Навряд ли сегодня это реально сделать. Или если у вас есть какая-то схема или другое предложение, надо сформулировать не в виде записки, а на мое имя прямо готовьте письмо, и мы обязательно это дело рассмотрим.

Александр Коган. Я по этому поводу могу сказать, вы четко задаете вопросы. Все, что касается Москвы, Московской области, Питера, есть и ряд еще других субъектов, где рынок достаточно серьезно перегрет. Вы прекрасно знаете, почему. Это связано с разным социально-экономическим развитием территорий, это связано с доходами граждан, это связано с тем, что сегодня существуют условия в этих территориях намного благоприятней. И я могу сказать, что вот здесь вмешиваться ни государству, наверное, ни субъекту там, как Московская область, нет никакого смысла.

Почему? Потому что спрос сегодня очень большой, для того, чтобы остановить цену, у нас есть только один путь, скорее всего. Столько жилья мы не сможем построить, чтобы всю Россию переселить в Москву и Московскую область. А вот сделать жизнь в других регионах более привлекательной и сделать ее… Ну, знаете, для журналистов все хорошо в сравнении. Вот я сейчас представляю Российскую Федерацию человечком вот таким с большой умной головой, с огромной головой, которую держит такая худенькая шейка, у нее такие маленькие, худенькие ручки, непропорционально развито тело. Организм тогда жизнеспособен, когда он пропорционально развивается. И вот нам нужно развивать другие территории, повышать там уровень жизни. И тогда попроще будет и в Москве, и в Московской области, и в Питере. Точно это понятно, как ясный день. Для этого – Сочи-2014. Обратите внимание, там зарплата за последние полтора года выросла в два с лишним раза. Цены на недвижимость сразу автоматически растут, потому что растет доход. Индикаторы такие.

Посмотрите развитие Урала, посмотрите развитие Дальнего Востока, сколько средств собирается сейчас вкладываться туда. Я думаю, это мощнейший стимул, повышения жизненного уровня наших граждан в этих территориях. И вот только тогда ситуация изменится и в Москве, и в Московской области. Другого пути нет. Пропорционально развивать абсолютно все территории. Для этого есть государственное стимулирование, государственная программа. Кстати говоря, такая же программа сейчас уже полностью есть в Сибири и Забайкалье.

Николай Кошман. Можно я скажу? Я здесь с Александром Борисовичем не согласен в этом плане. Почему? Мы с Владимиром Николаевичем в том году были в самой рыночной стране мира – в Соединенных Штатах Америки. И вот там программа социального жилья – мы смотрели в Нью-Йорке и в штате Виржиния – она исходит из чего? Земля для строительства социального жилья выдается бесплатно. Лимиты выдаются бесплатно.

Александр Коган. Для госнужд – земля сегодня бесплатна. Если муниципалитет или субъект Российской Федерации будет строить социальное жилье для собственных нужд при финансировании из своего собственного бюджета – земля тоже бесплатна.

Николай Кошман. Дальше, Александр Борисович. И в финансировании вот этого проекта социального жилья участвуют три бюджета – федеральный, бюджет штата и бюджет муниципалитета. Все, если только это будет, вопросов нет никаких. Значит, учитель будет с квартирой, врач будет с квартирой и все будет нормально.

Елена Николаева. Просто, из того, что вы рассказывали, я поняла, что по этой цене будут продаваться.

Александр Коган. Да, продаваться будут.

Елена Николаева. Но это уже не социальное *.

Александр Коган. Конечно, нет.

Елена Николаева. И мой вопрос был такой, реально ли будет по этой цене покупать?

Николай Кошман. Вы говорите, что это бесплатно, с барского плеча будет?

Елена Николаева. Я имела в виду, реально ли будет по этой цене вот ныне объявленной покупать недвижимость, малоэтажные вот эти вот коттеджи или там * в регионах, где изначально дорога стоимость самой земли?

Николай Кошман. Реально, вот как раз то, о чем мы обговаривали. Реально это жилье…

Елена Николаева. Александр Борисович мне ответил.

Николай Кошман. Реально это жилье будет получать бюджетник, тот человек, который не может решить вот эти все проблемы.

Вопрос из зала: Николай Павлович, вам вопрос, скажите, пожалуйста, скажите, вот новый закон о саморегулировании – что он дает ассоциации, как вы им воспользуетесь?

Николай Кошман. Ассоциация, я говорил уже, что она наработала очень много, работала в тесной связи с Государственной Думой, потом мы создали координационный совет, куда вошли все сообщества. Что она даст? Я считаю, что она решит две задачи. Первая задача – мы проведем детальнейшую ревизию всех строительных компаний, которые сегодня работают на рынке, их около трехсот тысяч, работают в пределах там 35-40 процентов. Мы сегодня, я думаю, что не допустим того, чтобы компания, у которой уставной капитал 5-10 тысяч она выходила на строительство там объекта, который определяется миллионами. Она не может это сделать. И второе – что критерии оценки, по которым приниматься будут компании в саморегулирующей организации, они высветят ее финансовую возможность.

Сегодня все говорят: «Коммерческая тайна, коммерческая тайна». Коммерческой тайны для тех, кто зарабатывает сегодня – нет. Есть коммерческая тайна для тех, кто обманывал людей, занимаются вот этими всеми делами.

И второе направление – это, безусловно, саморегулирующая организация берет на себя все виды ответственности, в том числе и имущественную ответственность. То, что сегодня никто, ни ФЛЦ, ни регион, ни правительство России не компенсировало вот те затраты, которые, сегодня, сколько там, сто тысяч называют этих обманутых людей, заложили все это.

Конечно, это вопрос очень не такой простой, я полностью согласен с Александром Борисовичем. Конечно, кто-то сегодня будет цепляться всеми руками и ногами за то, чтобы остаться на *. Но мы должны сделать так, чтобы человек, которому надо вложить куда-то деньги, ему говорили, вот саморегулирующая организация, иди туда. Если там найдется эта компания, мы достроим жилье за нее, а этого отведем сами к прокурору. А те, кто будет связываться с другими, ну, это как игра в наперсток. Хочешь играть? Играй, но ты всегда оказываешься в проигрыше.

