– R-MBS (Real Estate) +7 (4
Анализ рынка недвижимости Республики Болгария.
1. Анализ рынка недвижимости Республики Болгария.
1.2. Рынок недвижимости Республики Болгария в период гг.
В отличие от других европейских и балканских стран, Болгария всегда сохраняла низкие цены на недвижимость. Другие страны Восточной Европы, которые рассматриваются как конкуренты, постоянно повышают цены, обеспечивая для Болгарии наиболее выгодные позиции для сохранения высокой конкурентоспособности при наличии ценных объектов недвижимости. По данным международной инвестиционной компании «Tj. Realty», после присоединения к Европейскому Сообществу, такие города как Варшава (Польша), Прага (Чехия) и Братислава (Словакия) поднялись более чем на 10 позиций в списке «Уровень благосостояния». Согласно данным, стоимость недвижимости Болгарии продолжала оставаться на 40% ниже, чем в вышеперечисленных странах, при этом цены на недвижимость в Болгарии постоянно увеличиваются. Особенно, это касается регионов, которые наиболее привлекательны для туристов [15]. Интернет портал «*****» опубликовал первую десятку стран, по интересу покупателей зарубежной недвижимости (Таблица1)[12]. Рост рынка инвестиций в недвижимость в Болгарии неразрывно связано с развитием туризма, обеспечивающего стабильный рост капитала и эффективные поступления от деятельности, связанной со сдачей недвижимости в аренду на лыжных и прибрежных курортах.
Таблица1.
Рейтинг стран среди покупателей зарубежной недвижимости
№ ПП
Страна
Рейтинг (%)
1
Болгария
14,53
2
Германия
8,02
3
Финляндия
7,87
4
Испания
7,85
5
США
5,19
6
Франция
4,78
7
Чехия
4,61
8
Италия
4,33
9
Египет
3,17
10
Турция
3,00
Источник: ***** [12].
С начала 2003 года в Болгарии устанавливается стабильная тенденция на подорожание недвижимости. За 7 месяцев года удорожание составило от 15% в маленьких городах до 30-50% в больших. Причин тому несколько. Во-первых, переход цен с долларов на Евро с сохранением числовой величины (1$= 1,73 BGN, а 1 евро= 1,95 BGN), во-вторых, ожидаемое присоединение Болгарии к ЕС, в-третьих, - активность болгарских банков, предлагающих различные способы кредитования. Ввиду большой конкуренции, банки начинают вести агрессивную политику в борьбе за клиента, предлагая долговременные ипотечные кредиты под залог покупаемой недвижимости. Количество выданных ипотечных кредитов увеличивается с 142 млн. BGN в 2002 г. до 287 млн. BGN в 2003г., т. е. почти в 2 раза за 6 месяцев по сравнению с 2002 годом. Общая сумма всех выданных кредитов в Болгарии составила 1,3 млрд. BGN, доля ипотечных в которых составила 14%. Конкуренция между банками привела к уменьшению банковского процента по кредитам: с 16,88% в 2002 г. до 14,4% в 2003г. В-четвертых – психология и менталитет болгар, стремящихся к обязательному приобретению собственного жилья. (В настоящее время 94% взрослого населения имеют недвижимость в собственности, что является самым большим показателем в Европе). Страх того, что в будущем невозможно будет приобрести или поменять жильё, вынуждает болгар вкладывать сбережения в недвижимость. Кроме того, в стране складывается благоприятная макроэкономическая ситуация, ВВП за 2003 год вырос на 5%, уровень безработицы сократился на 16%.В таких условиях происходит формирование спроса.
Основной спрос среди болгарских покупателей наблюдается на маломерные жилища: студии (гарсоньеры) и квартиры с одной спальней. Это связано с тем, что покупательская способность ещё невелика, но используя выгодные предложения банков, можно приобрести небольшую квартиру.
В это же время на болгарском рынке все больше появляется иностранных покупателей. В основном это граждане Великобритании, Германии и Испании, которые используют недвижимость в Болгарии для сохранения и умножения инвестированных средств. При этом их внимание привлекают как черноморское побережье, так и горные районы. Наибольшим спросом пользуются квартиры на первой линии с видом на море по ценеЕвро.
