При использовании ресурсного или ресурсно-индексного метода применяются формы № 4 и 5 [26].
4.2. Объектные сметы (расчеты)
Объектные сметы составляются на объект в целом по форме № 3 приложения 11 СНиП 1.02.01-85 или по форме № 3 приложения 3 МДС 81-1.99 [26].
В смете объединяются (суммируются) данные из локальных смет с группировкой работ и затрат по соответствующим графам — сметная стоимость строительных работ, монтажных работ, оборудования, мебели и инвентаря, прочих работ с последующим добавлением лимитированных и прочих затрат.
Смета составляется на основе одного уровня цен: базисного или текущего.
На основе объектных смет осуществляются расчеты за выполненные строительно-монтажные работы между заказчиками и подрядчиками.
При размещении в жилых зданиях встроенных или пристроенных предприятий торговли, общественного питания и коммунально-бытового обслуживания объектные сметы должны составляться отдельно для жилых зданий и названных предприятий.
Допускается также составление одной общей объектной сметы, но с выделением из итоговой суммы стоимости жилой части здания и ' встроенных или пристроенных предприятий.
В объектном сметном расчете (смете) построчно и в итоге приводятся показатели единичной стоимости - на 1 м3 объема, 1 м2 площади зданий и сооружений, 1 м протяженности сетей и т. п.
Объектные сметные расчеты (сметы) могут составляться с использованием укрупненных сметных нормативов (показателей), а также стоимостных показателей по объектам-аналогам.
Выбор аналога осуществляется на основе строящихся или построенных объектов, сметы которых составлены по рабочим чертежам. С целью обеспечения максимального соответствия технологических, функциональных и конструктивно-планировочных характеристик проектируемого (оцениваемого) объекта и объекта-аналога в стоимостные показатели объекта-аналога вносятся необходимые коррективы, а также делаются поправки на уровень стоимости для района строительства.
Единица измерения, к которой приводится стоимость объекта-аналога, должна наиболее достоверно отражать конструктивные и объемно-планировочные особенности объекта.
Составление объектных сметных расчетов и объектных смет не имеет существенных различий и производится на основе одинаковых данных по общим формам. Объектные сметные расчеты не являются документом для расчетов за строительную продукцию.
4.3. Сметные расчеты на отдельные виды затрат
Сметные расчеты на отдельные виды затрат предназначены для тех случаев, когда необходимо определить в целом по стройке размер средств, необходимых для возмещения затрат, не учтенных в сметных нормативах.
Такие расчеты составляются в том же порядке и по той же форме, что и локальные сметные расчеты.
Если в наличии имеются нормативы, выраженные в процентах от полной сметной стоимости или стоимости СМР, то названные сметные расчеты могут не составляться, а в главы 1, 9, 11 и 12 сводного сметного расчета стоимости строительства отдельной строкой включаются средства исходя из имеющегося норматива.
4.4. Сводный сметный расчет стоимости строительства
Сводный сметный расчет стоимости строительства (ССР) служит основанием для определения лимита капитальных вложений и открытия финансирования строительства.
В него со ссылкой на соответствующий номер документа (сметы, расчета) включаются отдельными строками итоги по всем объектным сметам (расчетам) без сумм на покрытие лимитированных затрат, а также по сметным расчетам на отдельные виды затрат.
Сводный сметный расчет составляется с учетом текущего уровня цен по форме № 1 приложения 8 СНиП 1.02.01-85 или по аналогичной форме № 1 приложения 3 МДС 81-1.99 [26].
В нем стоимость строительства распределяется по следующим 12 главам:
1. Подготовка территории строительства.
2. Основные объекты строительства.
3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения.
4. Объекты энергетического хозяйства.
5. Объекты транспортного хозяйства и связи.
6. Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения.
7. Благоустройство и озеленение территории.
8. Временные здания и сооружения.
9. Прочие работы и затраты.
10. Содержание дирекции (технического надзора) строящегося предприятия.
11. Подготовка эксплуатационных кадров.
12. Проектно-изыскательские работы, авторский надзор.
Основной является глава 2, которая включает в себя итоги по всем объектным сметным расчетам (сметам) основных объектов строительства.
Главы 3-7 охватывают инфраструктуру объекта — систему жизнеобеспечения основных объектов строительства.
В главу 3 «Объекты подсобного и обслуживающего назначения» включается сметная стоимость следующих объектов:
* для промышленного строительства — здания ремонтно-техни-ческих мастерских, заводоуправления, эстакады, галереи, складские помещения и др.;
* для жилищно-гражданского строительства — хозяйственные корпуса, проходные, теплицы в больничных и научных городках, мусоросборники и др., а также стоимость зданий и сооружений культурно-бытового назначения, предназначенных для обслуживания работающих (отдельно стоящие поликлиники, столовые, магазины, объекты бытового обслуживания населения, другие объекты), расположенные на территории, отведенной для строительства предприятий.
В главы 4-7 включаются объекты, перечень которых соответствует наименованиям глав.
Сумма затрат по главам 2-7 (графы 4 и 5) составляет общую стоимость строительно-монтажных работ Ссмр.
