Методика экономической оценки объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (стр. 3 )

Коэффициент фактора «Авторство» КА определяется в соответствии с позицией автора в рейтинге авторов, приведенном в Приложении в настоящей Методике.

Перечень нематериальных факторов, характерных для оцениваемого объекта, принадлежность объекта к той или иной градации, определяются в соответствии с требованиями разделов 8.3., 8.4. настоящей Методики.

6.1.5. Определение итоговой стоимости оцениваемого объекта затратным подходом

Определение итоговой стоимости объекта оценки СЗАТРАТ затратным подходом осуществляется по формуле:

СЗАТРАТ = СЗЕМ + СВОКН + СВДУ ,

где СЗЕМ – стоимость земельного участка;

СВОКН – стоимость воспроизводства объекта культурного наследия;

СВДУ – стоимость воспроизводства дополнительных улучшений.

Стоимость воспроизводства (или стоимости замещения) объекта культурного наследия определяется по формуле

8 3

СВОКН = СВПЧ + å Сi + СВРЗ +å Сj + СВНВ , (2)

i=1 j=1

где СВПЧ – стоимость воспроизводства (замещения) подлинной части объекта,

СВРЗ - стоимость воспроизводства (замещения) реставрационных замен,

СВНВ - стоимость воспроизводства (замещения) нереставрационных вмешательств,

Сi - стоимость i-го нематериального фактора, характерного для подлинной части объекта культурного наследия *;

Сj - стоимость j-го нематериального фактора, характерного для реставрационных замен *.

Стоимость нематериальных факторов определяется по формуле (1).

СВПЧ – определяется по формуле

СВПЧ = ПСВПЧ – У – Ивв , где

ПСВПЧ – полная стоимость воспроизводства (замещения) подлинной части объекта,

У – величина утрат подлинной части объекта культурного наследия;

Ивв – часть внешнего износа, приходящаяся на подлинную часть объекта культурного наследия;

СВРЗ – определяется по формуле

СВРЗ = ПСВРЗ – У – Ивв, где

ПСВРЗ – полная стоимость воспроизводства (замещения) реставрационных замен,

У – величина утрат реставрационных замен;

Ивв – часть внешнего износа, приходящаяся на реставрационные замены объекта культурного наследия;

СВНВ – определяется по формуле

СВНВ = ПСВНВ – И, где

ПСВНВ – полная стоимость воспроизводства (замещения) нереставрационных вмешательств,

И – суммарный износ части объекта культурного наследия, подвергшейся нереставрационному вмешательству;

* Для подлинной части объекта культурного наследия подлежат рассмотрению все нематериальные факторы в соответствии с требованиями раздела 6.1.4.

Для реставрационных замен учитываются следующие нематериальные факторы:

·  Историческая (мемориальная) ценность;

·  Градостроительная, ансамблевая ценность;

·  Сохранность исторической функции.

6.1.6. Оценка объектов археологического наследия

Информационной базой для оценки объектов археологического наследия являются данные реестра, государственных земельного и градостроительного кадастров, а так же паспорт объекта.

Оценка стоимости объектов археологического наследия осуществляется на основе определения затрат на работы по их полному научно-археологическому исследованию с применением следующей формулы

Соан = Пнаи (1+Кх+Кс+Ки+Кл)

где Соан – стоимость объекта археологического наследия;

Пнаи - затраты на работы по полному научно-археологическому исследованию, рассчитываемые на основе требований /12/ ;

Кх – коэффициент, который учитывает отнесение объекта археологического наследия к определенной археологической хронологической группе и определяется по Таблице 2;

Кс – коэффициент, который учитывает степень сохранности объекта археологического наследия и определяется по Таблице 3;

Ки – коэффициент, который учитывает культурно-историческую значимость объекта археологического наследия и определяется по Таблице 4;

Кл – коэффициент, который учитывает ценность объекта археологического наследия в зависимости от его связи с окружающим ландшафтом и определяется по Таблице 5;

Таблица 2 - Коэффициент, учитывающий принадлежность объекта археологического наследия к определенной хронологической группе (Кх)

Таблица 3 - Коэффициент, учитывающий степень сохранности объекта археологического наследия (Кс)

Таблица 4 - Коэффициент, учитывающий историко-культурную значимость объекта археологического наследия (Ки)

Таблица 5 - Коэффициент, учитывающий взаимосвязь объекта археологического наследия с историческим ландшафтом (Кл)

Для объектов археологического наследия, включающих в свой состав культурные слои различной датировки, применяется коэффициент Кх древнейшего культурного слоя.

Потревоженные распашкой объекты археологического наследия, которые сохранили внешние формы, считаются оригинальными (подлинными, нетронутыми).

Для курганов, насыпь которых не распахивается, коэффициент Кс увеличивается в 1,5 раза.

При оценке отдельных участков археологического культурного слоя в современной городской застройке применяется коэффициент Кс такой же величины, как для памятников с полностью не потревоженным культурным слоем или с частично переотложенным культурным слоем (пахота верхней части культурного слоя) без искусственных внешних форм.

