КОМИТЕТ ПО НАУКЕ И ВЫСШЕЙ ШКОЛЕ
Санкт-Петербургское государственное бюджетное образовательное учреждение
среднего профессионального образования
«Промышленно-экономический колледж»
(СПб ГБОУ СПО «ПЭК»)
Практическая работа
«МДК.01.1 Управление территориями и недвижимым имуществом»
специальность
«Земельно-имущественные отношения»
Выполнила:
Студентка: гр. 53604
Горохова Надежда
Преподаватель:
Санкт-Петербург
2017
Гражданке отказали в регистрации договора купли-продажи земельного участка, на том основании, что в договоре отсутствовал кадастровый номер земельного участка. Законен ли отказ Росреестра в отказе регистрации договора купли-продажи земельного участка.
Присвоение кадастрового номера является необходимым условием осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимости и позволяет однозначно определить этот объект. Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 01.01.01 г. N 475
1.1 После смерти гр. , которому принадлежал на праве собственности земельный участок 0,06 га, расположенный на территории Ленинградской области и предоставленный для садоводства, его наследники решили разделить земельный участок на три равные доли. Однако, нотариус отказался выдать свидетельство о праве на наследство каждому из наследников, поскольку нарушаются нормы земельного законодательства, в частности, нормы устанавливающие минимальный размер земельных участков. По мнению нотариуса данный участок является неделимым. Решите дело.
Согласно закону Ленинградской области от 01.01.01 года, N 118-оз
О предельных размерах земельных участков, находившихся в государственной и муниципальной собственности, и предоставляемых для осуществляемым крестьянским
хозяйством и его деятельности, статьи № 1
для дачного строительства: минимальный размер - 0,05 гектара, максимальный размер - 0,20 гектара;
для ведения огородничества: минимальный размер - 0,01 гектара, максимальный размер - 0,10 гектара, говорит о том, что размеры вписываются в разделение земельных участков из одного имеющегося.
Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Следовательно, для определения делимости земельного участка необходимо и достаточно, чтобы:
1) после раздела образовались самостоятельные земельные участки;
2) разрешенное использование образовавшихся земельных участков осуществлялось без перевода их в состав земель иной категории.
Самостоятельный земельный участок:
1) Участок определенного размера;
2) Технологически и производственно самостоятельный;
3) Определенного местоположения.
После того как наследники смогут сделать разделение согласно всем, выше указанным требованиям, которые докажут, что каждый из разделенных участков будет законно полноценным для собственности, только после этого нотариус проведет данную сделку.
Индивидуальный предприниматель обратился в администрацию города Екатеринбурга с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность на территории городского пляжа для организации закрытого платного пляжа и строительства летнего кафе. Администрация, рассмотрев заявление, в предоставлении земельного участка отказала. Правомерен ли отказ администрации города?
Согласно земельному кодексу, статьи 80,пункт 6 : земли, не подлежат передаче в частную собственность. Отказ полностью правомерен.
1.3. Семья Петровых, проживающая в селе Ладошки, на протяжении длительного времени использует один и тот же земельный участок для сенокошения. В 2014 году Петровы решили оформить права на данный участок.
Разъясните Петровым порядок оформления прав на данный земельный участок.
Сроки, установленные 234 статьей ГК, составляют для земельного участка 15 лет.
Условиями получения такого права являются:
Чтобы оформить недвижимое имущество после владения им в течение пятнадцати лет, владелец должен подать соответствующее заявление в суд, чтобы приобретательная давность была реализована. В суде нужно будет подтвердить факт добросовестного владения, под которым подразумевается законное использование недвижимости, отсутствие противоправных действий в отношении законных собственников и отсутствие требований со стороны об освобождении занятого объекта.
Заинтересованному лицу нужно иметь в виду, что зарегистрировать своё право собственности, даже если приобретательная давность отвечает всем условиям по закону, невозможно без документов, которые дают на это основание. Иными словами, без судебного решения не обойтись и в первую очередь придётся подавать иск именно в этот орган. После подачи иска есть два варианта развития событий:
Отсутствие каких-либо третьих претендентов на недвижимое имущество;
Наличие граждан, которые готовы оспаривать факт владения недвижимым объектом и намерены присвоить право собственности себе, несмотря на то, что приобретательная давность может их такого права лишить.
