Коэффициент капитализации, в отличие от валового рен­тного множителя, основан не на учете валового дохода, а на учете чистого операционного дохода (ЧОД), который остается после вычета из действительного валового дохода всех операционных расходов, т. е. тех расходов, которые необходимы на содержание и обслуживание объекта недвижимости.

Имея те же преимущества, что и ВРМ, коэффициент капитализации более чувствителен к операционным издержкам, значение которых может отличаться для различных объектов недвижимости. Например, операционные расходы на содержание открытой автостоянки и аналогичной, но освещенной и охраняемой, могут достаточно ощутимо отличаться друг от друга. Если для первой значение действительного валового дохода будет близко к значению чистого операционного дохода, то для второй, вследствие необходимых расходов на охрану и освещение чистый операционный доход будет значительно меньше действительного валового дохода.

Т*)Затратный подход основан на предположении о том, что затраты на строительство здания плюс затраты на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества. Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

1.  Оценка объектов, которые характеризуются отсутствием достаточной информации для применения рыночного и доходного методов (оценка специализированных зданий - школ, больниц, вокзалов, инженерной инфраструктуры - обычно производится затратным методом, т. к. такие объекты, как правило, не способны приносить доход, а информация об их продажах отсутствует).

Страхование. Страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение наиболее часто определяется исходя из затрат страхователя.

Элементы затратного подхода используются при исчислении налогооблагаемой базы (действительная инвентаризационная стоимость строений и сооружений - налогооблагаемая база для исчисления налога на имущество, находящееся в собственности физических лиц)

Оценка объектов незавершенного строительства.

Переоценка основных фондов предприятия

Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты (в этом случае стоимость строительства таких объектов с учетом прибыли инвестора близка к рыночной стоимости).

Затратный подход включает следующие этапы:

1 этап. Расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором находится строение (см. тему 8).

2 этап. Расчет стоимости строительства здания (восстановления или замещения).

3 этап. Определение уменьшения стоимости объекта в результате износа

4 этап. Расчет остаточной стоимости строений путем вычитания из стоимости затрат на его восстановление или замещение всех видов износа. В случае, когда в расчетах используется стоимость замещения, то функциональный износ не учитывается, т. к. стоимость замещения включает в себя современные требования рынка.

5 этап. Определение рыночной стоимости недвижимости путем суммирования остаточной стоимости строений и рыночной стоимости земельного участка.

Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений, оценщик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осмотреть здания и сооружения. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем.

Т*)Определение полной стоимости строительства включает расчет:

1) Прямых издержек – издержки, непосредственно связанные со строительством

Затраты на строительные материалы, изделия, оборудование

Затраты по эксплуатации строительных машин и механизмов

Затраты на основную заработную плату строительных рабочих

Затраты на возведение временных зданий и сооружений и инженерных сетей

2) Косвенных издержек – издержки, необходимые для организации и сопровождения строительства

Оплата услуг архитектора и проектировщика

Расходы на изменение права собственности

Налоги и обязательные отчисления

Страховые и рекламные выплаты

Проценты по кредитам

Накладные расходы застройщиков и другие виды косвенных издержек

3) предпринимательский доход (прибыль инвестора)- представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский доход определяется в 15% затрат на строительство.

Существует три метода определения стоимости строительства:

1) Метод сравнительной единицы (удельной стоимости) основан на использовании данных об удельных показателях стоимости (1м2, 1м3, 1км трубопровода или дороги, 1 тонна емкости). По этому методу стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения в объекте оценки. Источником информации о показателях стоимости являются специализированные справочники:

сборники «Укрупненные показатели восстановительной стоимости»,

сборники «Укрупненные показатели стоимости строительства».

Показатели стоимости сгруппированы в сборниках по отраслям промышленности. В стоимость укрупненных показателей включены все прямые и косвенные затраты. Подбор соответствующего показателя по сборнику УПВС или УПСС производится в зависимости от назначения и конструкции оцениваемого здания, материала фундамента, стен, перекрытий, кровли, пола, отделки, этажности и других характеристик. При условии совпадения характеристик стоимость 1м3 оцениваемого здания принимается равной стоимости 1м3 по сборнику. При расхождении характеристик вводятся поправки в соответствии с правилами, изложенными в технической части каждого сборника. Полученная стоимость удельной единицы представляет стоимость на соответствующий каждому сборнику базисный период (1969г.). Общая формула для расчета полной восстановительной стоимости строительства:

