Спрос на прибрежную недвижимость зависит также от удаленности от моря и наличия инфраструктуры. По-прежнему наиболее востребована первая линия и объекты в удалении до 300 м от берега с обязательным наличием пляжа и хорошим видом. Интерес к объектам стоимостью от €1,5 тыс. за «квадрат» значительно упал. Спрос на объекты класса «люкс» (€2–3 тыс. за кв. м), который был в 2007 году остался в прошлом. В целом в четвертом квартале 2008 года спрос на приморскую недвижимость снизился примерно на 50%. Практически сразу застройщики отреагировали на этот факт отказом от строительства новых проектов или скорректировали их под новые условия с учетом своего и общего экономического положения. На побережье ситуации с отказными квартирами аналогична той, что сложилась в горном регионе. Но на море спрос гораздо выше, а отказов меньше в разы. По прежнему, наибольшей популярностью среди иностранных инвесторов, безусловно, пользуется побережье – курорты Солнечный берег, Златни пясъци, города Варна и Бургас. Однако ввиду небольшой территории страны, возникает вероятность сильной перенасыщенности этих районов. Сейчас интересы на черноморском побережье направлены к его северной части (Крапец, Дуранкулак, Албена). В этом районе сосредоточено большое количество огромных, еще неразработанных пляжей, что позитивно влияет на чистоту морской воды.
Также инвесторов привлекает и южная часть побережья (Лозенец, Синеморец, Варвара, Резово). Основными достоинствами этого района являются чистая экология, более теплый и мягкий климат, близость к горам Странджа, которые также притягивает в этот регион любителей охоты.
Пока на побережье не приходится ожидать сильного снижения цен на недвижимость. Средние колебания стоимости незначительны.
При анализе структуры предложения отчетливо видно, что квадратный метр жилой недвижимости на 2008 г. в рекреационных зонах Болгарии стоит в среднем €963. (Диаграмма 10) [8].
Бальнеологические курорты выгодно отличаются по цене от горнолыжных и морских - на 60% и 40% соответственно. В большей степени это обусловлено структурой предложений. На бальнеологических курортах преобладают отдельно стоящие дома на вторичном рынке, стоимость квадратного метра которых значительно ниже, чем стоимость квадратного метра апартаментов в новых жилых комплексах. Последние практически равны по цене аналогичным предложениям на горнолыжных курортах и на побережье: стоимость «квадрата» в новостройках составляет €974.
Диаграмма 10.
Структура предложения по стоимости 1 м2 в зависимости от типа курортной зоны
Как уже отмечалось, спрос на вводимые в эксплуатацию курортные поселки выше, чем на отдельно стоящую недвижимость. На диаграмме 11 видно, что новостройки дороже во всех трех курортных зонах. На бальнеологических курортах это соотношение составляет 35%, на морских - 7% и на горнолыжных - 10%. Тенденция застройки курортных зон такова, что основное строительство нового жилья идет на морском побережье. Поэтому там практически одинакова стоимость квадратного метра в новостройках и стоимость квадратного метра в среднем по курорту, учитывая вторичный рынок. На бальнеологических курортах, как уже было отмечено, основные предложения идут по вторичной недвижимости. Именно поэтому цены в современных жилых комплексах и в отдельно стоящих домах так сильно разнятся.
«Желание» строить жилье в Болгарии за 2008 год уменьшилось приблизительно на 12%. Всего за третий квартал, по данным Национального статистического института (НСИ), было выдано 2744 разрешений на строительство новых жилых зданий. По отношению к 2694 разрешениям, выданным за предыдущий квартал, рост составляет 1,85%, но если сравнивать с годом ранее видно снижение в 11,7%разрешений в третьем квартал 2007 года). (Диаграмма 12).
Диаграмма 11.
Диаграмма 12.
