·  Отказ от права собственности. Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

·  Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника. Изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

·  Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.

·  Выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей предусмотрен в случаях, когда собственник культурных ценностей, отнесенных в соответствии с законом к особо ценным и охраняемым государством, бесхозяйственно содержит эти ценности, что грозит утратой ими своего значения. Такие ценности по решению суда могут быть изъяты у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов. При выкупе культурных ценностей собственнику возмещается их стоимость в размере, установленном соглашением сторон, а в случае спора - судом. При продаже с публичных торгов собственнику передается вырученная от продажи сумма за вычетом расходов на проведение торгов.

·  Реквизиция. В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника. Оценка, по которой собственнику возмещается стоимость реквизированного имущества, может быть оспорена им в суде. Лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества.

·  Конфискация - безвозмездное изъятие имущества у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения.

Право собственности, иные вещные права на недвижимость, различные сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимость – публичный правоустанавливающий юридический акт, с момента совершения которого возникают, переходят или прекращаются права на недвижимость.

Федеральным законом «О государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним» от 21.г. установлено, что государственной регистрации подлежат:

·  Право собственности и другие вещные права, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение;

·  Право хозяйственного ведения;

·  Право оперативного управления;

·  Право пожизненно наследуемого владения;

·  Право постоянного пользования;

·  Ипотека;

·  Сервитут;

·  Иные права.

Датой государственной регистрации права является дата внесения со­ответствующих записей о правах в Реестр, который содержит информа­цию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости, данные об этих объектах и сведения о правообладателях.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахожде­ния недвижимости и проводится специальными учреждениями юстиции, порядок создания и структура которых определяются субъектами РФ по согласованию с Министерством юстиции России.

Проведенная государственная регистрация удостоверяется соответ­ствующим свидетельством или посредством совершения специальной ре­гистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей называется договором. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

·  Договор продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

·  Договор дарения

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) объект недвижимость в собственность.

·  Договор ренты

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

·  Договор аренды здания или сооружения

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

·  Залог недвижимости (ипотека)

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

2.  Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

3.  Стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами (в текущих ценах) на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов, прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

4.  Стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости, имеется в виду создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам (рис.2.1.). Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии, материалов и т. п.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками (в текущих ценах) на строительство точной копии оцениваемого объекта, в его "новом" состоянии (без износа). С использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ.

Рис.2.1. Формирование стоимости воспроизводства и замещения.

5.  Стоимость при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

6.  Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных ценах. Инвестиционная стоимость — отражает стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые средства.

7.  Стоимость для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

8.  Ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с момента представления на открытый рынок объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Ликвидационная стоимость - чистая денежная сумма, которую собственник объекта может получить при ликвидации объекта недвижимости.

9.  Утилизационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта.

10.  Специальная стоимость – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки. Примером специальной стоимости могут быть залоговая стоимость, страховая стоимость.

Т*)Страховая стоимость – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы имущества предприятия, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере частного и государственного страхования. Страховая стоимость основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов. Страховая стоимость рассчитывается на основе либо восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения).

Залоговая стоимость – вид специальной стоимости, рассчитываемый банком на основе рыночной стоимости для определения величины кредита, предоставляемого под залог имущества предприятия. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, учитывающей вынужденный характер продажи объекта залога в случае неплатежеспособности заемщика

Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на вторичный рынок недвижимости.

Налогооблагаемая стоимость или стоимость для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости, либо как в настоящее время в России, такая оценка производится формально по нормативной методике без привлечения экспертов оценщиков.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы (рис.2.2.):

Рис.2.2. Виды стоимости

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги и на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, сдачи в аренду, внесение в уставный фонд предприятия и т. п.

Стоимость в пользовании характеризует полезность объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, несвязанные с куплей–продажей и с другими рыночными операциями. Например, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом может представлять для семьи высокую пользовательскую стоимость, обусловленную историческими или родословными факторами, однако его меновая стоимость будет небольшой.

