное в законе имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (п. 1 ст. 6). Следовательно, предметом договора ипотеки не может быть имущество, закрепленное за субъектом на праве оперативного управления.

В-пятых, если в отношении права хозяйственного ведения ГК РФ устанавливает запрет на самостоятельное распоряжение только недвижимым имуществом, то в отношении субъекта права оперативного управления требования закона намного более жесткие. Казенное предприятие не вправе отчуждать или иным образом распоряжаться самостоятельно не только движимым, но и недвижимым имуществом собственника без его согласия, кроме случаев реализации произведенной продукции. При этом допускается ограничение и этой возможности посредством принятия законов и подзаконных актов. Для учреждения установлены еще более жесткие рамки.

В соответствии с п. 1 ст. 298 ГК РФ данный вид некоммерческих юридических лиц лишен возможности распоряжения закрепленным за ним на праве оперативного управления имуществом, независимо от согласия собственника. Исключением из этого правила является распоряжение денежными средствами, полученными от приносящей доход деятельности, которые учитываются на отдельном балансе (при условии предусмотренной учредительными документами возможности заниматься такой деятельностью). В случае приобретения за счет таких денежных средств определенного имущества, оно не может быть изъято собственником даже в случае использования не по целевому назначению. Следовательно, как отмечалось в научной литературе, указанная норма «… по объему и характеру правомочий приближает данное право к праву хозяйственного ведения».[62] Во всех остальных случаях учреждение вынуждено просить собственника осуществить от своего имени отчуждение принадлежащего ему имущества либо выступить в роли арендодателя.[63]

Представляется, что приведенная выше конструкция в полной мере относится лишь к не бюджетным учреждениям, собственником имущества которых выступают граждане и юридические лица. Применительно к бюджетным учреждениям Бюджетный кодекс РФ предусматривает, что доходы такого учреждения, полученные от предпринимательской и иной деятельности, приносящей доход, в полном объеме учитываются в смете доходов и расходов бюджетного учреждения и отражаются в доходах соответствующего бюджета как доходы от использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо как доходы от оказания платных услуг (п. 2 ст. 42). Следовательно, возможность распоряжения даже самостоятельно заработанными средствами для государственных бюджетных учреждений не предусмотрена.

Таким образом, право оперативного управления казенного предприятия по содержанию несколько шире права оперативного управления учреждения, которое вправе распоряжаться лишь одним видом движимого имущества – денежными средствами, выделенными ему по смете для использования по целевому назначению.

В законах субъектов Российской Федерации зачастую предпринимается собственное толкование вышеизложенных норм ГК РФ в части установления правомочий учреждения по распоряжению закрепленным за ним имуществом. Так, уже упоминавшимся законом Волгоградской области от 6 декабря 1999 года «О порядке управления и распоряжения государственной собственностью Волгоградской области» предусматривается, что имущество, находящееся в областной собственности, может быть закреплено на праве оперативного управления за государственным учреждением решением комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (п. 1 ст. 25).

Для выполнения своих уставных задач закон наделяет государственные учреждения Волгоградской области правом совершать необходимые действия по распоряжению закрепленным за ними имуществом, не противоречащие действующему законодательству и уставам указанных учреждений. Закон устанавливает, что государственные учреждения не вправе совершать любые разрешенные законом сделки с недвижимым имуществом и объектами, не завершенными строительством, в том числе связанные с их приобретением, а также продажу автотранспорта и других транспортных средств без согласия комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, а также сделки, связанные с отчуждением иного имущества без согласия соответствующего отраслевого органа исполнительной власти Волгоградской области (п. 2 ст. 27).

Приведенным нормам корреспондирует закрепленное в ст. 10 того же областного закона полномочие комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области по даче согласия на «осуществление … государственными учреждениями гражданско-правовых сделок с закрепленным за ними имуществом…», а также ряд иных норм областного закона.

Таким образом, из приведенного закона Волгоградской области следует иной объем прав учреждения по распоряжению закрепленным за ним на праве оперативного управления имуществом, чем предусмотренный ГК РФ и Бюджетным кодексом РФ. Учитывая, что согласно ст. 71 Конституции РФ, гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации, приведенные нормы областного закона следует рассматривать как не соответствующие Конституции РФ и федеральным законам.

§ 3. Право пожизненного наследуемого владения

Данный вид прав на землю впервые появился в 1990 г. в самом начале земельной реформы и может рассматриваться как компромисс между правом пользования, на котором предоставлялись земельные участки гражданам и юридическим лицам в дореформенный период, и правом собственности, целесообразность введения которого в тот момент вызывала сомнение. В период с 1990 г. по декабрь 1993 г. земельные участки на данном праве были предоставлены десяткам тысяч граждан.

