3) гарантированность права собственности добросовестных приобретателей жилья. Сделки на рынке жилья должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам;

4) необходимо навести порядок в сфере предоставления социального жилья. Получение жилья по договору социального найма должно стать доступным для тех, кто в нем действительно нуждается. Кроме того, следует предусмотреть дополнительные меры по целевой поддержке отдельных категорий граждан, в особенности молодых семей.

Таким образом, для повышения обеспеченности граждан жильем необходимо решить две взаимосвязанные задачи:

- повысить объемы жилищного строительства, т. е. увеличить предложение на рынке жилья, а также улучшить его качество;

- увеличить платежеспособность населения по приобретению жилья, т. е. повысить возможности граждан по приобретению жилья.

Формирование и реализация государственной политики, направленной на решение жилищной проблемы, в настоящее время определяется федеральной целевой программой "Жилище" на гг., утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. N 675 "О федеральной целевой программе "Жилище" на годы" (с изменениями от 01.01.01 г., 26 июля 2004 г.).

Количественные приоритеты реализации программы "Жилище":

- доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 квадратных метра будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года;

- сокращение к 2010 г. времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15-20 лет до 5-7 лет.

Программа "Жилище" включает следующие подпрограммы и мероприятия:

- подпрограмма "Государственные жилищные сертификаты" на гг.*(91);

- подпрограмма "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда"*(92);

- подпрограмма "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации"*(93);

- подпрограмма "Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф"*(94);

- подпрограмма "Обеспечение жильем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению с комплекса "Байконур"*(95);

- подпрограмма "Свой дом";

- подпрограмма "Обеспечение жильем молодых семей"*(96);

- мероприятия по реализации Федерального закона "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей" и по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, в том числе по обеспечению жильем молодых ученых.

Реализация программы "Жилище" осуществляется по следующим направлениям:

- жилищно-коммунальное хозяйство;

- обеспечение доступности жилья;

- жилищное строительство;

- текущие обязательства государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.

По указанным направлениям решаются следующие основные задачи:

- в области жилищно-коммунального хозяйства - обеспечение устойчивого и эффективного функционирования и развития жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации и усиление адресной социальной поддержки населения, связанной с оплатой жилья и коммунальных услуг;

- в области обеспечения доступности жилья - развитие эффективного рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность жилья для граждан с достаточной платежеспособностью, а также поддержка малоимущих граждан в улучшении жилищных условий за счет средств местных бюджетов в пределах установленных социальных стандартов;

- в области жилищного строительства - обеспечение роста темпов жилищного строительства и реконструкции жилья, приведение его структуры и технических характеристик в соответствие со спросом и потребностями населения, повышение качества и эффективности жилищного строительства;

- в части выполнения текущих обязательств государства по обеспечению жильем граждан - обеспечение жильем в наиболее эффективной форме за счет средств федерального бюджета отдельных категорий граждан, определенных законодательством Российской Федерации, в соответствии с объемом государственных обязательств.

Мероприятия программы "Жилище" выполняются поэтапно в гг. На первом этапе ( гг.) было осуществлено:

- нормативно-правовое обеспечение мероприятий программы по всем направлениям ее реализации;

- проведение организационных мероприятий по внедрению в практику субъектов Российской Федерации механизмов повышения эффективности функционирования жилищной сферы;

- реализация подпрограмм, включенных в состав программы.

С 2005 г. начался основной шестилетний второй этап ( гг.) программы "Жилище", в котором намечается:

- совершенствование и развитие созданной на первом этапе нормативно-правовой базы жилищной сферы с учетом итогов реализации программы на практике в субъектах Российской Федерации;

- широкомасштабное внедрение организационных, финансовых и экономических механизмов реализации программных мероприятий по всем направлениям;

- продолжение реализации подпрограмм и мероприятий программы.

Оценка эффективности и социально-экономических последствий реализации программы "Жилище" будет производиться на основе системы индикаторов*(97), которые представляют собой не только количественные показатели, но и качественные характеристики и описания. Система индикаторов обеспечит мониторинг реальной динамики изменений в жилищной сфере за оцениваемый период в целях уточнения или корректировки поставленных задач.