Предложение на рынке недвижимости в это время не отличается разнообразием. Новые объекты практически не строятся, поэтому преобладает рынок вторичного жилья. В лидерах продаж находятся крупные промышленные центры: София (+10-15%), Руса (+30%), Пловдив (+5-10%). Недвижимость в курортных городах на черноморском побережье (Варна, Бургас), или городах в горных районах (Смолян) не только не растет, но и показывает снижение за счет полного отсутствия предложения и нового строительства. (Таблица 2).
Таблица 2.
Динамика роста цен на жилую недвижимость в городах Болгарии в 2003 году.
Город
Июнь 2003 (Евро)
Август 2003 (Евро)
Изменение (%)
София
350-750
400-800
+10-15
Пловдив
260-270
280-300
+5-10
Варна
350-550
350-550
Бургас
290-310
310-330
+6-7
Руса
140-230
180-300
+ 30
Стара Загора
200-260
200-260
Смолян
110-120
100-105
- 10-15
Кырджали
165-200
155-185
- 5-10
Анализируя структуру предложения по типу жилой недвижимости (данные национального агентства недвижимости "Объединенная Недвижимость"), видно, что на рынке преобладают однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а также дома. (Диаграмма1). Сектор трехкомнатных квартир представлен меньше, а многокомнатные квартиры и виллы на рынке практически отсутствуют. Отчасти это связано с отсутствием спроса на такой вид недвижимости.
Диаграмма 1.
Очень наглядным выглядит распределение предложения по структуре предлагаемой недвижимости на примере данных крупнейшего национального агентства недвижимости "Объединенная недвижимость". Крупные города предлагают одно - трехкомнатные квартиры, (при этом в Софии однокомнатные квартиры востребованы значительно меньше по цене, чем в курортных городах), окрестности курортных городов предлагают в основном дома и виллы по ценам, вдвое ниже, чем в городах. Цены на квартиры в прибрежных районах Варны и Бургаса (с видом на море) держатся в таких же границах (как в Софии), тогда как в "отдаленных" районах на 20-30% ниже. (Таблица 3)[16].
Таблица 3.
Анализ предложения по структуре недвижимости и цене 1м2 в городах Болгарии в 2003году ($ США).
Город
Однокомнатные
Двухкомнатные
Трехкомнатные
Этаж
Дом
Вилла
София
310
449
445
Нет предложений
Нет предложений
Нет предложений
Бургас
283
254
253
225
210
Нет предложений
Окрестности Бургаса
Нет предложений
Нет предложений
Нет предложений
Нет предложений
141
71
Варна
333
319
322
287-373
330
214
Окрестности Варны
Нет предложений
142
Нет предложений
Нет предложений
187-351
220-280
Источник: агентство недвижимости "Объединенная недвижимость"[16].
Таким образом, видно, что в 2003 году на рынке жилой недвижимости в Болгарии существует полный дисбаланс, спрос превышает предложение, что привело к резкому росту цен на недвижимость.
Индекс РЕМИ (ИРН) – индикатор рынка недвижимости, введенный в сентябре 2002 года Национальной Ассоциацией Недвижимости Болгарии с начальной отметкой 100 единиц и показывающий эффективность рынка недвижимости составил в 2003 году 100,5 единиц.
2004 год стал знаковым для ипотечного кредитования. Банки снижают проценты по кредитованию до 6,5%. Кредитование увеличивает платежеспособный спрос и принимает массовый характер, что является одним из основных аргументов в пользу неизбежного роста цен. Улучшается и макроэкономическая ситуация. По данным Форума «Возможности для инвестирования в один из самых динамичных рынков недвижимого имущество – Болгарию», ВВП за 2004 год вырос на 4,7%, а уровень безработицы сократился на 12,16% [13].
Появились первые болгарские финансовые фонды, к стране уже присматриваются крупнейшие европейские финансовые гиганты, которые после вступления в ЕС планируют инвестировать в Болгарию.
В 2004 г. размер прямых иностранных инвестиций составил 1 тыс. евро, из них тыс. евро - иностранные инвестиции в недвижимость. (Диаграмма 2).
Диаграмма 2.
