Основными критериями отбора предполагаемых объектов-аналогов являются идентичность вида ОИС, способа правовой охраны и области применения ОИС.
54. При сравнении объекта оценки с предполагаемыми объектами-аналогами анализируются основные экономические, технические и другие характеристики объектов, а также условия проведения сделок. В результате проведенного анализа предполагаемые объекты-аналоги включаются или исключаются из списка объектов-аналогов.
55. Выбор элементов сравнения производится путем сопоставления объекта оценки и объектов-аналогов, при этом к элементам сравнения относятся факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость ОИС.
При проведении оценки ОИС выделяются следующие элементы сравнения:
– объем имущественных прав;
– условия финансирования (расчета по сделке);
– состояние рынка (время совершения сделки);
– условия совершения сделки;
– территория действия имущественных прав;
– функциональные (технологические) характеристики;
– экономические характеристики;
– способ использования;
– срок полезного использования;
– иные элементы сравнения.
55.1. Анализируется объем имущественных прав, передаваемых при уступке или передаче прав на использование объекта оценки и объектов-аналогов.
55.2. Анализируются условия оплаты, влияющие на рыночную стоимость объектов оценки (кредит, рассрочка и др.).
55.3. Проводится анализ и учет изменения стоимости объектов-аналогов с даты заключения сделки до даты проведения оценки.
55.4. Выявляются нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем.
55.5. Анализируется территория действия имущественных прав, передаваемых при уступке или передаче прав на использование объекта оценки и объектов-аналогов, определяется влияние территории действия прав на стоимость объекта оценки и объектов-аналогов.
55.6. Проводится анализ и учет функциональных (технологических) характеристик объекта оценки и объектов-аналогов, влияющих на их стоимость.
55.7. Определяются доходы и расходы, анализируются экономические характеристики, влияющие на их величину, качество управления объектом оценки, условия и сроки лицензионных договоров и так далее.
55.8. Выявляются отличия в использовании объекта оценки и объектов-аналогов, влияние этих отличий на стоимость объектов-аналогов.
55.9. Анализируется оставшийся полезный (либо нормативный) срок действия объекта оценки и объектов-аналогов, степень его влияния на стоимость объекта оценки и объектов-аналогов.
56. При реализации сравнительного метода используют методы расчета стоимости, которые можно объединить в две группы:
– методы количественного анализа;
– методы качественного анализа.
56.1. Методы количественного анализа представляют собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на сопоставлении количественных характеристик объекта оценки и объектов-аналогов и определении стоимости объекта оценки путем внесения корректировок.
56.2. Методы качественного анализа представляют собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на сопоставлении качественных характеристик объекта оценки и объектов-аналогов, основанных на определении стоимости объекта оценки как среднего значения стоимостей двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения.
56.3. К методам количественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости:
– метод статистического анализа (в том числе метод графического анализа и метод анализа тенденций, метод прямого сравнения);
– метод компенсационных корректировок;
– иные методы.
56.3.1. Методы статистического анализа позволяют определить стоимость объекта оценки путем выявления зависимости стоимостей объектов-аналогов от элементов сравнения с использованием корреляционно-регрессионного анализа.
К методам статистического анализа относятся:
– метод графического анализа;
– метод анализа тенденций;
– другие методы.
Метод графического анализа позволяет определить стоимость объекта оценки путем выражения результатов статистического анализа в графической форме, определения кривой распределения и формулы расчета итоговой стоимости.
Метод анализа тенденций позволяет рассчитать стоимость объекта оценки путем статистической обработки большого количества информации, выявления зависимости стоимостей объектов-аналогов от известных элементов сравнения.
Метод прямого сравнения основан на расчете стоимости объекта оценки как среднего значения стоимости объектов-аналогов в статистической выборке или путем непосредственного сравнения объекта-аналога с объектом оценки.
56.3.2. Метод компенсационных корректировок основан на определении стоимости объекта оценки с помощью корректировок стоимостей объектов-аналогов по элементам сравнения.
Метод компенсационных корректировок реализуется через методы:
– последовательного внесения корректировок;
– внесения относительных корректировок.