Я думаю, что немножко есть, мягко говоря, сегодня мы не видим там, *, сегодня мы не видим там промышленности строительных материалов, сегодня есть вопрос, касающийся страхования: страхование отменили, его оставили добровольным. Мы считаем, вот наша лично позиция, что оно должно быть обязательным. Это касается и изыскателей, дал результат – неси имущественную ответственность, если ты соврал или подогнал вот это. Касается проектировщиков: запроектировал – неси ответственность; строителей, экспертов и так далее.

Я думаю, что Александр Борисович правильно сказал, что это – серьезная площадка для разговора, и мы в течение вот этого даже переходного периода, мы сделаем очень много.

Александр Коган. Я бы хотел сказать очень важную вещь, наверное, впервые мы применили коллективную ответственность, тем более самого бизнеса, это – первое. Второе, значит, вот то, что касается саморегулируемых организаций и тех стандартов, которые они будут вырабатывать по приему в члены саморегулируемой организации. Значит, сам бизнес будет не заинтересован, чтобы проходимцы приходили. Почему? В случае невыполнения обязательств, взятых на себя, сам бизнес будет отвечать за своего нерадивого партнера. В связи с этим они будут полностью заинтересованы в том, они лучше знают участников, где проходимец, где нет.

По поводу страхования, о том, о чем мы говорили. Сразу была идея, чтобы было обязательное гражданское страхование. Но сложность заключается в том, что в связи с тем, что в большинстве случаев все-таки сегодня реальную цену сделки не показывают, скрывают доходы застройщики, в связи с тем, что нет у нас полного понимания всех рисков, которые можно посчитать с учетом цены, которая складывается на рынке, то есть, бухгалтерская отчетность сегодня нереальная. Понятно, что статистика, которую мы сегодня видим, она ужасно искажена. Невозможно посчитать риски, и страховщики сказали, что если вы хотите, чтобы был продукт нормальный, чтобы он работал, нам нужно просчитать все риски, нужно просчитать рынок, нам нужно построить несколько моделей, схем. Это не делается даже за полгода, и поэтому мы сделали его добровольным. Тем более сделали следующим образом: что если у тебя есть обязательно страхование вида деятельности, то взносы будут в три раза меньше, чем без страхования. И приоритет будет отдаваться компаниям, который будут страховать риск.

Николай Кошман. Я вот немножко дополню Александра Борисовича, я знаю отдельные большие компании, у которых возникнут громадные проблемы для того, чтобы войти в саморегулирующую организации.

Александр Коган. Почему?

Николай Кошман. А потому что пирамиды, понимаете.

Дмитрий Шийко, думский бизнес-журнал. Отталкиваясь и от сложности *, и от того примера, который вы привели по поводу, что муниципалитет в Словении доводит коммуникации до самого дома, до границ участка. У нас обратная ситуация: не только не берет на себя муниципальная власть такие затраты, они взимают * налог, так называемые обязательные отчисления на благоустройство, развитие территории и так далее. Я уже не говорю о том, что за подключения бывшая РАО ЕЭС берет и прочее.

Так вот, строители не ссорятся, по сути, этот налог составляет десять, сейчас доходит у нас в Омске до пятнадцати процентов. Причем, берут, что называется, эти отчисления, «борзыми щенками» - квартирами берут.

Николай Кошман. По разному берут.

Дмитрий Шийко. У нас квартирами. Эти квартиры простаивают, потом распределяются так, как нужно муниципальным властям. Вопрос: как * будет, и будет ли такая практика, будет ли ассоциация строителей с этим бороться, *? Потому что, когда сами компании поодиночке, они боятся, они не хотят, они дружат – они не хотят. Но в итоге стоимость квадратного метра, естественно, еще при нынешнем кризисе финансовом, ипотечном и так далее, и так далее, понимается на неимоверный уровень.

Владимир Пономарев. Вот здесь требуется законодательное регулирование, поэтому Александр Борисович, я думаю, что если… Это на самом деле, в сфере его интересов, по его проекту…

Николай Кошман. Его интересов, и строителей, конечно.

Александр Коган. Это хорошо, честно говоря, мне так приятно слышать, когда говорят, что это в сферу моих интересов входит. Значит, я настолько уже врос в строительную отрасль, что уже строители не делят меня там, от Госдумы, от правительства… Это хорошо, с одной стороны. Но, если серьезно отвечать, то, по сути, сегодня законодательно все разделено. Значит, земельный участок может выделяться только на аукционе.

Что подразумевает аукцион? Аукцион подразумевает только соревнование, в общем-то, цены. Все.

Никаких обременений при этом быть не может. То, что вы рассказываете, это, если земельный участок выделяется на аукционе, сегодня существуют нарушения с точки зрения муниципальных образований, которые еще при этом, после завершения аукциона заставляют застройщика, если он хочет жить нормально, согласовывать проекты, получать разрешения в срок, заключать еще некие * соглашения, то вдруг он тут добровольно пришел сам в муниципальное образование и говорит: «Вы знаете, вот я заплатил за аукцион средства, вот очень хочется, прям ляжку жгут деньги еще вложить в какую-нибудь социальную структуру или купить несколько квартир вам, вот муниципальному образованию, вот считаю я необходимым, я очень социально ответственный бизнес.

Конечно, это действие незаконное, значит, я докладываю вам, что в аукционе есть только соревнование цены. Более того, когда муниципальное образование получает определенные средства за проведение аукциона, целесообразнее было бы эти средства вложить в подготовку следующей территории. Тем самым, очень быстро эти средства будут окупаться, более того, они будут накапливаться для того, чтобы потом муниципальное образование имело возможность вкладывать эти средства в инженерную инфраструктуру, и в социальную.

Да, перегибы такие есть, и я напомню вам, что около двадцати мэров городов сидит, на нескольких губернаторов и замов заведены уголовные дела только в связи с этим, что есть нецелевое использование средств, есть неэффективное использование земельных участков. По земельным правоотношениям около четырнадцати мэров находятся под стражей.