ПВС=ПВСм3*V*Кн*КV*Кудор. СМР*Кндс+ПЗ (7.1)

где ПВС – полная восстановительная стоимость объекта на дату оценки;

ПВСм3 – стоимость 1м3 строения по сборнику;

V - объем строения;

Кн – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие характеристик;

КV – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие объема;

Кудор. СМР - коэффициент, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой оценки;

Кндс - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость;

ПЗ – прибыль застройщика;

Информационной базой для определения полной восстановительной стоимости может служить ежеквартальное издание консалтинговой компании «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информаци­онно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информа­цию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строи­тельно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).

2) Поэлементный метод (метод разбивки по компонентам) отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдель­ных строительных компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и т. п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и кос­венных затрат, необходимых для устройства единицы объема. Стоимость здания рассчитывается по формуле:

Сзд = (7.2)

Где Сзд - стоимость строительства здания в целом;

Vi – объем i-го компонента;

Ci - стоимость единицы объема;

п - количество выделенных компонентов здания;

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:

• субподряд;

• разбивка по профилю работ;

• выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нани­мает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и основан на расчете затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, штука­туров, плотников и др.).

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оцен­ки суммируются.

3) Т*)Сметный метод (метод количественного обследования) основан на детальном количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат, необходим учет накладных расходов и иных затрат, т. е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта. Эта работа весьма трудоемка, требует высокой квалификации оценщика и большого опыта в составлении строительных смет. Может оказаться целесообразным привлечение специалиста – сметчика или использование специализированных программных продуктов для разработки проектно-сметной документации.

Действующая в РФ система ценообра­зования и сметного нормирования в строительстве включает в себя строительные нормы и правила (часть 4 СНиП "Сметные нормы и правила") и другие сметные нормативы.

Сметные нормативы - это обобщенное название комплек­са сметных норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники и служащих для определения сметной стоимости строительства и реконструкции зданий и сооружений.

Сметной нормой называется совокупность ресурсов (затрат труда работников строительства, времени работы строительных машин, потребности в материалах, изделиях и конструкциях и т. п.), установленная на принятый измеритель строительно-монтажных работ.

Все сметные нормативы подразделяются на элементные и укрупненные.

К элементным сметным нормативам относятся сметные нормы и цены базисного уровня на виды ресурсов и виды работ:

- Сборник сметных норм и расценок на эксплуатацию строительных машин (СНиП 4.03-91),

- Сборник сметных цен на материалы, изделия, конструкции (СНиП 4.04-91),

- Сборник сметных цен на перевозки грузов для строительства (СНиП 4.04-91) и другие.

К укрупненным сметным нормативам относятся нормативы, выраженные в процентах, в том числе:

- нормативы накладных расходов по видам строительных и монтажных работ,

- общеотраслевой норматив сметной прибыли,

- нормы дополнительных затрат при производстве строительно-монтаж­ных работ в зимнее время;

- нормы затрат на строительство временных зданий и сооружений и другие.

Наличие сметной документации существенно облегчает проведение оценки затратным методом. Сметная документация может включать в себя локальные сметы, локальные сметные расчеты, объектные сметы, объектные сметные расчеты и другие виды сметных расчетов.

Локальные сметы являются первичными сметными доку­ментами и составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам на основе объемов, определившихся при разработке рабочей доку­ментации или рабочих чертежей.

Локальные сметные расчеты составляются также на от­дельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или на общеплощадочные работы в тех случаях, когда объемы работ и размеры затрат окончательно не определились и подлежат уточнению, как правило, на основании рабочей документации.

Объектные сметы объединяют в своем составе данные из локальных смет на объект в целом и являются сметными доку­ментами, на основе которых формируются свободные (договор­ные) цены на строительную продукцию.

Объектные сметные расчеты объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных сметных расчетов и локальных смет и подлежат уточнению, как правило, на основе рабочей документации.

Сметная документация составляется с учетом информации о текущем изменении цен на применяемые в строительстве ресурсы. Эта информация может быть получена в региональных центрах по ценообразованию в строительстве и органах государственной статистики. Источником этой информации являются:

- материалы первичного бухгалтерского учета подрядных строительно-монтажных организаций,

- биржевые сведения,

- статистическая отчет­ность,

- результаты специальных статистических наблю­дений, организуемых региональными центрами по ценообразо­ванию в строительстве и местны­ми органами статистики.

