Анализ рынка недвижимости Республики Болгария (стр. 3 )

В Болгарии стабильно развивается рыночная экономика. По данным инвестиционного агентства «Tj. Realty», средний темп роста ВВП страны более 4 % в год, роста ВДС (внутренней добавленной стоимости) более 5 % в год. К концу 2008 года, прирост ВВП составил 5.5%. Отмечается снижение уровня безработицы менее чем до 10% в 2008 году, с более чем 16% в 2002 году. Уровень инфляции поддерживается в размере 2-5%, и в 2008 году составил 1,7%. (Таблица 10, Диаграмма 23, 24) [15].

Таблица 10.

Структура и показатели роста ВВП и ВДС в Республике Болгария

Миллионов BGN

2003 год

2004 год

2005 год

2006 год

ВВП

34 410

37 839

41 012

44 488

ВДС

30 089

33 027

35 854

38902

Сельское хозяйство и лесная промышленность

3 435

3 725

3 994

4 279

Услуги

17 633

19 454

21 226

23 147

Промышленный сектор

9 020

9 848

10 634

11 476

Строительство

1 341

1 488

1 632

1 789

Промышленность

7 679

8 361

9 002

9 687

Диаграмма 23.

Диаграмма 24.

Благодаря устойчивому валютному курсу (1.955BGN за 1 EUR) в Болгарии построена стабильная финансовая система. Это позволило обеспечить создание благоприятной бизнес среды и снизить уровень риска в данной сфере. Банковская система обрела стабильность, что привело к стремительному развитию потребительского, коммерческого и инвестиционного кредитования. В результате, на данный момент, сформирована высокоразвитая, конкурентоспособная и гибкая банковская система. 70 % из всех ее активов принадлежат таким мировым лидерам, как Citibank, RaiffeisenBank, INGBank, So-cieteGenerale, BanqueNational deParis, NationalBank of Greece, UniCredito Italiano, и другие. С октября 2007 года болгарские банки стали выдавать ипотечные кредиты российским гражданам по относительно низкой процентной ставке, в среднем под 8,5% . В 2007 году зафиксирован наиболее стремительный ежегодный рост ипотечного кредитования - 75%, что обеспечило поступления в банковские портфолио в размере 1.5 миллиардов левов. Потенциал роста ипотечного кредитования со стороны местного банковского сектора – высок. Ипотечное кредитование составляет более 8% от общего объема кредитов в Болгарии, в то время как на развитых рынках кредитования данный показатель превышает 15% (данные 2006 года).

На протяжении последних 4 лет ( гг), объем непосредственных зарубежных инвестиций возрос более чем на 250%. Такой результат стимулирован совершенствованием бизнес среды и повышением эффективности производственных ресурсов, а также оптимистичными прогнозами развития Болгарии как европейского государства. (Диаграмма 25). Основными источниками инвестирования явились Австрия (36.6%), Объединенное Королевство (10.6%) и Швейцария (10.0%), которые размещали свой капитал в следующих секторах: транспорт, финансовый сектор, недвижимость, бизнес услуги и коммуникации. [24].

Диаграмма 25.

Сразу после вступления Евросоюз в страну пришли крупные игроки - девелоперские компании и инвестиционные фонды. Все это в конечном итоге благоприятно отразилось на рынке местной недвижимости. Ведь пришедшие «монстры», обладая значительными финансовыми ресурсами, стали реализовывать более масштабные проекты, довольствуясь при этом меньшей доходностью. В результате чего произошло общее снижение рентабельности проектов коммерческой недвижимости, прежде всего в столице. С одной стороны это плохо, но с другой стороны все это дало мощный импульс для развития экономики и формирования рынка недвижимости Болгарии, что в свою очередь сделало вложения «частных инвесторов» в эту солнечную страну еще более привлекательными. По данным материалов Форума «Возможности для инвестирования в один из самых динамичных рынков недвижимого имущество – Болгарию», проведенным Посольством Республики Болгария, в отличие от других стран ЦВЕ, близких по месторасположению к ЕС, Болгария очень долго была изолирована от инвестиционного интереса. Политическая обстановка и соседство с Югославией отрицательно влияло на развитие Болгарии, включая развитие рынка недвижимости. В настоящее время ЕС и бывшие страны соцлагеря направили свой инвестиционный поток на сектор недвижимости Болгарии. Об этом свидетельствуют не только многочисленные программы ЕС, но и специальные финансовые организации. К примеру, венгерская фирма «Тригранит» инвестирует в недвижимость в Болгарии свыше 300 миллионов евро. Голландский гигант ING в прошлом году создал один из крупнейших инвестиционных фондов Центральной Европы, направленный на инвестиции в недвижимость Болгарии. В результате наблюдается рост инвестиций в недвижимость по отношению к инвестициям в экономику страны с 12% в 2004 году до 60% в 2007 году. (Диаграмма 26).

Диаграмма 26.

Развитию подобных инвестиций способствует Европейский союз, который регулярно выделяет Болгарии субсидии. Исходя из данных независимых экспертов о перспективах и последствиях присоединения Болгарии к ЕС, (доклад для президента Республики Болгария), программы ЕС направлены на развитие общественной инфраструктуры, сельского хозяйства, сельских районов, сельского и культурно-исторического туризма. Благодаря им, потенциальные инвесторы могут вернуть до 50 % инвестиций, вложенных в земледелие и до 100 % инвестиций в общественную инфраструктуру.

