Методика экономической оценки объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (стр. 1 )

МЕТОДИКА

экономической оценки объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации

© Коллектив авторов, 2005

© АНО «Центр независимой оценки», 2005

Настоящая методика не может быть полностью или частично воспроизведена, тиражирована и распространена в качестве официального издания без разрешения коллектива авторов и АНО «Центр независимой оценки».

Содержание

Стр.

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Данная методика разработана в соответствии с основными положениями Федерального закона от 01.01.2001 «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации», Федерального закона от 01.01.2001 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и базируется на принципах правоотношений, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным, Градостроительным, Лесным, Водным кодексами Российской Федерации, а также иным смежным законодательством.

Основной задачей методики является унификация основных понятий, используемых при оценке объектов культурного наследия, установление последовательности выполнения оценки, применяемых процедур и методов расчета, определение единых требований к оформлению результатов оценки.

Методика обязательна к применению всеми субъектами оценочной деятельности в случае вовлечения в сделку объектов культурного наследия (как включенных в единый государственный реестр, так и выявленных), принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Контроль за соблюдением положений Методики и порядок привлечения оценщиков к выполнению соответствующих работ осуществляется и устанавливается Министерством культуры и массовых коммуникаций Российской Федерации совместно с уполномоченным органом по регулированию оценочной деятельности в Российской Федерации.

2. ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ

Данная методика предназначена для использования субъектами оценочной деятельности при установлении различных видов стоимости объектов культурного наследия народов Российской Федерации в целях решения вопросов отчуждения, страхования и оценки ущерба, передачи в аренду и доверительное управление, начисления налогов, сохранения, занесения в единый государственный реестр, а также может быть использована для других целей и в других случаях в соответствии с Законодательством Российской Федерации.

Объектами применения данной методики являются объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации, в том числе выявленные объекты, в соответствии с Федеральным законом от 01.01.2001г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации», а также относящиеся к недвижимому имуществу особо ценные объекты культурного наследия народов Российской Федерации в соответствии с Положением об особо ценных объектах народов Российской Федерации утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000.

.

Субъектами применения данной методики являются :

·  Оценщики в соответствии с ст.4 Федерального закона от 01.01.2001г. «Об оценочной деятельности» , а также другие специалисты в соответствии со ст.14 того же закона и Главы 10 настоящей Методики;

·  юридические и физические лица, владеющие, пользующиеся и распоряжающиеся объектами культурного наследия;

·  Органы государственной власти, прокуратуры, судебные и другие органы, решающие вопросы, перечисленные в настоящей разделе.

Положения методики не распространяются на определение стоимости земельных участков, полностью изъятых из гражданского оборота; движимых археологических предметов; произведений живописи, скульптуры, элементов декоративно-прикладного искусства, которые можно отделить от объекта культурного наследия без нанесения ему вреда.

3. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации - объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры*, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

* указанные произведения живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объекты науки и техники, иные предметы материальной культуры для целей настоящей Методики, рассматриваются как неотделимые улучшения недвижимого имущества в соответствии со ст.623 Гражданского кодекса РФ.

Объекты археологического наследия - частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека, включая все движимые предметы, имеющие к ним отношение, основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки.

Особо ценные объекты культурного наследия народов Российской Федерации - историко-культурные и природные комплексы, архитектурные ансамбли и сооружения, предприятия, организации и учреждения культуры, а также другие объекты, представляющие собой материальные, интеллектуальные и художественные ценности эталонного или уникального характера с точки зрения истории, археологии, культуры, архитектуры, науки и искусства.

Объекты всемирного культурного и природного наследия - объекты культурного наследия народов Российской Федерации, включенные в список объектов всемирного наследия ЮНЭСКО.

Обычная недвижимость – имущество, являющееся недвижимым имуществом по закону, но не являющееся объектом культурного наследия.

Единый государственный реестр - информационная система, содержащая сведения об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — реестр).

Выявленные объекты культурного наследия - объекты, в отношении которых вынесено заключение государственной историко-культурной экспертизы о включении их в единый государственный реестр.