Для оценщика недвижимости представляет интерес сумма затрат по главам 2-7 (графа 4), означающая общую стоимость строительных работ Сср.
Глава 8 исчисляется в процентах к сумме затрат по гл. 1-7. Глава 9 может исчисляться в процентах к сумме затрат по гл. 1-8. Глава 10 может исчисляться в процентах к сумме затрат по гл. 1-9. Глава 12 может исчисляться в процентах к сумме затрат по гл. 1-9. Перечень работ и затрат в каждой главе зависит от назначения объекта и его отраслевой принадлежности.
Отдельной последней строкой предусматривается резерв средств на непредвиденные затраты, исчисляемый в процентах от суммы затрат по главам 1-12.
После итога сводного сметного расчета стоимости строительства указываются:
1. Возвратные суммы, учитывающие стоимость:
* материалов и деталей, получаемых от разборки временных зданий и сооружений, в размере; определяемом сметным расчетом по ценам возможной реализации за вычетом расходов по приведению их в пригодное состояние и доставке в места складирования;
материалов и деталей, получаемых от разборки конструкций, сноса и переноса зданий и сооружений, в размере, определяемом расчетом;
мебели, оборудования и инвентаря, приобретенных для меблировки жилых и служебных помещений для иностранного персонала, осуществляющего шеф-монтаж оборудования.
2. Суммы налога на добавленную стоимость (НДС). НДС показывается отдельной строкой (в графах 4-8) под наименованием «Средства на покрытие затрат по уплате НДС». При этом во избежание двойного счета не должно учитываться начисление НДС на стоимость материалов и конструкций, оборудования, а также на транспортные и другие виды услуг в составляемых локальных и объектных сметных расчетах (сметах).
В тех случаях, когда по отдельным видам объектов строительства законодательством Российской Федерации установлены льготы по уплате НДС, в данную строку включаются только средства, необходимые для возмещения затрат подрядных организаций по уплате ими НДС поставщикам материальных ресурсов и другим организациям за оказание услуг. Размер этих средств определяется расчетным путем в зависимости от структуры строительно-монтажных работ.
В случае, когда разрабатывается проект на строительство таких объектов, как котельная, тепловые сети, газоснабжение населенного пункта и т. п., в сводном сметном расчете'они показываются в качестве основных объектов, т. е. их стоимость включается в главу 2, а не в главу 4. При анализе сметной документации для целей оценки недвижимости следует правильно выделять позиции смет, относящиеся непосредственно к оцениваемому объекту, так как сметы всех уровней (от локальных до сводной) могут включать затраты на строительство объектов или частей объектов, не входящих в оцениваемый объект.
4.5. Сводка затрат
Сводка затрат — это сметный документ, определяющий стоимость строительства в случаях, когда за счет средств на строительство объектов производственного назначения составляется проектно-сметная документация на объекты жилищно-гражданского назначения, базы строительной индустрии, объекты социальной сферы и бытового обслуживания населения, объекты городского наземного пассажирского транспорта и др. Например, сводка затрат может составляться при строительстве крупных предприятий в отдаленных неосвоенных районах, где отсутствует база строительной индустрии.
Сводка затрат составляется по форме № 2 приложения 3 МДС 81-1.99 [26].
5. Методы определения стоимости строительства в условиях развития рыночных отношений
Для определения стоимости строительства по свободным (договорным) ценам на строительную продукцию в настоящее время применяются следующие методы:
· ресурсный (ресурсно-индексный),
· базисно-индексный.
5.1. Ресурсный (ресурсно-индексный) метод определения стоимости строительства на основе элементных сметных нормативов
Ресурсный метод представляет собой расчет в текущих или прогнозируемых ценах ресурсов, необходимых для реализации проекта. Для этого нужно знать, с одной стороны, состав и количество необходимых ресурсов, с другой — текущие сметные цены.
Ресурсно-индексный метод — это сочетание ресурсного метода с системой индексов на сметную стоимость ресурсов.
Ресурсы включают следующие показатели:
· затраты труда рабочих, выполняющих соответствующие строительные работы и обслуживающих строительные машины (в чел.-ч);
· * время использования строительных машин (в маш.-ч); » расход материалов, изделий и конструкций (м3, м2, т). Указанные ресурсы определены в:
· проектных материалах: ведомости потребности в материалах, ПОС (п. 1.6.1), ППР (п. 1.6.2);
· различных нормативных материалах: НЭМ (п. 3.2.1.1), ТСН-98 (п. 3.2.2.2), СНиР-91 (п. 3.2.3.3), ЭСН-84 (п. 3.2.2.1), ресурсные сметные нормы (РСН) и др.;
· производственных нормах расхода материалов (ведомственные, местные).
Сметная цена — это стоимость единицы измерения ресурса.