для обращения в судебный орган:
Соответствующее заявление (оригинал и копия);
Копия технических документов на объект недвижимого имущества;
Квитанция об уплате государственной пошлины;
Документы, дающие основание оформить право собственности (подтверждение факта добросовестного владения на протяжении пятнадцати лет непрерывно которые оформляются в местной администрации).
Гражданин Кошкин являлся собственником земельного участка. В 2012 году гражданин умер. Его единственная наследница - дочь проживает в Латвии и является гражданкой данного государства. Могут ли иностранные граждане быть субъектами отношений по использованию земельного участка?Статья 125 ГК РФ разрешает субъекту получить и использовать наследство.
1.5. Гражданин Никитин пользовался земельным участком в районе озера Кисягач на праве постоянного пользования. Он обратился в администрацию района с заявлением о передаче земельного участка площадью 0,1 га в собственность. Однако, администрация района отказала Никитину в приватизации земельного участка на том основании, что он расположен в береговой полосе и согласно ст. 27 ЗК не может быть передан в частную собственность. Решите дело.
Возможно разделить участок так, чтобы та часть которая прилегает к озеру осталась в праве постоянного пользования, а вторая, та что не затрагивает озеро была оформлена в собственность.
1.6. являющаяся жительницей Санкт-Петербурга, обратилась в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга для выделения ей земельного участка для использования в личных целях в Ленинградской области. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга отказал в выделении ей земельного участка. Законен ли отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга? Что входит в компетенцию Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга?
Отказ законен, так как комитет имущественных отношений г. Санкт-Петербурга занимается городом Санкт-Петербургом. Земельными участками Ленинградской области занимается администрация Л. О. под контролем комитета имущественных отношений Ленинградской области.
В компетенцию комитета входят : Регламент определяет планирование работы Комитета; порядок подготовки и оформления правовых актов Комитета; порядок участия Комитета в нормотворческой деятельности; организацию контроля исполнения поручений и работы с документами; порядок подготовки и проведения совещаний; организацию приема физических лиц и представителей юридических лиц, организацию работы с входящей и исходящей корреспонденцией, в том числе с обращениями депутатов, обращениями и жалобами граждан и юридических лиц.
2.Дать характеристику особенностей операционной и инвестиционной недвижимости.
Операционная недвижимость рассматривается как часть активов предприятия (бизнеса), выступает как центр издержек и основной целью управления является минимизация затрат при требуемом качестве услуг, обеспечиваемых недвижимостью, и воспроизводство самой недвижимости как элемента производственного потенциала предприятия.
Инвестиционная недвижимость рассматривается как самостоятельный актив, выступает как центр прибыли и основной целью управления является максимизация дохода и стоимости имущества.
Сравнительные характеристики инвестиционной и операционной недвижимости как объектов управления
Особенности и характеристики | Инвестиционная недвижимость | Операционная недвижимость |
Цели управления | Максимизация дохода и стоимости недвижимости; поддержание технического состояния объекта недвижимости; минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости; повышение престижа собственника; развитие недвижимости | Обеспечение основной деятельности собственника; поддержание технического состояния объекта недвижимости; минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости; развитие имущественного комплекса предприятия. |
Место в структуре бизнеса | Центр прибыли | Центр издержек |
Исходная позиция при оценки эффективности управления | Оценивается как самостоятельный бизнес | Оценивается как инфраструктура бизнеса |
Показатели, отражающие степень достижения цели | Величина чистого операционного дохода; величина реверсии; величина дисконтированных денежных потоков; рост стоимости недвижимости | Затраты на содержание и эксплуатацию недвижимости в структуре себестоимости; выход продукции на единицу площади; сравнение альтернативного дохода (сдача в аренду) с фактическим. |
Инструменты управления | Арендные договора Оказание «пакета услуг» арендаторам Политика арендной платы | Внутренняя аренда Соглашения об оказании услуг Бенчмаркинг |
Необходимые условия для эффективного управления | Наличие профессионального управления | Выделение управления недвижимостью в самостоятельную функциональную область в той или иной форме |
Как видно из сказанного, содержание и акценты управленческой деятельности отличаются при управлении объектами операционной и инвестиционной недвижимости. Вместе с тем, противоположность операционной и инвестиционной недвижимости не является абсолютной. Юридические, технические и экономические аспекты управления присутствуют в любом случае, но угол зрения на них иной. При этом различия в наибольшей степени очевидны на уровне собственника или высших управляющих. Что же касается линейных управляющих (управляющих отдельными объектами), то здесь разница в содержании управленческой деятельности не так существенна, хотя она все же есть: занимаясь оперативным, текущим управлением, линейный управляющий должен знать стратегические цели управления.