В Болгарии работают следующие европейские программы:

- ФАР (Rhare – оказание финансово-технической помощи странам Центральной и Восточной Европы)– развитие транспорта;

- САПАРД (SARARD-Special Accession Programme for Agriculture & Rural Development) – развитие сельских районов и земледелия . По программе Болгария безвозмездно получает ежегодную субсидию в размере 52, 124 млн. евро. За последние два года по программе САПАРД размер иностранных инвестиций составил 80 млн. евро. Из них в секторе «Вино» одобрено 39 проектов, а размер инвестиций составилевро. Объем иностранных инвестиций в сельское хозяйство в 2004 г. составил – 62 млн. долл. США, из них 7 140 тыс. долл. США инвестировано в виноградарство

- ИСПА (ISPA - Instrument for Structural Policies for Pre-Accession) – развитие окружающей среды и общественной инфраструктуры.

В лице государственного фонда «Земледелие» государство помогает развитию бальнеологического туризма, а также известным далеко за пределами Болгарии производству вина и розового масла Болгарии. Так 2003 г. фонд «Земледелие» выделил 5 евро 21 проекту создания 511,6 га виноградников, с 01.01. по 30.06.2004 г. было одобрено 2 проекта на создание 68,7 га виноградных массивов и выделено 1 евро. В 2005 году при облегченных условиях финансировались проекты на создание виноградников и на покупку агротехники. В дальнейшем, размер субсидий будет увеличен с 75 до 100 евро на каждые 10 соток новых виноградных массивов. Беспроцентный период выплаты кредитов увеличился с 3 до 4 лет. Благодаря иностранным инвестициям в Болгарии ежегодно создаются 5000 га новых виноградных массивов. В связи с этим разумно было бы инвестировать в районы, развитию которых специально помогает ЕС и/или государственные фонды.

Евросоюз выступает основным торговым партнером Болгарии: по данным официальной статистики, 54 % торгового оборота страны приходится на Евросоюз. Подписано специальное торговое соглашение, санкционирующее беспошлинный экспорт в ЕС ряда болгарских товаров: одежды, брынзы, мяса, вина и др. (некоторые — и на квотном принципе), а также облегченную торговлю неквотными товарами. Болгария принимает активное участие во многих торговых организациях, например ВТО, ЦЕФТА (Чехия, Польша, Венгрия, Румыния, Словения и др.), ЕАСТ, имеет зону свободной торговли с Турцией, Македонией и Израилем. По отношению к России действует режим наибольшего благоприятствования. Сегодня в Болгарии идет масштабная работа по строительству ряда крупных объектов, таких, как сеть скоростных автострад и железных дорог, электростанций, мостов, нефте - и газопроводов и др. Каждый четвертый болгарин пользуется мобильной связью, а по количеству фиксированных телефонных постов Болгария занимает лидирующее положение среди стран Центральной и Восточной Европы (наличие телефона в сельском доме и на даче является правилом, не говоря о телефонизации городов) [24].

В стране — большое число специалистов в разных областях жизни. Болгария предлагает гибкие формы найма персонала, умеренные расходы на оплату труда, поощряет предприимчивость и усердный труд местных жителей. Знание хотя бы одного иностранного языка (обычно русского и/или английского) считается важным для большинства болгар. Особенно сильные специалисты и многолетние традиции, которыми болгары гордятся, — в таких отраслях, как туризм, пищевая промышленность, виноделие, строительство, производство текстиля и готовой одежды [22].
Таким образом, исходя из приведенных данных, можно судить о степени политического (странового) риска при инвестировании в экономику Республики Болгария. Используя методику Мирового банка по оценке странового риска, определяется уровень странового риска методом экспертной оценки на основе средневзвешенной и составляет - 4,05%. (Таблица 11.)[1].

Таблица 11. Оценка факторов странового риска Республики Болгария на октябрь 2008 года).

Показатели

Оценка фактора риска от 0 до 10

1.  Риск, связанный с активами

Политика экспроприации

3

Политика национализации

0

2.  Риски, связанные с социально-экономической ситуацией

Политическая стабильность

5

Отношение к иностранным инвестициям

0

Стабильность правовой ситуации по защите частной собственности

3

Участие государства в управлении экономикой

5

Отношение населения к частной собственности

3

Наличие и стоимость рабочей силы

3

Отношения с сопредельными государствами

5

Криминогенность и коррупция экономики

8

3.  Финансовые риски

Конвертируемость национальной валюты

2

Стабильность национальной валюты

3

Ограничения на вывоз капитала

2

Емкость рынка

3

Доступность на рынок ЕЭС

1

Тенденции развития экономики

6

Стабильность налогообложения

5

Темпы инфляции и инфляционные ожидания

4

Местные потребности в иностранном капитале

0

Интересна инвестиционная привлекательность болгарской недвижимости для частных инвесторов. Как говорилось выше, стоимость недвижимости выросла за последние 5 лет почти на 200%. В среднем, недвижимость Болгарии дорожает ежегодно на 15%. Но не только это привлекает частных инвесторов. Болгарское законодательство позволяет иностранцам сдавать приобретенную недвижимость в аренду и, после уплаты налогов, беспрепятственно переводить полученный доход в свою страну. При этом ежемесячная (в курортный сезон) прибыль от сдачи апартаментов в аренду составляет от 1,5% до 2,5%. Учитывая, что курортный сезон на черноморском побережье составляет 6 месяцев, а в зоне горнолыжных и бальнеологических курортов 12 месяцев, прибыль от сдачи в аренду может являться весьма интересной. (Таблица 12.)[2].