Принципы оценки

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов, которые могут быть объединены в четыре группы:

1. Т*)Принципы, основанные на представлениях пользователя

·  Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность пользователя, тем выше его полезность и стоимость.

·  Принцип замещения определяется следующим образом: максимальная стоимость объекта недвижимости характеризуется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость объекта недвижимости не должна быть выше минимальной цены на аналогичный объект с такой же полезностью. Кроме того, за объект неразумно платить больше, чем может стоить создание в приемлемые сроки нового объекта с аналогичной полезностью

·  Принцип ожидания – это определение текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения объектом недвижимости. Данный принцип лежит в основе оценки объектов доходным подходом.

2. Принципы, связанные с эксплуатацией имущества

·  Принцип вклада. Вклад - это сумма, на которую изменится стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемента. Включение дополнительных элементов в объект недвижимости экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости объекта недвижимости превышает затраты на приобретение этих элементов

·  Принцип остаточной продуктивности земельного участка - остаточная продуктивность определяется как доход, отнесенный к земельному участку, после того как были оплачены затраты на труд, капитал и менеджмент. Создаваемый в результате экономической деятельности доход – результат взаимодействия всех 4 факторов. Относимая к каждому фактору производства часть дохода представляет собой его цену. Для труда таковой является заработная плата, для капитала – проценты, для менеджмента - прибыль, для земли - рента. Если местоположение земельного участка будет обеспечивать более высокий доход или позволяет минимизировать затраты, то предприятие будет оценено выше.

Например, максимизации денежной выручки достигается тогда, когда владелец бензоколонки приобретает земельный участок, находящийся на оживленной автомагистрали, визуально открытый и легко доступный большому числу автомобилистов. Минимизация затрат - потенциальный собственник складского помещения заплатит больше за участок, расположенный рядом с ж/д станцией или автомагистралью, чем находящийся в районе с плохой транспортной доступностью.

·  Принцип сбалансированности (пропорциональности). Составные части объекта недвижимости должны быть сбалансированы между собой по характеристикам. Добавление какого-либо несбалансированного элемента в систему объекта недвижимости не приводит к росту его стоимости.

Сбалансированность нарушается, когда здание на земельном участке характеризуется недостаточными усовершенствованиями или наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например его размеру.

·  Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

При разделении физических элементов и прав возможны следующие варианты:

- пространственное разделение;

- разделение по видам имущественных прав (аренда, право собственности, ипотека, внесение в уставный капитал и т. д.);

- разделение по времени владения (краткосрочная аренда, пожизненное владение, оперативное управление и т. д.)

3. Принципы, связанные с рыночной средой.

·  Принцип спроса и предложения. Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, выступает соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными и могут совпадать со стоимостью. Особенно в условиях рынка совершенной конкуренции. Когда рынок предлагает незначительное число прибыльных объектов недвижимости, т. е. спрос превышает предложение, то цены на них могут превышать их стоимость. Если на рынке имеется избыток объектов недвижимости, то цены на них окажутся ниже реальной рыночной стоимости.

·  Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли, высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию. Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости.

·  Согласно принципу соответствия объекты недвижимости, не отвечающие требованиям рынка по своим характеристикам скорее всего будут оценены ниже среднерыночного значения.

Этот принцип проявляется через регрессию и прогрессию. Регрессия имеется, когда недвижимость характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого объекта, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия наблюдается, когда в результате функционирования соседних объектов, например, объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного объекта недвижимости окажется выше его стоимости.

·  Принцип зависимости от внешней среды. Стоимость объекта недвижимости зависит от внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране.

·  Принцип изменения стоимости заключается в том, что изменение политических, экономических и социальных факторов влияет на уровень цен, стоимость объекта недвижимости изменяется, и его оценка должна проводится на определенную дату.

·  Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Этот принцип означает, что из возможных вариантов использования имущества выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности этого имущества.

