Переоборудование помещений это изменение помещения (помещений), связанное с изменением его (их) функционального назначения, полной или частичной заменой внутренней системы технологического и (или) инженерного оборудования, необходимого для жизнеобеспечения, эксплуатации, требующих внесения изменений в инвентаризационно – техническую документацию.

Переустройством не является устройство (разборка) встроенной мебели, антресоли и замена инженерного оборудования без его перестановки.

При подаче искового заявления по делам о переустройстве и перепланировке жилого помещения истец обязан подтвердить соблюдение определенного законом порядка получения разрешения на переустройство и перепланировку жилого помещения местной администрации. При несоблюдении порядка получения разрешения на переустройство и перепланировку жилого помещения судья отказывает в принятии искового заявления.

Предметом доказывания по данной категории дел является:

1) повышение благоустройства квартиры за счет переустройства и перепланировки жилого помещения (подсобных помещений);

2) наличие разрешения местной администрации на переустройство и перепланировку жилого помещения (подсобных помещений);

3) цель переустройства и перепланировки жилого помещения (подсобных помещений);

4) соответствие переустройства и перепланировки, которую собирается производить лицо, тому, на что получено разрешение;

5) наличие согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя на переустройство и перепланировку жилого помещения (подсобных помещений);

6) причины несогласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя на переустройство и перепланировку жилого помещения;

7) наличие нарушений прав других лиц переустройством и перепланировкой жилого помещения (подсобных помещений);

8) безопасность переустройства и перепланировки жилого помещения для инженерных сетей;

9) другие обстоятельства.

Распределение обязанностей по доказыванию подчинено общему правилу (ст. 54 ГПК ПМР).

Необходимыми доказательствами по данной категории дел являются:

- ордер на квартиру (договор купли-продажи и другие правоустанавливающие документы);

- выписка из лицевого счета;

- копия решения местной администрации о разрешении переустройства и перепланировки жилого помещения (подсобных помещений);

- план квартиры;

- проект переустройства и перепланировки квартиры (подсобных помещений);

- подтверждение несогласия (или согласия) нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя на переустройство и перепланировку жилого помещения;

- другие доказательства, подтверждающие основания требований и возражений сторон.

Порядок и ограничения по переустройству помещений в жилом доме регулируются ст. ст. 303 -307 ЖК ПМР.

Помещение, переустройство которого осуществлено в отсутствие согласованного в установленном порядке архитектурного проекта (плана-схемы) переустройства и (или) решения о разрешении на осуществление работ по переустройству, может быть сохранено в переустроенном виде по решению уполномоченного органа после рассмотрения вопроса о нормативной допустимости произведенных изменений в случае, когда эти изменения не нарушают прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

В случае установления уполномоченным органом несоответствия произведенных самовольных изменений строительным, экологическим и иным нормам и правилам, лица самовольно перестроившие помещения в жилом доме, обязаны за свой счет привести такое жилое помещение в прежнее состояние в срок и порядке, которые устанавливаются уполномоченным органом. Решение о приведении самовольно переустроенного помещения в прежнее состояние заинтересованным лицом может быть обжаловано в судебном порядке ( ст. 308 ЖК ПМР).

В случае если соответствующее помещение не будет произведено в прежнее состояние в установленный срок, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с иском о принудительном приведении самовольно переустроенного помещения в прежнее состояние.

Истцами по таким делам будут выступать лица, самовольно переустроившие (перепланировавшие) помещения, собственниками или нанимателями которых они являются. Вместе с тем, указанные лица могут участвовать в процессе и в качестве ответчиков в случае предъявления в суд иска о пресечении незаконной перепланировки (переустройства) или приведении помещения в первоначальное состояние лицом, чьи права и законные интересы такой перепланировкой (переустройством) нарушаются.

И в том, и другом случае предметом доказывания будет соответствие жилых помещений после проведения переустройства, перепланировки строительным, санитарно-гигиеническим и эксплуатационно-техническим нормам, а также отсутствие отрицательного влияния произведенных переустройства, перепланировки на конструкции жилого дома. Данные обстоятельства должны подтверждаться техническими заключениями, составленными по результатам обследования квартир после проведения строительных работ, а также заключениями, данными отдельными учреждениями санитарно-гигиенического контроля и пожарной безопасности, а в необходимых случаях и заключениями экспертизы.

 

Признание реконструкции (перепланировки) незаконной и приведение помещений в первоначальное состояние; признание права собственности на реконструированный объект.

Согласно ч. 36 ст. 2 ЖК ПМР реконструкция помещения это проведение строительных работ связанных с сохранением или изменением функционального назначения объекта, направленных на повышение эффективности его использования, а также проведение работ, связанных с созданием встроено-пристроенного объекта капитального строительства, не представляющего собой самостоятельного конструктивного целого и имеющего общее внутридомовое сообщение, требующих изменения инвентаризационно-технической документации.