За этот же период 2008 года муниципалитеты одобрили строительство 13190 жилых единиц с суммарной площадью застройки (так называемая развернутая площадь застройки) 1,64 млн кв. м. Лидером по количеству выданных строительных разрешений на жилье является Варна – 380. Следом идет Бургас – 372. София остается на третьем месте с 287 разрешениями, на четвертом – область Пловдив – 274 и столичная область – 188. Значительный объем запланированного жилого строительства есть и в областях Благоевград – 174 (Банско, Разлог, Добриниште), Пазарджик (165), Добрич (143) и Стара Загора (104). Больше всего единиц жилья появятся в областях Варны – 2397, София (столица) – 1774 и область Бургас – 1730. Меньше всего жилых зданий запланировано к сооружению в областях Враца (7) и Монтана (8).
Разрешение на строительство в третьем квартале получили и 126 офисных зданий с суммарной площадью застройки 136 тыс. кв. м, а также и 1457 зданий иного типа с суммарной площадью более 1,1 млн кв. м. Лидером по выданным разрешениям на нежилые здания является столица София – 22, затем идет Пловдив – 18.
Отсутствие доверия к рынку и проблемы банковского финансирования приведут к значительному сокращению нового строительства. Возможно, что ситуация улучшится не ранее чем через год. Впрочем, большая часть негативных прогнозов на 2009 год основывается скорее на субъективных, нежели на объективных причинах. Рынок недвижимости динамичен, его неминуемо ждет нормализация. В пользу нормализации ситуации на болгарском рынке говорит следующее: все ведущие мировые лидеры признали недопущение дефляции (падения цен) и заявили, что сделают для этого все необходимое. Объемы вливания в экономики ведущих стран достигли рекордных показателей. Во всех странах вкладывают деньги в инфраструктурные объекты и преобразования, нацеленные на поддержание финансовой системы. Многие, в том числе болгарские, политики заявили о поддержке банков и строительной индустрии [8].
1.3. Состояние сегмента рынка «курортный поселок».
В 2006 году на рынке высококачественных помещений в Болгарии появилась новая тенденция - строительство курортных поселков - комплексов, содержащих полную инфраструктуру и предусматривающих управление недвижимостью. В инфраструктуру такого поселка, как правило, входит охрана, магазины, пункты общественного питания, бассейны и спортивные сооружения, зона зеленых насаждений, паркинг, прачечная и т. п.
Управление поселком осуществляется централизовано управляющей компанией, оценивающей свои услуги от 5 до 20 евро за 1 м2 площади апартаментов. Управляющая компания осуществляет и сдачу в аренду апартаментов, приобретенных в инвестиционных целях.
Популярность курортных поселков среди иностранных покупателей сразу начала расти, и к 2008 году 72% желающих приобрести недвижимость в Болгарии, проявили интерес к апартаментам в «курортном поселке», [16]. Диаграмма 13.1.,13.2.
Спрос на апартаменты в «курортных поселках» изначально определяли покупатели из Великобритании. Однако в настоящее время доля покупателей из Российской Федерации и стран СНГ резко возросла. Покупателей привлекает тот факт, что при покупке апартаментов в «курортных поселках» иностранец не сталкивается с проблемой ремонта и обустройства. В большинстве случаев жилье сдают с отделкой под ключ, которая предполагает ровные выкрашенные стены, паркетный пол в спальнях и гостиной, керамическую плитку в ванных и на кухне, первоклассную сантехнику, окна из ПВХ, качественные межкомнатные и входные двери. Иногда в цену включены кондиционеры, встроенная корпусная мебель (в кухне и спальнях), мебель и электрооборудование в зависимости от пожеланий заказчика.
Наибольшим спросом в Болгарии пользуются «курортные поселки» на горнолыжных и морских курорта. При этом основная курортная зона черноморского побережья уже застроена и девелоперам приходится или уходить дальше от моря или строить в районах удаленных от крупных приморских городов, что не смущает покупателя. Несколько проще в горных районах, где плотность застройки невелика и есть возможность выбора удачного земельного участка. На представленной ниже диаграмме видно, что если на черноморском побережье покупатели, отдавая предпочтенье курортному поселку, готовы рассматривать жилую недвижимость и в других секторах (отдельно стоящие дома, апартаменты в небольших городка и т. п.), то в горных районах спрос на недвижимость в курортных поселках доходит до 85%. Это объясняется тем, что относительно качественное и безопасное жилье в этих районах может быть предложено только в курортном поселке. (Диаграмма 14.)
