Методика экономической оценки объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (стр. 2 )

При отсутствии или недостаточности информации о сделках с земельными участками той же категории землепользования, что и оцениваемый участок, расчет стоимости земельного участка осуществляется с применением следующей формулы

СЗЕМ = СР–СД, где

СР - стоимость аналогичного по площади и качеству участка в собственности без обременений (другой категории землепользования);

СД – капитализированный недополученный доход (в сравнении с возможностью использования без обременений);

При определении стоимости СР земельный участок рассматривается как свободный в предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования.

Стоимость аналогичного участка без ограничений Ср находится одним из следующих методов /15/:

·  методом сравнения продаж (при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о продажах земельных участков);

·  методом остаточной стоимости земли (при наличии достаточного количества достоверной информации о продажах или аренде аналогичных участков с относительно новыми зданиями или сооружениями, представляющими наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного);

·  методом капитализации арендного дохода (при наличии рыночной информации о долгосрочной аренде земли).

Выбор метода определения стоимости земельного участка должен быть обоснован в отчёте об оценке.

Величина СД также связана с изучением вопроса наилучшего экономического использования объекта культурного наследия, и равна разности доходов от использования без обременений и текущего использования оцениваемого объекта (земельного участка).

При наличии достаточного количества рыночной информации о сделках с земельными участками той же категории землепользования, что и оцениваемый участок, то для оценки можно воспользоваться рекомендациями /15/.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования означает, что при оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается приводящий к наивысшей стоимости, и именно он используется для оценки.

Однако, при этом учитываются только те варианты использования, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам, включая градостроительные ограничения, требования по охране объектов культурного наследия и окружающей среды, благоустройства прилегающей территории и т. д., во-вторых, реализация которых возможна физически.

6.1.2. Определение стоимости воспроизводства (стоимости замещения) улучшений земельного участка

К улучшениям земельного участка относятся:

·  объект (объекты) культурного наследия;

·  другие здания, строения, объекты инженерной инфраструктуры и т. д. не являющиеся объектами культурного наследия и не входящие в их состав, но расположенные на том же участке (дополнительные улучшения).

Стоимость воспроизводства улучшений определяется как сумма стоимости воспроизводства объекта культурного наследия и стоимости воспроизводства дополнительных улучшений.

Определение стоимости воспроизводства объекта культурного наследия основано на следующих этапах:

·  Определении полной стоимости воспроизводства подлинной (сохранившейся) части объекта, реставрационных замен и нереставрационных вмешательств;

·  Определении износа подлинной (сохранившейся) части объекта, реставрационных замен и нереставрационных вмешательств;

·  Уменьшения полной стоимости воспроизводства каждой части объекта на соответствующую величину износа.

Состав подлинной части объекта культурного наследия определяется на конкретную дату в истории существования памятника.

Состав реставрационных замен объекта культурного наследия определяется на дату окончания последней реставрации.

Состав нереставрационных вмешательств объекта культурного наследия определяется на дату окончания такого вмешательства.

Состав подлинной части, реставрационных замен, нереставрационного вмешательства объекта культурного наследия, а также установление дат, на которые производится оценка полной стоимости воспроизводства, определяются в соответствии с требованиями раздела 8.3.

При расчете полной стоимости воспроизводства подлинной и реставрированной части объекта культурного наследия, учитываются прямые и косвенные затраты, а также прибыль предпринимателя.

К прямым затратам относятся затраты, непосредственно связанные со строительством объекта.

К косвенным затратам относятся затраты, сопутствующие возведению объекта недвижимости, не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ, связанные с оплатой заемных средств, получением разрешений, лицензий или проведением экспертиз, включая экологическую экспертизу и прочие затраты, включая затраты на разработку участка, на инженерную инфраструктуру и оборудование экологического назначения, которые требуются в соответствии с законодательными и нормативными актами, расходы на разработку и утверждение проекта, административные и другие расходы застройщика, а также прибыль предпринимателя. Размер косвенных затрат определяется с учетом сложившейся рыночной конъюнктуры на соответствующие работы и услуги.