то дальше будет продолжаться, мы, к сожалению, не можем принять те законы… Вот, к сожалению, так сегодня. Принятие закона не означает, что его тут же все рванули и стали исполнять. Придумывают всевозможную кучу запятых, точек, предлогов, чтобы этого не делать. То, что вы сказали – вы привели, как нарушается. Конечно, существует еще старое инвестиционное соглашение с 2005 года, которое действует, там, конечно, все эти обременения есть. Но сегодня обременений никаких быть не должно по закону Российской Федерации.

А уж то, что привели пример подведения к границам земельного участка инфраструктуры, если муниципальное образование, субъект заинтересован в снижении себестоимости, как правило, они это и делают. Если вот как по Приморью привели пример, что никто этим не занимается, соответственно, и жилищное строительство там будет развиваться соответствующим образом. Мы способствовать будем сегодня тем территориям, которые имеют собственные такие программы и занимаются развитием инженерных сетей, социальной инфраструктуры и дорог. Всячески будем помогать.

Вопрос из зала: Александр Борисович, перечислите, пожалуйста, основные поправки, которые * законопроекта об изменении *.

Александр Коган. Поправок много, я попробую сейчас по памяти. Первая поправка была по регистрации договоров. Сегодня первый договор необходимо регистрировать при наличии перечня определенных документов: там и баланс, и по земельному участку, и проектная документация, многие-многие другие документы, чтобы зарегистрировать первый договор долевого участия. При этом указан срок – 30 дней регистрация. Повторных договоров – 20 дней.

Бизнес говорит: «Уважаемые коллеги, зачем повторные договора так долго регистрировать и сдавать тот же самый перечень документов?». Абсолютно логично. Перечень документов будет сокращен до того момента – планировка квартиры, собственно, сама планировка квартиры и предоставление самого договора долевого участия. При этом мы предлагаем, и сегодня с * прошли согласование, и они сказали, что не будет требоваться дополнительной численности им, сокращение с двадцати дней до пяти – регистрация повторных и последующих договоров. Это логично было бы сделать.

Следующий момент – это есть договора аренды и договора субаренды. Сегодня договора субаренды не регистрируются как залог, потому что сегодня обеспечение обязательно по договору долевого участия. И любая банковская гарантия, которая абсолютно не работает, потому что там солидарная ответственность сразу банка и застройщика, и понятно, что банкиры на это не идут.

Но второе обеспечение – это залог земельного участка. Вот сегодня только происходит это либо когда заключен договор аренды, либо земля в собственности и если земельный участок одного года, более, чем один год. Значит, бизнес вышел с предложением, чтобы и договора субаренды, если такое предусмотрено договорами аренды, возможно заключение договоров субаренды. Также инвестиции принимались как залог под обеспечение договоров долевого участия.

И так же договора, которые менее одного года заключаются. Потому что многие муниципальные образования изощряются для того, чтобы не входить в юстицию, не оформлять кадастровые дела, заключают договора аренды с застройщиком, потом говорят: «Извините, а теперь оформляйте все, как положено». Чтобы этого не было, мы принимаем решение, что если соответственно договору долевого участия передается земельный участок для проектирования, то он также обязан предоставить земельный участок в соответствии со всеми требованиями, которые существуют в законодательстве, в том числе, чтобы юстиция воспринимала это уже тоже как залог, даже менее одного года с последующими обременениями. Плюс НДС. Сегодня, значит, вы знаете, готовые квартиры у нас не облагаются НДС, поэтому *, НДС, там понятно, все уплачивают, а вот норма между * и услугами, которые

Дмитрий Шийко. Владимир Николаевич, я постараюсь быть кратким, я не хочу заниматься здесь пиаром нашей организации.

Владимир Пономарев. Я не лично к Вам, это вообще, в принципе.

Дмитрий Шийко. Нет, я вообще говорю, я постараюсь быть кратким, не хочу заниматься пиаром нашей организации, потому что она достаточно известна сегодня на рынке, особенно за Уралом. Я хочу с Вами обсудить те насущные вопросы, о которых и в первой части сегодня у нас рассказывалось достаточно много, и просто от теории перейти к практике. Вкратце я просто скажу, кто мы, и что мы. «ЮграИнвестСтройПроект» была создана всего лишь в 2006 году по инициативе нашего губернатора Ханты–Мансийского автономного округа Югры господина Филипенко. Единственным учредителем на тот момент выступил Ханты-Мансийский негосударственный пенсионный фонд. С 2006 года мы участвуем фактически во всех аукционах по реализации прав аренды земельных участков на территории Югры, и на сегодняшний день наш портфель составляет порядка 1,8 миллионов квадратных метров преимущественно жилья, что в денежном выражении портфель в общей сложности составляет порядка 55 миллиардов рублей. Это достаточно значительные суммы.

Понятно, что на первой стадии инвестиционной, когда мы только организовывались, мы использовали такое ноу-хау для нашего рынка – мы использовали деньги своего учредителя, который является негосударственным пенсионным фондом в Ханты-Мансийске. Это третий по крупности негосударственный пенсионный фонд, который на сегодняшний день имеет пенсионных резервов более 22 миллиардов рублей и первый по количеству участников пенсионных программ. По пенсионным резервам нас опережает только лишь фонд «Благосостояние» РЖД и «Газфонд». Об этом я немножко чуть дальше расскажу. Будьте добры, следующий слайд, пожалуйста.

Кратко очень. Ханты-Манскийский автономный округ – это территория, как вы видите, порядка уже больше полутора миллиона человек на ней проживает. Средний возраст жителей – 32,5 года на сегодняшний день. Средняя заработная плата на сегодняшний день – больше 35 тысяч рублей. Это очень хорошие показатели, одни из лучших в стране. Более того, для того чтобы понятно было, что это уже не регион временщиков, как это было в шестидесятые – начало восьмидесятых годов. На сегодняшний день у нас естественный прирост населения составляет полпроцента, и мы занимаем по уровню рождаемости третье место в стране после Чечни и Ингушетии.