Могут применяться сметные цены следующих видов:
фактические текущие сметные цены, формирующиеся с учетом условий комплектации конкретных объектов строительства на основании данных бухгалтерского, складского и производственного учета;
средние территориальные текущие сметные цены, формирующиеся региональными центрами по ценообразованию в строительстве (РЦЦС), независимыми региональными центрами мониторинга цен в строительстве и публикующиеся в ежемесячных каталогах сметных цен (в Санкт-Петербурге — каталог «Строй-Цена» и справочник «Бюджет стройки» [11]);
индексированные средние территориальные текущие сметные цены, формирующиеся путем индексации базисных цен, например на 01.01.91, с применением текущих индексов РЦЦС. В Санкт-Петербурге рекомендуется индексация базисных цен на 01.07.99 — по Сборнику средних сметных цен на основные строительные ресурсы в Санкт-Петербурге для применения с 1 июля 1999 г. (ССЦ-99).
Для определения прямых затрат в локальных сметах предварительно составляется локальная ресурсная ведомость, в которой выделяются ресурсные показатели. Они берутся из указанных ресурсных нормативов и заносятся в соответствующие графы ведомости, составляемой по форме № 5 приложения 3 МДС 81-1.99 [26]. Суммирование ресурсных показателей производится либо в целом по зданию (сооружению), либо по соответствующим разделам локальной ресурсной ведомости.
Величина накладных расходов в составе локальных смет определяется в соответствии с Методическими рекомендациям по расчету величины накладных расходов при определении стоимости строительной продукции [22].
Величина сметной прибыли в локальных сметах определяется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению величины сметной прибыли при формировании цен на строительную продукцию [19].
В условиях инфляции и неустойчивости рынка определение стоимости строительства путем оценки нескольких видов ресурсов значительно достовернее по сравнению с оценкой многочисленных видов работ и затрат на уровне элементных сметных норм. В то же время применение ресурсного метода требует учета ряда объективных факторов:
* наличие необходимого набора сметных норм;
* высокая квалификация инженерно-технического персонала (сметчиков);
* возможность автоматизации расчета смет с применением компьютеров;
* постоянная регистрация текущих цен и др.
5.2. Базисно - индексный метод определения сметной стоимости строительства на основе единичных расценок
Выше было отмечено, что единичные расценки могут быть федеральными, территориальными и фирменными.
К федеральным единичным расценкам относятся Единые районные единичные расценки (ЕРЕР-84), Расценки на монтаж оборудования (РМО) и совмещенные элементные Сметные нормы и единичные расценки на строительные работы (СНиР-91), рассмотренные выше.
Составление сметной документации с применением федеральных расценок может осуществляться в базисном и текущем уровнях цен.
Базисным уровнем для ЕРЕР и РМО является уровень цен на 01.01.84 г.
Базисным уровнем для СНиР является уровень цен на 01.01.91 г.
В данном случае базисно-индексный метод основывается на применении федеральных расценок, а также индексов цен по видам работ, затрат и объектам строительства, формируемых региональными центрами по ценообразованию в строительстве (РЦЦС) и другими информационными центрами для условий своих регионов.
Суть метода заключается в том, что значения общей стоимости работ и затрат в базисном уровне цен, расположенные в графах 7,8 и 9 локальной сметы (табл. 3.5.2.1), умножаются на коэффициенты пересчета (индексы) по соответствующим работам и затратам, а результаты — значения общей стоимости работ и затрат в текущем у ровне цен — заносятся в дополнительные графы или в нижнюю (итоговую) часть сметы, как это показано в табл. 3.5.2.1.
В качестве примера применения территориальных расценок рассмотрим использование Единичных расценок на строительство в Санкт-Петербурге (ЕРС-99). Базисным уровнем для ЕРС-99 является уровень цен на 01.07.99 г.
Составление сметной документации с применением ЕРС может осуществляться в базисном и текущем уровнях цен.
Базисно-индексный метод в данном случае основывается на применении ЕРС-99, а также индексов цен по видам работ, затрат и объектам строительства, разрабатываемых Региональным центром по ценообразованию в строительстве (РЦЦС СПб) и Региональным центром по мониторингу цен в строительстве для условий Санкт-Петербурга.
Стоимость материалов, изделий и конструкций, не учтенных в стоимости прямых затрат и приводимых в ЕРС отдельной строкой с указанием кода, наименования и расхода принимается:
* непосредственно в текущем уровне цен по условиям поставки или по данным о средней текущей стоимости строительных ресурсов, публикуемых в ежемесячном каталоге сметных цен «СтройЦена» и ежеквартальном справочнике «Бюджет стройки»;
* путем индексации базисной стоимости, извлекаемой из Сборника средних сметных цен на основные строительные ресурсы в Санкт-Петербурге для применения с 1 июля 1999 г. (ССЦ-99).
Алгоритм базисно-индексного метода составления сметной документации на основе ЕРС в целом совпадает с алгоритмом составления смет на основе федеральных расценок. Отличие заключается в" дополнительном учете и индексации стоимости материалов, изделий и конструкций, не учтенных в ЕРС.
С учетом индексации затрат территориальные расценки превышают федеральные по зарплате в 1,8 раза, по эксплуатации машин — более чем в 3 раза. Это объясняется увеличенными примерно в 1,8 раз трудозатратами рабочих-строителей и почти в 3 раза — трудозатратами машинистов в показателях ресурсов ПРС-98, на основе которых разработаны расценки ЕРС-99.