Диаграмма 13.1.
Диаграмма 13.2.
Диаграмма 14.
Формирующийся спрос на курортные поселки с полной инфраструктурой был сразу подхвачен болгарскими застройщиками, и в течение последних трех лет на рынок было выброшено огромное количество поселков с полной инфраструктурой. По данным болгарского риэлтерского агентства «VIRTUS» на рынке курортной недвижимости в настоящее время представлены самые разнообразные комплексы, отличающиеся по дислокации, занимаемой площади, уровню инфраструктуры, цене, но имеющие одно определяющее сходство - наличие управления поселком. (Таблица 7.)[16].
Таблица 7. Крупнейшие курортные поселки Республики Болгария.
Название поселка
Занимаемая площадь (га)
Средняя цена (евро за 1м. кв.)
Черноморское побережье
Byala Black Sea
До 1000
Elysee Apartments
До 1000
Galeria
До 1000
Golden Valley
44
До 1000
Harmony Hills
До 1000
Obzor Holiday
До 1000
Pine Forest
До 1000
Victoria Park
23
До 1000
Apolon 6
До 1000
Cascadas 2
До 1000
Gardenia Hills
До 1000
Golden Eye
До 1000
Grand Kamelia
34
До 1000
Harmony Suites
До 1000
Paradise Dune Hotel & SPA
До 1000
Paradise Gardens
До 1000
Polo Resort II
До 1000
Pomorie Invest
До 1000
Relax
До 1000
Rose Village
42
До 1000
Stella Polaris 2
До 1000
Sveta Sofia
До 1000
Aquamarine
Bendita Mare
Botanica
36
Boutique Residence
Cabacum Beach Residence
Crystal Spa
Dolce Vita
Eternity
July Morning
95
Marina Bay
River Park
Sirena
Aheloy Beach Residence
Avalon
Bay View
44
Black Sea View
Festa Apartments
Golden Dunes
Horizont
Kalia
Magic Dreams
Marina Cape
22
Princess Residence
Rainbow 3
Regina Mare
River Park
Royal Marina Palace
25
Royal Sun
Sarafovo Sea Club
40
Sea Regal
Selena Residence
Sozopol Bay View
Sozopoly Style Club
Sunny Beach Plaza
35
Triumph
Berlin
От 1500
Sana
От 1500
White Coast
От 1500
Zlatna Kotva Apartments
34
От 1500
Belvedere
От 1500
Chateau Del Marina
От 1500
Garden Of Eden
От 1500
Majestic
45
От 2600
Oasis Resort&Spa
От 1500
Primea
49
От 2000
Rich Daddy
От 1500
Robinson Beach
От 1500
Royal Beach
75
От 2000
Santa Marina
37,3
От 2000
Sozopolis
88,5
От 2000
Taliana
57
От 1500
Горнолыжные и бальнеологические курорты
Paradiso Verde
5
От 1000
Maria-Antoaneta
6
От 1150
St. Ivan Rilski
13
Neviastata SPA
1000
Evridika Hills
Hunter Castle
12
От 1500
Crystal Spring
До 1000
White Fir Valley
Orfei
Pirin Residence
10
Pirin Suites
Rimska Bania
5,9
Rodopi Pearl Resort
800
St. David
1550
Orpheus Valley
29
От 1000
Источник: Национальное риэлтерское агентство «Виртус», данные сайта www. ***** [16].