Таблица 12. Расчет прибыли частного инвестора от сдачи апартаментов в аренду.

2.  Юридические аспекты.

2.1. Законодательство Республики Болгария.

Болгарское законодательство, отличается прозрачностью и доступностью. Все законы, прежде чем они вступят в силу, должны быть опубликованы в Государственной газете "Държавен вестник", в котором публикуются все изменения в законах, инструкции по их применению, постановления и указы Министерств, информация по регистрации фирм и изменений в уставе, судебные дела и т. п.

Правовой режим приобретения недвижимого имущества иностранными лицами (иностранными гражданами и юридическими лицами с местом нахождения вне пределов границ Болгарии) в Республике Болгария урегулирован несколькими нормативными актами. Наибольшее значение среди них имеют:

o  Конституция Республики Болгария,

o  Закон об иностранцах в Республике Болгария,

o  Закон о поощрении инвестиций,

o  Закон о собственности,

o  Закон о собственности и использовании земель сельскохозяйственного назначения,

o  Закон о лесах,

o  Закон о государственной собственности,

o  Закон об общинной собственности,

o  Закон о местных налогах и сборах.

В Конституции Республики Болгария заложено конституционное правило о том, что иностранцы и иностранные юридические лица не могут приобретать право собственности на землю.18 февраля 2005 г. Народным собранием Республики Болгария были приняты изменения в Конституции, согласно которым, иностранцы и иностранные юридические лица смогут приобретать право собственности на землю при условиях, проистекающих из присоединения страны к Европейскому Союзу или в силу международного договора, ратифицированного и вступившего в силу для Болгарии.

Независимо от принятия данных изменений, предстоит урегулирование отдельным законом части условий приобретения земли. Следует отметить, что Республика Болгария ведет переговоры о введении переходного периода, в который было бы сохранено ограничение относительно приобретения права собственности на земли сельскохозяйственного назначения и лесного фонда – даже для граждан и юридических лиц Европейского Союза. Несмотря на то, что уже два года Болгария является членом Евросоюза, законодательных изменений в сфере недвижимости пока не последовало, но в ближайшее время ожидается изменение законодательства.

В Конституции и Законе о собственности используется общее понятие “земля”. Закон о собственности и использовании земель сельскохозяйственного назначения, в качестве специального закона, предусматривает запрет на приобретение иностранцами и иностранными юридическими лицами права собственности на “землю сельскохозяйственного назначения ”. Иностранные юридические лица не могут владеть правом собственности на землю сельскохозяйственного назначения, т. е. в таких случаях имеется абсолютный запрет. Иностранные граждане (иностранные физические лица) могут приобретать землю сельскохозяйственного назначения только путем наследования по закону, но должны снова в трехлетний срок после открытия наследства передать ее в собственность местным лицам. Разрешено брать в аренду участки земли без ограничения ее размера. Минимальный срок аренды 4 года, максимальный - не установлен. Иностранная фирма с болгарским участием, т. е. где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право покупки земли и лесов. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. По всем законодательным нормам они не отличаются от фирм, учрежденных гражданами Болгарии [22].

Закон об иностранных инвестициях («Закон за чуждестранните инвестиции»), ("Державный вестник" №97 от 01.01.2001 г.) устанавливает, что иностранное лицо может инвестировать в страну в порядке, предусмотренном для болгарских лиц, имеет равные права с ними, если законом не предусмотрено иное, (статья 2).Статья 5 определяет, что иностранным лицом является:

- юридическое лицо, которое не зарегистрировано в Республике Болгария;
- общество, не являющееся юридическим лицом и зарегистрированное заграницей;
- физическое лицо - иностранный гражданин, постоянно пребывающий заграницей.

Статья 12 определяет, что иностранными инвестициями является всякое вложение иностранного лица в различные инструменты, в том числе и в право на собственность здания или ограниченное вещное право на недвижимость [4].

Закон об иностранцах («Закон за чужденци»), ("Державный вестник" № 000 от 01.01.2001 г.), устанавливает основания (статья 22, гл.3) и правила (статья 23, гл.3) пребывания иностранцев в стране, устанавливает сроки пребывания - краткосрочное, до 90 дней и долгосрочное, от 1 года. Статья 24, гл. 3 устанавливает категории иностранцев, которые могут получить разрешение на продолжительное пребывание. Наличие недвижимости является основанием для краткосрочного (до 90 дней) пребывания в стране.

С 01 июля 2008года введено положение, по которому собственники недвижимости в Болгарии получают многоразовую визу на 3 года общим сроком пребывания до 90 дней [5].

Закон о болгарском гражданстве («Закон за българското гражданство»), ("Державный вестник" № 000 от 01.01.2001 г.), устанавливает правила и основания получения болгарского гражданства иностранными гражданами (статья 12-14). Законом устанавливается, что наличие недвижимости в Болгарии не является основанием для получения вида на жительство и гражданства в Республике Болгария, за исключением случаев инвестирования не менее 500 000 евро [6].