(Следующий слайд). Ну, и, соответственно, регион: понятно, основная доля в нашем ВВП – это нефтегазодобыча, нефтегазопереработка, нефтегазотранспортировка. Добывается 7,5% общей мировой нефти. И одна из основных тоже на сегодняшний день задач – это диверсификация экономики. К 2020 году по принятой программе доля добычи нефтегазового сектора в экономике округа должна с 85% снизиться до 48%.

(Демонстрирует серию слайдов подряд). Здесь Вы видите о программе строительства жилья. Я не буду об этом говорить. Мы сегодня слушали Владимира Андреевича Гамзу, который очень правильно рассказал о том, что застройщику необходимо диверсифицировать свои риски путем использования всех инструментов привлечения денежных средств. На сегодняшний день (к сожалению, его нет) я бы мог ему и всем Вам сказать: все, о чем он говорил, мы реализовали на практике. На сегодняшний день мы законтрактованы договорными обязательствами с инвесторами на 32,5 миллиарда рублей для реализации своих программ. Это, естественно, в первую очередь, средства закрытых паевых инвестиционных фондов, то есть мы активно привлекаем эти средства. Мы выпустили облигационный займ в октябре прошлого года объемом 3 миллиарда рублей и успешно разместили его на рынке. На следующей неделе мы выпускаем второй облигационный займ через свою ЮИСП объемом 2 миллиарда рублей, и я уверен, что тоже разместим его на рынке. На сегодняшний день более двух миллиардов рублей мы имеем, имитировали вексельные займы в объеме больше двух миллиардов рублей.

На сегодняшний день мы привлекаем кредиты, и нашими кредиторами являются сбербанки ВТБ, причем по разным совершенно схемам финансирования – это и проектное финансирование, и инвестиционное финансирование. И финансирование ВТБ осуществляет под залог прав по договорам участия долевого строительства. Плюс ко всему те компании нефтегазового сектора, которые работают на территории округа, крупнейшие российские компании – они все фактически имеют социальные пакеты, они все имеют внутренние социальные программы для того, чтобы своим сотрудникам приобретать жилье. Мы активно сотрудничаем сегодня со всеми этими компаниями. И ярким примером частно-государственного партнерства, в частности, является то, что сегодня один из лидеров нефтяной отрасли компания «Роснефть» у нас в этом году приобрела первый дом для своих сотрудников, в объеме четверть миллиарда рублей сделка была, и на этом мы не собираемся останавливаться. Плюс ко всему также мы привлекаем средства дольщиков – физических лиц, реализуя квартиры на этапе строительства.

Таким образом, из всего того, что нам Владимир Андреевич рассказывал, мы все эти инструменты на сегодняшний день отработали и отрабатываем в процессе. Таким образом мы действительно диверсифицировали свои риски. Имея четко проработанный финансовый план на несколько лет вперед, мы понимаем, в каких точках у нас будут сложности, в каких точках у нас будет избыток ликвидности, и каким образом мы будем размещать избыточные средства, каким образом мы будем привлекать средства, которых нам на какой-то определенный момент времени может быть недостаточно. То есть четкая финансовая программа и стратегия позволяет девелоперу именно реализовывать такие масштабные проекты в объеме, как я уже говорил, больше почти двух миллионов квадратных метров на территории всего лишь одного округа.

Я думаю, что построить это очень важно, очень важно привлечь деньги. Но не менее важно продать. По нашим оценкам, в регионе 25% населения никогда в жизни на сегодняшний день не смогут приобрести себе жилье без поддержки государства, и это очень важная проблема. Когда мы говорим, что у нас очень большой спрос – это так. Но мы должны строить жилье как Компания, которая реализует на территории округа национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России», мы должны строить жилье действительно доступным. Я не говорю о том, что оно должно быть дорогим или дешевым, оно должно быть доступным. И тут как раз очень важна поддержка государства отдельных категорий, слоев населения, которые не могут позволить себе сами приобрести жилье. Каким образом у нас это реализуется? В 2005 году была создано ипотечное агентство Югры, которое осуществляет компенсации с 2006 года и выдает льготные жилищные займы отдельным категориям граждан. Таким образом, с использованием этих программ люди имеют кредит на сегодняшний день под 5% годовых. Согласитесь, это очень хороший показатель, и он выражается в реальных деньгах. В 2006 году было выдано на территории округа ипотечных кредитов в объеме 13,5 миллиардов рублей. В 2007 году было выдано ипотечных кредитов 17,5 миллиардов рублей, и в этом году, я более чем уверен, что мы перешагнем планку 20 миллиардов.

Кто входит в эти программы? Входят работники бюджетной сферы, молодые семьи, местные коренные и малые народы, которые проживают на территории округа, еще некоторые другие группы людей. Также ипотечное агентство активно осуществляет компенсации для людей, которые переселяются из фенольного фонда, что является на сегодняшний день огромной проблемой для всего Уральского федерального округа. Мы на этом не остановились, и поэтому в июне этого года приняли изменения, поправки к этому региональному закону об оказании компенсаций. И если раньше у нас молодая семья считалась, когда один из членов семьи имеет возраст до 31 года, то мы внесли поправки, расширили количество граждан, которые могут участвовать в этой программе, подняв планку до 35 лет.

Но и на этом не остановились. А для того, чтобы стимулировать инвестиции в строительство, приняли поправку к этому региональному закону, по которой подобные компенсации осуществляются только при покупке жилья на первичном рынке. Сколько было споров на эту тему, вы не можете себе представить, но в кровь мы там бились, убеждали депутатов окружной Думы и прокуратуры в том числе, но в концовке убедили – закон вступил с понедельника в действие. И сегодня мы видим, что у нашего дочернего предприятия, которое занимается реализацией нашего жилья реально стоят очереди, потому что мы не финансируем теперь за счет бюджетных средств вторичный рынок, а за счет бюджетных средств мы развиваем строительную индустрию на территории округа и финансируем первичный рынок.