Приведенные данные показывают, что наибольшее количество курортных поселков предлагается на черноморском побережье Болгарии. Это объясняется тем, что Болгария традиционно является страной морского отдыха и основное предложение сосредоточено именно здесь. Территория поселков в прибрежных районах превосходит территорию поселков в горных районах в 5-8 раз, что обусловлено географическими особенностями зон застройки. Цены на апартаменты в горных районах практически не отстают от цен на побережье, что объясняется ростом популярности горнолыжного отдыха, освоением бальнеологических курортов и недостаточным предложением.
Структура предложения по географическому расположению объекта, в Болгарии довольно проста. По данным национального риэлтерского агентства «Bulgarian Property» в феврале 2009 года из всех имеющихся предложений курортных поселков 75,9% составляли предложения на черноморском побережье, 13,6% в горных районах рядом с горнолыжными спусками, 6,3% - поселки возле минеральных источников и 4,2% поселки привязанные к полям для гольфа. (Диаграмма 15) [21].
Диаграмма 15.
Анализ спроса и предложения на курортные поселки показывает существование разрыва по территориальному признаку. Наибольшее предложение сосредоточено в зоне черноморского побережья (до 75,9%), в то время как горные и бальнеологические курорты значительно отстают. Спрос же на курортные поселки выше именно в горных районах, опережая черноморское побережье. Такой разрыв является одной из причин постоянного роста цен на курортные поселки в горных районах.
В настоящее время всё больше курортных поселков ориентируется на привлечение покупателей, приобретающих жильё с целью инвестирования и последующей сдачей в аренду. Это определяет и тип строительства. Все больше предлагается апартаментов с одной – двумя спальнями и студии. По данным национального риэлтерского агентства «Bulgarian Property» структура предложения апартаментов в курортных поселках в феврале 2009 года следующая. (Диаграмма 16.)[21].
Диаграмма 16.
1.4. Рынок недвижимости в горных районах Республики Болгария.
Наибольшим спросом пользуются горнолыжные курорты в южной части Болгарии – в горах Родопы и Рила. Курорты Пампорово и Боровец обладают прекрасной туристической инфраструктурой по всем европейским стандартам. Город Банско за 2 года стал одним из наиболее известных зимних курортов. (По данным журнала «Homes Collection»). самым популярным по количеству предложений оказался Банско - 70%. На этом сравнительно молодом курорте идет активное строительство последние несколько лет. А вот в Боровце - старейшем и самом крупном горнолыжном курорте Болгарии - предложений сравнительно мало, всего 12%. (Диаграмма 17.)
Диаграмма 17.
Проанализировав цены на жилую недвижимость на самых известных горнолыжных курортах Болгарии - Пампорово, Боровец и Банско, видно, что цены здесь сильно приближаются к европейским. От 100 евро/ м2. за земельный участок, от 400 евро за 1 м2 вторичного жилья. Стоимость 1 м2 нового строительства составляет от 1100 евро за 1 м2, при этом стоимость «квадрата» в Боровце самая высокая - €1403 за 1 м2. (Диаграмма 18). Предложение на горнолыжных курортах самое разнообразное. В структуре предложений преобладают апартаменты с 2 спальнями - их 49%. Популярностью пользуются также апартаменты с 1 спальней (29%) и с 3 спальнями (14%). Дома, виллы или дачи составляют незначительное количество - 4% и 2% соответственно. Предложений апартаментов с 4 спальнями тоже немного. (Диаграмма 19).
Диаграмма18.
Диаграмма 19.
Такое распределение отражает специфику покупки недвижимости на горнолыжном курорте, где сезонность имеет гораздо большее значение, нежели на побережье. Косвенным образом это подтверждается, если проанализировать зависимость средней стоимости квадратного метра от средней площади апартаментов. Получается, что дороже всего объекты с 4 и более спальнями: средняя площадь многокомнатных апартаментов - 126 кв. м, а средняя стоимость квадратного метра в них - €1292. Ниже всего средняя стоимость «квадрата» в апартаментах с 2 спальнями - €1127 (средняя площадь этого типа жилья на горнолыжных курортах - около 70 кв. м).