Коммерческий закон («Търговски закон»), ("Державный вестник" " №48 отг.). Согласно статье 65, иностранные граждане могут быть учредителями коммерческих организаций. Закон устанавливает правила регистрации и деятельности коммерческих предприятий.

Таким образом, исходя из вышеприведенных законодательных актов, можно сделать выводы, что:

1. Болгарское законодательство ограничивает права иностранцев в вопросах приобретения земельных участков.

2. В случае если недвижимость покупается без земли, права у нерезидентов одинаковые с болгарскими гражданами. Таким образом, россияне могут стать владельцами апартаментов в Болгарии без ограничений. Одновременно с квартирой оформляется и т. н. идеальная часть участка земли, находящаяся под домом и "падающая" на квартиру. Обычно она составляет от 0,3 до 5 кв. м. и являет собой чисто условное понятие.

3. Для оформления собственности необходимо иметь заграничный паспорт. Тип визы не играет роли.

4. Запрещена продажа земли и лесов иностранцам. Это относится и к участкам под строительство и к сельскохозяйственной земле. Право покупки земли и лесов имеет иностранная фирма с болгарским участием, т. е. где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. По всем законодательным нормам они не отличаются от фирм, учрежденных гражданами Болгарии. Предполагается, что со временем ограничение на приобретение земельных участков снимут. Вероятно, иностранцам разрешат покупку земли вместе с домом, при этом будет оговорен допустимый размер участка (скорее всего от 5 до 15 соток).

5. Чтобы стать владельцем дома с землей, иностранец должен открыть болгарскую фирму (собственность можно зарегистрировать на болгарскую фирму, учредителем которой является иностранец). И хотя процедура открытия и поддержания фирмы не очень сложная, тем не менее, среди россиян спрос на покупку частных домов в Болгарии значительно ниже, чем апартаментов.

6. Приобретать здания могут те же лица, которые имеют право покупки и квартир. Землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать запрещено. В качестве выхода из положения можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. На практике при продаже здания в его стоимость всегда включается и стоимость участка земли. Она составляет незначительную часть (до 1 - 10%), поэтому высокая арендная плата неуместна. Покупка и здания и участка на фирму не вызывает никаких юридических затруднений.

7. Разрешено брать в аренду участки земли без ограничения ее размера. Минимальный срок аренды 4 года, максимальный - не установлен.

8. При продаже и в документах на дом или виллу указывается РЗП - развернутая застроенная площадь всего здания, включающая в себя площади этажей по наружным габаритным размерам, балконы, тамбуры, лестничные площадки и т. п. Понятия "общая площадь" или "жилая площадь" не употребляются [7].

2.2. Налоговое законодательство Республики Болгария.

Налоговое законодательство Республики Болгария одно из самых либеральных в Европе и достаточно понятно. Существуют 10 видов налогов.

1.  Окончательный годовой (патентный) налог.

  Облагаются фирмы, занимающиеся определенными законом видами деятельности и имеющие оборот за последние 12 мес. менеелв. Налогом охватываются около 50 видов деятельности: отели *-** до 20 номеров, рестораны *-*** до 100 посадочных мест, магазины торговой площадью до 100 кв. м., производство продуктов питания, компьютерные игры, интернет услуги, транспортные услуги и т. д.  Фирмы, облагающиеся патентным налогом, дополнительно оплачивают налог на недвижимое имущество, таксу за бытовые отходы, налог на транспортные средства, дорожный налог, подоходный налог с зарплаты и социальные и пенсионные отчисления.

2.  НДС.

Ставка НДС - 20%, для туроператоров и отелей - 7%. Платят фирмы с оборотом не менеелв за последние 12 месяцев. При реинвестиции прибыли ставка налога равна 0 % (с 2002 года). Подписаны 42 договора о взаимной защите и стимулировании иностранных инвестиций и об избежание двойного налогообложения, что обеспечивает беспроблемный трансферт средств при минимальных издержках.

3.  Налог на прибыль.

  Облагается прибыль фирм, не попадающих под патентный налог. Вносится в республиканский бюджет. Ставка налога составляет 6%. Налог вносится авансово каждый месяц до 15 числа в размере 1/12 прибыли за предыдущий год. По итогам года по фактической прибыли производится коррекция.

4.  Акцизы.

  Начисляется на товары и услуги местного производства согласно списку и некоторые импортируемые товары. Производители и импортеры акцизных товаров в 14-дневный срок с момента начала деятельности обязаны зарегистрироваться в налоговой службе.  

5.  Налог на недвижимое имущество и землю.

  Облагается вся недвижимость за исключением лесов и обрабатываемой сельскохозяйственной земли. Владельцы имущества в двухмесячный срок со дня приобретения - покупки или завершения строительства - обязаны продекларировать его перед налоговой службой. В декларации дается подробное описание недвижимости: год строительства, строительные материалы, конструктивные особенности, площадь, этажность, цена приобретения и т. п.