Право пожизненного наследуемого владения (далее землевладения) не имело и не имеет ничего общего с правомочием владения как одним из составляющих права собственности. Это самостоятельный вид прав на землю, принадлежащий только физическим лицам. В соответствии с ранее существовавшим порядком, данное право приобреталось путем предоставления земельного участка органами местно­го самоуправления или по наследству.

В декабре 1993 г. Указом Президента РФ «О приведе­нии земельного законодательства в соответствие с Конституцией РФ» были исключены все упоминания о землевладении из Земельного кодекса РСФСР, в связи с чем земельные участки гражданам на данном титуле впервые перестали предоставляться. Впоследствии принимается ряд федеральных законов, которые вновь предусматривали возможность предоставления земельных участков на праве землевладения. В первую очередь следует отметить п. 4 ст. 14 закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», согласно которому земельные участки могут предоставляться гражданам в собственность или на ином вещном праве. Одним из видов вещных прав является право пожизненного наследуемого владения (ст. 216 ГК РФ). Однако на практике земельные участки гражданам на данном титуле впервые не предоставлялись (обычно предоставлялись в собственность или аренду) за исключением отдельных субъектов Российской Федерации.

Вступившая в силу в апреле 2001 г. глава 17 ГК РФ в самом общем виде устанавливала в ст. ст. 265-267 особенности пользования земельным участком на титуле землевладения, однако в вопросах оснований и порядка возникновения данного права нормы ГК РФ отсылали к земельному законодательству (ст. 265).

Земельный кодекс РФ от 01.01.01 г. включает ряд статей, устанавливающих права и обязанности землевладельцев. Так, указанные лица вправе использовать для собственных нужд имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые (песок, глина и т. д.), пресные подземные воды, а также закрытые водоемы, возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка, проводить мелиоративные работы, строить пруды в соответствии с требованиями законодательства. У названных лиц также возникает право на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и плоды от ее реализации.

В числе обязанностей землевладельцев Земельный кодекс РФ выделяет, в частности, необходимость сохранять межевые, геодезические и иные специальные знаки, установленные на земельных участках, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесными, водными и иными объектами, своевременно вносить платежи за землю, соблюдать при пользовании участками градостроительные регламенты и т. д.[64]

Земельный кодекс РФ продолжает одну из тенденций развития земельной реформы, направленную на постепенный отказ от данного вида прав на землю. Согласно ст. 21 Земельного кодекса РФ, земельные участки на праве землевладения в настоящий момент больше не предоставляются, однако предоставленные гражданам на праве землевладения участки ранее, за ними сохраняются.

В отличие от ст. 266-267 ГК РФ, которые предусматривают право землевладельцев передавать такой участок по наследству, в аренду или безвозмездное срочное пользование, ст. 21 ЗК РФ оставляет указанным гражданам лишь одну возможность – передать участок по наследству. Другие предусмотренные ЗК РФ варианты (приватизация, добровольный отказ от участка) влекут за собой прекращение права пожизненного наследуемого владения. Таким образом, налицо коллизия двух Федеральных законов – ГК РФ и ЗК РФ. Учитывая, что согласно п. 1 ст. 2 ЗК РФ, нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать Земельному кодексу, в данном случае надлежит руководствоваться именно Земельным кодексом Российской Федерации.

§ 4. Право постоянного (бессрочного) пользования

В отличие от предыдущего вида прав на землю, субъектами права постоянного (бессроч­ного) пользования (далее землепользования) могут быть как юридические лица, так и граждане. В условиях господства исключительной государственной собственности на землю в дореформенный период, земельные участки предоставлялись гражданам и юридическим лицам исключительно на праве постоянного или временного пользования. После начала земельной реформы и возникновения правовой базы для приватизации земельных участков, как гражданами, так и юридическими лицами – собственниками приватизированных предприятий либо иных зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, число пользователей земельных участков в России уменьшилось. Однако до сих пор их количество исчисляется тысячами.

Земельное законодательство, уделяя основное внимание праву собственности и аренды, содержало противоречивое регулирование права пользования земельным участком. ЗК РСФСР 1991 г. включал соответствующие нормы, однако, п. 1 Указа Президента РФ от 01.01.01 г. «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации», была признана недействующей статья 12 ЗК РСФСР «Бессрочное (постоянное) пользование земельными участками».

