La recolección puntual de los alquileres es fundamental para cumplir con mis obligaciones financieras. Todos mis pagos hipotecarios incluyen una cuenta de depósito en garantía para impuestos y seguros, y este monto se deduce automáticamente de mi cuenta bancaria cada mes. Cuando no recibo el alquiler a tiempo, mi reputación corre el riesgo de verse afectada. Por ello, la preselección de los inquilinos es un paso indispensable. Antes de conocer a un posible arrendatario, reúno la mayor cantidad de información posible. Solicito sus nombres y un número de contacto, que puedo verificar mediante una búsqueda inversa. También pregunto cuándo están planeando mudarse, lo cual me ahorra tiempo, ya que muchas veces las personas buscan vivienda con varios meses de antelación, y nuestras propiedades suelen alquilarse en menos de 20 días. Pregunto cuántas personas ocuparán el espacio; conocer los límites de ocupación en el estado es esencial. En ocasiones, hemos tenido solicitantes que llenaron la solicitud y luego llegaron con varias familias, lo que incrementa el desgaste de la unidad, los costos de servicios y el ruido. También indago sobre las mascotas. Como regla general, aceptamos gatos castrados, hasta dos por unidad. No aceptamos perros en nuestros complejos más grandes debido a los problemas de ruido y la limpieza de excrementos. Es sorprendente lo que algunas personas consideran mascotas. A lo largo de los años, me he encontrado con ratas, serpientes y, en una ocasión, incluso un cerdo mascota deambulando libremente por los apartamentos.

Además, pregunto sobre el empleo o la fuente de ingresos de los solicitantes. Uno de los primeros interrogantes que mi padre solía hacer cuando un solicitante quería alquilar un departamento era si "tenían una aspiradora". A menudo, la gente encontraba rara esta pregunta, pero él respondía: "¿Cómo vas a mantener mi apartamento limpio si no tienes una aspiradora?" Para gestionar a los posibles inquilinos, hay mucho más que solo lo que aparece en la solicitud. Precalificar a los solicitantes ahorra tiempo y evita complicaciones para todas las partes. No todas las solicitudes son válidas, por lo que hacer la debida diligencia es crucial.

Nuestros requisitos de alquiler están claramente especificados en nuestros anuncios. Además, he descubierto que, si una propiedad no satisface las necesidades de un cliente, puedo tener otras opciones disponibles o próximas a estar disponibles para compartir. Intento negociar mis contratos de arrendamiento para que no finalicen en los meses de noviembre, diciembre o enero, ya que esos son períodos difíciles debido a las festividades. Normalmente, ofrecemos contratos de arrendamiento de un año, pero ocasionalmente ofrezco términos más cortos para evitar, por ejemplo, una mudanza el 30 de noviembre. Como regla general, en nuestra familia no exigimos un pago por adelantado de la primera y última renta, ni un depósito grande. Si un prospecto tiene buenas referencias de arrendamiento, paga su renta puntualmente y está empleado, no vemos la necesidad de cobrar grandes cantidades para mudarse. Al tomar la solicitud, verificamos la licencia de conducir del solicitante. Nuestros criterios incluyen el historial laboral, el recibo de sueldo y las referencias de arrendamientos previos. También requerimos una proporción de ingresos a alquiler de tres a uno para asegurarnos de que el solicitante pueda pagar el alquiler. Es decir, si el alquiler es de $2,000 al mes, los ingresos brutos combinados de los inquilinos deben ser al menos $6,000 mensuales. Si el alquiler es demasiado alto para el inquilino, existe un mayor riesgo de que en algún momento tengamos problemas para recibir el pago.

A pesar de todas estas precauciones, aún nos encontramos con inquilinos que no pagan su renta a tiempo. Hoy en día, los proveedores de viviendas contamos con una gran variedad de herramientas para atraer posibles inquilinos que llenen las vacantes. Sin embargo, mi padre tenía que esforzarse mucho más para encontrar nuevos arrendatarios porque no disponía de plataformas en línea como Craigslist, Zillow o Trulia. Por lo tanto, se anunciaba en periódicos locales como el Seattle Times y colocaba carteles de "Se alquila" en las propiedades y en tiendas locales. Parte de nuestro proceso de verificación de antecedentes consistía en llamar para confirmar el historial del arrendador y el empleo. También inspeccionaba el interior del automóvil de los solicitantes y visitaba su residencia. Cuando se le preguntaba sobre estas preguntas e inspecciones tan intrusivas, mi padre solía responder: "¿Cómo vas a cuidar de mi propiedad si no cuidas tu lugar actual?"