И я думаю, что еще, что я вам вкратце хотел бы рассказать – сегодня очень много говорится про малоэтажные застройки. Вы видели, что преимущество у нас, конечно, на сегодняшний день проекта – это комплексное освоение территорий в восьми городах округа. Но еще в 2007 году мы поняли, что значительная часть граждан хотела бы иметь свой дом, поэтому в августе 2007 года мы приняли участие в аукционе и выиграли право. Аукцион по реализации прав аренды земельного участка в поселке Чеускино – это под Нефтеюганском, 50 гектар для строительства малоэтажного поселка. На сегодняшний день нами уже создана архитектурная концепция и производятся проектные работы. В августе, по-видимому, мы выйдем на строительную площадку. Это шестьсот домовладений с полной социальной инфраструктурой будет построено – как таун хаусы от 98 квадратных метров для менее обеспеченных людей, так и отдельно стоящие коттеджи. То есть социального разрыва там, в этом поселке, мы надеемся, планируем так, чтобы его там не было. Я думаю, что на сегодняшний день это очень востребовано.

Николай Павлович, кстати, говорил о заводе, который Ассоциация строителей России строит в Югорске, по производству OSB плиты. Я хочу заметить, что как раз на сегодняшний день мы проводим переговоры с этим предприятием на то, чтобы всю их продукцию, которую они в течение ближайших трех лет произведут, мы будем выбирать и как раз направлять на создание малоэтажных поселков на территории Ханты-Мансийского автономного округа. На сегодняшний день это действительно крайне востребованная тема.

И в завершение я хочу сказать, что все, о чем я вот вам сейчас рассказал, стало возможно не просто так. Сегодня у нас проживают люди, которые болеют за свой край, и мы работаем единой командой со всеми руководителями муниципальных образований, мэрами городов, с руководителями федеральных служб, которые находятся на территории округа. С губернатором, с его заместителями находимся в постоянном режиме открытого диалога. И хотел сказать про 214-й федеральный закон. Мы даже добились от регулятора рынка разъяснения к 18-й статье на сегодняшний день 214-го федерального закона, который гласит, что средства, полученные по договорам участия в долевом строительстве могут направляться исключительно на создание объекта недвижимости. Четкая достаточно формулировка. Мы от регулятора рынка на территориях МАО добились разъяснений, и теперь можем направлять эти средства на погашение кредита, который был взят на строительство этого дома, таким образом осуществляя рефинансирование. Это дает нам возможность реализовывать жилье в более широком временном диапазоне с большей выгодой.

И еще я хотел бы заметить, что вся эта программа, которую мы реализуем как дочернее общество Ханты-Мансийского негосударственного пенсионного фонда, она также направлена на то, чтобы нашим пенсионерам платить повышенные пенсии. То есть 14% дохода на пенсионные резервы Ханты-Мансийский негосударственный пенсионный фонд получил в том году во многом благодаря тому как раз, что он вкладывает средства, длинные деньги в реализацию наших проектов. И за ним уже потянулись другие. На сегодняшний день нашими финансовыми партнерами, нашими финансовыми инвесторами стали «Ренессанс Капитал», Управляющая компания «Лидер» (это уполномоченная Компания Газфонда), Управляющая компания «Мир», Управляющая компания «Югра Финанс». Четыре крупнейших Управляющих компании сегодня инвестируют в нас средства, понимая, что они на этом получат хороший доход на вложенный капитал. Это очень важный момент. И я предлагаю своим коллегам-строителям всегда – ищите средства те, которые длинные, не обязательно идти в банк, банковское кредитование сегодня для нас не основной источник получения средства. А вот такие длинные инвестиции более интересны и тем финансовым институтам, которые вас инвестируют, и они наиболее интересны вам.

Конечно, там есть определенные законодательные ограничения, но об этом отдельно, наверное, надо разговаривать. Я думаю, на этом все. Если есть вопросы, я готов на них тоже ответить.

Владимир Пономарев. Я думаю, мы так же сделаем, как и на прошлом заседании. Вопросы вы направляете мне сюда, я их переправлю выступающему либо Вы ответите в конце, если успеете. Спасибо большое.

Здесь очень важный элемент, вот то, что сказал Дмитрий Анатольевич, что надо искать не только банковские средства, а надо искать длинные средства инвестиционных фондов, и в частности, пенсионных фондов – это один из прекраснейших источников усиления инвестиционной активности в строительстве. Спасибо большое. Сейчас слово предоставляется Сергею Охову, генеральному директору Компании «Ярослав Мудрый». В лице Сергей Охова «Ярослав Мудрый» будет говорить о том проекте, о котором уже говорилось в первой части заседания. Проект, который для нас, Ассоциации является первым пилотным проектом реализации именно доступного жилья в рамках комплексного освоения территорий.

Сергей Охов. Добрый день. Я буду короток. Небольшая информационная справка. Региональный центр город Ярославль находится на северном направлении в 280 километрах от Москвы и входит в состав Центрального федерального округа. По основным показателям социально-экономического развития Ярославская область находится на третьем месте после Москвы и Московской области и является на сегодняшний день развитым промышленным центром нефтехимической и машиностроительной отрасли. Однако при значительном отставании от столичного региона в области доходов на душу населения Ярославль едва отстает по такому важному показателю, как стоимость жилья. На сегодняшний день средняя цена 1 квадратного метра жилья составляет 50 тысяч рублей и достигает 90 тысяч рублей в зависимости от района застройки.

Эксперты Ассоциации строителей России считают, что переломить ситуацию с высокими ценами на жилье возможно с помощью перенесения основной доли объемов строительства в пригород Ярославля. Вот компания–девелопер «Ярослав Мудрый», которую я представляю, на данный момент при поддержке Ассоциации строителей России начала реализацию проекта строительства жилого района индивидуальной застройки «Зеленый бор». Место расположения нового района выбрано экологически благополучно – пригород города Ярославля на левом берегу реки Волги, и удаленность от границы города составляет все лишь один километр (на карте можно посмотреть). На площади 400 гектар предполагается строительство индивидуальных жилых домов до 3 тысяч единиц и домов блокированного типа до 500 единиц. Площадь домостроения составит от 100 до 120 квадратных метров, а площадь земельного участка – не менее шести соток. Строительство домов планируется начать уже в следующем году. И при проектировании нового района были заложены все современные строительные нормы и требования к комфортному проживанию.