Раздел 2. Формы жилищного обеспечения

Глава 5. Приобретение жилых помещений в собственность

1. Право собственности граждан на жилые помещения

Жилые помещения имеют строго целевое назначение. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих вещей (ст. 288 ГК РФ). Гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать их для личного проживания и проживания членов его семьи, а также отчуждать эти вещи и сдавать их во временное пользование другим лицам лишь для аналогичных целей. Таким образом, не допускается их использование не для проживания без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, т. е. без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости).

Использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, т. е. о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости. Собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения). Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости (ст. 293 ГК РФ).

Кроме того, собственнику квартиры или иного жилья закон запрещает отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК РФ). По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.

Основания возникновения права собственности на жилые помещения. Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, т. е. обстоятельства реальной жизни, в соответствии с законом влекущие возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц. Основания приобретения права собственности называются также титулами собственности. Титульное владение - это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании, или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта (например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования). В отличие от этого беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.

Титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые традиционно подразделяются на две группы:

- первоначальные, т. е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь (включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не имелось);

- производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника (чаще всего - по договору с ним).

К первоначальным способам приобретения права собственности на жилые помещения относятся:

- создание (изготовление) новой вещи, на которую ранее не было и не могло быть установлено ничьего права собственности (строительство жилых домов, квартир);

- при определенных условиях - самовольная постройка;

- приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право.

К производным способам приобретения права собственности на жилые помещения относится приобретение этого права:

- на основании договора или иной сделки об отчуждении вещи;

- в порядке наследования после смерти гражданина;

- в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица;

- в порядке приватизации жилых помещений.

Практическое значение такого разграничения состоит в том, что при производных способах приобретения права собственности на вещь, помимо согласия (воли) собственника, необходимо также учитывать возможность наличия на эту же вещь прав других лиц - несобственников (например, залогодержателя, арендатора, субъекта ограниченного вещного права). Эти права обычно не утрачиваются при смене собственника вещи, переходящей к новому владельцу, как бы обременяя его имущество. В этом отношении действует прямо не выраженное, но подразумеваемое законом старое правило, берущее начало в римском частном праве: никто не может передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам (nemo plus juris ad alienum transferre potest, quam ipso ha-bet).

Понятно, что на первоначального приобретателя вещи никакие ограничения подобного рода распространяться не могут.

Таким образом, различие первоначальных и производных способов приобретения права собственности, по сути, сводится к отсутствию или наличию правопреемства, т. е. преемства прав и обязанностей владельцев вещи*(98). В свою очередь, это обстоятельство делает возможным различие понятий "основания возникновения права собственности" (т. е. титулов собственности, или правопорождающих юридических фактов) и "способы приобретения права собственности" (т. е. правоотношения, возникшие на основе соответствующих юридических фактов).

Первоначальные способы приобретения права собственности. К числу данных способов прежде всего относится изготовление (создание) новой вещи, например строительство индивидуального жилого дома или иных жилых помещений (п. 1 ст. 218 ГК РФ). Строительство жилых помещений по договору для другого лица не относится к первоначальным способам, поскольку это лицо и становится собственником в силу договорных условий. Важное значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), ибо он и становится правопорождающим фактом.

Для недвижимых вещей данный момент определяется моментом государственной регистрации (ст. 131 и ст. 219 ГК РФ). Следовательно, до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует, а представляет собой особый объект права, например незавершенное строительство. Это последнее можно, конечно, также считать специальным видом недвижимости, ибо его тесная связь с землей как основной признак недвижимости очевидна (см. ст. 130 ГК РФ). С 1 января 2005 г. указанный подход закреплен законодательно, поскольку в ст. 130 ГК РФ внесены изменения Федеральным законом от 01.01.01 г. N 213-ФЗ. Однако следует иметь в виду, что незавершенное строительство не приобретает статус жилого дома или жилого помещения, поскольку он приобретается только после исполнения особых процедур принятия их в эксплуатацию.

Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из следующих нарушений: нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения; отсутствие необходимых разрешений на строительство (хотя бы одного из них); существенное нарушение строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Порядок возникновения права собственности на недвижимые бесхозяйные объекты следующий. Бесхозяйная недвижимость должна быть принята на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится. Если в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих правах на нее, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания муниципальной собственности на такую вещь. Суд, однако, может и не удовлетворить данное требование (например, при наличии фактических владельцев, должным образом использующих такое имущество). Тогда эта вещь может перейти в собственность фактических владельцев в силу приобретательной давности (п. 3 ст. 225 ГК РФ).

Приобретательная давность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужим имуществом. Наличие у владельца какого-либо юридического титула (основания) владения, например долгосрочного договора аренды, исключает действие приобретательной давности. Сколько бы времени арендатор или, допустим, хранитель ни владел чужим имуществом, он не становится его собственником. Но если соответствующее имущество не имеет собственника или утратило его, претендовать на роль его собственника может фактический владелец (а не государство, как ранее), разумеется, при определенных, предусмотренных законом условиях.

Для приобретения права собственности на вещь по давности фактического владения ею в соответствии с правилами ст. 234 ГК РФ прежде всего необходимо владеть ею добросовестно. Следовательно, фактический владелец не должен быть, например, похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника. Далее, такое владение должно быть открытым, очевидным для всех иных лиц, причем владелец относится к соответствующей вещи как к своей собственной (имея в виду не только ее эксплуатацию, но и необходимые меры по ее поддержанию в надлежащем состоянии, ибо собственник, как уже отмечалось, несет и бремя собственности). Наконец, такое владение должно быть непрерывным в течение установленных законом сроков (к времени фактического владения в силу указания п. 3 ст. 234 ГК РФ можно также присоединить время, в течение которого данной вещью владел правопредшественник лица, ссылающегося на приобретательную давность, например его наследодатель или юридическое лицо, из состава которого выделилось затем юридическое лицо - владелец). Срок приобретательной давности недвижимости составляет 15 лет. Право собственности на недвижимость и в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента государственной регистрации данного объекта.

Законом особо решается вопрос о течении срока приобретательной давности в отношении имущества, которое могло быть истребовано у фактического владельца титульным (законным) владельцем, пропустившим, однако, срок исковой давности на данное требование. В отношении такого задавненного имущества течение приобретательной давности не может начаться ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям, ибо до этого момента имущество может быть принудительно истребовано его законным владельцем, а фактическое владение не может быть признано добросовестным.

Вместе с тем в течение сроков приобретательной давности фактический добросовестный владелец вещи пользуется защитой своего владения против всех иных лиц (п. 2 ст. 234 ГК РФ), т. е. наравне с титульными владельцами имущества. Тем самым и фактическое владение приобретает определенное юридическое значение.

Производные способы приобретения права собственности. При таких способах приобретения права собственности учитывается воля прежнего собственника (отчуждателя вещи), поэтому здесь основания приобретения права собственности у одних лиц одновременно являются основаниями прекращения этого же права у других лиц. Речь обычно идет о различных договорах - купли-продажи (в том числе с помощью государственных жилищных сертификатов), мены, дарения (особым случаем является бесплатная приватизация жилых помещений), аренды с выкупом и т. д., а также о наследовании имущества граждан или о правопреемстве в отношении имущества юридических лиц или публично-правовых образований. Каждый из этих способов специально урегулирован законом в соответствующих институтах (договорного права, наследственного права, правопреемства при реорганизации юридических лиц), выходящих за рамки права собственности.

При этом важное значение имеет точное определение момента, с которого на приобретателя вещи по договору переходит право собственности. Ведь с этого же момента на него переходят и бремя собственности, и риск случайной гибели или порчи вещи.

Федеральным законом от 01.01.01 г. N 217-ФЗ*(99) в п. 2 ст. 223 ГК РФ внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г., согласно которым недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

2. Строительство жилых помещений

Формирование рынка доступного жилья в Российской Федерации является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Согласно социологическим исследованиям, свыше 61 процента россиян, а это около 31,6 миллиона семей, желают улучшить свои жилищные условия. Однако, например, за 2003 г. смогли реально улучшить свои жилищные условия только 230 тысяч семей, что составляет всего 0,7 процента нуждающихся. В последующее время картина практически не меняется.