Государственная охрана объектов культурного наследия - система правовых, организационных, финансовых, материально-технических, информационных и иных принимаемых органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации в пределах их компетенции мер, направленных на выявление, учет, изучение объектов культурного наследия, предотвращение их разрушения или причинения им вреда, контроль за сохранением и использованием объектов культурного наследия.

Атрибуция объекта культурного наследия – установление автора, времени создания и назначения объекта культурного наследия. Опирается на анализ стиля, техники, результаты физических и химических исследований.

Предмет охраны - особенности объекта культурного наследия, послужившие основаниями для включения его в реестр и подлежащих обязательному сохранению.

Ограничения (обременения) пользования, владения или распоряжения объектом культурного наследия – установленные законом обязательства по сохранению объекта культурного наследия, либо выявленного объекта культурного наследия.

Преимущество пользования, владения или распоряжения объектом культурного наследия - комплекс характеристик (близость к центрам деловой активности, доминирующая роль в ансамбле, характер строительных конструкций, мемориальная и другая культурная ценность), обусловливающих увеличение потребительных свойств объекта оценки по сравнению с обычной недвижимостью.

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Улучшения земельного участка - здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка

Публичный сервитут – право в интересах государства, местного самоуправления, местного населения ограниченного пользования чужим земельным участком (зданиями, сооружениями и другим недвижимым имуществом).

Частный сервитут - право в интересах конкретных граждан или юридических лиц ограниченного пользования чужим земельным участком (зданиями, сооружениями и другим недвижимым имуществом).

Охранная зона — территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности — территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.

Зона охраняемого природного ландшафта — территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия.

Земли историко-культурного назначения - земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия.

Виды ремонтно-реставрационных работ объектов культурного наследия:

консервация - научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях предотвращения ухудшения состояния объекта культурного наследия без изменения дошедшего до настоящего времени облика указанного объекта, в том числе противоаварийные работы;

реставрация - научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях выявления и сохранности историко-культурной ценности объекта культурного наследия;

воссоздание - реставрация в исключительных случаях при особой исторической, архитектурной, научной, художественной, градостроительной, эстетической или иной ценности объекта культурного наследия и при наличии достаточных научных данных, необходимых для его воссоздания;

ремонт - научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях поддержания в эксплуатационном состоянии памятника без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны;

приспособление объекта культурного наследия для современного использования — научно-исследовательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях создания условий для современного использования объекта культурного наследия без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны, в том числе реставрация представляющих собой историко-культурную ценность элементов объекта культурного наследия.

Музеефикация объекта культурного наследия - реставрация или консервация объекта с выявлением его характерных черт (конструкции, объемно-пространственной композиции, декора, колорита, технологических особенностей и др.) и временных наслоений с целью музейного показа.

Износ объекта культурного наследия – уменьшение потребительных свойств объекта, которое выражается в снижении стоимости (обесценения) под воздействием различных факторов.

Утраты объекта культурного наследия - данные, характеризующие результаты физического изменения или устранения отдельных архитектурных и конструктивных элементов, декора, предметов внутреннего убранства по сравнению с состоянием на определенную дату истории существования объекта культурного наследия, и которые должны быть устранены в процессе реставрационных работ.

Величина утрат подлинной части и реставрационных замен - стоимость ремонтно-реставрационных работ, необходимых для устранения утрат.

Охранный договор, охранно-арендный договор, охранное обязательство - специальный документ, обязывающий, пользователя, владельца, собственника, арендатора выполнить весь комплекс работ, обеспечивающих необходимый уровень технического состояния объекта культурного наследия, а также ограничивающий имущественные права владельца, арендатора в отдельных вопросах эксплуатации, использования, распоряжения и владения.

Оценка объекта культурного наследия - процесс определения того или иного вида стоимости объекта с учетом его исторической, научной, художественной и (или) иной культурной ценности.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Другие термины и определения употребляются в настоящей Методике в соответствии положениями Федерального закона от 01.01.2001 «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации», Федерального закона от 01.01.2001 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Стандартами оценки, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 000.

4. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 01.01.2001 «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» объекты культурного наследия подразделяются на следующие виды:

·  памятники — отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения: церкви, колокольни, часовни, костелы, кирхи, мечети, буддистские храмы, пагоды, синагоги, молельные дома и другие объекты, специально предназначенные для богослужений); мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельные захоронения; произведения монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека, включая все движимые предметы, имеющие к ним отношение, основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки (объекты археологического наследия);

·  ансамбли — четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений религиозного назначения (храмовые комплексы, дацаны, монастыри, подворья), в том числе фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям; произведения ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары), некрополи;

·  достопримечательные места — творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы, в том числе места бытования народных художественных промыслов; центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки; памятные места, культурные и природные ландшафты, связанные с историей формирования народов и иных этнических общностей на территории Российской Федерации, историческими (в том числе военными) событиями, жизнью выдающихся исторических личностей; культурные слои, остатки построек древних городов, городищ, селищ, стоянок; места совершения религиозных обрядов.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 01.01.2001 «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» объекты культурного наследия подразделяются на следующие категории историко-культурного значения:

·  объекты культурного наследия федерального значения — объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры Российской Федерации, а также объекты археологического наследия;

·  объекты культурного наследия регионального значения — объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры субъекта Российской Федерации;

·  объекты культурного наследия местного (муниципального) значения — объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры муниципального образования.

В соответствии со ст. 48 Федерального закона от 01.01.2001 «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться:

·  в федеральной собственности;

·  собственности субъектов Российской Федерации;

·  муниципальной собственности;

·  частной собственности;

·  в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.

В соответствии со ст.50 Федерального закона от 01.01.2001 «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» к не отчуждаемым из государственной собственности объектам культурного наследия относятся:

·  объекты, включенные в Список всемирного наследия;

·  особо ценные объекты культурного наследия народов Российской Федерации в соответствии с Положением об особо ценных объектах народов Российской Федерации утвержденном Указом Президента Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000.

·  историко-культурные заповедники;

·  объекты археологического наследия.

Часть объектов культурного наследия, характеристики которых и разрешенный законом (охранным договором, охранно-арендным договором, охранным обязательством) вид их использования (в том числе возможность приспособления), позволяют извлекать доход, относятся к доходным объектам культурного наследия.

Остальные объекты культурного наследия, для которых извлечение дохода невозможно либо в силу законодательных ограничений (например, объекты религиозного назначения), либо из-за характеристик самого объекта (в частности, произведения монументального искусства, памятные места и др.), по этому признаку относятся к недоходным объектам культурного наследия.

Доходные объекты культурного наследия с учетом особенностей пользования, владения и распоряжения, установленных законодательством, образуют части соответствующих сегментов рынка обычной недвижимости.

5. ВИДЫ СТОИМОСТИ И ЦЕЛИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ

В соответствии со Стандартами оценки, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 000, Федеральным законом от 01.01.2001 «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» для целей настоящей методики различают следующие виды стоимости объектов культурного наследия как разновидности недвижимого имущества.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Стоимость с ограниченным рынком – стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Полная стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки.

Полная стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий.

Стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом утрат (износа) объекта оценки.

Стоимость при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования.

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Стоимость для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки в случае, если объект должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Специальная стоимость – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.

Выбор того или иного вида стоимости диктуется целями оценки и особенностями объекта культурного наследия.

Для недоходных объектов культурного наследия наиболее уместно использование стоимости воспроизводства (замещения).

Для доходных объектов культурного наследия возможно применение понятия рыночной стоимости и ее разновидностей для совершения сделок различного характера.

Для решения вопросов аренды может возникнуть необходимость определения инвестиционной стоимости в случае наличия неотъемлемых улучшений объекта культурного наследия, осуществленных арендатором.

