¿Por qué es importante investigar antes de invertir en bienes raíces?

En ciudades como Rochester, Nueva York; Jackson, Misisipi; Syracuse, Nueva York; Birmingham, Alabama; Springfield, Massachusetts; Newark, Nueva Jersey, y algunas localidades en Ohio, los indicadores económicos deberían hacer que cualquier inversionista inmobiliario se lo piense dos veces antes de dar un paso. Aunque algunas ubicaciones deprimidas puedan ofrecer oportunidades, un inversor novato debe investigar a fondo y conocer la zona antes de comprometerse. Un ejemplo claro lo proporciona mi propia familia en Detroit, donde realizaron una hipoteca inversa. En este tipo de acuerdo financiero, los propietarios entregan parte de la equidad de su vivienda a cambio de pagos periódicos, lo que provoca que la hipoteca aumente con el tiempo, debido a los intereses acumulados. Con el paso de los años, la zona se fue deteriorando, con robos frecuentes y, en una ocasión, incluso encontraron un cadáver en su jardín. Finalmente, decidieron abandonar la propiedad, ya que la economía era tan deprimente que, tras la hipoteca inversa, la vivienda tenía una valoración negativa.

Por otro lado, existen ejemplos como el de Youngstown, Ohio, una ciudad que alguna vez fue un próspero centro de producción de acero. El 19 de septiembre de 1977, conocido como el "Lunes Negro", Youngstown Sheet & Tube anunció despidos masivos y comenzó a cerrar. Desde entonces, la ciudad no ha logrado recuperarse, y en la última década ha demolido miles de viviendas vacías debido al declive de su economía. Las promesas de restaurar economías devastadas son comunes, pero no siempre se cumplen.

Ciudades establecidas, como San Diego, California, tienen un costo de vida elevado, lo que dificulta la creación de riqueza. El precio promedio de un apartamento en el centro de San Diego es de $2,589, y el costo de vida en general es un 60% más alto que el promedio nacional. En cambio, lugares como Pittsburgh, Pensilvania, ofrecen una vida más asequible, con alquileres de apartamentos que rondan los $1,002 mensuales, lo que los convierte en mercados más atractivos para quienes buscan inversión inmobiliaria.

Mi propia experiencia en el mundo de los bienes raíces me ha llevado a explorar mercados fuera de mi estado de origen. Durante años, poseí propiedades en Nashville y en Tempe y Tucson, Arizona, donde la demanda de viviendas era alta debido a su proximidad a universidades. Aunque operar a distancia no es mi método preferido, contratamos a un administrador de propiedades para manejar los edificios. Con el tiempo, vendí nuestras participaciones en estos complejos de apartamentos y decidí centrarme en propiedades cercanas, donde puedo supervisar directamente las inversiones. Durante la pandemia de COVID-19, alquilé una de mis casas a través de plataformas como Airbnb, lo que generó ingresos sólidos debido a la alta demanda de opciones de alojamiento seguras y privadas.

El negocio de Airbnb nació en 2007, cuando dos anfitriones recibieron a tres invitados en su hogar de San Francisco. Desde entonces, ha crecido hasta convertirse en una compañía multimillonaria que ha generado riqueza para muchos propietarios de viviendas. Una opción viable para generar ingresos adicionales puede ser convertir un sótano en una unidad independiente para alquilar a corto plazo, lo que proporciona una fuente de ingresos constante.

Es fundamental recordar que un activo no es simplemente un objeto que se posee, sino algo que genera riqueza. Como mi padre solía decir, no es lo que llevas puesto lo que te hará rico, sino las inversiones que hagas. Los relojes de lujo, los coches rápidos y la ropa de diseñador no generan riqueza a largo plazo. Habrá tiempo para disfrutar de esos lujos después de haber construido tu patrimonio. Los bienes raíces son una de las formas más efectivas de generar riqueza, aunque algunos proyectos requieran más trabajo que otros.

Nunca he encontrado una propiedad que, con un poco de cuidado, no pueda convertirse en un activo valioso. Prefiero los proyectos en los que puedo hacer mejoras, lo que me permite crear valor de inmediato y generar patrimonio. De hecho, muchas de nuestras inversiones más rentables han sido propiedades que inicialmente no eran atractivas. Al final del día, aquellos que buscan alquilar una propiedad no están buscando comprometerse a largo plazo, por lo que un inmueble que no sea particularmente llamativo puede ser perfectamente aceptable para un inquilino temporal.