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как использование имущества, которое удовлетворяет следующим критериям:

Юридическая разрешенность. Каждое потенциальное использование проверяется на соответствие действующему законодательству. Юридическое ограничение по использованию объекта содержат правила зонирования соответствующей территории, градостроительное, природоохранное законодательство, а так же Генеральные планы развития соответствующей территории.

Физическая возможность, т. е. размер, форма, рельеф земельного участка, несущие и дренажные качества почв, транспортная доступность, климатические условия позволяют реализовать выбранный вариант использования.

Экономическая целесообразность, т. е. выбранный вариант использования обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства

Максимальная доходность.

Порядок оценки

В соответствии со «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности» процесс оценки включает в себя следующие этапы:

Т*)I этап – заключение с заказчиком договора об оценке

Основание заключения договора (ст.9 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» - заявление заказчика, определение суда, арбитражного суда, третейского суда, решение уполномоченного органа)

Вид объекта оценки

Вид определяемой стоимости

Денежное вознаграждение оценщика

Сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации и страховании гражданской ответственности

II этап – установление количественных и качественных характеристик объекта

1. Осмотр объекта и прилегающей территории

2. Правовые характеристики

Собственник объекта

Права и условия пользования объектом (наличие арендаторов, сроки и условия аренды, право выкупа арендуемого объекта)

Правовые льготы и обременения (льготы по налогообложению, сервитуты),

3. Параметры местоположения

почтовый адрес

транспортная доступность

доступ к энергетическим и другим инженерным сетям (газ, вода, телефон и др.)

социальная инфраструктура

4. Физические характеристики

геометрические данные (размеры, площади, объемы, этажность)

архитектурно-планировочные, землеустроительные, строительные решения

состав использованных материалов

степень физического износа

5. Функциональное назначение

6. Экономические (данные о балансовой стоимости, сметные расчеты, ставки арендной платы, финансовые показатели доходности), экологические, социально-культурные и другие характеристики

III этап – анализ рынка, к которому относится объект оценки

Сбор информации, необходимой для оценки

Проверка достоверности собранной информации

IV этап – анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, выбор методов оценки в рамках каждого из подходов и осуществление необходимых расчетов

·  Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

·  Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

·  Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

V этап – согласование результатов, полученных в рамках каждого из подходов и определение итоговой величины

Проверка полученных данных о величине стоимости

Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью информации

Выведение итоговой величины

VI этап – составление отчета об оценке и передача заказчику отчета.

Схема процесса оценки недвижимости представлена на рис. 2.3.

Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта. В соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (ст.11) отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведе­ния-оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и зада­чи проведения оценки объекта опенки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результа­тов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

- дата составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

- место нахождения оценщика и сведения о членстве в саморегулируемой организации;

- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, при­надлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объ­екта оценки, обоснование их использования при проведении оценки дан­ного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итого­вая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

- дата определения стоимости объекта оценки;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, проводившим оценку, скреплен личной печатью оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Структура отчета об оценке недвижимости

Форма, размеры и содержание отчета могут значительно различать­ся в зависимости от характера оцениваемого объекта, поставленных целей и функций оценки.

Основные разделы отчета:

Титульный лист

Сопроводительное письмо

Приложения.

1) Т*)Функция будущая стоимость денежной единицы позволяет определить будущую стоимость вклада при заданном периоде, процентной ставке и начальной сумме вклада.

Техника сложного процента предполагает начисление процентов не только на сумму первоначального взноса, но и на сумму процентов, накопленных к концу каждого периода. Будущая сумма вклада представляет геометрическую зависимость между суммой вклада, процентной ставкой и периодом накопления:

FV=PV*(1+i)n (3.1)

Где PV - начальная сумма вклада

FV - сумма вклада через n периодов

i - процентная ставка

n - число периодов (дни, месяц, квартал, год)

Коэффициент наращения или будущая стоимость денежной единицы:

К1=(1+i)n (3.2)

Для облегчения расчетов по приведению денежных потоков к сопоставимому виду рассчитаны таблицы финансовых коэффициентов с заданными характеристиками (время, период поступления, процентная ставка). Индекс финансового коэффициента соответствует номеру столбца таблицы. Рассчитанные таблицы сложного процента без корректировки применимы к денежному потоку, возникающему в конце периода.

