Себестоимость строительства и факторы, влияющие на ее формирование

Павел Горячкин

Президент Союза инженеров-сметчиков

Директор Департамента ценообразования в строительстве

и экспертно-аналитической работы Ассоциации Строителей России

СЕБЕСТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА И ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ЕЕ ФОРМИРОВАНИЕ

Решение государственной задачи доступности жилья немыслимо без мероприятий по сокращению издержек и непроизводственных затрат застройщиков, подрядных организаций и предприятий стройиндустрии.

Нас всех беспокоит ситуация с ценами на жилье. Если и впредь цена квадратного метра жилья будет расти темпами, опережающими инфляцию в несколько раз, то ни о какой массовой доступности жилья говорить не приходится.

О СИТУАЦИИ С ЦЕНАМИ НА РЫНКЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ

Строительные материалы, изделия и конструкции составляют в структуре себестоимости строительства от 50 до 58 %. Рассмотрим, как росли цены на материальные ресурсы в последнее время:

Изменение средних отпускных (оптовых) цен производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства

за годы

С начала 2012 года рост цен на основные строительные материалы составил +3,47%, в том числе за сентябрь +0,44%, за август +0,32%, за июль +0,68%, за июнь +0,43%.

Рост строительной себестоимости жилья составил 4,75% с начала года.

Цены на цемент

Цены на цемент в Петербурге и Ленобласти стабилизировались после июльского провала, когда тонна этого стройматериала подешевела на 30% по сравнению с весенним показателем. Это было самое резкое пике цементного рынка за последние 10 лет.

Происходящее - результат ценовой войны между многолетним лидером рынка "Пикалевским цементом" холдинга "Евроцемент Груп" (его доля по итогам 2011 года была 40%) и новым игроком - цементным заводом группы "ЛСР" в Сланцах. Это предприятие проектной мощностью 1,86 млн т в год заработало в конце 2011 года.

Средние отпускные цены производителей цемента в сентябре 2012 года составили 2 998 рублей за одну тонну (в целом по стране). С учетом доставки в Санкт-Петербург (франко-станция назначения) – 3357 руб. без НДС.

Основные игроки цементного рынка Петербурга и Ленобласти - Пикалевский цементный завод (входит в "Евроцемент груп"), Сланцевский завод "Цесла" (входит в Heidelberg Cement), Волховский цементный завод "Метахим" и новый крупный игрок - "ЛСР-Цемент".

ЛСР в ближайшее время обещает запустить серийное производство более качественного и дорогого цемента 500-й марки, сильно задев интересы завода «Цесла», который позиционирует себя именно в этом сегменте.

Цены на металлопрокат

Рост цен на металлопрокат пока остается малозначительным

Предложение превышает спрос по большинству позиций металлопроката. Работа крупных ДСК выстраивается в обход региональных металлотрейдеров, поставки арматуры идут напрямую с металлургических заводов. Сезонный дефицит по отдельным позициям арматуры с легкостью закрываются поставками из других регионов.

Динамика изменения цен отражает данные прайс-листов ведущих поставщиков Санкт-Петербурга. Средняя цена месяца на арматуруруб. за тонну с НДС.

Цены на металлопрокат в среднем по России на сентябрь 2012 года (с НДС)

Арматура 28020 руб./т

Балка 36670 руб./т

Лист г/к 22990 руб./т

Лист х/к 26650 руб./т

Лист оцинк. 37990 руб./т

Труба ВГП 28840 руб./т

Труба э/ 28690 руб./т

Уголок 26270 руб./т

Швеллер 26720 руб./т

О СИТУАЦИИ С ЦЕНАМИ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ

СПРАВКА

о средней стоимости строительства многоквартирных жилых домов
массового спроса и ценах на рынке недвижимости
по Санкт-Петербургу на СЕНТЯБРЬ 2012 года

Принятое значение т. н. «у. е.» = 36,24 руб

(рыночная стоимость бивалютной корзины (индикатор, включающий $0,55% и EUR 0,45%)

Принятое значение 1 $ = 32,57 руб.

ВНИМАНИЕ! Изменение цен в %% рассчитывается по показателям в рублях!