Фирменные расценки разрабатываются на базе элементных ресурсных нормативов — Показателей ресурсов на строительные работы (ПРС) или фирменных ресурсных норм с учетом фактической или прогнозной текущей стоимости входящих в норму ресурсов. Текущая стоимость ресурсов берется из отчетных данных строительно-монтажной организации. Составление смет на базе фирменных расценок практически не отличается от составления смет на основе федеральных и территориальных расценок. Форма локальной сметы аналогична формам, рассмотренным выше.
Данный метод определения стоимости рекомендован для организаций, выполняющих постоянный перечень работ специального характера или работ с применением материалов, изделий и конструкций конкретного поставщика.
5.3. Определение стоимости демонтажа конструкций и инженерного оборудования зданий и сооружений
Задача определения стоимости демонтажа отдельных конструктивных элементов и инженерных устройств возникает у оценщика при выполнении расчета устранимого функционального износа зданий, вызванного моральным устареванием элементов благоустройства или избыточными элементами (объемами). Правила определения затрат на демонтаж, содержащиеся, например, в УПБС ВР [44] и в «Общих указаниях по применению единичных расценок на строительные работы в Санкт-Петербурге с 1 июля 1999 года (ЕРС-99)», рассматривают несколько случаев:
1. При наличии сборников ЕРС на демонтаж (разборку) прямые затраты на демонтаж определяются по этим сборникам в установленном порядке.
2. При отсутствии необходимых ЕРС на демонтаж рекомендуется прямые затраты на демонтаж определять по соответствующим сборникам ЕРС на монтаж (установку) без учета стоимости материалов, конструкций и инженерного оборудования, с применением следующих коэффициентов к нормам затрат труда, основной заработной плате рабочих и затратам на эксплуатацию машин, в том числе заработной плате рабочих-машинистов:
· при демонтаже сборных железобетонных и бетонных конструкций — 0,8;
· при демонтаже деревянных конструкций — 0,8;
· при демонтаже внутренних санитарно-технических устройств —0,4;
· при демонтаже наружных инженерных сетей — 0,6;
· при демонтаже металлических конструкций: К, = 0,6 — к основной зарплате рабочих; К2 = 0,7 — к затратам по эксплуатации машин, в том числе к заработной плате рабочих-машинистов; К3 = 0,5 — к затратам на материалы.
Указанные коэффициенты применяются непосредственно в единичных расценках локальных смет, составляемых базисно - индексным методом.
Дальнейший расчет стоимости возможен по двум вариантам.
а) Демонтируемые конструкции не сохраняются для дальнейшего использования.
б) Демонтируемые конструкции сохраняются для повторного использования в строительстве по прямому назначению. В этом случае учету подлежит часть накладных расходов и сметной прибыли, приходящихся на стоимость конструкций.
5.4. Определение стоимости монтажа (замены) конструкций и инженерного оборудования зданий и сооружений
Задача определения стоимости монтажа (замены) отдельных конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования в эксплуатируемом здании возникает у оценщика при выполнении расчета устранимого функционального износа, вызванного моральным устареванием элементов зданий. По сути дела речь идет об определении стоимости монтажа конструктивных элементов в условиях капитального ремонта (реконструкции) здания.
5.5. Организационные принципы системы ценообразования в строительстве
Переход на новую систему ценообразования в условиях развития рыночных отношений во многом зависит от эффективности функционирования региональных центров по ценообразованию в строительстве (РЦЦС) — организаций, созданных в республиках, входящих в состав Российской Федерации, краях, областях, городах Москве и Санкт-Петербурге для проведения политики ценообразования, включая информационное обеспечение участников инвестиционного процесса данными о текущем изменении цен на строительную продукцию.
Основные задачи РЦЦС следующие:
· сбор данных об уровне реальных цен на материалы, изделия и конструкции, используемые в регионе для строительства, о стоимости эксплуатации строительных машин, транспортных и других услуг;
· оперативное отслеживание изменений текущих цен с разработкой соответствующих индексов (включая прогнозные цены);
· подготовка и публикация на коммерческой основе соответствующей информации в виде сборников цен и индексов на материалы, эксплуатацию строительных машин, транспортные услуги и др.;
· сбор данных об уровне фактической заработной платы или затрат труда по видам строительных и монтажных работ;
· формирование регионального автоматизированного банка данных о стоимости и ресурсных показателях по построенным iобъектам.
Поскольку вся необходимая для выполнения указанных задач информация находится в строительно-монтажных организациях, РЦЦС созданы на правах хозрасчетной организации с участием строительных фирм (акционерных компаний, корпораций, территориальных строительных организаций и др.). Деятельность РЦЦС осуществляется на договорной основе за счет средств подрядчиков, заказчиков и других организаций.
Функционирование РЦЦС осуществляется под методологическим руководством Минстроя России и комитетов по экономике администраций регионов. В частности, в соответствии со Сводом правил СП и последующими письмами Минстроя в сметах необходимо учитывать средства на оплату услуг РЦЦС в размере 0,5% стоимости строительно-монтажных работ. Указанные средства включаются отдельной строкой в главу 9 «Прочие работы и затраты» сводного сметного расчета (см. п. 3.3.1.5).