Вышеперечисленные факторы привели к оживлению на рынке предложений. Рост цен на недвижимость предопределил и увеличение количества выданных разрешений на строительство и стоимость строительства в целом. По данным Форума «Возможности для инвестирования в один из самых динамичных рынков недвижимого имущество – Болгарию», за первое полугодие 2004 г. выдано свыше 7500 разрешений на строительство новых объектов, начато строительство почти 4400 домов, введено в эксплуатацию 2597 объектов, в стадии незаконченного строительства находились около 66 тыс. объектов. (Диаграмма 3). Большинство из новых построек, (почти 2500), рассчитаны на частный сектор и лишь 121 к нему не относятся [13].
Диаграмма 3.
Динамика изменения активности на рынке недвижимости Болгарии в годах.
Диаграмма 4.
Рост иностранных инвестиций в экономику Республики Болгария в годах.
Несмотря на высокую активность на рынке недвижимости со стороны застройщиков, появление на рынке множества жилых новостроек, на то, что продажа квартир составляет около 40% от общего объема продаж недвижимости - спрос в 2004 по-прежнему опережает предложение.
2005 год можно считать годом начала строительного бума в Болгарии. Самые смелые прогнозы аналитиков оправдываются, предложение пытается догнать спрос, но по-прежнему остается далеко позади. Размер прямых иностранных инвестиций в 2005 г. составил 2 100 млн. евро, из них инвестиции в недвижимость достигают уровня 200 млн. евро. (Диаграмма 4).
На этом фоне стоимость одного квадратного метра растет и в значительной степени зависит от района и близости к центрам спроса – к центру города, курортным, историческим, бальнеологическим центрам. Современные здания строятся быстрыми темпами вокруг морской столицы - Варны. В окрестностях Варны и курортов «Золотые Пески» и «Свети Константин и Елена» новые виллы продают по цене от 1000 до 1500 евро/м2, квартира в Варне стоит 400–1000 евро/м2 . В центре Варны предприниматели строят бизнес центры, с жилыми апартаментами на верхних этажах. Цены таких квартир и офисов от 1300 до 1500 евро/м2. В Бургасе стоимость квартиры чуть меньше – от 350 до 900 евро/м2, здесь ещё нет элитного жилья класса «А»[16].
В 2005 году на рынок выходит новый сектор в недвижимости – «курортный поселок». Апартаменты продаются предварительно. Цены разные и прежде всего, зависят от близости к морю, качества строительства и инфраструктуры. На Южном побережье недвижимость на первой линии стоит от евро/м2. Без вида на море квартира стоит почти в 2 раза дешевле. Стоимость апартаментов на второй, третьей и четвертой линии от 800 до 1000 евро/м2. Наиболее дорогой остается недвижимость в курортном комплексе «Солнечный берег» и «Елените», где цены достигают 2000 евро/м2.
Строительство ведется не только в Софии и на побережье, но и в горах. Бум освоения продолжается в зимнем курорте Банско. Банско уже называют третьей, зимней столицей Болгарии, после Софии и морской столицы Варны. Цены на апартаменты в элитных горнолыжных комплексах начинаются с 1300 евро/м2. В горах Витоша вблизи Софии построено и продолжают строиться элитные дачные комплексы. Их основным достоинством является близость к столице и в то же время спокойствие, тишина и чистый горный воздух. Стоимость подобных домов колеблется в рамках от 1300 до 2000 евро/м2 . Новые современные комплексы строятся и в других регионах страны. Рядом с г. Руса (на Дунае) создается курортный поселок в традиционном болгарском стиле. На стадии строительства стоимость составляет от 100 до 300 евро/м2, прогнозируемая продажная цена - 390 евро/м2 .Также два гольф-комплекса строятся известнейшим гольф-мастером Гарри Паркером рядом с Черным морем между городами Балчик и Каварна. Комплексы включают в себя гольф поля, индустрию развлечений и дома VIP класса. Стоимость 1м2. жилой площади в этом поселке – от 1500 евро. (Таблица 4).
Таблица 4.
Анализ предложения по структуре недвижимости и цене 1м2 в городах Болгарии в 2005 году (евро).
Город
Типовая квартира
Квартира в здании класса «А»
Дом, вилла
Курортный поселок класса «А»
(1-я линия)
Курортный поселок класса «В»
(2-3-я линия)
Варна
Бургас
350-900
Нет предложений
Нет предложений
Нет предложений
Банско
Нет предложений
1300
Руса
200-350
Нет предложений
390
100-300
Балчик
Нет предложений
1500
Источник: агентство недвижимости "Объединенная недвижимость"[16].