Прибыль предпринимателя отражает доход, который он рассчитывает получить в результате своей деятельности.

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчетов полная стоимость воспроизводства определяется одним из методов:

·  методом сравнительной единицы;

·  методом количественного обследования (метод единичных расценок)

·  на основании данных о стоимости строительных контрактов на возведение аналогичных объектов в аналогичных рыночных условиях.

Методом сравнительной единицы полная стоимость воспроизводства (замещения) подлинной части объекта оценки ПСВПЧ и реставрационных замен ПСВРЗ определяется по соответствующим сборникам укрупненных показателей сметной стоимости реставрационно-восстановительных работ по памятникам истории и культуры /8/.

Методом количественного обследования полная стоимость воспроизводства (замещения) подлинной части объекта оценки ПСВПЧ и реставрационных замен ПСВРЗ определяется на основании сводного сметного расчета или рабочей проектно-сметной документации (смет на производство видов работ, на изделия, конструкции и оборудование индивидуального изготовления) по соответствующим специализированным сметно-нормативным базам /9,10,11/.

Полная стоимость воспроизводства нереставрационных вмешательств ПСВНВ, определяется по общестроительным нормативам с учетом действующих региональных инфляционных коэффициентов.

Использование данных о стоимости строительных контрактов на возведение аналогичных объектов в аналогичных рыночных условиях является разновидностью сравнительного подхода при определении полной стоимости воспроизводства.

Если оцениваемый объект культурного наследия состоит из нескольких сооружений (дополнительных фрагментов, слоев, пристроек одного или различных периодов создания), или является градостроительным ансамблем, либо произведением ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства, то каждое из пристроенных или отдельно стоящих сооружений (произведений) различного периода создания оценивается самостоятельно в соответствие с положениями настоящего раздела.

Расчет стоимости воспроизводства дополнительных улучшений производится так же, как для обычной недвижимости.

6.1.3. Определение износа объекта культурного наследия

Для целей оценки различают понятие износа подлинной части и реставрационных замен и износа части объекта культурного наследия, подвергшейся нереставрационному вмешательству.

Понятие износа подлинной части и реставрационных замен в отличие от износа обычной недвижимости имеет следующие особенности:

·  вместо понятия физического износа подлинной части и реставрационных замен используется понятие утрат;

·  понятие функционального износа не применяется к подлинной части и реставрационным заменам.

При расчете внешнего износа (для всего объекта культурного наследия) учитывается режим охранных зон, зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зон охраняемого природного ландшафта и другие ограничения.

Для объектов археологического наследия применяется только понятие внешнего износа.

Расчет всех форм обесценения объекта культурного наследия включает в себя следующие этапы:

1.  Определение величины утрат подлинной части и реставрационных замен (по отдельности).

2.  Определение величины физического износа части объекта, подвергшейся нереставрационному вмешательству.

3.  Определение величины функционального износа части объекта, подвергшейся нереставрационному вмешательству.

4.  Определение внешнего износа для всех частей объекта.

Величина утрат подлинной части и реставрационных замен определяется в порядке, установленным разделом 8.3. настоящей Методики.

Расчет всех видов износа части объекта культурного наследия, подвергшейся нереставрационному вмешательству, определяется методами, применяемыми для обычной недвижимости.

6.1.4. Расчет нематериальных факторов

Учет историко-культурной значимости осуществляется путем определения перечня взаимонезависимых нематериальных факторов, отражающих основные ценностные характеристики объекта оценки, как объекта культурного наследия. Количественное значение каждого из этих факторов (стоимость фактора) рассчитывается по формуле:

Сi = СВ ´ Кi , (1),

где СВ – стоимость воспроизводства подлинной части или реставрационных замен объекта оценки (порядок определения величины СВ см. раздел 6.1.5.);

Кi - безразмерный коэффициент i-го фактора.

При проведении оценки объектов культурного наследия следует учитывать следующие нематериальные факторы:

Для унификации выделенных нематериальных факторов используются следующие определения:

1. «Датировка» – дата (время) создания объекта культурного наследия.

2. «Историческая (мемориальная) ценность» – документированная или широко известная связь объекта культурного наследия с историческими событиями или личностями.