Пример 3.1

В банк по 12% годовых с ежегодным начислением помещены 100 у. е. определить размер суммы через 4 года, если начисление происходит в конце периода по сложному проценту.

Решение.

Рассмотрим процесс накопления в динамике.

Сумма, накопленная на счете через 1 год, составит:

FV1 =100*(1+0,12)=112

Сумма, накопленная на счете через 2 года, составит:

FV2 =112*(1+0,12)=125,44

Сумма, накопленная на счете через 3 года, составит

FV3 =125,44*(1+0,12)=140,49

Сумма, накопленная на счете через 4 года, составит

FV4=140,49*(1+0,12)=157,35

При использовании формулы (1.1)

FV = 100* (1+0,12)4 = 100 * 1,5735=157,35у. е.

В отличие от сложного процента, техника простого процента предполагает начисление процентов только на сумму первоначального взноса:

FV=PV*(1+n*i) (3.3)

Решение примера 3.1 при условии если начисление происходит по простому проценту:

FV =100*(1+4*0,12)=148у. е.

Если начисление процентов происходит несколько раз в год, то при одной и той же ставке процента это приведет к более быстрому росту суммы вклада. При периоде накопления короче, чем год формула накопления сложного процента будет следующей:

(3.1а)

где p – число периодов накопления в году.

2) Функция дисконтирования (текущая) стоимость единицы позволяет определить текущую или настоящую стоимость суммы, если известна ее величина в будущем при данных периоде накопления и процентной ставке. Формула дисконтирования такова:

(3.4)

Коэффициент дисконтирования K4 является величиной обратной по отношению к К1

(3.5)

3) Функция текущая стоимость аннуитета позволяет определить текущую стоимость взноса, обеспечивающего в будущем получение заданных равновеликих поступлений (PMT) при известных числе периодов и процентной ставке (рис. 3.2).

Предположим, что в конечный момент времени на счете не осталось ничего. Определим, какая сумма должна быть на счете в начальный момент времени, чтобы в интервале времени можно было регулярно снимать по единице. Соответствующий функции финансовый коэффициент K5 (в стандартных таблицах – 5 столбец) носит название текущая стоимость единичного аннуитета:

К5 = (3.6)

(3.7)

4) Т*)Функция периодический взнос на погашение кредита позволяет вычислить величину аннуитета при известной текущей стоимости аннуитета, процентной ставке и периоде (рис. 3.3).

Предположим, в начальный момент времени получен кредит. Необходимо рассчитать периодические платежи, которые смогут полностью погасить долг к конечному моменту времени. Соответствующий финансовый коэффициент K6 в стандартных таблицах называется взнос на амортизацию единицы. Значение K6 является величиной, обратной K5:

К6 = (3.8)

PMT= PV* (3.9)

5) Функция будущая стоимость аннуитета позволяет определить будущую стоимость периодических равновеликих взносов при известной величине аннуитета, процентной ставке и периоде.

Предположим, на счете в начальный момент денежных средств не было, а затем каждый период на счет помещались одинаковые денежные суммы. Необходимо определить сумму, накопленную к конечному моменту времени. Наглядно такое накопление можно изобразить следующим образом (рис. 3.4):

Коэффициент K2 в стандартных таблицах называется будущая стоимость единичного аннуитета

К2 = (3.10)

FV = PMT * (3.11)

6) Функция периодический взнос на накопление фонда позволяет рассчитать величину равновеликих взносов при известной будущей стоимости, процентной ставке и периоде.

Предположим, в начальный момент времени на счете не было денежных средств. Необходимо определить размер регулярных равновеликих взносов, позволяющих накопить к конечному моменту времени сумму, равную заданной величине (рис. 3.5).