Агентства недвижимости прогнозируют до 30 % роста цен на недвижимость на побережье из-за увеличивающегося иностранного интереса. Это делает инвестиции очень выгодными. Основными покупателями являются англичане, ирландцы и русские, при этом русские инвестируют только в приморскую недвижимость, тогда как основной интерес англичан и ирландцев – горы и гольф поля. В отличие от России, цены в Болгарии начали свой бурный подъем с более низкого уровня. Рост самых высоких цен на сегодняшний день начался со 100 евро/м2. Это дало основания предположить, что рынок недвижимости имеет больше возможностей и потенциала роста.
Таким образом, в 2005 году наблюдался наиболее стремительный рост цен, когда средняя цена увеличилась на 32.1%. Тем не менее, уровень цен в Болгарии по-прежнему низок по сравнению со странами Центральной и Восточной Европы.
В начале 2006 года цены на недвижимость в Болгарии демонстрируют планомерный рост. В апреле 2006 года цены на квартиры в новостройках, соответствующих современным стандартам, заметно выше, чем в панельных домах 20-летней давности. Рыночная стоимость квартиры в панельном доме в Варне в хорошем районе, но не у моря составляет от 600 евро за 1м2, а рядом с морем — от 800 евро за 1м2. Квартиры в новых кирпичных домах в тех же районах оценивают не ниже евро за 1 м2 [19]. В течение года развитию рынка недвижимости способствует довольно высокий спрос, вызванный с одной стороны хорошими макроэкономическими показателями развития страны (фактический прирост ВВП на 6.5%, ВВП на душу населения $10,400, снижение уровня безработицы до 9.6%), а с другой – всё большим притоком иностранных инвестиций физических лиц. Среди иностранцев большим спросом пользуются в первую очередь курортные новостройки. Цены на них варьируются в зависимости от престижности и развитости инфраструктуры. Самыми известными морскими здравницами считают Золотые Пески и Солнечный Берег, горнолыжными — Банско и Пампорово, где апартаменты дороже, чем в других местах. Минимальная стоимость 1 м2 в новостройках на дорогих курортах составляет 800 евро за 1 м2 . Конечно, речь не идет о домах на первой линии у моря или в двух шагах от подъемника. Квартиры такого уровня стоят 2000 евро за 1 м2. Если отъехать немного в сторону от раскрученных мест, то можно найти места дешевле. Так, новостройки на море в Кранево, Равде, Приморско или в горах на Чепеларе будут стоить от 600 евро за 1 м2. По данным инвестиционной компании «Tj. Realty» Средний рост цен на рынке недвижимости в Болгарии достиг 18.5% в 2006 году. Что касается специальных секторов, к которым можно также отнести высококачественную жилую недвижимость, то рост цен в 2006 году составил 60% [15].
По причине недостаточного предложения жилых помещений, в данном секторе наблюдается строительный бум. В течение 2006 года было выдано на 30 % больше разрешений на строительство жилья по сравнению с аналогичным показателем 2005 года.
Общее число жилых зданий, строительство которых завершено в 2006 году, составляет 2072, а общая площадь - 1,087,112 m2.
По данным аналитиков компании «Миэль» цены на недвижимость в Болгарии выросли до 30% с середины 2006 года, особенно на побережье, эксперты считают, что инвестиции в болгарскую недвижимость, безусловно, интересны [19].
В 2006 году отмечается повышение спроса на аренду жилой недвижимости. Арендная плата за высококачественное жилье, варьирует от 4 до 10 евро за 1 м2 в месяц за квартиры без мебели, и от 8 до 15 евро за 1 м2 в месяц за квартиры с мебелью, в зависимости от месторасположения, доступности, безопасности и уровня благоустройства. Высококачественные индивидуальные дома, сдаваемые в аренду в Софии, расположены, главным образом, в пригороде, под кольцевой дорогой, у подножия горы Витоша. Особый интерес проявляется со стороны иностранцев, желающих провести свой отдых на черноморском побережье или в горах. Резко возрастает спрос на аренду апартаментов в курортных поселках с полной инфраструктурой, где цены составляют от 80-150 евро за ночь.
Такое повышение спроса на аренду жилых помещений вызвало естественный интерес к арендному бизнесу со стороны инвесторов, что естественно в очередной раз повысило спрос на покупку жилых помещений.