Здесь можно выделить две основные причины.

Во-первых, объемы строительства жилья значительно отстают от потребностей. Так, например, годовой объем ввода жилья за 2003 г. составил всего 2,3 процента от потребности (36,3 миллиона квадратных метров). Для сравнения, в 1987 г. было введено 76,4 миллиона квадратных метров. Сегодня ситуация усугубляется тем, что качество существующего жилищного фонда катастрофически ухудшается. По оценкам экспертов, ветхий и аварийный фонд составляет 87,8 миллиона квадратных метров, а большая часть жилищного фонда (61,6 процента) имеет степень износа более 1/3. Таким образом, при сохранении существующих темпов строительства жилья даже замена ветхого и аварийного фонда не обеспечивается. Именно этим обусловлен неизбежный рост стоимости жилья.

Во-вторых, уровень доходов большей части российских граждан не позволяет приобрести жилье даже в обозримом будущем: ни за полную стоимость, ни с использованием банковских кредитов*(100). Так, доля населения с доходами, позволяющими приобрести стандартную квартиру, составляет всего 9,5 процента.

На региональном уровне в соответствии с федеральной целевой программой "Жилище" на гг., утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. N 675, созданы законодательные и организационные основы обеспечения жильем отдельных категорий граждан:

- граждан, отселяемых из ветхого и аварийного жилья;

- молодых семей;

- работников бюджетной сферы (военнослужащих и других федеральных служащих) и др.

Другими формами жилищного обеспечения являются:

- обеспечение жильем жителей села, развитие индивидуального жилищного строительства;

- реализация Федерального закона "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей" от 01.01.01 г. N 125-ФЗ*(101) (в основном за счет выделения средств федерального бюджета);

- обеспечение жильем граждан, уволенных или увольняемых с военной службы и приравненных к ним (в основном за счет государственных жилищных сертификатов в рамках подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" федеральной целевой программы "Жилище" на гг.);

- обеспечение жильем молодых ученых.

В то же время в подавляющем большинстве субъектов Российской Федерации массовое предоставление социального жилья не ведется вот уже несколько лет, в связи с чем получение бесплатного жилья без использования собственных средств и рыночных механизмов для большинства граждан, нуждающихся в жилых помещениях, стало практически невозможным.

Ипотечное кредитование. Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики и основным способом решения жилищной проблемы для основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Постановлением Правительства Российской Федерации "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" от 01.01.01 г. N 28 была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации*(102), подготовленная в развитие федеральной целевой программы "Свой дом", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. N 753*(103). Она определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

Предполагается, что система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде будет саморазвивающейся и самодостаточной системой, не требующей дополнительно значительного государственного финансирования.

Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования - создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса в целях снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья, что должно обеспечить функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

Государство в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должно выполнять следующие функции:

- создать надлежащую законодательную и нормативную базу в целях правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы;

- обеспечить социальные гарантии, предоставляемые гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов.

Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для кредитных учреждений, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.

В рамках вышеназванной Концепции была фактически сформирована программа конкретных мероприятий, предусматривающая:

- совершенствование правовых основ реализации прав по ипотеке;

- регулирование механизмов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;

- создание благоприятной налоговой среды для ипотечного жилищного кредитования граждан;

- организацию эффективных условий работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

Что фактически сделано с момента принятия указанной выше Концепции по вопросам совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке?

В целях совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке в соответствии с вышеназванной Концепцией предполагалось внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений в отношении:

1) реализации права пользования заложенным жилым помещением;

2) обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

3) механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

4) заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане.

В конце 2004 г. был принят пакет законов, в том числе в сфере гражданского и жилищного законодательства, которые должны в определенной мере решить вышеназванные проблемы.