Подготавливаемые в РЦЦС информационные материалы, в том числе имеющие нормативную направленность, носят рекомендательный характер.
Следует также отметить деятельность функционирующих на коммерческой основе независимых информационных центров, отслеживающих текущие цены на ресурсы и публикующих ценовую информацию и другие расчетные показатели. Примером может служить Региональный центр мониторинга цен в строительстве Санкт-Петербурга, функционирующий на базе ТОО «Тренд» и выпускающий ежеквартальный информационно-нормативный справочник «Бюджет стройки» (Текущие средние цены строительных материалов, работ и оборудования по данным ведущих поставщиков региона) [11].
5.6. Индексы цен в строительстве
Индексы цен — это коэффициенты перехода от базовой стоимости к стоимости на текущую дату, численно равные отношению стоимости продукции, работ или услуг на текущем уровне цен к стоимости на базовом уровне цен. Механизм индексирования цен широко используется во всем мире, так как позволяет достаточно просто решать проблему ценообразования в условиях инфляции.
Методика расчета индексов цен в строительстве заключается в периодическом отслеживании и статистической обработке текущих цен на строительную продукцию, работы и ресурсы с последующим усреднением полученных индексов. Такую работу проводят РЦЦС, независимые региональные центры мониторинга цен в строительстве и фирма «КО-ИНВЕСТ».
Текущие и прогнозные индексы публикуются в периодических бюллетенях «СтройИнформ» (ежемесячно), «Бюджет стройки» и КО-ИНВЕСТ (ежеквартально).
5.7. Автоматизированные системы составления смет на базе ЭВМ
В настоящее время в России насчитывается около двадцати программных комплексов для выпуска сметной документации на базе персональных компьютеров. Наиболее известные — «ABC», «БАРС», «АО», «АРОС», «БАГИРА» и др.
Принципиально эти системы незначительно отличаются друг от друга, так как все они используют одни и те же методические документы по составлению смет и нормативные базы (ЭСН-84, ЕРЕР-84, СНиР-91,ЕРС-99идр.).
Основное их отличие — в количестве функций по обработке сметной информации, в способах взаимодействия компьютера с пользователем и разнообразии выпускаемых документов.
Например, в системе «ABC» исходные данные готовятся на специальном проблемно-ориентированном входном языке ABC, в системе «БАРС» используется диалоговый режим подготовки исходных данных, а в системе «АО» имеется возможность работать в любом из этих режимов.
Любая компьютерная сметная система в качестве исходных данных требует ввода шифров (номеров позиций) нормативов из соответствующих сборников и объемов работ (материалов) из проектных данных. Все остальное (выбор из сборников наименований работ и конструктивных элементов, норм и цен, поправочных коэффициентов, выполнение арифметических действий, формирование и выдача на печать локальных, объектных смет и других документов) производится автоматически.
Возможно ли использование этих систем оценщиками недвижимости, не имеющими базового строительного образования и, как правило, опыта составления смет? Чтобы ответить на этот вопрос, рассмотрим подробнее функциональные возможности одной из компьютерных сметных систем.
Система «АО» (А-ноль), разработанная фирмой «ИнфоСтрой» (Санкт-Петербург) и предназначенная для использования проектными и строительными организациями, реализует три главные функции:
А. Ведение и развитие нормативной базы.
Б. Выпуск сметной документации.
В. Учет выполненных работ.
Последняя функция касается учета выполнения строительно-монтажных работ подрядными организациями и может не представлять интереса для оценщика, в то время как первые две функции ориентированы на определение стоимости строительства и поэтому должны быть рассмотрены подробнее.
А. Нормативная база включает:
* ЭСН-84 и ЕРЕР-84;
* ГЭСН-2001 (показатели ресурсов для расценок на ремонтно-строительные работы;
* прейскуранты и сборники сметных цен на материалы, изделия и конструкции;
сборники цен на капитальный ремонт, реставрацию и спецработы;
ТСН-98; ЕРС-99, ЕРР-99;
ФЕРР-2001 (сборники расценок, рассчитанных на основе ГЭСН-2001р).
В рамках нормативной базы система позволяет:
1. Создавать укрупненные фирменные расценки (УФР) путем суммирования стоимостных показателей и ресурсов по группам имеющихся расценок.
2. Использовать и расширять системный справочник ресурсов, необходимый для быстрого выбора ресурсов в процессе составления ресурсных смет.
3. Создавать пользовательский справочник ресурсов для отслеживания цен и формировать тем самым пользовательский справочник цен.
Б. Выпуск сметной документации включает следующие возможности:
1. Выпуск сметной документации в составе локальных смет, объектных смет и сводного сметного расчета.
2. Формирование локальных смет из набора фрагментов (шаблонов), создаваемых на основе ранее составленных локальных смет.
3. Проверка готовых смет на правильность применения расценок и поправок к ним.