Разработчик ставит перед собой цель обеспечить людей не просто квадратными метрами жилья, но и новым качеством жизни. В итоге будет возведено порядка 400 тысяч квадратных метров жилья, и это обеспечит не менее чем 10 тысячам жителям комфортного и доступного жилья. Рядом с жилыми домами появятся дошкольные образовательные учреждения, пять детских садов, три школы, медицинские, торговые центры, бытового обслуживания, спортивные, культурно-развлекательные сооружения. А автобусно-автомобильное сообщение соединит новый район с городом Ярославлем. Современная функциональная архитектура, сбалансированность всех характеристик, экологичность и высокий уровень организации жизни в совокупности создадут оптимальный спрос на жилье в этом районе. Для организации непрерывного цикла строительства застройщик приобретает в собственность производство по созданию быстровозводимых домов. И прошу обратить внимание на некоторые расчетные показатели территории района «Зеленый бор». Территория застройки – 400 гектар, плотность населения – 25 человек на гектар, жилищная обеспеченность планируется до 30 квадратных метров на человека, и общая площадь жилых площадей до 400 тысяч квадратных метров. Площадь дорог и проездов в границах участка – 540 тысяч квадратных метров, и площадь внешних дорог – 85 тысяч квадратных метров.

Проект может быть осуществлен за три–четыре года при условии взаимодействия частного бизнеса и органов государственной власти. При этом и будет решена задача обеспечения комфортности жилья и его доступности. Цена реализации готового дома составит ориентировочно 22 тысячи рублей за 1 квадратный метр в сегодняшних ценах. Мы здесь даже немножко заложились, в принципе, расчет у нас стоял от 18 до 20, но решили даже лучше увеличить, чем потом нести какие-то дополнительные убытки. Такая цена видится нам вполне доступной для 18–22% населения при наличии существующих программ государственной поддержки. Следует отметить, что собственник земельного участка компания «Ярослав Мудрый» делает первый шаг для достижения доступной цены. В этом мы видим элемент социальной ответственности бизнеса – право собственности на земельный участок приобретателю домостроения передается безвозмездно, и также безвозмездно планируется передавать и органам муниципалитета, который будет застраивать социальную инфраструктуру, дороги, и так далее.

Таким образом, при цене домостроения 22 тысячи рублей за 1 квадратный метр вместе с домом приобретатель также получает до шести соток земли в собственность. И второе немаловажное условие – это участие данного проекта в действующих на сегодняшний день федеральных и региональных программах. На территории Ярославской области действуют целевые программы, такие как: развитие малоэтажного строительства на территории Ярославской области, строительство социальной инфраструктуры в рамках инвестиционных проектов Ярославской области, государственная поддержка граждан, проживающих на территории Ярославской области в сфере ипотечного кредитования. Но однако темпы разворачивания региональных программ в рамках федеральных программ кажутся нам довольно медленными. Связано это с тем, что предпринимательская инициатива недостаточно направлена на реализацию масштабных проектов доступного и качественного жилья. Конечно, в области таких проектов, как «Зеленый бор», должно быть несколько, поэтому данный проект мы рассматриваем как пилотный.

Включение проекта в федеральные программы «Жилище» и модернизация транспортной системы, и их подпрограммы приведет к установлению доступной цены за квадратный метр жилья. Таким образом, участие проекта в подпрограмме обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства позволит получить поддержку от государственных и частных компаний–монополистов в подключении тепло–, водо– и энергоресурсов за счет их собственных инвестиционных программ. Это позволит застройщику миновать * технологического присоединения хотя бы, как минимум, мы думаем такие расчеты произвести. И подобная же поддержка ожидается и в развитии транспортной инфраструктуры. Это уже федеральные власти, если обратиться к схеме.

Рефинансирование части ставки при ипотечном кредитовании при наличии достаточных объемов строительства в регионе позволит сохранить цены и привлечь граждан к покупке жилья. Так хочу еще раз обратить внимание на представленную схему, резюмировать ситуацию: земельный участок девелопер передает безвозмездно, транспортная инфраструктура строится в рамках федеральных программ за счет федерального бюджета, инженерные сети планируется прокладывать в рамках собственных инвестиционных проектов компаний–монополистов, а социальная инфраструктура осуществляется за счет областного муниципального бюджета. И вот только при сотрудничестве всех сторон реализация данного проекта возможна в кратчайшие сроки и с ценой одного квадратного метра в пределах 20–22 тысяч рублей за квадратный метр.

Сочетание комфортности проживания в условиях полной инфраструктуры и доступности жилья позволяет нам обозначить этот проект как социально значимый, а возводимое жилье назвать социальным. Обобщим социально-экономические эффекты представленного проекта: повышение доступности жилья для молодых семей, военнослужащих, коренных малочисленных народов Севера и других категорий граждан, расселение ветхого и аварийного жилья, выполнение государственных обязательств по предоставлению жилья категориям граждан, установленных федеральным законодательством. Предлагаемая цена за один квадратный метр будет полностью соответствовать расчетной ставке государственной поддержки. Обеспечение жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей–инвалидов за счет предоставления субвенций субъектам Российской Федерации. Поступление налоговых отчислений в бюджет различных уровней. Прежде всего, в этом заинтересованы региональные власти, так как в основном налог – это будет налог на имущество. И также создание дополнительных рабочих мест – это места, созданные при производстве и строительстве, а впоследствии и при обслуживании района.

Данный проект Ярославской области готов стать испытательным полигоном в сотрудничестве отмеченных выше государственных программ в реализации приоритетного национального проекта. При этом будут отработаны механизмы частно-государственного партнерства. Таким образом, мы выходим на новый уровень предложения социального жилья, которое будет доступно всем нуждающимся в улучшении жилищных условий. Комфортное доступное жилье – это не вымысел, а объединение усилий всех участников процесса в строительстве индивидуального жилья. Предложенная схема сотрудничества частных инвестиций и государственных программ, на наш взгляд, является реалистичной и эффективной. Спасибо за внимание.