В частности, приняты следующие законодательные акты:

- Жилищный кодекс Российской Федерации;

- Федеральный закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" от 01.01.01 г. N 192-ФЗ*(104). Активы, являющиеся обеспечением по ипотечным облигациям, не включаются в конкурсную массу при банкротстве кредитной организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием. На выпуск облигаций с ипотечным покрытием не распространяются правила, установленные ст. 102 ГК РФ, в соответствии с которыми общество вправе выпускать облигации на сумму, не превышающую размер уставного капитала либо величину обеспечения, предоставленного обществу в этих целях третьими лицами, после полной оплаты уставного капитала. Введено дополнительное основание для отзыва у кредитной организации лицензии на осуществление банковских операций, которым является неисполнение кредитной организацией, являющейся управляющим ипотечным покрытием, требований Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" и изданных в соответствии с ним нормативных правовых актов, а также не устранение нарушений в установленные сроки, если в течение одного года к кредитной организации неоднократно применялись меры, предусмотренные Федеральным законом "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)". Максимальный срок, в течение которого кредитная организация должна удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, сокращен с одного месяца до 14 дней. В случае невыполнения этого правила Банк России обязан отозвать лицензию у кредитной организации;

- Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" от 01.01.01 г. N 193-ФЗ*(105). Вводится понятие "жилищная облигация с ипотечным покрытием", которой является облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений. В состав ипотечного покрытия облигаций с ипотечным покрытием, за исключением жилищных облигаций с ипотечным покрытием, могут входить требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено. С принятием изменений к указанному Закону исключается положение о том, что требование по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено закладной со всеми приложениями к ней. Однако в случае если имели место составление и выдача закладной, для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия только закладной. Изменениями вводятся механизмы, касающиеся реализации ипотечного покрытия облигаций в случае несостоятельности (банкротства) организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием, продажи ипотечного покрытия в случае несостоятельности эмитента;

- Федеральный закон "О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" от 01.01.01 г. N 194-ФЗ*(106). Устанавливается, что на жилое помещение (его части), принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, а также земельные участки, на которых расположено это помещение (его части), может быть обращено взыскание по исполнительным документам, если они являются предметом ипотеки и на них в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

- Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 01.01.01 г. N 196-ФЗ*(107). Указанным Законом устанавливается, что в государственный реестр включаются сведения об ограничениях дееспособности или отсутствии дееспособности. Копия вступившего в законную силу решения суда, которым гражданин ограничен в дееспособности или признан недееспособным, подлежит в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган по государственной регистрации. В этот же срок органом опеки и попечительства направляются сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения;

- Федеральный закон "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" от 01.01.01 г. N 213-ФЗ*(108). Внесены следующие изменения:

1) установлено, что объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) (ст. 130 ГК РФ);

2) изменена норма, согласно которой прекращается право пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника при переходе права собственности на жилой дом, квартиру или иное жилое помещение к новому собственнику (ранее такое право не прекращалось) (п. 2 ст. 292 ГК РФ);

3) при отчуждении жилого помещения получение в органах опеки и попечительства предварительного разрешения (согласия) на сделку требуется лишь когда в данном жилом помещении проживают находящиеся под опекой и попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (п. 4 ст. 292 ГК РФ);

4) исключена норма, согласно которой договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен. Установлено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие;

- Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 01.01.01 г. N 216-ФЗ*(109). Внесены следующие изменения:

1) в новой редакции изложена ст. 10, которая предусматривает следующие новеллы:

- договор, в котором отсутствуют какие-либо необходимые данные, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке;

- договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации;

- при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке;

2) исключается требование о нотариальном удостоверении договора об ипотеке. Устанавливается, что должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной;

3) заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20 процентов стоимости заложенного имущества;

4) при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (если договором не предусмотрено иное);

5) устанавливаются особенности ипотеки земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, а также ипотеки земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием указанных средств;

- Федеральный закон "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 01.01.01 г. N 217-ФЗ*(110). Внесены следующие изменения и дополнения:

1) п. 2 ст. 223 ГК РФ "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору", содержащий общие положения, дополнен конкретизирующей нормой, в соответствии с которой недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 данного Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя;

2) гл. V Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 01.01.01 г. N 122-ФЗ дополнена статьей, которая устанавливает основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение, т. е. меру социальной защиты граждан со стороны государства. Так, собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Компенсация выплачивается в случае, если по независящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей. Данные положения применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31