При составлении смет могут применяться следующие ме­тоды определения стоимости: ресурсный, ресурсно-индексный, базисно-индексный, базисно-компенсационный. В настоящее время приоритетное значение имеют ресурсный и ресурсно-ин­дексный методы.

Ресурсный метод определения стоимости - это калькулирование в текущих ценах и тарифах ресурсов, необходимых для создания объекта.

Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного ме­тода с системой индексов на ресурсы, используемые в строитель­стве. Индексы стоимости (цен, затрат) в строительстве - это отношения текущих (прогнозных) стоимостных показателей к базисным стоимостным показателям на сопоставимые по номен­клатуре и структуре ресурсы, наборы ресурсов и т. п. Индексы выражаются в безразмерных величинах.

Т*)Износ определяется как уменьшение полезности объекта недвижимости, а значит и его стоимости под воздействием разных факторов. В зависимости от причин, вызывающих снижение стоимости недвижимости, выделяют следующие виды износа:

·  Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а так же жизнедеятельности человека

·  Функциональный износ – несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения оцениваемого здания современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации здания.

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды. Причины экономического износа: изменение законодательства, правительственной политики, изменение транспортных систем, занятости населения, экономической ситуации, создание новых промышленных зон, изменение ландшафта и т. д.

Физический и функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т. е. производимые затраты на устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения. Внешний износ, как правило, неустраним по причине неизменности местоположения недвижимости, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения внешней среды.

Сумма физического, функционального и экономического износа – это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении накопленный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной стоимость оцениваемого объекта. С понятием «износ» тесно связано понятие «возраст» объекта недвижимости (7.1).

Т*)Срок физической жизни здания (ФЖ) – период от ввода объекта в эксплуатацию по окончании строительства до сноса объекта. Срок ФЖ зависит от группы капитальности здания.

Срок экономической жизни (ЭЖ) – время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход, при этом все проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. ЭЖ заканчивается, когда объект уже не может приносить доход в данном сегменте рынка недвижимости, а проводимые улучшения не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени со дня ввода в эксплуатацию до даты оценки.

Срок оставшейся экономической жизни (СОЭЖ) – период времени от даты оценки до конца экономической жизни.

Эффективный возраст (ЭВ) – возраст, основанный на экспертной оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния.

Если здание обслуживается и ремонтируется с более высоким качеством, чем типичные зданий сходного назначения и конструкции, расположенные в данной местности, которые обслуживаются и ремонтируются с обычным качеством и периодичностью то ЭВ меньше ХВ. Если здание обслуживается и ремонтируется с более низким качеством, то ЭВ больше ХВ.

Нормативный срок жизни – это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений

Рис. 7.1. Сроки жизни объекта недвижимости.

При расчете обесценения объекта, вызванного износом, оценщик может воспользоваться следующими методами расчета износа.

1) Метод срока жизни базируется на визуальном осмотре недвижимости и поэтому его точность целиком зависит от знаний и опыта оценщика. Расчет износа (И) производится по формуле:

И = (7.3)

2) При использовании метода разбиения определяется износ 3 видов - физический, функциональный, внешний, причем величина каждого определяется отдельно расчетным путем или путем визуальной экспертной оценки.

Физический износ можно определить как соотношение стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элементов, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости (стоимостной метод определения физического износа)

Пример 7.1

Расчет физического износа стоимостным методом

Физический износ можно рассчитать с использованием нормативных инструкций (нормативный метод расчета физического износа), например, Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР.- М., 1990. В указанных правилах приведены признаки износа элемента и величина износа, соответствующая этим признакам.

Пример 7.2

Расчет физического износа нормативным методом

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию.

Причины функционального износа:

Недостатки, требующие добавления элементов – элементы здания и оборудования, которые отсутствуют в существующем здании и без которых оно не может соответствовать современным требованиям. Износ в этом случае измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов – позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным требованиям (система отопления, система кондиционирования). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов плюс стоимость демонтажа существующих элементов и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при возможности их использования на других объектах.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемого объекта относительно современных требований. Величину износа в стоимостном выражении можно определить капитализацией потерь в арендной плате.

Для определения необходимых расчетных показателей используют данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков неустранимого функционального износа.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5