Внутри этого понятия существуют градации: мировое значение, общероссийская значение, региональная значение.

«Мировое значение» – связь объекта культурного наследия с историческими событиями или личностями мирового значения.

«Общероссийское значение» – связь объекта культурного наследия с историческими событиями, личностями общенационального значения.

«Региональное значение» – связь объекта культурного наследия с историческими событиями, личностями регионального значения.

3. «Историко-художественная ценность» – место объекта культурного наследия в истории архитектуры, монументального и декоративно-прикладного искусства, его значение для характеристики определенного этапа истории искусства. Определяется уровнем художественного качества объекта культурного наследия.

Внутри этого понятия существуют градации: уникальный, характерный, типовой.

«Уникальный» - объект культурного наследия, которому свойственны новизна композиционного замысла, конструкции, декора, иконографии, колористического, пластического решения, а также новизна функционального типа здания.

«Характерный» - объект культурного наследия, в котором присутствуют стилистические, композиционные, конструктивные, иконографические особенности, характерные для определенного периода в истории архитектуры, монументального и декоративно-прикладного искусства, но обладающий при этом индивидуальными чертами в их интерпретации.

«Типовой» - объект культурного наследия, художественный облик которого сложился на основе образцовых или типовых проектов (для архитектурных памятников), а также на основе распространенных образцов в конкретный исторический период.

4. «Технологическая ценность» – характерные для конкретного исторического периода особенности технологии, использованной при строительстве или изготовлении объекта культурного наследия, а также особенности использованных материалов.

Особую важность фактор имеет в том случае, если объект культурного наследия сохранился фрагментарно.

Внутри этого понятия существуют две градации «уникальный», «типичный».

«Уникальный» - объект культурного наследия, в создании которого применен новый технологический прием или новый тип материала.

«Типичный» - объект культурного наследия, в создании которого применен распространенный для своего времени технологический прием или материал.

5. «Редкость» – характеристика, которая определяется малым или единичным количеством сохранившихся объектов культурного наследия конкретного исторического периода, определенной типологии, а также направления в архитектуре, монументальном и декоративно-прикладном искусстве или дошедших до нас авторских произведений.

6. «Авторство» – характеристика, определяющая значимость создателя объекта культурного наследия (архитектора, художника, скульптора, инженера, садового мастера).

7. «Значение для пространственно-планировочных образований (градостроительная, ансамблевая ценность)» – особая роль объекта культурного наследия в городском пространстве или природном ландшафте.

Внутри этого понятия существуют градации: «доминирующая роль в ансамбле», «включение в систему городских доминант», «включение в единый архитектурный ансамбль», «компонент исторической архитектурной среды».

«Доминирующая роль в ансамбле» - значение объекта культурного наследия, в формировании силуэта города, в общегородских панорамах, усадебно-парковом ансамбле, в загородном ландшафте.

«Включение в систему городских доминант» - значение объекта культурного наследия для пространственно-планировочной структуры определенной части города (внутриквартальные, уличные доминанты).

«Включение в единый архитектурный ансамбль» - значение объекта культурного наследия, как части городской, загородной усадьбы, части архитектурного комплекса.

«Компонент исторической архитектурной среды» - значение объекта культурного наследия, как части исторической застройки.

8. «Сохранность исторической функции» (для архитектурных сооружений и ансамблей) – сохранность или возобновление первоначального функционального назначения объекта культурного наследия, или сохранение или выявление (при музеефикации или ином использовании) элементов объемно-пространственной композиции и внутреннего пространства, связанных с исторической функцией.

Коэффициенты, определяющие количественное значение приведенных нематериальных факторов, представлены в Таблице 1.

Таблица 1.

Примечание: Если в составе оцениваемого объекта сохраняются первоначальные или более поздние интерьеры (для объектов культурного наследия, обладающих архитектурной ценностью), произведения или фрагменты монументального, декоративно-прикладного искусства, которые являются неотделимыми улучшениями объекта культурного наследия, то расчет их стоимости осуществляется дополнительно, в соответствии в требованиями разделов 6.1.2-4 настоящей Методики.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4