Перечень работ, относящихся к перепланировке, переоборудованию и реконструкции помещений в жилых домах, устанавливает уполномоченный Президентом ПМР исполнительный орган государственной власти (п. 2 ст. 302 ЖК ПМР

Статья 239 ГК ПМР не регулирует вопросы самовольной реконструкции. Не урегулированы они и положениями Жилищного Кодекса ПМР. Так, ст. 30 1 ЖК ПМР предусматривает возможность узаконения переустройства и перепланировки соответствующего жилого помещения.

Вместе с тем, исходя из содержания приведенной нормы следует, что сохранение переустройства и/или перепланировки ограничены только лишь пределами (границами) конкретного жилого помещения.

Возникает вопрос о возможности легализации объекта возникшего в процессе реконструкции помещений жилого дома, находящихся за пределами жилого помещения (квартиры) в целях «присоединения» их к существующему жилому помещению. При этом следует иметь в виду, что целью реконструкции, как правило, является создание новых площадей или объектов с иным назначением как путем изменения архитектурного облика здания: надстройки, пристройки, так и за счет освоения площадей внутри каркаса здания без изменения его внешнего облика. При такой ситуации, когда появление в процессе реконструкции (вне зависимости от того, как она проводилась) дополнительных помещений приводит к созданию новых технических объектов, по всей видимости, легализация их должна производиться через признание права собственности. Такая легализация в порядке, предусмотренном ст. 30 1 ЖК РФ, не предусмотрена, поскольку положения указанной нормы не предполагают возможность признания права собственности на реконструированный объект, поскольку допускают только лишь возможность сохранения жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, что ни одно и то же. В этой связи есть все основания для применения норм о самовольных постройках к случаям самовольной реконструкции по аналогии закона (ст. 6 ГК ПМР). Это относится и к тем ситуациям, когда необходимо узаконить существование объекта, созданного в процессе реконструкции, и к тем, когда произведенная реконструкция признается самовольной. Отождествление «самовольно реконструированного объекта» и «самовольной постройки» обусловлено, кроме того и тем, что реконструкция объектов капитального строительства, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности таких объектов, должна проводиться с соблюдением той же процедуры, что и при осуществлении строительства. В тех случаях, когда реконструкция затрагивает конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности реконструируемого объекта, а также влечет изменение его архитектурного облика, требуется разрешение на строительство ( ст. 1-6 Закона ПМР «Об основах градостроительства», ст. 22 Закона ПМР «Об архитектурной деятельности »).

При этом, как и в случаях самовольного строительства, проводимая реконструкция не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. В такой ситуации, обращающиеся с исками об узаконивании произведенной реконструкции по существу должны представлять суду такой же объем доказательств, что и при признании права собственности на самовольный объект. В этой связи порядок разрешения таких споров мало чем отличается от споров о признании права на самовольное строительство. Так, суд должен располагать актами строительных экспертиз, показывающих, что произведенная реконструкция соответствует строительным нормам и правилам, и не создает угрозу для третьих лиц, заключениями органов пожарной охраны, Энергонадзора, санитарного надзора и т.д.

При возникновении вопросов, требующих специальных познаний, суд вправе обратиться к помощи специалиста или назначить соответствующую экспертизу.

Вместе с тем, следует иметь в виду, что зачастую такие споры могут возникнуть в отношении реконструированного объекта, на который распространяется режим общей долевой собственности. Проведение соответствующих работ, затрагивающих общее имущество, должно быть основано на соглашении между сособственниками, что вытекает из требований ст. 269-270 ГК ПМР. Отсутствие такого согласия может повлечь для истца негативные последствия - в виде отказа в удовлетворении требований об узаконении проведенной реконструкции.

Рассматривая споры как о признании права собственности на реконструированный объект, так и о признании реконструкции самовольной, суды должны правильно определять субъектный состав сторон спорных правоотношений. В тех случаях, когда реконструируемый объект (жилой дом, общие помещения жилого дома) находится в режиме общей долевой собственности, к участию в деле должны привлекаться все сособственники такого реконструированного объекта, поскольку от их позиции (при условии получения положительных заключений контролирующих органов) будет зависеть вопрос: возможна легализация самовольной реконструкции либо ее следует признавать самовольной, что соответственно влечет применение санкций, предусмотренных ст. 239 ГК ПМР. Кроме того, в тех случаях, когда реконструкция объекта влечет изменение долей в общей долевой собственности на измененный в процессе реконструкции объект недвижимости, судьи должны ориентировать истцов на предъявление одновременно с требованиями о признании права собственности на реконструированный объект и исковых требований к сособственникам об изменении (перераспределении) долей в общей долевой собственности.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5