4. Пересчет локальных смет по различным пользовательским справочникам цен, например на основе электронной версии каталогов текущих цен журналов «СтройЦена» и «Бюджет стройки».
5. Определение стоимости строительства базисно - индексным методом по заданному (в виде арифметического выражения) алгоритму начисления косвенных затрат.
6. Расчет стоимости ресурсным методом на основе показателей ресурсов (ТСН-98, ГЭСН-2001 и ЭСН-84) и пользовательских справочников цен.
7. Архивирование смет для последующего использования.
Из рассмотренных возможностей наибольший интерес для оценщика должны представлять пункты А1, A3, Б6, Б7.
Использование оценщиком этих функций системы может помочь ему:
1. Создавать свои укрупненные показатели ресурсов (УПР), использовать их для определения стоимости объектов ресурсным методом.
2. Создавать на основе УФР и УПР укрупненные показатели стоимости по видам, комплексам работ и объектам недвижимости в целом.
6.Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС)
.6.1. Обшие положения
Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости
(УПВС) были предназначены для переоценки по состоянию на 1 января 1972 г. в современных ценах зданий и сооружений всех отраслей народного хозяйства.
Поскольку в то время речь шла о переоценке основных фондов, оценим возможность применения УПВС для определения стоимости строительства. Для этого приведем два определения понятия «восстановительной стоимости» с точки зрения бухгалтерского учета основных фондов.
Восстановительная стоимость основных фондов — это сумма затрат в виде амортизационных отчислений, необходимых для восстановления изношенных в процессе производства основных фондов, исчисленная с учетом действующих цен [40].
Полная восстановительная стоимость определяется на основе затрат на воспроизводство объектов, аналогичных оцениваемым, из тех же материалов с соблюдением планов, чертежей и качества выполнения работ, с присущими объекту недостатками конструкций и элементами неэффективности.
Полная восстановительная стоимость морально у старевших объектов также осуществляется на основе существующих затрат на их изготовление по ценам и тарифам, существующим на дату переоценки, исходя из того, что моральное старение объектов отражается на уровнях и темпах изменения соответствующих цен и тарифов. При определении полной восстановительной стоимости объектов, снятых с производства, цены и затраты на изготовление точной копии которых установить практически невозможно, эта стоимость определяется как стоимость замещения на основе полной восстановительной стоимости объектов, функционально аналогичных выпускаемым, скорректированной по соотношению важнейших эксплуатационных характеристик ранее выпускавшихся и современных объектов [37].
Таким образом, понятия «восстановление (воспроизводство)» и «замещение» аналогичны понятию «стоимость нового строительства и, следовательно, УПВС могут рассматриваться как элементы ценообразования в строительстве наравне с укрупненными сметными нормативами.
УПВС составлены на базисном уровне цен по состоянию на 01.01.69 г. Они сгруппированы в сборниках по отраслям народного хозяйства или по видам зданий и сооружений и содержат восстановительную стоимость 1 м3 строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги в зависимости от назначения зданий, их конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе, с учетом климатического района. Перечень сборников УПВС приведен в приложении 1 к [28].
УПВС включают:
* все прямые затраты;
* накладные расходы и сметную прибыль;
* общеплощадочные расходы на подготовку и освоение участка;
* затраты на временные здания и сооружения;
* затраты на производство работ в зимнее время;
* прочие работы и затраты.
Восстановительная стоимость здания (сооружения), рассчитанная с применением У ЛВС, соответствует стоимости строительства этого же здания (сооружения), получаемой в сводном сметном расчете.
Для определения полной восстановительной стоимости здания нужно укрупненный показатель (стоимость 1 м3 ), подобранный из подходящей таблицы сборника, умножить на строительный объем здания.
Подбор соответствующего показателя по сборнику производится в зависимости от назначения и конструкции здания или сооружения, материала фундамента, стен, перекрытия, колонн, каркаса здания, пола, этажности, наружной и внутренней отделки здания и др.
При расхождении технических характеристик вводятся поправки к восстановительной стоимости в порядке, указанном в соответствующем сборнике.
Формулу определения восстановительной стоимости (стоимости строительства) с применением УПВС можно представить в следующем виде:
Сстр = В * Vстp * Ki * И1 * И2,
где
В - восстановительная стоимость 1 м3 (1 м2, nor. м) объекта на базисном уровне цен на 01.01.69 г.;
VCTP — строительный объем объекта, м3 (м2, nor. м);
Ki — поправочный коэффициент, учитывающий отличие технических характеристик оцениваемого объекта от типового базового с учетом климатического района и территориального пояса;
H1 — индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84 г. с учетом территориального коэффициента. Основание — Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.83 г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сметных расчетов (сводных смет) строек»;
Н2 — индекс перехода от цен на 01.01.84 г. к текущим ценам (п. 3.5.6).
УПВС учитывают все общестроительные работы, санитарно - тех-нические устройства, электроосвещение и слаботочные устройства внутри зданий, а в некоторых случаях — также стоимость железнодорожных путей в пределах здания.
