- военнослужащие - граждане Российской Федерации, проходящие военную службу по контракту, общая продолжительность военной службы которых составляет 20 лет и более, не обеспеченные на момент увольнения с военной службы жилыми помещениями, не могут быть исключены без их согласия из списка очередников на получение жилых помещений (улучшение жилищных условий) по последнему перед увольнением месту военной службы и обеспечиваются жилыми помещениями в соответствии с Федеральным законом "О статусе военнослужащих", федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Указанный порядок обеспечения жилыми помещениями распространяется и на военнослужащих - граждан Российской Федерации, увольняемых с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых составляет 10 лет и более (п. 13 ст. 15);

- обеспечение жильем военнослужащих - граждан Российской Федерации, имеющих общую продолжительность военной службы 10 лет и более, при увольнении с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями и членов их семей при перемене места жительства осуществляется федеральными органами исполнительной власти, в которых предусмотрена военная служба, за счет средств федерального бюджета на строительство и приобретение жилья, в том числе путем выдачи государственных жилищных сертификатов. Право на обеспечение жилой площадью на данных условиях предоставляется указанным гражданам один раз. Документы о сдаче жилых помещений Министерству обороны Российской Федерации (иному федеральному органу исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба) и снятии с регистрационного учета по прежнему месту жительства представляются указанными гражданами и совместно проживающими с ними членами их семей при получении жилой площади по избранному месту жительства (п. 14 ст. 15)*(232);

- военнослужащие - граждане Российской Федерации, общая продолжительность военной службы которых составляет 10 лет и более, нуждающиеся в улучшении жилищных условий по нормам, установленным федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, без их согласия не могут быть уволены с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями без предоставления им жилых помещений. При желании указанных военнослужащих получить жилые помещения не по месту увольнения с военной службы они обеспечиваются жилыми помещениями по избранному месту постоянного жительства в порядке, предусмотренном п. 14 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" (п. 1 ст. 23);

- военнослужащим - гражданам Российской Федерации, общая продолжительность военной службы которых составляет 10 лет и более, подлежащим увольнению с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, в последний год военной службы Министерством обороны Российской Федерации (иным федеральным органом исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба) по желанию военнослужащего - гражданина Российской Федерации выдается государственный жилищный сертификат для приобретения жилого помещения на семью в избранном после увольнения с военной службы месте жительства в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации (п. 1 ст. 23);

- право на дополнительную общую площадь жилого помещения военнослужащих, замещающих должности, указанные в п. 8 ст. 15 вышеназванного Федерального закона.

Таким образом, по действующему с 1 января 2005 г. законодательству для указанных категорий граждан предусмотрены следующие формы реализации полностью или частично за счет государства конституционного права в зависимости от категории граждан, увольняемых или уволенных с военной службы, на жилище:

- предоставление безвозмездно жилья лицам, нуждающимся в жилье, за счет средств федерального бюджета; жилье при этом оформляется в собственность;

- обеспечение жилыми помещениями за счет государственных жилищных сертификатов на приобретение жилья.

Поскольку законодательством в настоящее время не урегулирован порядок реализации первой формы, единственной реальной формой в настоящее время остается вторая форма жилищного обеспечения - за счет государственных жилищных сертификатов.

В то же время Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 01.01.01 г. N 9 разъяснил, что требования военнослужащих о предоставлении им жилых помещений не по месту их военной службы за счет Министерства обороны Российской Федерации или иного федерального органа исполнительной власти, в котором предусмотрена военная служба, могут являться обоснованными в тех случаях, когда соответствующие органы военного управления, воинские части и учреждения участвуют в строительстве жилых домов или покупают квартиры в населенных пунктах и местностях, избранных военнослужащими для постоянного проживания после увольнения с военной службы. В этих случаях нуждающиеся в улучшении жилищных условий военнослужащие, проходящие службу в указанных органах, частях и учреждениях и подлежащие увольнению, вправе претендовать на получение этого жилья (п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.01.01 г. N 9).