Таблица 8 показывает, что в пределах €30 тыс. можно купить небольшую студию в жилом комплексе. Это характерно для всех типов курортов Болгарии - небольшие апартаменты раскупаются быстрее всего, и в прайс-листах агентств недвижимости они часто стоят со статусом «резерв» или «продано». Просторные стометровые апартаменты с тремя спальнями вполне можно приобрести за €150 тыс. А вот дачу или виллу можно найти только в Пампорово и в Боровце, при этом в Боровце стоимость этого типа объектов значительно дороже, чем в Пампорово.
Таблица 8. Соотношение площадей и цен на горнолыжных курортах Болгарии.
Город
Тип жилья
Минимальная цена (евро)
Минимальная площадь (м2)
Максимальная цена (евро)
Максимальная площадь (м2)
Банско
Апартаменты 1 спальня
24,265
24
113,746
91
Апартаменты 2 спальни
31,800
28
202,486
137
Апартаменты 3 спальни
39,355
46
176,500
159
Апартаменты 4 спальни и более
57,000
79
739,400
296
Дом
70,000
80
839,000
600
Боровец
Апартаменты 1 спальня
48,000
35
151,200
84
Апартаменты 2 спальни
34,000
43
229,572
127
Апартаменты 3 спальни
109,800
80
166,980
121
Апартаменты 4 спальни и более
134,000
235
134,000
235
Дом
52,000
100
155,000
104
Пампорово
Апартаменты 1 спальня
21,809
26
103,048
90
Апартаменты 2 спальни
36,500
43
150,000
103
Апартаменты 3 спальни
72,000
63
160,38
163
Апартаменты 4 спальни и более
52,500
54
144,946
89
Дом
55,000
120
350,000
455
Источник: Болгарское агентство недвижимости "МИРЕЛА", сайт *****.[17].
Все сильнее внимание иностранных инвесторов акцентируется на районы с минеральными источниками. В Болгарии 800 мин. источников, большинство из которых еще неразработанные и неразвитые. Цены в этих районах еще низкие в отличие от районов с оформленной инфраструктурой. В Павел Баня, Шипково, Баня, Добринище, Костенец, Хисаря, Сандански, Девин и многих других местах цены на земельные участки начинаются с 20 евро/кв. м.Кроме того, в последнее время началось бурное развитие территорий в районах Центральных Балкан (горы Стара планина), Родопах, Рилы, Странджа и др., и именно поэтому стоимость недвижимости здесь также растет. Небольшие городки в горах очень притягательны для истинных ценителей тишины, спокойствия, чистого воздуха и здорового образа жизни. Аналитики прогнозируют, что в скором времени именно здесь сосредоточится третий бум иностранных инвестиций. По данным Форума «Возможности для инвестирования в один из самых динамичных рынков недвижимого имущество – Болгарию», проведенным Посольством Республики Болгария, Болгария занимает одно из первых мест среди стран Европы и Средиземноморского бассейна по количеству источников подземных вод, многие из которых по своему химическому составу и лечебным качествам уникальны. Бальнеология на болгарской земле имеет давнюю историю. Местоположение минеральных источников позволяет обособить три основных региона: в Южной Болгарии это Рило-Родопско-Пиринский массив и Средногорско-Старопланинский массив, в Северной Болгарии – район городов Монтана, Видин, Плевен и третий регион – побережье Черного моря, в особенности его Северная часть. Не следует принебрегать и районом, прилегающим к болгарской столице – Софии, который не так обширен, но зато, бесспорно, богат гидроминеральными источниками (их число превышает 40). Наиболее известны следующие курорты: Горна баня, Овча купел, Панчарево, Банкя, Костенец; Кюстендил, Сапарева баня, Благоевград, Сандански, Добриниште, Рупите; Хисар, Стрелча; Велинград, Наречен, Девин, Баните; Минеральные бани, Меричлери, Павел баня, Старозагорские минеральные бани; Бургасские минеральные бани, Варна, Солнечный берег, Албена, Золотые пески, Св. Константин и Елена и др. Созданная структура бальнеологических центров одна из наилучших на Балканском полуострове. Инвестиции в недвижимость, расположенную в таких местностях всегда выгодна и перспективна. Наблюдается рост интереса и цен к недвижимости, расположенной в этих регионах [13].