УПВС, приведенные в сборниках для зданий с кирпичными стенами, распространяются на аналогичные здания со стенами из мелких блоков, если в сборнике нет отдельных показателей для конструкции стен из мелких блоков.
При переоценке зданий устаревших конструкций их восстановительная стоимость определяется по УПВС аналогичного вида современных зданий без каких-либо поправок на имеющиеся отклонения в конструкциях переоцениваемого здания.
Например, если в здании, построенном в 1911 г., стены имеют толщину, превышающую современные требования, его оценка должна быть проведена исходя из цен на здания аналогичного назначения современной конструкции с нормальной толщиной стен.
Здания с перекрытиями из кирпичных или бетонных сводов оцениваются по таблицам для аналогичных зданий с железобетонными перекрытиями.
Здания и сооружения, подвергавшиеся реконструкции (в связи с чем изменилась их техническая характеристика или назначение), переоцениваются в соответствии с их новым назначением или новой характеристикой.
Восстановительная стоимость строительного объема встроенных помещений, арендуемых предприятиями и организациями, определяется с учетом соответствующего вида внутренней отделки по цене основного здания.
Соответствующая стоимость объема встроенных помещений, входя в общую восстановительную стоимость всего здания, указывается еще и отдельно.
6.2. Определение строительного объема зданий
При определении строительного объема (далее — объема) здания необходимо руководствоваться следующим:
1. Объем надземной части здания с чердачным перекрытием следует определять умножением площади здания на его высоту. Площадь здания определяется площадью горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне первого этажа выше цоколя, включая слой штукатурки и облицовки. Высота здания измеряется от уровня чистого (строительного) пола первого этажа до верха засыпки (утеплителя) чердачного перекрытия.
2. Объем надземной части здания без чердачного перекрытия следует определять умножением площади вертикального поперечного сечения здания на его длину.
Площадь вертикального поперечного сечения здания определяется по обводу наружной поверхности стен, по верхнему очертанию кровли и по уровню чистого пола первого этажа. При этом выступающие на поверхности стен архитектурные детали, а также ниши учитывать не следует.
Длина здания измеряется между наружными поверхностями торцевых стен на уровне первого этажа выше цоколя.
3. Объем подвала или цокольного этажа следует определять умножением площади горизонтального сечения подвала в уровне первого этажа выше цоколя на высоту, измеренную от уровня чистого пола подвала (цокольного этажа) до уровня чистого пола первого этажа.
4. Объем мансард, светелок и мезонинов следует определять умножением площади их горизонтального сечения по внешнему обводу стен в уровне пола на высоту от пола мансарды (мезонина) до верха засыпки чердачного перекрытия. При криволинейном очертании перекрытия мансарды (мезонина) следует принимать среднюю высоту.
5. Технические этажи жилых и общественных зданий (котельные, мастерские и др.) должны включаться в строительный объем зданий.
6. В общий объем здания также включаются:
* объемы эркеров, веранд, тамбуров, лоджий, закрытых ниш и других частей здания, увеличивающих его полезный объем;
* объемы световых фонарей, выступающих за наружное очертание крыш.
7. В объем зданий не включаются'.
* объемы портиков, крылец, крытых и открытых балконов, проездов;
* объемы чердаков, используемых для технических целей.
8. Общий строительный объем зданий с подвалами следует определять как сумму объема надземной части здания и объема подвала.
9. Пристройки одного и того же назначения и из одного и того же материала, что и основное здание, включаются в объем основной части здания; не отвечающие этим требованиям пристройки обмеряются и учитываются самостоятельно и в объем основного здания не включаются.
10. Объем здания должен исчисляться отдельно по его частям, если эти части существенно различаются по очертанию или конструкции, например здание цеха, в котором имеются одноэтажная часть с железобетонным каркасом и бытовые помещения с кирпичными стенами. При раздельном исчислении объема здания по частям разграничивающая стена относится к той части здания, которой она соответствует по высоте или конструкции. ,11. При определении объемов зданий полученные данные следует округлять до целого кубического метра.
6.3. Понятия о территориальных поясах, климатическом и сейсмическом районировании
В связи с наличием поясных цен на привозные материалы и тарифов на электроэнергию, местных отпускных цен на нерудные материалы, а также поясных коэффициентов на заработную плату рабочих-строителей вся территория страны разделена на десять территориальных поясов. Это разделение приведено в приложении 2 к [28].
В сборниках УПВС указана восстановительная стоимость по 9 территориальным поясам; по 10-му поясу, расположенному севернее Полярного круга, восстановительная стоимость устанавливается по смежному поясу, расположенному южнее Полярного круга, с увеличением на 20%.
Вследствие различных требований, предъявляемых к конструкциям зданий в разных климатических условиях (глубина заложения фундаментов, толщина стен, отепление чердачных перекрытий и др.), а также различных размеров удорожания строительства при производстве работ в зимнее время вся территория страны разбита на четыре климатических района. Это разделение приведено в приложении 2 к Общей части сборников УПВС [28].
В сборниках УПВС указана восстановительная стоимость условно для II климатического района. Для определения восстановительной стоимости зданий, расположенных в I, III и IV климатических районах, к УПВС соответствующего территориального пояса применяются поправочные коэффициенты, приведенные в Технической части каждого сборника.