В конце первого квартала 2004 года Национальная ассоциация недвижимости в Болгарии (NRPA) установила индекс рынка недвижимости /REMI/ для аренды. В 1-м квартале 2006 года REMI аренды составил 124,80, затем, на протяжении 2-х лет последовал рост в размере 24%. (По данным инвестиционной компании «Tj. Realty»). (Диаграмма 5) [15].
Диаграмма 5.
2007 год ознаменован вхождением Болгарии в Евросоюз, что привело к очередному скачку цен на жилье, спрос на него не упал и продолжал расти. Увеличивается и число россиян, купивших в этой стране дом или квартиру. По данным руководителя отдела зарубежной недвижимости корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Юлии Титовой, их число за последние три года увеличилось более чем в три раза, что свидетельствует о популярности таких покупок у наших сограждан.
По предварительным итогам 2007 года более 20% россиян, выбирающих страну с целью приобретения недвижимости, отдают предпочтение Болгарии (по этому показателю она лидирует среди других государств). Основное преимущество болгарской недвижимости — ее доступность. Несмотря на то, что средний уровень цен на новостройки в курортной зоне за два последних года вырос почти вдвое, стоимость болгарской недвижимости по-прежнему остается одной из самых низких в Европе, и самой низкой среди стран с первоклассными морскими курортами и развитой туристической инфраструктурой. Средняя цена квадратного метра в апартаментах, расположенных рядом с морем, в комплексах с бассейном, садом, парковкой, охраняемой территорией, SPA-центром, составляет около 1,5 тыс. евро. Для тех, чей бюджет ограничен, есть выбор объектов подальше от моря, имеющих менее совершенную внутреннюю инфраструктуру. Стоимость квадратного метра в них около 1 тыс. евро. Существуют и эксклюзивные варианты — с элитной отделкой, на первой береговой линии, стоимость квадратного метра в которых колеблется в диапазоне от 1,7 до 3 тыс. евро, а в некоторых случаях доходит и до 4 тыс. евро [14].
Спрос на жилую недвижимость определяют не только традиционные англичане. На рынок выходят покупатели из России и стран СНГ. По данным интернет портала «ИРН», этот тип покупателя имеет ряд отличительных особенностей. Ими востребована недвижимость в курортных поселках с развитой инфраструктурой, как можно ближе к морю или подъёмнику, они готовы приобретать недвижимость на стадии строительства, в 99% случаев не прибегают к ипотеке и в 50% случаев не пользуются рассрочкой. Причин такого интереса несколько.
Среди европейских аналогов болгарская недвижимость по соотношению «цена — качество» занимает весьма уверенные позиции с точки зрения потребителей. Безусловно, нельзя не учитывать тот факт, что морские курорты Болгарии — черноморские, а не средиземноморские или адриатические. В этом есть свои плюсы и минусы. На курортах Адриатики в Черногории, Хорватии, Италии необыкновенно чистое и красивое море, но по качеству пляжей они проигрывают Болгарии. Черноморские пляжи этой страны — песчаные (многие из них славятся золотистым песком), чистые, удобные для захода в море.
Говоря о Черном море, уместно сравнить недвижимость самых популярных болгарских курортов, таких как Золотые Пески и Солнечный Берег, с Сочи и Ялтой. При пересчете на евро средняя стоимость ялтинского квадратного метра превышает 2000, а сочинского — 3000 евро (Диаграмма 6)[12].
Диаграмма 6.
Может создаться впечатление, что аналогов болгарской недвижимости в плане стоимости нет. Но это не так. Сопоставимые цены — на новостройки в Турции и Египте. Однако качество болгарской недвижимости, как и уровень жизни, значительно выше. Легкость адаптации в этой стране, удобство и доступность ее курортов также не подлежат сравнению.