Un método que utilizaba mi padre para llenar vacantes era "robar" posibles inquilinos de casas abiertas. En aquellos tiempos, la única fuente para llenar vacantes era la sección "Wanted to Rent" del Seattle Times. Esperar que el teléfono sonara era costoso y llevaba mucho tiempo. En una tarde, durante una jornada de puertas abiertas en una propiedad que no era de nuestra propiedad, mi padre escuchó a un hombre iraní ser rechazado para alquilar un apartamento. El Sr. M, junto con su esposa y su hijo, se había mudado a Seattle después de huir de su país natal tras la caída del Sha. A pesar de que el Sr. M era un ingeniero calificado, no tenía empleo ni recursos suficientes. Aunque había disfrutado de una vida acomodada en Irán, tuvo que dejar todo atrás para escapar. Mi padre lo siguió hasta su auto y le dijo que lo acompañara a nuestra casa. El Sr. M, aunque dudoso, lo siguió y se mudó a un apartamento que mi padre había construido ilegalmente para mis hermanas. Mi padre, a cambio de renta, contrató al Sr. M para que elaborara planos de ingeniería para solicitar una excepción que legalizara la unidad.

El éxito en el alquiler de propiedades no solo depende de la puntualidad de los pagos y de una correcta selección de inquilinos. La clave para ganar en el negocio de los alquileres de apartamentos es garantizar que los ingresos superen los gastos, lo cual se puede determinar a través de la financiación, la tasa de interés y las tarifas del mercado. Mi padre creía en maximizar los ingresos de alquiler mediante un proceso que llamábamos "bastardizar". Esto consiste en transformar unidades de una habitación en dos, y de dos en tres, dividiendo el área del salón. Si una habitación tiene ventana, armario y mide alrededor de 10 por 12 pies, se considera una habitación. Durante la pandemia de COVID-19, cuando trabajar desde casa se volvió común, estas habitaciones adicionales se convirtieron en espacios ideales para oficinas. A lo largo de los años, hemos aumentado significativamente los ingresos con esta práctica. A medida que los costos de vivienda aumentan, muchos inquilinos solteros encuentran que los alquileres son inasequibles. Crear una habitación adicional ha resuelto este problema y ha permitido que más inquilinos encuentren compañeros de cuarto.

También hemos implementado mejoras interiores que pueden durar varias rondas de alquiler. Ya no invertimos en alfombras, que se manchan fácilmente y no soportan el desgaste del tráfico o de las mascotas. Ahora instalamos suelos de madera laminada, que son una alternativa más limpia y duradera. Además, hemos renovado las cocinas con encimeras de granito y luces LED, que tienen una vida útil más larga que las opciones tradicionales.

¿Cómo impacta tu equipo en el negocio inmobiliario?

El trabajo de mantenimiento en una propiedad puede parecer una tarea sencilla, pero para quienes gestionan grandes cantidades de unidades en alquiler, se trata de una pieza fundamental para el éxito del negocio. Utilizar una pintura estándar en todas las propiedades facilita la tarea de retoques rápidos entre inquilinos. De hecho, emplear los mismos tornillos y tuercas en todas las unidades permite que, en cuestión de 24 a 48 horas, se pueda realizar un cambio completo de inquilino sin que esto signifique una pérdida de ingresos. Sin embargo, lo que realmente diferencia a un propietario exitoso es cómo maneja a su equipo de mantenimiento.

Contratar a trabajadores de mantenimiento puede ser una tarea desafiante. Mi padre encontró una solución que, aunque poco convencional, fue efectiva. En lugar de buscar empleados profesionales, optó por emplear a inquilinos o cualquier persona dispuesta a trabajar. Su equipo, al que él llamaba “trabajadores discapacitados contratados”, estaba compuesto por personas que inicialmente eran inquilinos de las propiedades y que, con el tiempo, se convirtieron en el personal encargado del mantenimiento.

Una de las historias más representativas de este enfoque es la de Shahab Khademi, un hombre originario de Teherán, que llegó a Estados Unidos para estudiar ingeniería en la Universidad de Seattle. Al conocer a mi hermana, quien estudiaba negocios y periodismo, entabló una relación cultural profunda, aprendiendo sobre la gastronomía persa y, de manera inesperada, adentrándose en el negocio inmobiliario. Aunque Shahab nunca había realizado trabajos manuales, aceptó la propuesta de mi padre para trabajar en el mantenimiento de una de sus propiedades. Comenzó limpiando una unidad vacía y, al ver que dos contratistas no completaban su tarea, decidió terminarla él mismo. Su destreza en el trabajo sorprendió a todos, incluido mi padre, y esa habilidad fue el punto de partida para su carrera en el negocio inmobiliario. Con el tiempo, Shahab se asoció con mi hermana y un amigo para su primera inversión, un complejo de cinco apartamentos. Hoy en día, a sus 72 años, Shahab ha logrado un éxito impresionante en la industria inmobiliaria, contando con propiedades en el estado de Washington y en Arizona. Su historia demuestra cómo un mentor puede cambiar la vida de una persona, y cómo un simple trabajo de mantenimiento puede abrir puertas a oportunidades que de otro modo nunca hubieran existido.