Бальнеологические курорты - новое направление застройки в Болгарии. Недвижимость здесь пока еще является самой доступной - средняя стоимость «квадрата» не превышает €722. Правда, в новостройках в таких городах, как Сандански, Мельник и Баня, стоимость квадратного метра уже составляет от €800 до €1000. Самым популярным по количеству предложений оказался курорт Банкя (41%), который расположен в 17 км от Софии. В Банкя предлагаются к продаже в основном дома и дачи, новостроек очень мало. Вторым по популярности курортом является Кюстендил (21%). Интересно, что российские компании практически не предлагают недвижимость в этом курортном местечке, зато на болгарских порталах Кюстендил очень популярен. Из предложений - и дома, и апартаменты, в том числе и в новостройках. Курортное местечко Велинград - на третьей строке по количеству предложений (13%). Недвижимость на курортах Сандански, Баня и Мелник представлена небольшим количеством вариантов. (Диаграмма 20).
Диаграмма 20.
Самая высокая стоимость квадратного метра жилья оказалась в городке Баня - €1089 (Диаграмма 21). Несмотря на то, что количество предложений недвижимости в этом городке невелико, практически все они из категории эксклюзивных, например, в элитном жилом комплексе - Banya SPA and Wellness Resort. В Баня активно предлагаются дорогие виллы и дачи. На курортах Баня, Мелник и Велинград средняя стоимость метра жилой площади практически одинакова - €901, €891 и €778 соответственно. Самая низкая стоимость кв. м площади - в курортном местечке Девин, она составляет €427.
Диаграмма 21.
Средняя стоимость кв. м. на бальнеологических курортах
Болгарии (евро).
Диаграмма 22 наглядно демонстрирует, что основной вид недвижимости на бальнеологических курортах Болгарии - это отдельный дом (60%). Апартаменты с 2 спальнями - на втором месте (16%). На долю апартаментов с 3 спальнями приходится 14% от всех предложений. Такой «профиль» предложений недвижимости свидетельствует о том, что пока на бальнеологических курортах ведется лишь точечное строительство, да и то не во всех регионах. Дома и дачи на бальнеологических курортах, как правило, небольшие. Общая площадь дома в среднем составляет менее 300 кв. м, дачи - и того меньше, около 150 кв. м.
Диаграмма 22.
Как видно, разрыв между спросом и предложением очень большой, высокий спрос на апартаменты в курортных проселках, особенно на студии и апартаменты с 2-3 спальнями и необоснованно высокое предложение отдельных домов привело к тому, что разброс цен на недвижимость на бальнеологических курортах - самый большой. Так, можно купить дом за €12-15 тыс. Однако, как правило, это совсем небольшой домик, требующий ремонта, на участке 4-6 соток. При этом именно на курортах этой категории предлагаются и самые дорогие (свыше €1 млн) дома и виллы. Например, шикарная 800-метровая вилла с бассейном в Сандански. Как правило, жилая недвижимость от €1 млн - редкость на курортах Болгарии. (Таблица 9).
Таблица 9. Соотношение площадей и цен на бальнеологических курортах Болгарии.