Следует отметить наибольший спрос россиян на объекты, расположенные на морских курортах (Солнечный Берег, Святой Влас, Золотые Пески, Св. Константин и Елена, Созопол, Царево, Бяла, Обзор, Балчик и др.). Характерно, что на старых и раскрученных курортах (Солнечный Берег, Золотые Пески) свободных участков практически не осталось. Здесь почти не предлагают объекты на первой береговой линии. Плотно застроены прилегающие к морю территории и на курортах-сателлитах Солнечного Берега (Святой Влас, Эленит, Равда). В связи с этим строительство на морских курортах движется вглубь от морского берега и вширь, дальше от популярных курортов. Активно застраиваются районы севернее Варны (Балчик, Каварна), между Варной и Бургасом (Бяла, Обзор), к югу от Бургаса (Царево, Лозенец, Приморско). Здесь пока еще есть предложения на первой береговой линии, пользующиеся неизменным спросом у наших сограждан. Панорамный вид на море является важнейшим критерием при выборе недвижимости российскими покупателями. Характерной тенденцией 2007 года стало появление новых проектов, расположенных на расстоянии одного-двух километров от моря (в зоне гольф-полей) на склонах холмов.
На втором месте по спросу у россиян горнолыжные курорты. Их популярность заметно ниже, чем морских. По приблизительным оценкам наши соотечественники покупают апартаменты на побережье в 10–15 раз чаще, чем в горах. Из горнолыжных курортов наиболее привлекателен Банско, где самый богатый выбор объектов недвижимости, на втором месте — Пампорово. В Боровце строят сравнительно мало, поэтому и покупок там совершается значительно меньше. Цены на новостройки в Банско — от 1 до 1,7 тыс. евро/кв. м в зависимости от срока сдачи объекта, его инфраструктуры и близости к подъемнику.
Тенденцией 2007 года стало повышение спроса на недвижимость в Софии, что обусловлено вхождением Болгарии в Евросоюз. Действительно, цены здесь относительно низкие по сравнению со столицами других государств ЕС. Стоимость квадратного метра в новостройках в самом центре Софии — от 900 евро до 2 тыс. евро/кв. м (на рынке присутствуют и единичные элитные объекты по цене 4 тыс. евро/кв. м), в других районах города — от 400 евро до 1,5 тыс. евро/кв. м (в среднем около 800–900 евро/кв. м).
Болгарский рынок недвижимости представлен не только столицей, морскими и горнолыжными курортами. Интересные варианты инвестиций имеются на бальнеологических курортах (например, Сандански), а также в крупных деловых центрах Болгарии (самый популярный из которых Пловдив). Присутствие россиян в этих сегментах рынка незначительное. ( По данным журнала «Недвижимость & цены»)[14].
Диаграмма 7.
Активность в секторе строительства стимулирует и деятельность, связанную с торговлей недвижимостью. Рекордный оборот 11,4 млрд. евро превратил рынок недвижимости Болгарии в абсолютного экономического лидера в 2007 году. По данным Агентства «Global Property Guide» в январе 2008 года стало ясно, что Болгария на первой позиции в мире по росту цен на недвижимость за 2007 год со средним показателем – 30 %, вопреки негативным тенденциям в секторе недвижимости в США и Западной Европе. (Таблица 5).
Таблица 5.
Номинальный индекс цен на жилую недвижимость (1999г. = 100)
Год
Болгария
Испания
Англия
2000
99,4
107,7
109,8
2001
99,7
119,7
119,2
2002
101,6
140,4
140,0
2003
113,7
166,5
171,3
2004
168,0
203,3
202,6
2005
239,1
220,0
214,2
2006
280,7
240,1
232,1
2007
338,5
251,5
253,9
Источник: НСИ, Instituto Nacional de Estadistica, Halifax House Price Index
Успешному развитию рынка недвижимости в этот период способствует и экономическая ситуация в стране. В ноябре 2007 года Болгарское агентство по инвестициям (БАИ) опубликовало предварительный доклад, согласно которому иностранные инвестиции в Болгарию за период январь-ноябрь 2007 г. достигли 5,05 млрд. евро, что на 20% больше по сравнению с предыдущим годом за этот же период. Это сумма составляет 17,7% ВВП Болгарии. Болгарское агентство по инвестициям считает, что увеличение инвестиций тесно связано с уменьшением налога на прибыль, который составляет 6%, а также понижением ставки выплат на социальное обеспечение. (Диаграмма 8). Самыми крупными инвесторами в Болгарию за 2007 год по данным БАИ являются такие страны как Великобритания, Австрия, Греция, Кипр, Бельгия, Испания и Люксембург. Около 60% всех иностранных инвестиций в Болгарию за 2007 год сделаны в сфере туризма и недвижимости. (Диаграмма 9)[20].