3. Охарактеризовать виды компаний, функционирующих на рынке управления недвижимостью.
Характеристика основных видов предпринимательской деятельности компаний на рынке недвижимости
Признак сравнения | Виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости | |||
Сервейинговая | Девелоперская | Риелторская | Оценочная | |
Содержание услуг | Комплексное, системное управление недвижимостью на всех этапах ее жизненного цикла | Подготовка и реализация инвестиционных проектов в сфере недвижимости, надзор за ходом строительства объектов недвижимости | Посредничество и информационное сопровождение сделок с объектами недвижимости | Оценка стоимости объектов недвижимого имущества |
Основные функции компаний, оказывающих данный вид услуг | Сбор и обработка информации об объектах недвижимости; оценка, экспертиза и управление недвижимостью; подготовка и внедрение проектов по застройке и модернизации зданий; продажа и аренда коммерческой недвижимости | Создание объекта недвижимости; разработка бизнес - концепции; сдача готового объекта | Подбор объектов недвижимости; организация просмотра объектов; проверка юридической чистоты титула объектов недвижимости; содействие в составлении договора аренды | Оценка рыночной, инвестиционной, залоговой и других видов стоимости объектов недвижимости |
4.Привести систему оценивания эффективности управления государственной и муниципальной собственностью.
Оценки эффективности при различных формах управления государственной
собственностью: прямое, косвенное и параметрическое управление
Управление объектами государственной собственности, как и всякое управление, осуществляют в трех формах:
• прямое управление - непосредственно управляющими структурами собственника,
• косвенное управление - через внешние структуры, привлекаемые собственником по договорам доверительного управления, по схемам аутсорсинга и т. д.,
• параметрическое управление – посредством нормативного установления запретов и разрешений, ограничений и льгот, регулирующих на государственном и региональном уровнях земельно-имущественные отношения, правила и процедуры оборота и иных сделок, связанных с управлением данным видом объектов.
Соответственно оценки эффективности управления должны проводиться при обосновании каждой из названных форм. Важную значимость приобретают оценки сравнительной эффективности при альтернативном выборе между формами прямого и косвенного управления. Это – одна из основных проблем при обосновании перехода к схемам управления типа аутсорсинга, при согласовании экономических параметров договоров доверительного управления, в оценках деятельности управленческих структур в системе государственного управления.
В оценках эффективности следует учитывать специфику объектов государственной собственности как объектов права. А именно, в требуемых для расчетов доходных и расходных потоках необходимо учитывать полный комплекс правомочий и обязанностей собственника. Так, например, наряду с доходными потоками в рамках реализации правомочий пользования (поступления по результатам основной деятельности, от сдачи в аренду и др.) следует в полном объеме включать затраты, связанные с бременем содержания, охраны, обслуживания, ремонтов, реставрации объектов недвижимости и т. д. И затратные потоки могут существенно превосходить доходные. Отсюда и возникает распространенная по отношению к недвижимому имуществу политика максимальной экономии затрат.
Характерно также, что правомочия владения, включающие, в частности, возможности передавать объект в доверительное управление и права его развития (например, в форме проектов инвестиционного типа) также несут в себе расходные и доходные потоки. Оценка их соотношений, определяющая эффективность управления, может оказаться достаточно сложной, поскольку связана с неоднородным распределением этих потоков на протяженных интервалах времени инвестиционных проектов и договоров доверительного управления.
Используемая литература:
Констультант плюс.
Региональное управление и территориальное планирование: учебник и практикум/ ЮН. Шедько, , . – М.: Издательство ЮРАЙТ, 2016. – 503 с. (ЭБС)