Для оценки объектов, совершение сделок с которыми связано с выполнением определенных условий или дополнительными затратами, применяется понятие стоимость с ограниченным рынком.

Для оценки параметров хозяйственной деятельности, связанной с эксплуатацией, охраной, поддержанием технического состояния объектов культурного наследия используется понятие стоимость при существующем использовании.

Стоимость воспроизводства или стоимость замещения может использоваться также для определения размера ущерба, нанесённого объекту культурного наследия обстоятельствами или действиями какого-либо характера (или чьим либо бездействием), а также в целях страхования.

При определении стоимости объекта оценки для целей налогообложения, которая применяется при исчислении налогооблагаемой базы в соответствии с положениями соответствующих нормативных актов, обычно используется инвентаризационная стоимость объекта оценки.

Для решения всех иных задач оценки возможно применение специальной стоимости. Этот вид стоимости требует введения его специального определения в договоре об оценке или в соответствующем нормативном правовом акте.

6. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ

Оценка стоимости объектов культурного наследия осуществляется путем использования традиционных подходов оценки недвижимости: затратного, сравнительного и доходного.

Действующим законодательством об оценочной деятельности установлена обязательность применения всех трёх подходов. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов должны быть обоснованы в отчете об оценке.

Оценка объектов археологического наследия осуществляется особым порядком на основе определения затрат по их полному научно-археологическому исследованию (раздел 6.1.6).

6.1. Затратный подход

В соответствии со Стандартами оценки, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 000, затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Затратный подход к оценке объектов культурного наследия включает следующие этапы.

1.  Определение стоимости участка земли.

2.  Определение полной стоимости воспроизводства (или стоимости замещения) улучшений земельного участка.

3.  Определение величины износа объекта культурного наследия.

4.  Определение стоимости воспроизводства (замещения) улучшений с учётом нематериальных факторов.

5.  Определение итоговой стоимости оцениваемого объекта затратным подходом.

Особенностью применения затратного подхода при оценке объектов культурного наследия является учет историко-культурной ценности объекта оценки и его обременений. Учет историко-культурной ценности и обременений проявляется:

·  в увеличении стоимости воспроизводства на величину стоимости нематериальных факторов, определяющих историко-культурную значимость объекта оценки (раздел 6.1.2);

·  в уменьшении полной стоимости воспроизводства на величину утрат и на величину других форм обесценения, обусловленных обременениями (раздел 6.1.3).

Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость воспроизводства, т. е. создания объекта, идентичного объекту оценки невозможно или затруднительно из-за отсутствия строительных материалов и (или) технологий, идентичных тем которые использовались при создании объекта оценки. Процесс расчёта стоимости замещения объектов культурного наследия должен быть согласован с законодательными требованиями, предписывающими сохранение всего объекта культурного наследия или его предмета охраны.

Использование затратного подхода при оценке объектов культурного наследия является обязательным.

6.1.1. Определение стоимости земельного участка

При оценке земельного участка следует учитывать особенности федерального и регионального земельного, градостроительного и другого смежного законодательства, уровень развития регионального земельного рынка, наличие и доступность информации о сделках с земельными участками различных категорий землепользования.

Оценка стоимости земельного участка, на котором расположен объект культурного наследия, осуществляется с учётом обременений, связанных с имущественными правами на земельный участок. При этом необходимо отделять обременения, связанные с правами на земельный участок от обременений, связанных с правами на улучшения земельного участка.

К обременениям, связанными с правами на земельный участок, на котором расположен объект культурного наследия, относятся следующие:

·  наличие сервитутов на земельный участок (публичных и частных), обусловленных объектом культурного наследия;

·  наличие ограничений, связанные с наличием объектов археологического наследия;

·  ограничения в области градостроительной деятельности (условие начать и завершить к определенному сроку строительство, реконструкцию или ремонт внешних сетей инженерного оборудования, подходящих к участку и т. п.);

·  наличие ограничений, связанных с частичным или полным запретом хозяйственной деятельности;

·  другие ограничения, предусмотренные действующим законодательством.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4