Оценка стоимости объектов археологического наследия осуществляется на основании заключения эксперта-археолога в соответствии с требованиями раздела 8.4. настоящей Методики.

6.2. Сравнительный подход

В соответствие со Стандартами оценки, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 000, подход сравнительного анализа продаж (сравнительный подход) — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход применяется при наличии достаточного объема достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов аналогичных оцениваемому. При этом одним из критериев выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Сравнительный подход к оценке недвижимости включает следующие этапы.

1.  Анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа;

2.  Определение уместных единиц сравнения;

3.  Выделение необходимых элементов сравнения;

4.  Проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;

5.  Приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам сравнения, подлежащим обязательному учету, относят:

·  состав передаваемых прав собственности, с учетом ограничений (обременений);

·  условия финансирования сделки купли-продажи;

·  условия продажи;

·  время продажи;

·  месторасположение объекта;

·  физические характеристики;

·  экономические характеристики;

·  историко-культурная ценность;

·  компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью .

Величины корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, определяются с помощью сопоставления количественных или качественных характеристик объектов недвижимости и сделок с ними.

Количественная величина корректировок должна определяться в результате обработки больших массивов данных. Нельзя использовать для расчета величины корректировочных коэффициентов только данные выбранных аналогов.

Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:

·  в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

·  во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости; они производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Окончательное решение о величине результата, определенного рыночным подходом, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации для определения стоимости методом рыночных сравнений могут применяться методы статистической обработки рыночных данных.

6.3. Доходный подход

В соответствие со Стандартами оценки, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 000, доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход может использоваться только для доходных объектов культурного наследия.

Доходный подход при оценке объектов культурного наследия включает следующие этапы:

·  прогнозирование будущих доходов;

·  капитализация будущих доходов.

Будущие доходы, ассоциируемые с объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной деятельности в результате коммерческих арендных отношений и доходы от реверсии.

Доходы от операционной деятельности прогнозируются путем составления реконструированного отчета о доходах.

Доход от реверсии прогнозируется:

·  в виде абсолютной величины реверсии;

·  на основе относительного изменения стоимости недвижимости за период владения;

·  с применением коэффициента капитализации.

Выбор методов капитализации будущих доходов должен быть обоснованным и соответствовать общепринятым в современной международной и отечественной практике оценки методам, к которым относятся:

·  методы прямой капитализации;

·  методы дисконтированных
денежных потоков с применением различных моделей.

Независимо от выбранного метода или модели капитализации оценка рыночной стоимости объекта культурного наследия должна основываться только на данных, обоснованных текущими рыночными сделками с аналогичными правами собственности на аналогичные объекты недвижимости. При этом одним из критериев выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Особенностями применения доходного подхода при оценке объектов культурного наследия является учет влияния факторов как снижающих величину чистого дохода за счет дополнительных расходов по его сохранению и использованию (наличие обременений), так и повышающих доход за счет преимуществ.

К таким обременениям могут относиться:

все виды обременений, связанных с правами на земельный участок (раздел 6.1.1.); наличие сервитутов на объект культурного наследия; необходимость согласования с органами охраны осуществления проектирования и проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории объекта культурного наследия; обязательства по обеспечению неизменности облика интерьера объекта культурного наследия в соответствии с его особенностями (предметом охраны); ограничения в области градостроительной деятельности;

·  другие ограничения, предусмотренные действующим законодательством.

При расчете величины чистого дохода должны учитываться льготы по налогообложению, установлению арендных ставок и других стимулов, которые могут быть установлены государством для стимулирования мер по сохранению объектов культурного наследия.

При определении величины коэффициентов капитализации и дисконтирования, должны учитываться дополнительные риски, связанные с наличием особенностей пользования, владения и распоряжения объектами культурного наследия.

7. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫХ РАЗЛИЧНЫМИ ПОДХОДАМИ И ОБОСНОВАНИЕ ИТОГОВОЙ стоимости

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

При согласовании результатов оценки, полученных различными подходами необходимо исходить из следующих положений:

1.  Объект культурного наследия должен быть сохранен в форме, соответствующей необходимым законодательным требованиям.

2.  Затратный подход обеспечивает расчет данных, учитывающих все основные ценообразующие характеристики, а также требования по сохранности объекта культурного наследия.

3.  Продажа или аренда объект культурного наследия как объекта доходной недвижимости возможна, но не является характерным вариантом его использования.

4.  Результаты оценки с использованием доходного подхода могут быть признаны объективными при оценке действующих объектов культурного наследия, приносящих реальный доход при разрешенном использовании.

5.  Результат оценки, полученный сравнительным подходом, может отличаться неточностью в связи с необходимостью внесения большого количества корректировок в параметры, характеризующих объект культурного наследия.

8. СОСТАВ РАБОТ ПО ОЦЕНКЕ

В соответствии со Стандартами оценки, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 000, Федеральным законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135, Федеральным законом от 01.01.2001 «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации», процедура оценки объектов культурного наследия с учётом присущих им особенностей включает следующие этапы.