Налогооблагаемой базой для фирм является балансовая стоимость недвижимости, для частных лиц - цена недвижимости, определяемая территориальной налоговой службой. Ставка налога одинаковая для физическиих и юридических лиц и составляет 0,15%. Налог на основное жилье частных лиц, снижается на 50%. Основным признается жилье, где владелец и члены его семьи проживают большую часть года.
  Вносится четырьмя равными частями до 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 30 ноября. Фирмы и физические лица, оплачивающие налог однократно до 31 марта, получают скидку 5% от суммы налога.

6.  Такса за бытовые отходы.

Taкса устанавливается местными властями. На жилые здания - пропорционально балансовой стоимости или в зависимости от количества отходов. На нежилые здания - в зависимости от вида и количества контейнеров для сбора отходов. В случае, когда на каждое отдельное здание невозможно определить вид и количество контейнеров, такса устанавливается пропорционально балансовой стоимости здания. Вносится одновременно с налогом на недвижимое имущество. Такса одинаковая для физических и юридических лиц. Частное жилье облагается исходя из ее стоимости, установленной для налога на недвижимое имущество.
  Ежегодно до конца января каждому владельцу недвижимости налоговая служба отправляет уведомление о сумме налога на недвижимое имущество и о таксе за бытовые отходы. Содержащиеся в нем расчеты позволяют налогоплательщику проверить достоверность данных и правильность суммы.
Размер таксы по некоторым городам следующий:  Варна - 0,20%, Пловдив - 0,21%, Бургас - 0,20%, София - 0,275%.  

7.  Налог на транспортные средства.

  Облагаются легковые и грузовые автомобили, прицепы, автобусы, трактора, корабли, самолеты и т. п. Оплачивают юридические и физические лица - владельцы транспортных средств. Размер налога зависит от мощности двигателя и года производства.

8.  Дорожный налог.

  Облагаются автомобили, автобусы, прицепы, специализированные строительные машины, колесные трактора и др. самоходные машины. Налог оплачивают владельцы транспортных средств. Размер налога составляет 10 лв за каждую начатую тонну общей массы транспортного средства. Вносится в сроки и на условиях, определенных для налога на транспортные средства.

9.  Подоходный налог на заработную плату.

Налог на доходы физических лиц составляет 10 % . Прогрессивная шкала отменена.

10.  Социальные и пенсионные отчисления.

  Для нормальных условий труда ставки отчислений составляют:
  - в фонд пенсионного обеспечения, временной нетрудоспособности, материнства, трудовых увечий и безработицы (все на один счет) - 36,7% для родившихся до 31.12.1959 г. включительно, (34,7% для родившихся с 01.01.1960 г). Для последних разница в 2% перечисляется в универсальный пенсионный фонд.

  - в фонд здравоохранения - 6,3%.

Всего 43%.

  Эти отчисления распределены между работодателем и наемным работником в соотношении:

2002 г.

75:25

2003 г.

70:30

2004 г.

65:35

2005 г.

60:40

2006 г.

55:45

2007 и далее

50:50

Кроме вышеперечисленных, при перепродаже недвижимости выплачивается т. н. дивидентный налог, составляющий 6% от нотариальной стоимости недвижимости.

При приобретении недвижимости оплачивается нотариальное оформление сделки, составляющее 2%.

В жилых комплексах взимается плата за сервисное обслуживание, которая
включает в себя охрану территории, уборку территории, апартаментов,
обслуживание и ремонт общих частей, работы по озеленению, поддержу бассейна и т. п. Плата взимается с квадратного метра апартамента в год и
устанавливается обслуживающей компанией. По данным риэлтерских агентств, плата составляет от 10 до 30 евро в год за 1 квадратный метр в зависимости от уровня поселка.

Отдельно оплачиваются коммунальные услуги: вода -  1 Евро/м3 электричество -  0,06(ночь) - 0,12(день) Евро/КВтч. [22], [17].

3. Прогноз развития рынка недвижимости Республики Болгария.

3.1.Рынок недвижимости Республики Болгария в условиях мирового финансового кризиса.

Последствия глобального финансово-экономического кризиса начали ощущаться в Болгарии в сентябре 2008 года. Появились симптомы ухудшения хозяйственной конъюнктуры: уменьшение числа заказов, увольнение рабочих, остановка производства, более строгое предоставление кредитов банками на реальную экономику. Оптимизм бизнеса в первые 6 месяцев 2008 года сменился негативными ожиданиями. По данным Национального института статистики, нагрузка на производственные мощности в октябре 2008 года составляла 74%. Предприниматели считают, что конкурентоспособная позиция болгарских предприятий и на международных, и на внутреннем рынке, ухудшилась. С тем, чтобы увеличить возможности коммерческих банков кредитовать бизнес, Болгарский народный банк принял решение снизить размер обязательных резервов банков с 12 на 10%, что позволило освободить ресурс в размере 500 млн. евро. По предварительным данным Болгарского народного банка, прямые иностранные инвестиции снизились до 11% ВВП страны на конец марта 2009 года, по сравнению с тем же периодом минувшего года, когда размер инвестиций составлял 16,3% ВВП. (Диаграмма 27)[9].

Диаграмма 27.

В конце 2008 года, Европейская комиссия приостановила кредитование по программам САПАРД (сельское хозяйство) и ФАРЕ (развитие инфраструктуры).