С учетом НДС

Основные негативные факторы, способствующих росту себестоимости строительства:

• дефицит земельных ресурсов (особенно в крупных городах) и высокая цена прав аренды или выкупа. При этом, имеющийся у компаний задел участков стремительно сокращается;

• большие затраты на инженерную подготовку территорий, несовершенство правил определения затрат на подключение к инженерным сетям и высокие тарифы на подключение.

(В стране нарастает дефицит мощностей для подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Не секрет, что некоторые новостройки, подлежащие сдаче госкомиссии, стоят без тепла, воды и электричества, а компании-застройщики вынуждены вкладывать собственные средства в строительство автономных газовых котельных и использовать на время строительства дизель-генераторы. Без значительных вложений в создание инженерной инфраструктуры невозможно значительное увеличение объемов строительства. Пока инвестиционные планы предприятий-монополистов существенно отстают от требуемых объемов развития жилищного строительства. Этот фактор напрямую отражается на ценовой политике, влияет на рост себестоимости строительства, и является сдерживающим моментом по отношению к увеличению темпов роста жилищного строительства.

Необходимо отметить, что по установившейся практике организации-застройщики обязаны предприятиям инженерно-энергетического комплекса производить оплату за потребляемые энергоресурсы, как во время строительства дома, так и при последующей его эксплуатации по тарифам в соответствии с временными договорами на нужды строительства. Такая ситуация выгодна монополистам, так как разница в тарифах на электроэнергию в отношении организаций-застройщиков и в отношении физических лиц (после перезаключения договора на ТСЖ) составляет 70%. Сколь долго застройщики будут оплачивать монополистам эту разницу зависит от самих монополистов и активности лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся доме.

В этой связи представляется необходимым предпринять ряд действий со стороны органов власти и, прежде всего, на законодательном уровне установить четко регламентированный порядок взаимодействия организаций-застройщиков с предприятиями инженерно-энергетического комплекса по вопросам получения технических условий, присоединения, перевода на постоянную схему и т. д.);

• обременение застройщиков различными платежами на развитие инфраструктуры или передачи части построенного жилья;

• высокие непроизводственные потери застройщиков на этапе подготовки строительства – длительные сроки согласований и коррупция. Отсутствие «прозрачных» цен и тарифов на услуги различных ГУ и ГУПов осуществляющих согласование, контроль, проверки и т. п. при строительстве жилья – теплофизический и радиационный контроль, СЭС, УГПС МЧС России, составление экологических паспортов, сертификация электроустановок, пробы воды, испытание трубопроводов и т. п.

(Тот факт, что по различным регионам цена на жилье различается в 2,5 раза, объясняется не только уровнем доходов населения, но и существованием и высотой административных и монопольных барьеров, связанных с выходом на рынок строящегося жилья);

• рост цен на строительные материалы, изделия и конструкции, зачастую, опережающий рост цен в других отраслях и на потребительском рынке;

• монопольные явления на рынке строительных материалов;

• попытки самих застройщиков «взвинтить» цены на жилье при повышении спроса.

(Реальная дельта между фактическими затратами застройщиков и продажной ценой на первичном рынке по нашей оценке должна составлять не более от 14 до 18 процентов, что соответствует общемировой практике строительства многоквартирных домов массового спроса);

• ошибки в проектировании, низкое качество проектно-сметной документации, а также начало строительства без утвержденной проектно-сметной документации;

• отсутствие в отдельных регионах служб и системы единого государственного заказчика;

• наличие в строительстве неденежных форм расчетов (бартера) - материалы и услуги за квартиры;

• частые остановки производственного цикла и консервация объектов ввиду отсутствия финансирования;

• низкий уровень организации строительного процесса, логистики и расчетов в строительстве;

• несовершенство нормативно-правовой базы ценообразования в строительстве и конкурсных процедур по выбору подрядчика или поставщика ресурсов;

• приписки в сметах подрядчиков, завышение объемов выполненных работ;

• большое количество мелких фирм, выступающих в роли застройщиков и ведущих строительство 1-2 домов, что резко повышает все риски и себестоимость строительства. (Около 50% жилья возводится средними и малыми строительными компаниями).