Для мировых рынков недвижимости 2008 год был исключительно негативным. Причина – ипотечный и финансовый кризисы. Не остались в стороне и европейские рынки, не только развитые, но и развивающиеся страны. Такие как Болгария. По данным компании «Bulgarian Property Advisors», болгарский рынок по итогам 2006–2007 годов был самым динамично развивающимся в Европе. Но, хотя в первой половине 2008 года страна продолжала радоваться росту цен на недвижимость, уже отчетливо ощущалось замедление интереса со стороны крупных инвесторов.
В первом квартале 2008 года болгарские квадратные метры подорожали на 15,21% в годовом исчислении, но, если сравнивать с аналогичным периодом 2007-го, этот рост снизился почти в два раза [12]. Во втором квартале кризис уже сказался на рынке недвижимости в большинстве стран старой Европы. Хотя Болгарию, во многом благодаря сильному интересу со стороны россиян, кризис в полной мере еще не затронул, серьезные инвестиционные проблемы уже были налицо.
Диаграмма 8.
Диаграмма 9.
В начале второго квартала сразу несколько крупных болгарских банков (большая часть которых является подразделениями иностранных финансовых корпораций) приняли решение не выдавать кредиты под строительство и покупку жилья в регионах Солнечный берег и Банско. В других регионах были значительно ужесточены условия выдачи кредитов, а процентная ставка существенно повышена.
В конце второго – начале третьего квартала число сделок на рынке недвижимости значительно уменьшилось. Это произошло на фоне банкротств и смены владельцев мировых банков. Практически полностью ушли с рынка европейские покупатели, рассчитывающие на покупку недвижимости с привлечением кредитов. Наиболее грамотные застройщики начали стимулировать покупателей разнообразными бонусами и программами, рассчитанными на привлечение интереса к своим проектам. При покупке квартир в горных районах Болгарии обычными стали беспроцентные рассрочки и различные лизинговые схемы.
Участились прогнозы относительно снижения цен на недвижимость. Специалисты предрекали падение цен до 50% на некоторые объекты в горах у гольф-полей. Строительство новых полей для столь популярной у европейцев игры в сложившейся ситуации находилось под большим вопросом. И всё же, по данным Национального статистическог института средняя стоимость квартиры в III квартале 2008года выросла на 3% относительно II квартала, В расчет не принимаются цены на жилье в новостройках.
Самый убедительный прирост цен был зафиксирован в Пловдиве - +11%. В столице страны, Софии, цены выросли на 6,8%. Кроме того, стоимость квартир поднялась в городах Смолян (+10,4%), Добрич (+9%), Силистра (+6,6%) и Бургас (+3,4%). Однако в таких городах, как Варна, Русе, Благоевград и Шумен, цены, наоборот, опустились, на 0,4%, 5,9%, 5,2% и 7,7% соответственно. (Таблица 6).
Таблица 6.
Динамика изменения цен на жилую недвижимость в городах Болгарии в 3-м квартале 2008 года.
Город
Изменение (%)
София
+6,8
Пловдив
+11
Варна
-0,4
Бургас
+3,4
Руса
-5,9
Благоевград
-5,2
Смолян
+10,4
Шумен
- 7,7
Четвертый квартал расставил точки над «i». Вследствие падения спроса рынок продавца стал рынком покупателя. При этом цены так и не упали. Стоимость квадратного метра в апартаментах, расположенных рядом с морем, в комплексах с бассейном, садом, парковкой, охраняемой территорией составляет около 1500 евро. Есть и элитные, эксклюзивные варианты, с отличной отделкой и мебелью, на 1-ой линии, стоимость квадратного метра в таких комплексах от 1,7 до 3 тыс. евро, а в некоторых случаях доходит и до 4 тыс. евро. Причины: себестоимость строительства снизилась еще в конце третьего квартала, стройматериалы также значительно подешевели. Впрочем, повышенные ранее ставки на кредит компенсировали это снижение. В связи с этим покупатели заняли выжидательную позицию. В сложившейся ситуации в выигрыше остались упомянутые выше продавцы, которые вовремя скорректировали цены и предложили различные бонусы.