Болгарская банковская система не испытала серьезного влияния глобального кризиса, так как она очень хорошо капитализирована. Банки ЕС владеют около 90% банков Болгарии. Из-за ограниченного финансового ресурса данных банков, в следующие месяцы болгарские банки будут рассчитывать, преимущественно, на депозиты населения. По этой причине повысились проценты по депозитам, но и по кредитам. По данным Болгарского народного банка, повышение процентов по кредитам и усложнение условий для их получения привело к резкому свертыванию кредитования в январе 2009 года. Особенно пострадали те девелоперы, чьи проекты в значительной степени зависят от кредитов. Только за месяц спад новых предоставленных кредитов для бизнеса и налогоплательщиков составил 4%. По сравнению с прошлым годом отмечено снижение числа кредитов почти на 24%. На 12% снизилась активность строителей на рынке, что отражено в сокращении выданных разрешений на строительство. (Диаграмма 12).

По мнению консультантов портала «*****», снижение спроса на инвестиционные проекты в первую очередь ударит по гольф - курортам за счет ухода европейских инвесторов. Застройщики вынуждены будут стимулировать покупателя, предлагая ему ощутимые скидки, беспроцентные рассрочки и лизинговые схемы. Ситуация на Черноморском побережье несколько иная. Спрос на приморскую недвижимость не упал. Поэтому некоторые застройщики даже не думают снижать цены. Особенно если они не были завязаны на банковских кредитах, а их объекты распложены на хороших курортах, ярко разрекламированных и представленных на российском рынке. Впрочем, в среднем на побережье за декабрь 2008 - март 2009, цены снизились на 5–10%, хотя еще в первом квартале 2008 года рост составил до 21% в годовом исчислении [12].

В докризисный период Правительство Республики Болгария обращало внимание на заинтересованность инвесторов в бальнеологических курортах. По мнению Менеджера Московского представительства болгарской фирмы "Солвекс" Димитра Цонева, ожидается  постепенное увеличение  инвестиций в эти курорты, особенно со стороны русских клиентов, которые увеличат свои покупки недвижимости в Болгарии за счет других европейских стран. Материалы выставки «Отдых 2008» (Москва) показывают заинтересованность болгарского Правительства в продвижении в 2009 году именно бальнеологического направления в туризме, и, как следствие, расширения инвестиционной привлекательности этих районов [22].

По данным Регистрационного ведомства страны, число сделок по купле-продаже объектов жилой недвижимости в столице Болгарии - София, в третьем квартале 2008 года снизилось на 18% в годовом исчислении. Крупнейший спад был зафиксирован на горнолыжных курортах Банско и Разлог. Кроме того, снижение числа сделок было отмечено в городах Балчик, Каварна, Варна и Пловдив. Эксперты рынка в этой связи отмечают, что крупные иностранные инвесторы откладывают заключение сделок до второго квартала 2009 года, а покупатели жилья берут более продолжительный тайм-аут на принятие решения.

3.2. Прогноз спроса на недвижимость Республики Болгария.

На протяжении всего 2008 года Болгария оставалась страной № 1 для российского покупателя недвижимости. Финансовые события второй половины года не охладили интереса россиян к Болгарии, хотя фактический спрос в некоторых регионах страны значительно снизился.
Согласно исследованиям портала «***** – недвижимость за рубежом», в первом квартале 2009 года болгарский рынок уверенно занимает первое место в рейтинге интереса российского потребителя зарубежной недвижимости. Исследование основывается на анализе количества запросов к базе объектов недвижимости, размещенных на портале. В январе-феврале 2009 года 21,27% всех запросов было сделано именно по Болгарии (Диаграмма 28)[12]. По данным компании «1Вебстудия», специализирующейся на продвижении сайтов, средневзвешенное ежемесячное количество запросов в поисковых системах «Недвижимость Болгарии» с января 2009 года по март 2009 года возросло более чем в 3 раза. (Диаграмма 29).

Такой резкий всплеск интереса можно связать как с приближением традиционного весеннего сезона продаж, так и с появлением в средствах массовой информации большого количества новостей, приходящих с болгарского рынка.

Диаграмма.28.

Диаграмма 29.

Далеко не все эти сообщения были позитивными, рынок начал страдать от кризиса. Возможно, что интерес к ценовой ситуации на рынке Болгарии проявляли владельцы болгарской недвижимости. Возможно также, что ценовая стабильность на рынке болгарской недвижимости, отмечаемая до настоящего времени привлекла к болгарскому рынку инвесторов, желающих сохранить сбережения в недвижимости развивающихся зарубежных рынков.

Если делить рынок по сегментам, то в первом квартале 2009 года, 91,26% запросов по Болгарии касались жилой недвижимости, 6,76% – земельных участков, а 1,98% – коммерческих объектов. Это подтверждает и Алексей Коновалов, главный редактор «*****», утверждающий, что россияне, в основном, покупают дома и участки земли. Коммерческая недвижимость их не очень интересует. (Диаграмма 30) [12].

Диаграмма 30.

Если сравнивать интерес к этим сегментам в Болгарии с интересом в других странах, то по жилой недвижимости и земельным участкам Болгария также является лидером рейтинга, а в десятке спроса на коммерческую недвижимость занимает третье место, уступая Германии и Чехии (Диаграммы 311.1, 31.2, 31.3).

Диаграмма 31.1.