Владимир Пономарев. Спасибо большое. очень правильную мысль, по-моему, сказал, и она соответствует всему мировому опыту работы по социальным жилищным программам. Единственное что к термину «социальное жилье» надо очень аккуратно, потому что по законодательству социальное жилье – это муниципальное жилье, сдаваемое по социальному найму. Здесь наверняка будут разные схемы реализации, будут и в собственность, поэтому это просто жилье для социально незащищенных или требующих социальную поддержку групп населения. Так вот, весь мировой опыт показывает, что поскольку социальность – это задача государства, в первую очередь, а не бизнеса (так записано в Конституции), то, следовательно, ответственность за решение социальных проблем должна лежать на государстве, проявляемая в виде финансовых источников. И только в этом случае можно говорить о доступности жилья. Не реализация жилья на свободном рынке по свободным коммерческим ценам и наложение ограничений по рентабельности на строительные или инвестиционно-строительные компании, а именно финансовая поддержка всех уровней власти – федерации, региона и муниципалитета. Только в этом случае мы можем получить доступное жилье, то есть регулировать цены на рынке жилья рыночными методами, а не административными мерами – вот это пример такого проекта. Во всяком случае, пока губернатор очень активно поддерживает, есть шаги со стороны «Ярослава Мудрого» по цене на землю, а остальное будет решаться чисто коммерческим образом.

Теперь слово предоставляется Валерию Валентиновичу Лукинову, руководителю Комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риэлторов.

Валерий Лукинов. Спасибо, добрый день. Тема доклада «Инвестиции в инфраструктуру в загородных малоэтажных комплексах». Я хотел бы сначала рассказать о предпосылках для инвестиций в инфраструктуру. Предпосылки могут быть единственные – это заинтересованность бизнеса для того, чтобы можно было инвестировать. Единственной перспективой является рост цен на загородную недвижимость. Вот коллеги тут спорили с Еленой Николаевой. Я хочу сказать, что действительно есть некоторая проблема с реализацией городского жилья в связи с тем, что городское жилье, как Стерник, руководитель аналитического центра говорит, что городское жилье развивается, увеличивается в цене ступенчатыми трендами, а загородное жилье увеличивается в цене прямолинейно, примерно в среднем на 30% в год. Это данные аналитики, это не мои, это ***** известный, аналитический центр Стерник, и так далее. Но 30% – это как средняя температура по больнице, понимаете. В основном вилка такая – от 10% до 60–70% по наиболее интересным инвестиционным проектам. Вот здесь на диаграмме указана разница изменения цен по различным направлениям. Понятно, где интереснее инвестировать.

(Просит показать следующий слайд). Предпосылки для инвестиций в инженерную инфраструктуру загородных малоэтажных комплексов. На самом деле я так вот постарался показать минимальную и максимальную инфраструктуру комплексов эконом– и элит–класса. И, естественно, тут немножко так приукрашено для того, чтобы понять разницу на самом деле, потому что я вам потом покажу, почему эта разница присутствует. Видите, здесь абсолютно разные объемы инвестиций идут, то есть вплоть до того, что канализация в одном случае, в эконом–классе, если там бывают поселки дачного формата, где вообще канализация отсутствует, септик. В некоторых, правда, поселках дачного формата, в крупнейших компаниях, там, конечно все централизованы коммуникации, и так далее. Ну, а максимальную инфраструктуру вы видите – электроснабжение, например, от 15 КВт и соответственно класс безопасности там идет не третий, как в эконом–классе, а второй, то есть от двух независимых источников энергоснабжение идет.

(Следующий слайд). Я очень коротко постараюсь пробежать. А какие же все-таки предпосылки для инвестиций в социально–бытовую сферу поселков. Это, в принципе, первое – появление на рынке мегапроектов, то есть поселков на площади ста гектар и выше. Понятно, что в таких поселках необходим просто достаточно высокий уровень социально–бытовой инфраструктуры. Второе – это в связи с тем, что и на загородном рынке тоже есть достаточно жесткая конкуренция последние три года, необходимо сделать отличительные особенности этого загородного малоэтажного комплекса. Вот это и получается изюминка. Например, можно назвать изюминкой проекты, допустим, «Инком» – это «Миллениум парк», где сделаны искусственные водоемы, проекты «Павлово подворье» рядом с поселком Павлово. Есть проекты «Родэкс Групп», где есть построенные рядом с водохранилищем, и там есть яхт-клубы и инфраструктура. А вот на Новорижской волне у «Родэкс Групп» – в общем-то там тоже сейчас строится единый комплекс для серии поселков, которые находятся на Новорижской волне. Ну, и последнее – это создание комфортных комплексов для постоянного проживания. Это тогда, когда у вас число домовладений в вашем поселке будет свыше трехсот, то есть это достаточно большая группа.

(Следующий слайд). И здесь вот такую табличку сделал. В общем-то, здесь видно, что все определяется в основном экономикой. То есть если у вас маленький поселок, там одна инфраструктура, если большой, то другая. Я не буду здесь останавливаться, это очевидные вещи. (Следующий слайд). Это на самом деле самое интересное. Здесь как раз можно увидеть, в принципе, сколько от себестоимости проекта находится в инвестиции, доли инвестиций в инженерную и социально–бытовую инфраструктуру. Как видим, инженерную инфраструктуру (следующий слайд), где-то получается в социально–бытовую 3–5%, я вот знаю по проектам. Но здесь я хочу сказать вот без стоимости земли, чтобы не было вопросов. То есть здесь чистые инвестиции в строительство. А вот в инженерную инфраструктуру (вот у меня есть данные), если брать 2000–2002 год, инженерная инфраструктура составляла порядка десяти процентов от стоимости проекта, то сейчас мы видим это с учетом стоимости подключения, и так далее. Коррупционные составляющие вот это составляют уже двадцать. А я знаю, что по некоторым комплексам и до тридцати процентов от стоимости проекта. Вот как сейчас коллега сказал, уже 50% на Юге предлагают, стоимость домовладения им будет стоить стоимость подключения.