Раздел 3. Пользование жилыми помещениями

Глава 11. Пользование жилыми помещениями собственниками жилых помещений

1. Пользование жилым помещением, принадлежащим на праве собственности

Собственник жилого помещения - физическое лицо может использовать это помещение для личного проживания, проживания членов своей семьи и в установленном законодательством порядке иных лиц (например, временных жильцов). Собственник жилого помещения - юридическое лицо может использовать жилое помещение как для проживания своих сотрудников, так и для проживания иных лиц, оформляя с ними гражданско-правовые договоры: коммерческого найма, аренды, безвозмездного пользования и др.

ЖК РСФСР не содержал специального раздела или главы, посвященных вопросам права собственности и иных вещных прав на жилые помещения. В то же время некоторые положения о приобретении гражданами жилых помещений в собственность и о порядке пользования жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда, включающего жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан, содержались в некоторых главах данного Кодекса (гл. 1.1 и гл. 6). Так, согласно ст. 49.2 ЖК РСФСР владение, пользование и распоряжение приобретенной квартирой в домах государственного и муниципального жилищного фонда собственники осуществляли по своему усмотрению. Пользоваться жилым помещением такие граждане могли для личного проживания, проживания членов своих семей, они могли также вселить в жилое помещение других граждан и сдавать его внаем (ч. 1 ст. 127 ЖК РСФСР).

В ЖК РФ включен разд. II "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения".

Права и обязанности собственника жилого помещения. В общих чертах они закреплены в ст. 30 ЖК РФ. Прежде всего, следует отметить, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением.

Под владением понимается фактическое обладание имуществом.

Под пользованием понимается возможность извлекать полезные свойства вещи, получать пользу от нее (гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов своей семьи, а также передавать жилое помещение другим лицам во владение и пользование по договору). Собственник вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение по договору коммерческого найма, перевести жилое помещение в нежилое, осуществить переустройство или перепланировку жилого помещения.

Собственник жилого помещения может предоставить его другому лицу по договору безвозмездного пользования, по которому одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК РФ). Порядок заключения договора безвозмездного пользования урегулирован гл. 36 ГК РФ. Отличительной чертой такого договора является отсутствие возмездного предоставления со стороны ссудополучателя за использование жилого помещения. Однако следует иметь в виду, что ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором (ст. 695 ГК РФ). На этом основании собственник жилого помещения при прекращении договора безвозмездного пользования вправе потребовать от ссудополучателя проведения ремонта как самого помещения, так и находящегося в нем имущества и оборудования, если их состояние ухудшилось.

Как уже отмечалось, юридическим лицом жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Под распоряжением понимают возможность определения юридической судьбы вещи (отчуждение по договорам купли-продажи, мены, дарения; передача по наследству и т. д.).

Однако правомочия собственника не безграничны, что нашло отражение в целевом использовании жилых помещений и пределах их использования.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ). Необходимость использования жилых помещений по назначению названа в числе основных начал жилищного законодательства (ч. 1 ст. 1 ЖК РФ).

Пределы использования жилого помещения. Помимо собственного проживания и проживания членов своей семьи собственник вправе использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, но не может размещать в нем промышленные производства (чч. 2 и 3 ст. 17 ЖК РФ). Например, адвокат вправе разместить в принадлежащем ему на праве собственности жилом помещении адвокатский кабинет, индивидуальный предприниматель - свой офис. Такое использование осуществляется без перевода жилого помещения в нежилое. При этом как при использовании жилого помещения непосредственно для проживания, так и для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности собственник должен осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ).