Диаграмма 31.2.

Диаграмма 31.3.

Любопытно резкое изменение спроса на землю в Болгарии: летом 2008 года количество запросов к болгарским земельным участкам составило 19,34% от общего числа запросов по земле, а в декабре 2008 года превысило 42%. Это объясняется относительной стабильностью цен на болгарском рынке земли. Финансовый кризис «отрезвил» продавцов и вернул цены до уровня февраля-марта. В конечном итоге за 2008 год средняя цена болгарской земли повысилась на 17%, но при этом разброс был очень широк. Многие аналитики уверены, что рост продолжится ближайшие несколько лет – несмотря на кризис. Согласно их прогнозу на 2009 год, рост будет примерно идентичным прошлогоднему. Многие эксперты уверены, что в 2009 году этот сегмент обвал цен не ожидает (Радослав Манолов, исполнительный директор компании «Адванс Терафонд АДСИЦ»)[23].

Главными целями покупки недвижимости в Болгарии еще год назад являлись инвестиции с целью перепродажи и сезонный отдых. В связи с кризисом спрос качественно изменился. В связи с окончанием ценового бума российский покупатель планирует приобретение недвижимости в Болгарии не для быстрой перепродажи, а с целью сохранения денег. Поэтому он тщательнее подходит к выбору объекта, заинтересован в высоком качестве строительства и сопутствующей инфраструктуры, больше внимания уделяет ликвидности предложенного объекта, возможности сдавать его в аренду. В такой ситуации преимущество будут иметь курортные поселки, отвечающие вышеперечисленным требованиям.

Таким образом, судя по данным первого квартала 2009 года, спрос на недвижимость Болгарии снизился в рамках снижения мирового спроса на недвижимость вообще, однако Болгария занимает лидирующие позиции в рейтингах.

3.3.Прогноз предложения на недвижимость Республики Болгария.

По количеству предложений объектов недвижимости на российском рынке лидирует Болгария. Проведенное в первом квартале 2009 года порталом «*****» исследование активных игроков на российском рынке зарубежной недвижимости показало, что предложение болгарской недвижимости во много раз превышает другие страны. (Диаграмма 32).

Диаграмма 32.
На портале *****, объекты, предлагаемые российскому потребителю в Болгарии, были условно разделены на четыре макрорегиона: Черноморское побережье, район гор (здесь расположено большинство горнолыжных и бальнеологических курортов), Северо-Западный регион (туда вошла столица страны София) и Центральная часть. Как видно из диаграммы 33, большая часть предложенной недвижимости расположена именно на Черноморском побережье (более 82%).

Диаграмма 33.

В настоящее время самые большие дисконты и проблемы со строительством происходят в отдалении от морских и горнолыжных курортов, в так называемых гольф-поселениях. Это связано с тем, что в основном в них инвестировали европейцы - на деньги, привлекаемые кредитными организациями.

Остановка кредитования привела к почти полной остановке нового строительства. В настоящее время достраиваются начатые объекты, будут развиваться готовые, но предложение новых и крупных объектов будет уменьшаться с большой скоростью. Это приведет к превышению спроса над предложением в так любимом русскими секторе курортный поселок на берегу моря с полной инфраструктурой [12].

3.4. Прогноз движения цен на недвижимость Республики Болгария.

Следует отметить, что финансовые проблемы, затронувшие кредитный сектор, не могли не сказаться и на ипотеке Болгарии. Опасения обвала цен на рынке недвижимости привели к тому, что индекс BGREIT (показатель развития ипотечных трастов Болгарии) снизился практически наполовину, мелкие застройщики начали продажи проектов и земельных участков, а крупные операторы пересматривают прогнозы по прибыли и замораживают проекты с целью снижения затрат. Падение цен началось с низко ликвидных объектов недвижимости, это, в первую очередь, загородные дома, расположенные в непопулярных районах с плохой инфраструктурой. Падение провоцируется паникой мелких инвесторов. В Болгарии все началось с британцев и по нарастающей распространилось повсеместно.

При этом отмечается замораживание цен на так называемую ликвидную и перспективную в плане инвестирования недвижимость. В большинстве случаев это относится к элитной недвижимости и апартаментам в курортных поселках. Из приведенной таблицы видно, что уровень цен на 1 м2 на недвижимость в курортных поселках в марте 2009 года по сравнению с мартом 2008 года практически не изменился, или вырос. Это объясняется также и тем, что в комплексах, введенных в эксплуатацию, цена выше, чем в строящихся. ( Таблица 13 ).

Таблица 13. Стоимость 1 м2 недвижимости в курортных поселках Республики Болгария.

Название комплекса

Стоимость 1 м2 в марте 2008 года (евро)

Стоимость 1 м2 в марте 2009 года (евро)

Santamarina

2000

2044

Sozopolis

2600

2000

St. Ivan Rilski 

1150

1500

Royal Beach

1800

1745

Paradiso Verde

1000

900 (при оплате 100%)

Paradise Dune Hotel & SPA 

950

855 (при оплате 100%)

Evridika Hills

1150

1035(при оплате 100%)

Источник: данные сайтов www. *****, "EstateService" - недвижимость в Болгарии [21].