El verdadero desafío radica en comprender la motivación de tus empleados. En el caso de Eddie, mi jefe de mantenimiento desde hace más de 30 años, su “por qué” está claro: es un hombre de familia, y trabaja para poder disfrutar de la vida junto a sus seres queridos. A lo largo de todos estos años, hemos asegurado su seguridad financiera futura con planes de jubilación, lo que le ha permitido tener un compromiso genuino con la empresa. En este sentido, recompensar a los empleados comprometidos y que apoyan tus esfuerzos es una forma de mantenerlos motivados y de garantizar la estabilidad a largo plazo de tu negocio.

No todos los trabajadores de mantenimiento están destinados a quedarse en ese puesto para siempre. Algunos, como Shahab, pueden sorprenderte con su habilidad y ambición, demostrando que incluso aquellos que empiezan en tareas básicas pueden evolucionar y tomar las riendas del negocio. Esta evolución no solo beneficia al trabajador, sino también a la empresa. Con el tiempo, Shahab no solo transformó su vida personal y profesional, sino que también generó una riqueza generacional, involucrando a su esposa e hija en el negocio familiar.

En el negocio inmobiliario, a menudo se habla de no “enamorarse” de las propiedades. La lógica detrás de este consejo es simple: los números deben dictar las decisiones, no las emociones. Una propiedad que ya no genera ingresos o que tiene un flujo de caja negativo debe ser vendida, para dar paso a un nuevo proyecto que sí ofrezca rentabilidad. Sin embargo, algunos, como Bill y Diane, un matrimonio de amigos míos, han sido muy exitosos en implementar esta estrategia. Han movido su vida entre propiedades, remodelándolas y viviendo en ellas mientras las mejoran, siempre sin apegarse emocionalmente a ellas. Esto les ha permitido tomar decisiones estratégicas sin los bloqueos emocionales que muchas veces impiden a los inversionistas vender cuando es necesario.

A pesar de todos los consejos de desapego, no puedo evitar tratar mis propiedades como si fueran una extensión de mi familia. Me enorgullece poseer edificios bien mantenidos, con sistemas de plomería y eléctricos actualizados, techos sin filtraciones, y ambientes interiores acogedores. Mi perspectiva, más allá de los números, es la de asegurarme de que cada unidad sea un lugar saludable para quienes viven allí, algo que va más allá de una simple transacción financiera.

Es importante recordar que el negocio inmobiliario, en su base, no solo trata de propiedades, sino de personas. Desde los inquilinos hasta los trabajadores de mantenimiento, cada persona que pasa por tu negocio puede ser una fuente de inspiración, aprendizaje y éxito. El impacto de tus decisiones y de tu enfoque puede trascender el simple alquiler de un espacio. Al comprender las motivaciones de quienes trabajan contigo, y al no subestimar el potencial de aquellos que parecen empezar en roles humildes, puedes no solo construir una empresa rentable, sino también generar un legado.

¿Cómo han cambiado las leyes sobre la propiedad en Seattle?

En Seattle, la lucha por el control de los alquileres sigue siendo un tema candente. Sin embargo, considero que las leyes de control de rentas no hacen más que empeorar la escasez de viviendas existente. Estas regulaciones, en lugar de ayudar a la población vulnerable, terminan generando efectos contrarios a los que se buscan. Al implementar el control de alquileres, la competencia entre los inquilinos por obtener una de las pocas viviendas disponibles se intensifica. Además, los proveedores de viviendas no tienen incentivos para mejorar sus propiedades si los ingresos por alquiler no siguen el ritmo de la inflación.

Recientemente, se aprobó una ley que establece que el recargo por pago tardío de rentas no podrá superar los 10 dólares. Este monto es incluso inferior al precio de una entrada de cine, lo que demuestra la disparidad con la que se tratan las penalidades económicas para los arrendadores. Por si fuera poco, los arrendadores ahora deben esperar más tiempo antes de poder exigir el pago de las rentas atrasadas. Para entender mejor los cambios que se han producido, es útil comparar las leyes actuales con las de tiempos pasados, en una especie de balance para observar cómo ha oscilado la situación a lo largo del tiempo.