ПУТИ ОПТИМИЗАЦИИ СЕБЕСТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА

Строительные компании ищут пути снижения затрат на сооружение жилых домов, делают ставки на новые, более экономичные материалы и технологии:

- Преднапряженные многопустотные плиты перекрытий. На 20–25% удешевляет строительство, дают возможность возводить здания с максимально высокими потребительскими характеристиками. Стоимость 1 кв. м плиты дешевле до 50%, чем монолитное перекрытие, за счёт снижения материалоемкости и трудоемкости при производстве и строительстве.

- Строительства жилых домов с системой безригельного каркаса (системы «КБК», «КУБ»). Одним из основных преимуществ безригельного каркаса, по сравнению с традиционными технологиями возведения многоэтажных зданий, является ее экономичность: пониженный показатель расхода бетона и стали дает общее снижение стоимости строительства на 5-7%, даже с учетом затрат заводской технологии изготовления элементов. Особенности Конструкции Безригельного Каркаса, отличающие её от традиционных сборно-монолитных каркасных систем, - отсутствие ригелей, роль которых выполняют плиты перекрытия и использование многоярусных колонн без выступающих частей. Для примера можно отметить, что на один квадратный метр жилой площади, построенной по технологии КБК, приходится 0,31 кубического метра железобетона, а на один квадратный метр площади при панельном домостроении приходится в среднем 1,35 кубического метра железобетона.

- Строительство с использованием объемно-переставной металлическая опалубки – т. н. «туннельной опалубки». Применение технологии с использованием туннельной опалубки позволяет снизить стоимость строительства по сравнению с крупнопанельным домостроением до 30% и также на треть сократить сроки строительства.

- Применение технологии несъемной опалубки (Пластбау, Велокс, Изодом). По сравнению с традиционным монолитным строительством расход арматуры сокращается на 25-30%, а бетона – на 35-40%. Сроки строительства сокращаются в 1,5-2 раза.

- Быстровозводимые модульные дома на основе несущих структурных теплоизоляционных панелей (сэндвич-панелей).

Однако участники рынка скептически относятся к удешевлению строительства только за счет использования новых технологий. Последние позволяют снизить стоимость на 15-20%. Сэкономить на строительных технологиях может городской бюджет, за счет которого на бесплатной земле возводятся муниципальные дома для очередников, военных и т. п. А вот для коммерческого жилья такая экономия невелика, учитывая размер затрат на техническое «перевооружение».

Наконец, нужно помнить, что существующие в России строительные нормы являются в некоторой степени устаревшими и нуждаются в пересмотре. Например, они требуют наличия в доме технического этажа, а иногда даже двух, что значительно увеличивает затраты девелопера.

Кроме того, существовавшие в советское время и продолжающие еще применятся в России сметные нормативы для опредления затрат на строительство устарели и не учитывают применение высококачественных и высокопроизводительных машин и механизмов, новых технологий и материалов, современных проектных решений.

По сути сметные нормативы являются производными устаревших СНиПов и консервируют в стоимости проектов их отсталось и несовершенство. Проектные и строительные организации вынуждены «закладывать» в сметы и исполнительную документацию устаревшие расценки в ряде случаев с явно завышенными и неадекватными показателями затрат.

Сметы на строительство постоянно пересматриваются в сторону увеличения, зачастую в разы. Достоверность определения сметной стоимости строительства в проектной документации вызывает сомнения. Во многих проектах (около 85%) стоимость существенно завышается.

Определение сметных затрат на строительство по старой советской схеме не позволяет осуществлять планирование стоимости строительства с учетом текущих рыночных условий и не дает возможность вывести ценообразование строительства из теневой, коррумпированной сферы экономики.

Сейчас необходима разработка новых сметных нормативов, которые должны адекватно отражать достигнутый технологический и организационный уровень строительства, соответствовать современным требованиям по качеству конечной продукции, применяемым эффективным строительным материалам, существующему уровню квалификации рабочих, используемым строительным машинам, механизмам, оборудованию и инструменту при производстве строительных, монтажных и ремонтно-строительных работ.

Практика управления стоимостью строительных проектов в Российской Федерации должна быть встроена в общеевропейскую систему профессиональных стандартов определения стоимости строительства путем унификации строительных норм и правил, действующих на территории единого экономического пространства, гармонизации Европейской и Российской систем технического регулирования.