56.3.2.1. Метод последовательного внесения корректировок реализуется путем последовательного внесения корректировок в стоимости объектов-аналогов по элементам сравнения в следующей последовательности:
– определяются корректировки первой группы, выполняемые в строгой последовательности друг за другом: корректировка на имущественные права, условия финансирования, состояние рынка и условия продажи;
– определяются корректировки второй группы, которые выполняются после корректировок первой группы в логической последовательности: корректировка на территорию действия прав, функциональные, технические характеристики, экономические характеристики и др.
Если в качестве исходной информации использованы цены предложения, то проводится корректировка на торг, которая может выполняться как до проведения корректировок первой группы, так и после проведения всех корректировок.
56.3.2.2. Метод внесения относительных корректировок реализуется путем определения относительной величины корректировок по элементам сравнения к стоимости объекта-аналога в следующей последовательности:
– определяются относительные корректировки первой группы, выполняемые в строгой последовательности друг за другом: корректировка на имущественные права, условия финансирования, состояние рынка и условия продажи;
– рассчитывается скорректированная стоимость объектов-аналогов после корректировок первой группы;
– рассчитываются относительные корректировки второй группы, проводимые после корректировок первой группы в логической последовательности.
Относительные корректировки первой группы могут выполняться как от исходной стоимости объекта-аналога, так и от скорректированной стоимости после предыдущей корректировки. Относительные корректировки второй группы рассчитываются от скорректированной стоимости после корректировок первой группы.
Корректировка на торг может выполняться аналогично методу внесения последовательных корректировок.
56.3.3. Методы последовательного внесения корректировок и внесения относительных корректировок могут использоваться в комбинации.
56.4. К методам качественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости:
– относительный сравнительный анализ;
– распределительный анализ (ранжирование);
– другие.
56.4.1. Метод относительного сравнительного анализа позволяет рассчитать стоимость объекта оценки как среднее значение стоимости двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения, на основе сопоставления стоимостей объектов-аналогов через качественное описание элементов сравнения объектов-аналогов и объекта оценки (хуже, лучше, аналогично) и определения места объекта оценки в ряду стоимостей объектов-аналогов.
Относительный сравнительный анализ является разновидностью анализа парного набора данных, за исключением того, что корректировки не выражаются в виде количественных корректировок (в процентах или денежных суммах).
56.4.2. Метод распределительного анализа (ранжирование) позволяет рассчитать стоимость объекта оценки как среднее значение цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения, на основе ранжирования цен продаж объектов-аналогов в порядке убывания или возрастания с целью определения относительной позиции объекта оценки в ряду объектов-аналогов.
Распределительный анализ является вариантом относительного сравнительного анализа.
56.5. В сравнительном методе может использоваться комбинация методов расчета стоимости как в каждой группе (методы количественного или методы качественного анализа), так и комбинация методов расчета стоимости из двух различных групп.
57. Выбор методов расчета корректировок по элементам сравнения проводится при расчете стоимости объекта оценки методом компенсационных корректировок.
К методам расчета корректировок по элементам сравнения относятся следующие методы:
– метод анализа парного набора данных;
– метод статистического анализа (в том числе графического анализа, анализа тенденций, прямого сравнения);
– метод анализа затрат;
– метод анализа доходов;
– метод экспертных оценок (в том числе индивидуальных опросов);
– другие методы.
57.1. Метод анализа парного набора данных основан на расчете корректировок по элементам сравнения путем сопоставления двух или более объектов-аналогов, различающихся между собой одним элементом сравнения.
57.2. Методы статистического анализа основаны на расчете корректировок по элементам сравнения с использованием математического аппарата статистики и корреляционно-регрессионного анализа. К методам статистического анализа относятся методы графического анализа и анализа тенденций и др.
57.2.1. Метод графического анализа основан на расчете корректировок путем выражения результатов статистического анализа в графической форме. Величина корректировки на выбранный элемент сравнения рассчитывается с помощью формулы расчета скорректированной цены по выбранному элементу сравнения, определенной по кривой распределения.
57.2.2. Метод анализа тенденций основан на расчете корректировок из статистической обработки большого количества информации, определения элементов сравнения, влияющих на стоимость продажи.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 |