(Следующий слайд). Какие барьеры? Я хочу сказать, барьеры, в общем-то, известны, и все о них говорят. Это, конечно, наша природная монополия – это и газоснабжающие, и электроснабжающие монополии. Потому что я знаю, мои коллеги, кто работают в девелоперском загородном бизнесе, заходя на рынок строительства коттеджных поселков, в процессе реализации проекта приходят к информации о том, что, несмотря на то, что им было сказано, что в данном районе есть свободные мощности и по электричеству, и по газу. И были написаны письма, они были подтверждены. Когда доходит очередь до получения технических условий, то оказывается, к сожалению, что в данном районе свободных мощностей ни по электричеству, ни по газоснабжению нет. Но при этом, когда со стороны заходят, то, оказывается, есть куча организаций, имеющие технические условия, которые не используются, и которые готовы это переуступить. Я вам хочу сказать, что стоимость…, задумайтесь! Если в прошлом году за переуступку в Московской области просили 200 тысяч долларов технических условий на поселок примерно в 100 домов, то теперь просят 1.5 миллиона долларов. Чувствуете, да? О чем мы говорим, когда мы говорим о доступном и комфортном жилье? Да, мы можем делать комфортное жилье, но пока у нас не будет борьбы с данным явлением, конечно, будет очень тяжело делать именно доступное. О стоимости подключения я уже сказал.

«Роснедвижимость». Хочу сказать, был диалог с «Роснедвижимостью», с заместителем Кисловым. Я лично с ним общался по поводу очень высоких сроков согласования в его ведомстве документации кадастрового рода. Что происходит? На самом деле, в связи с тем, что есть установленные законодательством сроки (это один месяц), это ведомство задерживает не менее (знаю, вот разговаривал с коллегами, поправьте меня) в течение двух–трех месяцев. После этого отдает с какими-то мелкими замечаниями, при этом делает отказ, а не приостановку, несмотря на то, что было письмо в мае Кислова о том, чтобы по несущественным замечаниям не делать отказов, а делать приостановку на 10 дней. Что я могу сказать: мы пытаемся организовать взаимодействие с такими монопольными структурами. Вот есть взаимодействие с Кисловым. Кстати говоря, господа, если есть какие-то вопросы по «Роснедвижимости», Кислов говорит: пожалуйста, обращайтесь, я могу тоже помочь организовать как бы пул вот этих претензий, обращайтесь, мы будем самым серьезным образом разбираться с данными вопросами, то есть будем наказывать тех чиновников на местах. И сейчас, в общем-то, он говорит, что готовится решение о снятии чиновников в районах порядка десяти чиновников «Роснедвижимости».

И, естественно, хотелось бы, чтобы были четкие, прозрачные схемы, возможность именно общественным организациям общаться с чиновниками, потому что частный бизнес – им, конечно, тяжело общаться. (Следующий слайд). Мероприятия – я уже, в общем-то, сказал большинство из этого. Конечно, нужно помогать компаниям, которые реально организуют, делают свои проекты в формате «доступное и комфортное жилье», реально помогать государству этим компаниям. И, соответственно, создание механизмов по обеспечению доступным жильем граждан из нефтегазоносных районов. Вот как раз господин передо мной выступал из Югры, недавно были в Сургуте. Я хочу сказать, вот задумайтесь. Были в Сургуте, там стоимость коттеджей таун хауса начинается с 8 миллионов рублей. Вот, например, в поселке «Родэкс Групп» на плече(?) в 60 километров предлагают домовладение от 6–7 миллионов рублей. Вот представьте, в Сургуте там покупают эти домовладения за 8–9 миллионов, в Москве – пожалуйста, переезжайте на постоянное жительство, 60 километров по Новой Риге, это час езды до Кремля, если без пробок.

(Следующий слайд). В принципе, у меня всё. Хотелось бы взаимодействовать и нашей Российской гильдией риэлторов тоже с бизнес–сообществом более тесно, и с Ассоциацией строителей тоже, надеюсь, более плотно взаимодействовать. Спасибо.

Владимир Пономарев. Спасибо большое, Валерий Валентинович. Я абсолютно с Вами согласен по поводу того, что сейчас в элитном сегменте коттеджного строительства – там есть определенные проблемы. Но мы с Вами едины, что действительно цены сейчас растут. А рост цен – показатель того, что есть неудовлетворенный спрос, и ничего другого.

Валерий Лукинов. Так точно, растут. Но вот я хочу сказать, чем загородная хороша – она неуклонно, жестко 30%, можете у аналитиков посмотреть – везде. И со Стерником, и с Репченко я говорил, вот растет на 30% в год – это стабильно.

Владимир Пономарев. Вы знаете, надо сказать, что здесь я бы с Вами поспорил, потому что я работы Стерника очень хорошо знаю, и с ними абсолютно согласен. У него там есть синусоида: один год цены растут быстрее, в другой год они чуть-чуть медленнее растут, потом опять чуть быстрее, и это известно. Причем они всегда неуклонно растут.

Валерий Лукинов. Ну, у нее тренд есть, у синусоиды такой, она вот так идет.

Владимир Пономарев. Но она все равно идет, неуклонный рост цен.

Валерий Лукинов. Вот получается, что по городской недвижимости вот эта синусоида, вот если ее так построить, то она сначала поднимается, потом вот эта горбушка является…

Владимир Пономарев. Да, может чуть-чуть, а потом опять.

Валерий Лукинов. Незначительно поднимается. А по загородной она четко идет вот так.

Владимир Пономарев. Спасибо. И очень важную проблему Вы, конечно, подняли о том, что сейчас с естественными монополиями идет вакханалия. Действительно составляющие, вот правильно Николай Павлович приводил пример.

Валерий Лукинов. Здесь что-то надо решать, и в скором времени, иначе у нас просто все строительные программы остановятся.

Владимир Пономарев. Абсолютно точно. Ассоциация сейчас уже подготовила на основе количественного анализа обращение в руководство Правительства по поводу того, что ситуация стала действительно невозможной. По отдельным регионам до 50% стоимости составляют технические условия. Невозможно.

Теперь у нас следующий доклад – , руководитель проекта «Логистический центр», компания «Интерхим».

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4