1. Составление задания и заключение договора на проведение оценки.

2. Идентификация объекта оценки и связанных с ним прав.

3. Экспертиза технического состояния объекта культурного наследия.

4.Экспертиза историко-культурной ценности объекта оценки, определение нематериальных факторов.

5. Расчёт стоимости объекта оценки в рамках стандартных подходов.

6. Согласование результатов оценки, полученных разными подходами, определение итоговой стоимости объекта оценки.

7. Составление и представление заказчику отчёта об оценке.

8.1. Составление задания и заключение договора на проведение оценки

Задание на оценку выдается оценщику заказчиком оценки. В задании указываются наименование, адрес, технические характеристики зданий и сооружений (площадь, этажность, наличие инженерно-технической инфраструктуры), площадь земельного участка, оцениваемые права, а также устанавливается цель оценки и вид определяемой стоимости.

В задании на оценку оговаривается порядок сдачи-приемки выполненных работ, вид и состав сдаваемых материалов (отчет об оценке в полном или сокращенном варианте, экспертное заключение и т. п.).

Договор на проведение оценки оформляется на основании задания на оценку в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Договор должен содержать:

·  основания заключения договора;

·  точное указание на объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание;

·  вид и категорию объекта культурного наследия;

·  вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

·  денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

·  сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договоре оговаривается возможность, порядок и условия привлечения к работам организаций и экспертов соответствующих специальностей.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

В отношении объектов культурного наследия, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В договоре также оговаривается перечень необходимых документов.

Для проведения оценки объектов культурного наследия необходимы следующие документы.

Могут использоваться также и другие документы, необходимые для получения достоверных данных об оцениваемом объекте в целях его идентификации и получения обоснованного заключения о его стоимости.

8.2. Идентификация объекта оценки и связанных с ним прав.

Идентификация объекта оценки и связанных с ним прав - это процедура установления соответствия характеристик оцениваемого объекта тем характеристикам, которые имеются в представленной заказчиком документации на объект оценки.

К необходимым для проведения идентификации характеристикам объекта оценки, относятся:

·  характеристики земельного участка - его местонахождение (адрес), кадастровый номер, размеры, параметры границ;

·  площадь зданий, сооружений, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики, возраст, техническое состояние, параметры инженерного оборудования и т. п.;

·  описание имущественных (вещных и обязательственных) прав на земельный участок, здания и сооружения, ограничения и обременения этих прав.

В соответствии с Федеральным законом от 01.01.2001 «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» основными, имеющими правовой статус, источниками информации об объектах культурного наследия и землях историко-культурного назначения, являются паспорт объекта, сведения единого государственного реестра объектов культурного наследия, сведения государственного земельного кадастра.

Соответствие реальных характеристик объекта оценки тем характеристикам, которые имеются в представленной заказчиком документации, подтверждается оценщиком лично путем анализа данных, представленных заказчиком оценки и визуального или инструментального обследования объекта.

В случае отсутствия каких-либо необходимых сведений, или выявления несоответствия (противоречий) каких-либо характеристик тем, которые указаны в представленной оценщику информации, оценщик сообщает об этом заказчику и прекращает выполнение работ до получения достоверных данных, либо, по согласованию с заказчиком, оценщик самостоятельно (или с привлечением соответствующих специалистов), проводит работы по определению (уточнению) недостающих данных.

8.3. Экспертиза технического состояния объекта культурного наследия.

Техническое состояние объекта культурного наследия в рамках процедуры оценки определяется экспертом (реставратором) на основании обследования объекта и анализа документальных данных.

По результатам работы эксперта составляется Акт технического состояния, в котором указываются:

·  описание объекта оценки;

·  дата в истории существования объекта культурного наследия, на которую производится определение состава подлинной части, а также данные о составе подлинной (сохранившейся) части;

·  дата окончания последней реставрации (в случае ее проведения), а также данные о составе реставрационных замен;

·  дата окончания нереставрационных вмешательств (в случае их наличия), а также данные о составе нереставрационных вмешательств;

·  величина утрат подлинной части объекта культурного наследия на дату оценки
;

·  величина утрат реставрационных замен на дату оценки;

·  данные о физическом износе нереставрационных вмешательств;

·  наличие у объекта культурного наследия нематериального фактора «Технологическая ценность», а также его градации.

Величина утрат подлинной части и реставрационных замен рассчитывается экспертом (реставратором) на основании проекта реставрации (сводного сметного расчета) или рабочей проектно-сметной документации (сметы на производство видов работ, на изделия, конструкции и оборудование индивидуального изготовления). Указанная документация должна быть выполнена в соответствии с требованиями /13/.

В Акте технического состояния могут указываться также и другие сведения, необходимые для проведения работ по оценке и получения обоснованного заключения о стоимости объекта оценки.

Акт технического состояния подписывается собственноручно экспертом (реставратором).

8.4. Экспертиза историко-культурной ценности объекта оценки

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4