Впоследствии принимается ряд федеральных законов, предусматривающих для определенных категорий юридических лиц именно данный вид прав на землю. Так, согласно ст. 39 Федерального закона от 01.01.01 г. «Об образовании», земельные участки закрепляются за государственными и муниципальными образовательными учреждениями в бессрочное бесплатное пользование. Федеральным законом от 01.01.01 г. «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» устанавливалось, что земельные участки, на которых размещаются здания и сооружения органов и учреждений государственной санитарно-эпидемиологической службы Российской Федерации, безвозмездно предоставляются им в постоянное пользование в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 48). Приведенный перечень таких федеральных законов не является исчерпывающим.

Земельный кодекс РФ продолжает данное направление земельной реформы, связанное с постепенным отказом от данного титула прав на землю и его замену правом собственности и аренды. Новизна положений ЗК РФ заключается в следующем:

1. Вместо существовавшего ранее указания на конкретные категории юридических лиц - землепользователей, ЗК РФ (п.1 ст. 20) устанавливает правило о том, что на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки предоставляются лишь государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления.

Следует отметить разницу в подходах к данному вопросу ГК РФ и ЗК РФ. ГК РФ в ст. 268 устанавливает, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. Таким образом, ГК РФ не содержит какого-либо перечня юридических лиц - землепользователей, а также не устанавливает запрета на предоставление земельных участков на праве пользования гражданам.

2. Земельный кодекс прямо закрепляет норму о том, что гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование впервые не предоставляются, однако предоставленные ранее на данном титуле земельные участки за ними сохраняются в полном объеме (п.2 ст. 20). Однако ЗК РФ подчеркивает, что при разрушении здания, строения, сооружения, расположенного на таком участке, он сохраняется за гражданами-землепользователями в течение трех лет при условии, что ими осуществляется восстановление указанной недвижимости. В противном случае права землепользователей в отношении земельного участка принудительно прекращаются.

Для юридических лиц закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ» установил обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком либо путем выкупа в собственность, либо путем заключения договора аренды в срок до 1 января 2004 г.

3. ГК РФ предусматривает для землепользователей возможность ограниченного распоряжения земельным участком. Согласно ст. 270 ГК РФ, лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка. Такое же право предоставляли и иные федеральные законы, например, Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (п.3 ст. 30). В большинстве случаев субъектами данного вида прав на землю являлись государственные и муниципальные учреждения. По общему правилу, сформулированному в ст. 298 ГК РФ, учреждение не может, даже с согласия собственника, распоряжаться земельным участком посредством продажи, передачи его в аренду и т. д.

Однако в течение ряда лет существовало несколько исключений из общего правила. Так, в соответствии с п.4 ст. 27 Закона РФ от 01.01.01 г. «О высшем и послевузовском профессиональном образовании», высшее учебное заведение вправе выступить в качестве арендодателя и арендатора имущества, в том числе вправе сдавать в аренду земельные участки. Средства, полученные высшим учебным заведением в качестве арендной платы, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса.

Федеральным законом от 01.01.01 г. «Об основных гарантиях прав ребенка в РФ» предусмотрены условия и порядок сдачи в аренду земельных участков государственными и муници­пальными учреждениями, занимающимися образованием и воспитанием детей. Для таких учреждений заключению договора об аренде должна предшество­вать проводимая учредителем экспертная оценка последствий такого дого­вора для обеспечения образования, воспитания, развития детей, оказания им медицинской и иной помощи и защиты. Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения указанных условий (п. 4. ст. 13 закона).

Однако нам представляется, что возможность учреждения быть арендодателем земельного участка прекратила действие после вступления в силу Земельного кодекса РФ. Согласно ст. 20 ЗК РФ государственным и муниципальным учреждениям земельные участки могут быть предоставлены только на праве постоянного (бессрочного) пользования. Землепользователи не вправе распоряжаться этими участками, независимо от согласия собственника.

4. В отличие от ГК РФ, ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» включает норму о том, что при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся на праве землепользования у юридических лиц (кроме вышеназванных), данное право подлежит переоформлению на право аренды, либо должно быть выкуплено в собственность по выбору покупателей.

§ 5. Сервитут

Сервитут – это вещное право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без его установления. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения, а не ограничения права собственности. Как отмечала , сервитут «отличается от ограничения права собственности по целям установления; субъектному составу; объектам, содержанию; возмездности».[65]

По общему правилу, установление и прекращение действия сервитутов подлежит обязательной государственной регистрации органами юстиции. Из этого правила есть и исключения, например, отсутствует необходимость регистрировать публичный водный или лесной сервитут. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на недвижимое имущество, которое обременено этим сервитутом, к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5