Многие из продавцов стали предлагать дополнительные скидки, (не более 10%), завуалировав их под всевозможные рождественские и новогодние распродажи. Эти скорее психологические и маркетинговые ухищрения дали определенные результаты. Однозначно продавцы стали более гибкими. Снижение спроса на курортные квартиры может иметь и положительный для покупателей эффект, как утверждают многие. Продавцам стало труднее привлечь немногочисленных покупателей, и они делают ставку на качество предлагаемой недвижимости и на расширение пакета услуг в курортных поселках. По мнению Болгарских девелоперов, (компания Green Life, «Девелопер года в Болгарии»), слишком низкие цены на строящуюся недвижимость могут служить признаком серьезных финансовых трудностей у тех компаний, которые ведут данные проекты.

Наряду с новостями о том, что рынок недвижимости Болгарии ожидают проблемы, с декабря 2008 года периодически появляются публикации о тех, кто рынок спасет и, чаще всего, фигурируют российские и ближневосточные инвесторы. Болгарские девелоперы осознали, что поток британских и ирландских денег , так и крупных компаний, уменьшается. Однако специалистами зафиксирован увеличившийся интерес со стороны российских покупателей (есть мнение, что покупатели из России в настоящее время составляют 70% покупателей недвижимости в Болгарии). Интерес данных покупателей сосредоточен, по большей части, на ликвидных предложениях, расположенных в аттрактивных местах, близко к морю, с хорошими видами, с хорошей инфраструктурой в самом комплексе и вокруг, (данные портала «*****»). Большим, чем раньше спросом также стали пользоваться дорогие квартиры в Софии и других крупных городах. Значительную часть покупателей интересует недвижимость не для себя, а для сдачи в аренду. В любом случае, становится очевидно, что в настоящее время для инвесторов, ищущих быстрой прибыли на растущем рынке, условия не слишком привлекательны. Покупать будут либо инвесторы, имеющие долгосрочные перспективы, либо частные лица, вкладывающиеся в качественную и ликвидную недвижимость [12].

Таким образом, становится ясно, что падение коснется в первую очередь мелких инвесторов - владельцев дешевой во всех отношениях недвижимости, рассматривавших ее как биржевой товар. Элитная или высококачественная недвижимость в цене или не изменится или изменится незначительно.

3.5. Прогноз конкурентной среды на рынке недвижимости Республики Болгария.

Текущий финансовый кризис заставляет девелоперские компании Болгарии тормозить реализуемые проекты или избавляться от существующих. Более того, сектору недвижимости страны прогнозируют спад.

Среди жертв финансового кризиса можно назвать два проекта компании «Bulgarian Land Development» в Боровеце и Каварне, строительство которых было отложено "до лучших времен". «Black Sea Property» решила отказаться от реализации проекта в Царево. Компания «Bulgarian Property Development» приостановила инвестиции в сферу недвижимости Банско. В этой связи также можно упомянуть о продаже компанией «Equest» принадлежащего ей торгового центра «City Center Sofia» (прибыль от сделки составила всего 7,5 млн евро) и кинотеатров в различных районах Софии. По мнению главы Green Life, только девелоперы, имеющие собственные источники финансирования, еще могут удерживать цены на прежнем уровне [18].

Согласно Бюро регистрации страны, хуже всего приходится сегменту недвижимости для отдыха, где наблюдается 10-процентное снижение количества заключенных сделок. По словам директора инвестиционной компании «Green Life» Николая Пенливанова, рынок начали покидать спекулянты, сообщает «Property Wire». Падение крупнейших девелоперов напрямую связано с проблемами с кредитованием. В такой ситуации в выигрышной позиции будут находиться компании, выкупившие землю или расплатившиеся с банками до начала кризиса, компании, объекты которых находятся на стадии завершения, компании, не начавшие по тем или иным причинам новое строительство. Как считают представители крупного болгарского застройщика «Bulgarian Land Development», мировой финансовый коллапс отразится только на отдельных секторах рынка недвижимости. Что касается по-настоящему крупных проектов, то они не только будут хорошо продаваться, но и в свою очередь окажутся прибыльными для покупателей [12].

Таким образом, в условиях мирового финансового кризиса, наблюдается спад в экономике Болгарии, уменьшились иностранные инвестиции, приостановлены европейские программы кредитования. Всё это отражается на рынке недвижимости, где наступило затишье и снижение числа сделок. Наблюдается падение спроса на недвижимость со стороны европейских инвесторов, однако российские инвесторы напротив, проявляют активность. Сохраняется спрос на недвижимость на черноморском побережье, остается постоянный интерес к горным и бальнеологическим курортам, отмечено падение спроса на недвижимость рядом с гольф-полями, традиционной зоной интересов европейских покупателей. В марте 2009 года на фоне снижения спроса в рамках мирового снижения, отмечено повышение спроса по количеству запросов в интернете как на болгарскую недвижимость вообще, так и на жилую недвижимость и землю в Болгарии в частности. По предложению курортной недвижимости на российском рынке уверенно лидирует Болгария, при этом наибольшее предложение сосредоточено на черноморском побережье, однако остановка кредитования привела к резкому сокращению строительства новых объектов и принятию новых проектов. На рынке наблюдаются случаи разорения девелоперских компаний и сворачивания проектов. Девелоперы предпочитают сокращать строительство, но не снижать цены, выдавая за снижение дисконт.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3