Что касается спроса, то он качественно изменился. Если на протяжении всего 2007 года основными покупателями были инвесторы, которые приобретали недвижимость исключительно для извлечения прибыли, то в 2008 году на рынке стало больше тех, кто рассматривает такую покупку для себя. Соответственно повысились требования покупателей к качеству жилья, предоставляемым услугам и «хорошей» цене.
В этой ситуации изменилось и предложение. Многие из продавцов стали предлагать дополнительные скидки, завуалировав их под всевозможные рождественские и новогодние распродажи. Эти скорее психологические и маркетинговые ухищрения дали определенные результаты. Однозначно продавцы стали более гибкими. Снижение спроса на курортные квартиры может иметь и положительный для покупателей эффект, как утверждают многие. Продавцам стало труднее привлечь немногочисленных покупателей, и они делают ставку на качестве предлагаемой недвижимости.
В целом на рынке недвижимости Болгарии, если не делить его на сегменты, наблюдается падение цен до уровня середины 2007 года. При детальном рассмотрении с точки зрения российского покупателя ситуация не так плоха. Как и прогнозировали специалисты, самые большие дисконты и проблемы со строительством происходят в отдалении от горнолыжных курортов, в так называемых гольф-поселениях. Это связано с тем, что в основном в них инвестировали европейцы – на деньги, привлекаемые кредитными организациями.
Цены на горнолыжную недвижимость в курортных местах практически не изменялись примерно с сентября 2007 года. Они формируются скорее не рынком, а несколькими большими проектами и отдельными законченными объектами недвижимости, которые стоят на рынке месяцами. Наибольшим спросом пользуются горнолыжные курорты в южной части Болгарии – в горах Родопи и Рила. Курорты Пампорово и Боровец обладают прекрасной туристической инфраструктурой по всем европейским стандартам. Город Банско за 2 года стал одним из наиболее известных зимних курортов. Цены здесь сильно приближаются к европейским. От 100 евро/кв. м. за земельный участок, от 400 евро за кв. м вторичного жилья, от 1200 евро за кв. м нового строительства.
В связи с финансовым кризисом часть розничных покупателей из Европы столкнулись с невозможностью оплаты, разорвали контракты и понесли значительные потери. Застройщики этих комплексов «попали под ножницы»: они взяли кредит под (как они думали) уже гарантированно проданные квартиры. Банковский процент, конечно, уменьшился, но квартиры было необходимо продавать. Поэтому застройщикам пришлось делать скидки на оставшиеся свободными апартаменты в размере от 10% до 15%, порадовав ими покупателя. Девелоперы, чьи жилые комплексы не были «осчастливлены» отказами или же те были незначительными, чувствуют себя более уверенно, хотя иногда вынуждены отвечать на дополнительные скидки конкурентов. В последнее время наблюдается тенденция перемещения интереса инвесторов от основных курортов на побережье или горах к более укромным, еще неразвитым местам Болгарии [11].
Нельзя не упомянуть о том, что все сильнее внимание иностранных инвесторов акцентируется на районы с минеральными источниками. В Болгарии 800 мин. источников, большинство из которых еще неразработанные и неразвитые. Цены в этих районах еще низкие в отличие от районов с оформленной инфраструктурой. В Павел Баня, Шипково, Баня, Добринище, Костенец, Хисаря, Сандански, Девин и многих других местах цены на земельные участки начинаются с 20 евро/кв. м.
Кроме того, в последнее время началось бурное развитие территорий в районах Центральных Балкан (горы Стара планина), Родопах, Рилы, Странджа и др., и именно поэтому стоимость недвижимости здесь также растет. Небольшие городки в горах очень притягательны для истинных ценителей тишины, спокойствия, чистого воздуха и здорового образа жизни. Аналитики прогнозируют, что в скором времени именно здесь сосредоточится третий бум иностранных инвестиций.
И все же следует отметить, что россияне в основной своей массе покупают недвижимость на море. Цены на недвижимость морского побережья Болгарии кризис и нестабильность затронули лишь в самом конце года. Пик роста цен был достигнут в начале прошлого года. А по его итогам цены на приморские квартиры стоимостью €1–1,5 тыс. за кв. м снизились примерно на 5–10%, а вот на более амбициозные и масштабные проекты скидки очень индивидуальны и зависят от самой квартиры. Застройщики элитных объектов имеют больший запас прочности. Они изначально понимают, что им придется продавать свои объекты не один год.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 |