Город
Тип жилья
Минимальная цена (евро)
Минимальная площадь (м2)
Максимальная цена (евро)
Максимальная площадь (м2)
Банкя
Апартаменты 1 спальня
16,800
40
44,000
65
Апартаменты 2 спальни
47,450
59
98,056
130
Апартаменты 3 спальни
75,520
52
134,827
230
Апартаменты 4 спальни и более
130,000
121
280,000
300
Вилла, дача
44,500
75
550,000
320
Дом
15,000
65
1,500,000
2200
Баня
Апартаменты 1 спальня
20,000
20
46,000
45
Апартаменты 2 спальни
52,250
55
83,000
76
Дом
85,000
128
230,000
186
Велинград
Апартаменты 1 спальня
21,000
35
66,600
55
Апартаменты 2 спальни
37,400
44
127,100
101
Апартаменты 3 спальни
66,814
70
95,500
128
Апартаменты 4 спальни и более
35,000
98
100,000
220
Вилла, дача
155,000
75
155,000
75
Дом
20,000
56
2,650,000
2000
Девин
Апартаменты 2 спальни
37,170
60
46,100
94
Апартаменты 3 спальни
38,000
94
63,720
150
Вилла, дача
22,000
63
22,000
63
Дом
18,000
52
160,000
540
Кюстендил
Апартаменты 1 спальня
8,500
47
35,000
74
Апартаменты 2 спальни
21,000
54
63,000
90
Апартаменты 3 спальни
19,300
79
100,000
155
Апартаменты 4 спальни и более
41,000
100
165,000
350
Дом
12,000
60
330,000
462
Сандански
Апартаменты 1 спальня
18,000
40
39,312
59
Апартаменты 2 спальни
22,000
52
75,000
85
Апартаменты 3 спальни
27,000
60
122,450
131
Апартаменты 4 спальни и более
39,428
96
77,700
170
Вилла, дача
55,000
140
55,000
140
Дом
221,500
250
2,300,000
816
Хисаря
Апартаменты 2 спальни
39,907
61
58,845
106
Апартаменты 3 спальни
46,000
85
76,432
106
Апартаменты 4 спальни и более
47,500
100
134,716
180
Вилла, дача
20,000
90
20,000
90
Дом
14,784
43
310,000
660
Источник: Болгарское агентство недвижимости "МИРЕЛА", сайт *****. [17].
Таким образом, проведенный анализ показывает, что рынок недвижимости Болгарии развивался стремительно, с элементами строительного бума. Основополагающими причинами такого развития были как географические и климатические особенности страны, так и политические и макроэкономические причины. Страна динамично развивалась в последние годы, в 2007 году вступила в Евросоюз. При этом цены на недвижимость значительно отставали от европейских, но продолжали расти, что привлекало в страну инвесторов в недвижимость. На рынке недвижимости определяющим всегда являлся спрос, он же определял и предложение, что вело к росту цен на недвижимость. Основным спросом пользуется черноморское побережье (90-95% всего спроса на недвижимость), горнолыжные и бальнеологические курорты значительно отстают в спросе. При этом цена на недвижимость более быстрыми темпами растет именно в зоне недостаточного предложения - на горных и бальнеологических курортах. Активное развитие получил сектор «курортный поселок», где предлагается готовая инфраструктура и управление поселком. Спрос на такие поселки очень высок (более 70% от общего спроса на курортную недвижимость). Наибольший спрос на курортные поселки отмечается в горных районах и районах, удаленных от больших городов, где таким образом можно обеспечить безопасное и комфортное проживание. Такой повышенный спрос привел к тому, что цены не апартаменты в курортных поселках выше на 7-35%, чем на апартаменты в отдельно стоящей недвижимости. Предложение курортных поселков достаточно велико, однако до 85% сосредоточено на побережье и только 5-15% в горных районах страны. Это приводит к тому, что спрос значительно опережает предложение, цены в горных районах растут быстрее, чем на побережье. В горных районах застройка ведется в традиционных курортных зонах, однако все больше желающих приобрести недвижимость в заповедных, экологически чистых районах, что приводит к росту цен не недвижимость именно в таких районах. По типу жилой недвижимости на рынке преобладают апартаменты с 1-2 спальнями или студии, что поддерживается спросом, однако в горных районах преобладает предложение домов, что говорит о недостаточном количестве закрытых поселков с востребованными апартаментами.