Viejas reglas vs. Nuevas reglas
En el pasado, cuando un inquilino no pagaba la renta, el arrendador podía emitir una notificación de tres días para que pagara o desocupara el inmueble. Si no lo hacía, se procedía con una demanda de restitución. Hoy, el inquilino tiene un plazo de 14 días para pagar antes de que el arrendador inicie el proceso judicial, lo que, en la práctica, les da más tiempo para quedarse sin pagar, mientras el arrendador se ve obligado a esperar más para recuperar su propiedad. A la par, el arrendador ya no puede aumentar el alquiler de manera libre, sino que debe notificar con al menos 180 días de antelación cualquier aumento, incluso si es tan bajo como 10 dólares. Si dicho incremento supera el 10% y el inquilino cumple con ciertos requisitos de ingresos, el arrendador podría verse obligado a pagar un paquete de asistencia para reubicación si el inquilino decide mudarse.

Las reglas que permiten a los arrendadores determinar su propia política sobre mascotas también han cambiado. Ahora, los animales de apoyo emocional no se consideran mascotas y no pueden ser prohibidos, aunque muchos inquilinos abusan de esta disposición al presentar cartas falsas de los médicos. La ley también prohíbe a los arrendadores cobrar depósitos o alquiler adicional por los daños causados por estos animales.

La ley del "Chance Justo" y la normativa "Primer en el Tiempo" también han tenido un impacto significativo. Según estas nuevas reglas, los arrendadores ya no pueden rechazar a un inquilino debido a su historial criminal, ni pueden escoger libremente entre los solicitantes. Ahora, deben aceptar al primer solicitante que cumpla con los requisitos básicos, lo que limita su capacidad para elegir a los mejores inquilinos para sus propiedades.

Además, en lo que respecta a los inquilinos de viviendas subsidiadas, los arrendadores ya no tienen la libertad de rechazar a aquellos cuyo ingreso provenga de un programa como el certificado de vivienda Sección 8. Incluso si los inquilinos causan daños en la propiedad, el arrendador es responsable de realizar reparaciones y no podrá recibir el alquiler hasta que se terminen. Esta situación ha hecho que muchos propietarios se sientan desprotegidos, pues el costo de reparar daños a menudo supera el monto de los depósitos de seguridad, y las tarifas adicionales por la renovación o limpieza suelen ser mucho más altas.

Por último, una de las leyes más recientes, la llamada "Ley de Compañeros de Cuarto", permite que los arrendatarios añadan a su vivienda a un miembro de su familia o un compañero de cuarto no familiar. Esto representa un desafío adicional para los arrendadores, ya que les impide ejercer control sobre quién ocupa la propiedad. Este tipo de normativas está cambiando el panorama del arrendamiento de manera significativa, haciendo que muchos arrendadores cuestionen su capacidad para operar de manera eficiente y rentable.

La propiedad y la gestión de viviendas se han convertido en una tarea cada vez más desafiante. Durante la pandemia, cuando se impuso un moratorio en los desalojos, muchos arrendadores vieron cómo se suspendían sus derechos a recibir pagos por alquileres, lo que afectó gravemente su capacidad de mantener sus propiedades en buen estado. Esta situación resalta una cuestión fundamental: el refugio es una necesidad básica, pero ¿quién es responsable de proporcionar y financiar esas viviendas?

Es fundamental que los arrendadores se mantengan informados sobre las leyes locales y nacionales, participen en asociaciones de propietarios y se aseguren de contar con el asesoramiento legal adecuado. La legislación cambia constantemente, y es crucial estar al tanto de estas modificaciones para poder defender adecuadamente los derechos de los proveedores de viviendas y garantizar que la rentabilidad de su negocio no se vea comprometida por normativas desmesuradas. Además, la capacitación continua en temas de "Fair Housing" y otros derechos de los inquilinos y arrendadores resulta indispensable para poder enfrentar los retos que la propiedad de bienes raíces presenta en la actualidad.

¿Cómo la determinación y las lecciones de vida impulsaron una carrera de éxito a través de la adversidad?

La historia de mis padres es una muestra palpable de perseverancia y aprendizaje constante, un viaje lleno de desafíos que solo la voluntad inquebrantable puede superar. Mi madre, desde sus primeros años, soñó con una carrera en la moda. Sin embargo, su paso por el hospital Providence y su interacción con los pacientes le hizo reconsiderar su carrera en el campo de la salud. Fue en ese momento cuando decidió seguir su verdadera pasión: la industria de la moda. Su carrera comenzó como encargada de escaparates en la tienda de departamentos Grayson, pero pronto ascendió a un rol más destacado en la industria como modelo profesional, trabajando para marcas como Nordstrom, I. Magnin y otras boutiques de alto nivel. La demanda de sus servicios como modelo era constante, y su éxito en las pasarelas fue significativo.