Еще одно ограничение права собственника распорядиться принадлежащим ему жилым помещением следует из п. 4 ст. 292 ГК РФ, согласно которому отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания помещения и, если оно является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник должен своевременно вносить плату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ), за свой счет проводить текущий и капитальный ремонт принадлежащего ему жилого помещения и оборудования в нем, участвовать в ремонте и содержании общего имущества многоквартирного дома (а также общего имущества в коммунальной квартире, если он является собственником комнаты в такой квартире), уплачивать налог на недвижимое имущество и т. д.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Следует иметь в виду, что за нарушение указанных обязанностей ЖК РФ не предусматривает возможности прекращения права собственности и выселения собственника из принадлежащего ему жилого помещения в отличие от нанимателя жилого помещения

В то же время несоблюдение установленных правил использования жилого помещения может служить основанием прекращения права собственности на такое помещение на основании ст. 293 ГК РФ, согласно которой если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если после подобного предупреждения собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником жилого помещения. Они установлены ст. 31 ЖК РФ. К членам семьи собственника жилого помещения относятся: его супруг (т. е. лицо, с которым зарегистрирован брак), родители (в том числе усыновители) и дети (в том числе усыновленные). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Все перечисленные лица должны проживать совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют не ограниченное каким-либо сроком право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. При этом члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения (п. 3 ст. 292 ГК РФ). Указанные лица не обладают правом распоряжения жилым помещением.

Право пользования жилым помещением членов семьи собственника такого помещения возникает при их вселении в жилое помещение, а прекратиться может по основанию, указанному в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. Ранее п. 2 ст. 292 ГК РФ предусматривал, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Однако с 1 января 2005 г. переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом*(233).

Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Под дееспособными членами семьи собственника понимаются лица, достигшие 18 лет, лица, вступившие в брак до достижения 18 лет (ст. 21 ГК РФ), а также несовершеннолетние, достигшие возраста 16 лет и объявленные полностью дееспособными в порядке, установленном ст. 27 ГК РФ.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Ранее согласно ч. 2 ст. 127 ЖК РСФСР право пользования помещениями в жилом доме или квартире сохранялось за членами семьи собственника жилого дома или квартиры в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры.

Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ)*(234).

Собственник может предоставить жилое помещение в безвозмездное пользование указанных лиц, заключить договор коммерческого найма в пользу таких лиц или предоставить жилое помещение по иным основаниям.

При этом следует иметь в виду, что в отношении бывших супругов в подобной ситуации могут быть применимы и нормы СК РФ. Согласно п. 1 ст. 33 СК РФ, если брачным договором не установлено иное, то законным режимом имущества супругов (под которым понимается имущество, нажитое супругами во время брака, - п. 1 ст. 34 СК РФ) является режим их совместной собственности. Следовательно, если жилое помещение было приобретено супругами в период брака, а право собственности оформлено на одного из них, то сам по себе данный факт не является препятствием для другого супруга при прекращении семейных отношений (расторжении брака) в судебном порядке требовать не сохранения права пользования жилым помещением, а раздела совместно нажитого имущества, включая жилое помещение, и оформления своих прав собственности на него либо получения иного имущества или денежных сумм, эквивалентных доле бывшего супруга в общем имуществе супругов. Аналогичный иск может быть заявлен и в том случае, если до вступления в брак у одного из супругов жилое помещение уже находилось на праве собственности, однако в период брака были произведены его существенные улучшения.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. Также возможно досрочное прекращение права пользования на основании решения суда в трех случаях: 1) при прекращении права собственности на данное жилое помещение этого собственника; 2) если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права; 3) если он использует жилое помещение не по назначению или своими действиями разрушает или иным образом причиняет вред жилому помещению (ч. 2 ст. 35 ЖК РФ).

Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, имеет права, несет обязанности и ответственность как член семьи. В то же время в отношении ответственности данное положение касается только дееспособных лиц.

Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения (в данном случае речь идет не о членах семьи), имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения. Указанное соглашение может быть заключено как в устной (ст. 159 ГК РФ), так и в письменной форме (как простой, так и нотариальной - ст. ст. 160-163 ГК РФ), поскольку особых требований к его форме законодательством не предусмотрено.