Lo que realmente aumenta tu patrimonio neto son los bienes raíces. A menudo, se posicionan como una de las inversiones más rentables y estables, proporcionando rendimientos constantes y la posibilidad de generar ingresos pasivos a largo plazo. La clave está en saber elegir el lugar adecuado, entender las dinámicas del mercado local y estar dispuesto a hacer mejoras cuando sea necesario.

¿Cómo manejar el impago de alquiler y las leyes de desalojo?

En el contexto de la gestión de propiedades, es común enfrentarse a inquilinos que no pagan la renta. Las excusas son numerosas y variadas: “Mi bebé tiró el cheque del alquiler al inodoro, estoy esperando que el gobierno me lo reemplace”, “Mi pareja necesitaba un aborto”, “Se me rompió el coche, tuve que usar el dinero del alquiler para reparar el motor”. Mientras que estas situaciones pueden resultar frustrantes, la ley es clara: como proveedor de vivienda, tienes la obligación de proporcionar un hogar seguro y funcional, sin importar la causa del impago.

Para los propietarios de inmuebles, las opciones ante el impago de la renta son limitadas. La única acción legalmente viable es presentar una demanda por desalojo o "Unlawful Detainer". Este proceso es una medida legal formal que permite a un arrendador recuperar la posesión de su propiedad de manera ordenada. Es crucial entender que, según la ley, no está permitido actuar fuera de este marco: cambiar las cerraduras, retirar las pertenencias del inquilino o desconectar los servicios públicos son acciones prohibidas.

En el pasado, los propietarios, como el padre del narrador, podían recurrir a métodos no oficiales cuando enfrentaban este tipo de situaciones. En un relato memorable, el padre decide despojar de la puerta principal a un inquilino que llevaba meses sin pagar, mientras esperaba que el proceso judicial se resolviera. Aunque este tipo de acciones es inaceptable hoy en día, el relato ilustra la desesperación que puede sentir un propietario cuando las opciones legales son limitadas y los inquilinos se muestran insensibles a las obligaciones contractuales.

Si un inquilino no paga la renta después de recibir un aviso de pago o desalojo, el arrendador debe seguir ciertos pasos legales, como presentar una demanda para obtener la orden de desalojo. En algunos casos, el arrendador también puede estar obligado a proporcionar un plazo razonable para que el inquilino desocupe el inmueble, dependiendo de las leyes locales. Además, si un inquilino tiene un historial recurrente de no cumplir con las obligaciones de pago, el propietario puede tener motivos para terminar el contrato de arrendamiento.

Por ejemplo, la "Ordinanza de Desalojo por Causa Justa" en Seattle especifica varias razones válidas para el desalojo, entre ellas: el impago continuo de la renta, la violación de los términos del contrato de arrendamiento o la necesidad de que el arrendador o un miembro de su familia más cercano se mude a la unidad arrendada. En situaciones donde el arrendador desee vender la propiedad, también se requiere un preaviso adecuado antes de tomar cualquier acción.

Es importante que tanto los arrendadores como los inquilinos comprendan sus derechos y responsabilidades dentro de los marcos legales establecidos en sus respectivas localidades. Las medidas como el desalojo deben ser vistas no solo desde una perspectiva legal, sino también desde un enfoque de resolución de conflictos. Los arrendadores, por ejemplo, pueden recurrir a mediadores para intentar llegar a acuerdos antes de iniciar procedimientos legales costosos y potencialmente conflictivos.

El conocimiento profundo de las leyes locales no solo protege a los propietarios, sino que también les permite manejar mejor las situaciones difíciles y evitar conflictos innecesarios. Además, la forma en que un arrendador maneja estos problemas puede influir directamente en la reputación de su propiedad y en la relación con futuros inquilinos. En definitiva, la clave está en actuar dentro del marco legal, ser proactivos en la gestión de los arrendamientos y, cuando sea necesario, recurrir a asistencia legal especializada para garantizar que las acciones sean apropiadas y justas.