1.5. Инвестиционная привлекательность Республики Болгария
Как известно, основные причины инвестирования в объекты недвижимости на международных рынках – диверсификация рисков и стремление получать устойчивый доход. Преимущества инвестиций в недвижимость на международных рынках заключается в том, что они за счет территориальной диверсификации обеспечивают устойчивый долгосрочный рост стоимости недвижимости, устойчивый поток доходов, скорректированный на валютный риск, защиту от инфляции. К недостаткам инвестирования на международных рынках относится: 1. Недостаточное знание местных особенностей, 2. Дополнительные политические риски, 3. Валютный риск [1].
Болгария в настоящий момент предлагает одни из самых выгодных условий для инвестирования в Европе. После периода восстановления и стабилизации экономики в последние годы, сейчас Болгария раскрывает свой полый потенциал. Болгария сегодня - это одно из наиболее стабильных и динамично развивающихся государств Восточной Европы с функционирующей рыночной экономикой. Страна имеет устойчивые темпы экономического роста, эффективно действующую правовую систему и государственное устройство, стабильную национальную валюту, полностью либерализованные внешнеторговый и инвестиционный режимы, развитую банковскую систему. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию в России и странах ближнего зарубежья, инвестиции в недвижимость перспективной и динамично развивающейся Болгарии, являются гарантией сохранения и увеличения капитала. В стране отсутствуют серьезные адаптационные барьеры. Болгары традиционно доброжелательно относятся к русскоязычным. Болгария приветствует иностранные инвестиции, ориентированные на экспорт, тем более в страны СНГ и Россию.
Безопасность инвестиций гарантируется законодательством, в котором четко регулируются вопросы собственности, а также прописаны гарантии инвесторам. Мягкое налоговое законодательство Болгарии делает выгодным вложения в недвижимость. Например, в соседней Греции высокие налоги делают греческую недвижимость не столь привлекательной. Иностранец, как физическое лицо, может наравне с болгарскими гражданами приобретать квартиры, дома и другие объекты недвижимости. Наконец, россияне в Болгарии просто комфортно себя чувствуют! Близкая культура, схожие обычаи и традиции. Православие и давние исторически сложившиеся добрые отношения между русским и болгарским народами. Языкового барьера практически не существует, а в основе письменности - кириллица, которую можно понять, даже не зная языка. При этом абсолютное большинство населения знает русский язык. Вышеперечисленные факторы показывают, что минимизированы риски, вызванные различиями в законодательных актах, регулирующих права на землю и объекты недвижимости, различиями в налогообложении доходов от операций с недвижимостью, другие неформальные различия (культурные, языковые, национальные, религиозные и т. п.), а все вместе сводит к минимуму риск недостаточной информированности.
29 марта 2004 года Болгария обрела статус члена NATO, а 1 января 2007 года, стала членом Европейского Союза. Страна состоит в составе Организации Объединенных Наций с 1955 года и является основателем ОБСЕ.
В настоящее время для Болгарии характерна макроэкономическая стабильность и интенсивный рост, пришедшие на смену сложнейшему экономическому спаду 1996 года, в результате которого был свергнут социалистический режим. Новое руководство страны признало необходимость экономической реформы и обновленного финансового планирования. Наиболее развитыми отраслями промышленности Болгарии является добыча угля, меди, цинка. Низкий уровень инфляции и постоянный прогресс, основанный на структурных переменах, обеспечили успешное развитие бизнес экономики, достигнув ежегодного показателя роста в размере 5.1% с 2000 года и создав привлекательность для серьезных зарубежных инвесторов.
В июне 2005 года в Болгарии состоялись выборы политического руководства, результатом которых явился приход к власти коалиционного правительства с августа 2005 года. В стремлении обрести статус члена ЕС в 2007 году в стране были проведены существенные перемены: 75% экономики перешли в частный сектор, была достигнута либерализация ценовой политики, налажен режим открытой внешней торговли, выполнены серьезные шаги, направленные на развитие основных рынков, в т. ч. энергетического.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 |