Порядок изменения границ помещений в многоквартирном доме установлен ст. 40 ЖК РФ. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном гл. 4 ЖК РФ "Переустройство и перепланировка жилого помещения". Границы между смежными помещениями*(235) могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ). Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения.

По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании (например, при вступлении в брак с собственником жилого помещения, заключении с ним договора коммерческого найма жилого помещения и т. п.).

Досрочное прекращение права пользования может иметь место в случае признания отказополучателя недостойным наследником, когда отказополучатель своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовал либо пытался способствовать призванию его самого или других лиц к наследованию либо способствовал или пытался способствовать увеличению причитающейся ему или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке. Лицо, не имеющее права наследовать или отстраненное от наследования как недостойный наследник, обязано возвратить все имущество, неосновательно полученное им из состава наследства. В случае признания гражданина, пользующегося жилым помещением на основании завещательного отказа, недостойным наследником собственник такого помещения вправе взыскать с него денежную компенсацию за пользование жилым помещением за период, в течение которого осуществлялось пользование жилым помещением (п. 3 ст. 1117 ГК РФ). Аналогичное правило действует в том случае, когда по завещательному отказу гражданину предоставлено бессрочное право пользования жилым помещением.

Досрочное прекращение права пользования жилым помещением возможно также на основании решения суда, если гражданин использует жилое помещение не по назначению или своими действиями разрушает или иным образом причиняет вред жилому помещению (ч. 2 ст. 35 ЖК РФ).

Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.

Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа. В данном случае речь идет о регистрации обременения соответствующего жилого помещения в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Такая регистрация не является обязательной и производится на основании заявления отказополучателя. В силу п. 2 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц.

Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены для собственника жилого помещения, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. При этом плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).

2. Право собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме

Вопросам права собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме посвящена гл. 6 ЖК РФ "Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников".

К общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся на праве общей долевой собственности вспомогательные помещения в данном доме, а также устройства для их обслуживания. ЖК РФ приводит примерный перечень общего имущества: помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме) (ч. 1 ст. 36). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Статья 37 ЖК РФ устанавливает следующие правила определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме:

- доля пропорциональна размеру общей площади указанного помещения;

- доля в праве общей собственности следует судьбе права собственности на указанное помещение;

- при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

В то же время участники долевой собственности имеют право распорядиться ею таким образом, чтобы использование общего имущества приносило им доход: предоставить в пользование заинтересованным лицам объекты общего имущества (крыши, подвалы, технические этажи и т. п.) на основании различных гражданско-правовых договоров. Порядок распределения доходов от использования общего имущества между сособственниками может быть установлен в соглашении между ними. Если это не сделано, то применяется общее правило, установленное в ст. 248 ГК РФ: плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям.

Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме влечет переход к приобретателю доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 ЖК РФ). В соответствующем договоре (купли-продажи, мены, дарения или ином договоре) необходимо указать размер данной доли.

Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

3. Пользование жилыми помещениями в коммунальной квартире

Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире).

Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

Статья 42 ЖК РФ устанавливает правила определения долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ).

Собственнику комнаты в коммунальной квартире, помимо права на долю в праве собственности на общее имущество в этой квартире, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты, т. е. в случае, когда собственник комнаты в коммунальной квартире отчуждает свою комнату иному лицу (продает, дарит, меняет и т. п.), к новому собственнику (приобретателю) переходит не только право собственности на указанную комнату, но и право собственности на принадлежавшую прежнему собственнику долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире и многоквартирном доме. В таком случае доля нового собственника в праве общей собственности будет равной доле прежнего собственника.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

- осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ (ст. 250). Право преимущественной покупки - это право участников общей долевой собственности покупки продаваемой постороннему лицу доли в принадлежащем им имуществе по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи такой доли с публичных торгов. Уступка права преимущественной покупки доли не допускается.

Согласно ст. 250 ГК РФ публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31