Коэффициент K3 в стандартных таблицах называется фактор фонда возмещения. Значение K3 является величиной, обратной K2:

К3 = = (3.12)

PMT = FV * (3.13)

Тема 4. Доходный подход

Метод капитализации доходов. Потенциальный валовый доход. Действительный валовый доход. Чистый операционный доход. Операционные расходы. Коэффициент капитализации. Методы расчета коэффициента капитализации. Учет инфляции. Метод дисконтированных денежных потоков. Реверсия. Ставка дисконтирования.

Доходный подход основан на предположении о том, что стоимость недвижимости обусловлена ее способностью приносить доход в будущем.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

·  прямой капитализации доходов;

·  дисконтирование денежных потоков.

В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков доходов.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а так же выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Т*)Метод капитализации доходов используется, если потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину или возрастают устойчивыми умеренными темпами.

Основные этапы оценки методом капитализации:

·  определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

·  определение ставки капитализации;

·  определение стоимости объекта недвижимости (С) на основе чистого операционного дохода (ЧОД) и ставки капитализации (RК) по формуле:

С = (4.1)

Остановимся подробнее на каждом из вышеперечисленных этапов.

Определение чистого операционного дохода.

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями доходов:

Т*)Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости при ее 100%-ном использовании без учета потерь и расходов:

ПВД= S * Са (4.2)

где S – площадь, сдаваемая в аренду,

Са - годовая арендная ставка за 1кв. м

Т*)Действительный валовый доход (ДВД) – это ПВД за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы (4.3)

Обычно потери выражаются в процентах по отношению к ПВД. Прочие доходы - это доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности арендаторов (например, доход от использования автостоянки, склада и т. д.) не включаемые в арендную плату.

Чистый операционный доход (ЧОД) – это ДВД за минусом операционных расходов (ОР) за год:

ЧОД=ДВД – ОР (4.4)

Т*)Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства ДВД (рис. 4.1).

Операционные расходы принято делить на три группы:

·  условно-постоянные – это расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта (налог на имущество, страховые взносы, заработная плата персонала, если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания и налоги на нее);

·  условно - переменные - это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (коммунальные платежи, расходы на содержание территории, на текущие ремонтные работы, заработная плата персонала и налоги на нее, расходы на обеспечение безопасности, расходы на управление);

·  расходы на замещение - это расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно - и электротехническое оборудование). Резерв на замещение рассчитывается с учетом стоимости этих элементов и срока их службы.

Рис. 4.1 Структура операционных расходов.

В случае, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов, как денежные поступления до уплаты налогов (ДП), которые равны ЧОД за вычетом затрат по обслуживанию долга, т. е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.

Т*)Коэффициент капитализации - процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недвижимости в его рыночную стоимость.

Существует несколько методов расчета (рис. 4.2):

·  с учетом возмещения капитальных затрат

·  метод рыночной выжимки

·  метод связанных инвестиций (техника инвестиционной группы)

Рис. 4.2. Методы расчета коэффициента капитализации

Расчет коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из 2 частей:

Rк = Rдох + Rвозв. (4.5)

где Rдох - ставка дохода, является компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями

Т*)Rвозв. – норма возврата капитала, т. е. погашение суммы первоначальных вложений, причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части актива.

Ставка дохода рассчитывается методом кумулятивного построения, который заключается в увеличении безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый объект недвижимости.

Rдох. = rбр + rнл + rр + rуи (4.6)

где rбр - безрисковая ставка;

rнл - надбавка (премия) на низкую ликвидность;

rр - надбавка за риск вложения в недвижимость;

rуи – надбавка на инвестиционный менеджмент (управление инвестициями)

Безрисковая ставка – ставка дохода при вложении капитала в высоколиквидные активы. Требования к безрисковой ставке: доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала, доступность для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений. В качестве вариантов безрисковой ставки, означающей минимальные риски вложений, рассматривается доходность следующих ценных бумаг: государственных краткосрочных облигаций ГКО, облигаций государственного сберегательного займа ОГСЗ, облигаций внутреннего валютного займа.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах: 1 2 3 4 5