Существуют карты сейсмического районирования территории СССР (приложения 1* и 2* СНиП П-7-81* «Строительство в сейсмических районах»), где сейсмичность указана в баллах (от 6 до 9 баллов).
Сборники УПВС не учитывают удорожания строительства в сейсмических районах (кроме отдельных жилых зданий, запроектированных с учетом сейсмичности). Поэтому для оценки зданий и сооружений, расположенных в сейсмических районах, к УПВС применяются поправочные коэффициенты, приведенные в [28].
7. Особенности использования сметной стоимости строительства при оценке недвижимости
Для оценки объектов недвижимости оценщику необходимо учитывать ряд особенностей использования сметной стоимости строительства.
1. В случае использования оценщиком сметной документации нужно иметь в виду, что она может охватывать объекты, не относящиеся к объекту оценки. Необходимо исключить строительно-монтажные работы и прочие затраты, относящиеся к этим объектам.
2. Из сметной стоимости объекта оценки нужно исключить стоимость технологического оборудования, мебели и инвентаря, а также стоимость монтажных работ и прочих затрат, относящихся к этому оборудованию.
3. Сметная стоимость при строительном проектировании учитывает в полной мере издержки подрядчика и не в полном объеме — затраты заказчика, связанные с рыночными формами организации строительного процесса:
· новые налоги и отчисления в различные фонды;
· инвестиции в землю;
· проценты по кредитам;
· затраты на рекламу в течение строительства и др.
В таблице прочих работ и затрат курсивом выделены затраты, ранее отсутствующие в нормах 1984 и 1991 г. Поэтому в стоимости ранее запроектированных объектов эти издержки не учтены. Обоснование и порядок их учета рассмотрены в [59].
Необходимо также различать структуру сметной стоимости зданий (сооружений), построенных до и после 1991 г., поскольку в стоимость зданий, запроектированных до 1991 г., были заложены нормативы накладных расходов, сметной прибыли, лимитированных и прочих затрат, отличающиеся от принятых в настоящее время.
4. Необходимо учитывать особенность ресурсного метода, заключающуюся в использовании реальных текущих цен материалов, изделий и конструкций, эксплуатации строительных машин и механизмов. В этих ценах заложены современные строительные материалы и конструкции, машины и механизмы, а также современные технологии их применения. Это означает, что рассчитанная ресурсным методом стоимость нового строительства объекта оценки с хронологическим возрастом более 5 лет является, как правило, стоимостью замещения, а не стоимостью восстановления.
Это полностью относится и к базисно - индексному методу, так как индексы также учитывают изменения в технологии строительства, применение новых машин и механизмов и повышенное качество строительных материалов.
5. Стоимость нового строительства с позиции инвестора должна включать его прибыль. На эту величину, называемую прибылью предпринимателя, необходимо увеличивать сметную стоимость строительства.
6. Строительство здания (сооружения) не происходит мгновенно. Существуют нормативы продолжительности строительства (от нескольких месяцев до нескольких лет). За период строительства происходит удорожание материалов и услуг. Поэтому фактическая стоимость строительства может значительно отличаться от сметной стоимости. Вопросу определения стоимости строительства с учетом его продолжительности и других рыночных факторов посвящена глава 5 настоящего пособия.
Таким образом, стоимость нового строительства (полная восстановительная стоимость, полная стоимость замещения) при оценке недвижимости может быть представлена формулами:
Сстр =Ссмет - Соб - Смр + КИ + ПП + НДС, (48)
или с учетом (29)
Сстр = Сср + Свз + Спр + КИ + ПП + НДС, (49)
где
Ссмет — сметная стоимость строительства объекта оценки;
Соб — сметная стоимость технологического оборудования, мебели и инвентаря;
Смр — сметная стоимость монтажных работ (по оборудованию);
КИ — дополнительные косвенные издержки заказчика (инвестора), не учитываемые сметными нормами;
ПП — прибыль предпринимателя;
НДС — налог на добавленную стоимость;
Сср — сметная стоимость строительных работ (по главам 2-7, графа 4 ССР);
Свз — затраты на временные здания и сооружения (глава 8, графа 4 ССР);
Спр — сметные прочие затраты по главам 1,9-12 ССР и непредвиденные затраты (см. п. 3.1.5), руб.
КИ = (Сср+ Сподг+ Свз)SНкиi /100%, либо КИ = SКИi, (50)
где
SНкиi - сумма нормативов дополнительных косвенных издержек, не учитываемых сметными нормами, %;
SКИi - сумма дополнительных косвенных издержек, не учитываемых сметными нормами, руб.;
Сподг затраты на подготовку территории застройки (глава 1, графа 4 ССР), руб.
ПП = (Сср + Спр+КИ)*Нпп/100%, (52)
где Нпп — норма прибыли предпринимателя, %.
НДС = (Сср + Спр + КИ + ПП) * Нндс /100% , (53)
где Нндс — ставка налога на добавленную стоимость, %.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 |