Mientras tanto, mi padre comenzó a incursionar en el mundo de los bienes raíces. Junto con mi madre, utilizaron estrategias de financiamiento creativo para adquirir propiedades. Su enfoque incluía contratos de arrendamiento con opción a compra, en los cuales una parte del alquiler mensual se aplicaba como pago inicial. También practicaron acuerdos de participación en el capital, donde un socio capitalista proporcionaba el pago inicial, mi padre asumía las labores y mejoras, y mi madre se encargaba de la contabilidad y la limpieza. Esta estrategia les permitió generar ingresos mientras seguían acumulando propiedades. Aprendieron de empresarios exitosos, incluyendo a miembros de la comunidad judía, como los propietarios de Carpet Exchange y Seattle Curtain.

Sin embargo, la vida de mis padres no estuvo exenta de dificultades. Mi padre, influenciado por su entorno en Detroit, se vio envuelto en un mundo de actividades ilícitas. En la década de 1950, tuvo una conexión con el infame jefe del crimen de Seattle, Frank Colacurcio Sr., lo que lo llevó a operar en clubes nocturnos muy lucrativos pero peligrosos. Mi padre se vio atrapado en un ciclo de trabajo en la ilegalidad que, eventualmente, lo llevó a prisión por violar la Ley Mann, al ser arrestado por transportar a prostitutas a través de las fronteras estatales. Con la prisión, llegó la humillación pública, y la familia fue rechazada por la comunidad.

Durante el tiempo en que mi padre estuvo encarcelado, mi madre, con una fuerza imparable, no solo gestionó el hogar y cuidó de su hija pequeña, sino que también continuó con el trabajo en la compañía telefónica y se encargó de administrar las propiedades. La situación fue dura: los inquilinos, al enterarse de la condena de mi padre, comenzaron a hostigarla, incluso lanzándole huevos cuando iba a cobrar el alquiler. Pero ella no cedió, y con una determinación admirable, siguió adelante. Durante su visita mensual a la prisión, mi madre llevaba el máximo de dinero permitido: 12 dólares.

Cuando mi padre fue liberado tras cumplir una sentencia reducida de seis meses, su vida cambió para siempre. Decidió que ya no volvería a caer en el mundo del crimen. Se comprometió a vivir conforme a sus principios, como la frase que repetía con frecuencia: "No hay rendirse ni rendirse". Su ética de trabajo era imparable, y comenzó a construir un círculo de amigos y socios empresarios que más tarde se convertirían en parte integral de su éxito. Al asociarse con Michael Goldfarb, propietario de Carpet Exchange, adquirieron varios complejos de apartamentos en el sector Capitol Hill de Seattle. Con el tiempo, mi padre aprendió a negociar con los prestamistas y a estructurar acuerdos favorables para obtener financiamiento, algo que era vital en el desarrollo de sus proyectos inmobiliarios.

Mi padre nunca dejó de estudiar. A pesar de las adversidades, dedicó horas a leer y aprender sobre cómo generar riqueza, especialmente en el sector inmobiliario. Su constante consejo para mis hermanas y para mí fue claro: "No crié tontos. Si quieren saber algo, abran un libro y lean". Además, nos enseñó a rodearnos de personas que compartieran valores y objetivos similares. Fue así como, junto con otros empresarios influyentes, construyeron una sólida fortuna a través de la adquisición y mejora continua de propiedades. A medida que los edificios aumentaban su valor, refinanciaban y utilizaban los fondos para comprar más propiedades.

En su camino, mis padres no solo se rodearon de individuos prósperos, sino que también buscaron el consejo de personas que admiraban, como Benjamin F. McAdoo, el primer arquitecto afroamericano registrado en el estado de Washington. McAdoo fue responsable de diseñar algunas de las casas más icónicas del noroeste del Pacífico y sus ideas de diseño moderno inspiraron las renovaciones de mi padre.

Este camino de superación y esfuerzo constante no solo resultó en una acumulación de bienes materiales, sino también en una forma de vida: la perseverancia, la educación constante y la construcción de relaciones significativas con otros emprendedores fueron las claves del éxito. Aunque las circunstancias de su vida fueron adversas, mis padres demostraron que siempre es posible reconstruir la vida si uno se mantiene firme y sigue aprendiendo, creciendo y adaptándose.

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