Вопросы постановки на государственный кадастровый учет зданий, сооружений после завершения строительства, реконструкции, вопросы государственного кадастрового учета бесхозяйных объектов капитального строительства
1. Государственный кадастровый учет зданий, сооружений после завершения строительства.
Позиция Минэкономразвития по вопросу учета созданных объектов недвижимости содержится в письме Минэкономразвития России от 01.01.2001 № Д23и-2098. В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 01.01.2001 «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре), кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимого имущества. Статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что строительство — это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов недвижимого имущества).
Таким образом, при вводе здания или сооружения в эксплуатацию происходит создание новых объектов недвижимости, в связи с чем осуществляется постановка на государственный кадастровый учет объекта учета.
В случае, если в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о соответствующем объекте незавершенного строительства, в целях постановки на государственный кадастровый учет завершенного строительством здания, сооружения, кадастровым инженером подготавливается технический план здания, сооружения по результатам кадастровых работ в связи с представлением в орган кадастрового учета заявления о постановке на государственный кадастровый учет здания, сооружения.
В данном случае, объект незавершенного строительства при постановке на государственный кадастровый учет созданного объекта недвижимости является преобразуемым объектом.
Последующее снятие с учета объекта незавершенного строительства осуществляется в порядке, установленном ч. 3 ст. 24 Закона о кадастре, без заявления, в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав на образованное из такого объекта недвижимости здание, сооружение.
Таким образом, кадастровому инженеру при подготовке технического плана здания, сооружения необходимо удостовериться в наличии в государственном кадастре недвижимости сведений об объекте незавершенного строительства.
Исходя из п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре, в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости вносится, в том числе кадастровый номер объекта недвижимости, в результате реконструкции которого или иного соответствующего законодательству действия с которым был образован другой объект недвижимости.
В связи с изложенным, при подготовке технического плана созданного здания, сооружения в связи с преобразованием объекта незавершенного строительства, кадастровым инженером в таблицу реквизита 4 раздела «Исходные данные» технического плана здания, сооружения в обязательном порядке указывается кадастровый номер объекта незавершенного строительства, являющегося в данном случае преобразуемым объектом.
В случае предоставления на государственный кадастровый учет заявления о государственном учете изменений объекта недвижимости и технического плана, подготовленного в связи с учетом изменений объекта незавершенного строительства, строительство которого завершено, Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области будут приниматься решения о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета созданного здания, сооружения, на основании п. 5 ч. 2 ст.26 Закона о кадастре.
При изменении объема выполненных строительно-монтажных работ (дополнительная характеристика - степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах, п. 26. ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре) для объектов незавершенного строительства, кадастровым инженером подготавливается технический план объекта незавершенного строительства в целях предоставления в орган кадастрового учета заявления в связи с изменением характеристик данного объекта.
В случае, если объект незавершенного строительства введен в эксплуатацию — в государственный кадастр недвижимости должны вноситься сведения о вновь образованном объекте недвижимости по заявлению о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости.
2. Государственный кадастровый учет зданий, сооружений после проведения реконструкции.
В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) реконструкцией объектов капитального строительства (кроме линейных сооружений) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии с п. 24 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных приказом Росрегистрации (далее — Методические рекомендации), в случае, если в результате реконструкции объекта недвижимого имущества внешние границы объекта недвижимости, назначение объекта, объем выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства не изменяются в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) в раздел, открытый на соответствующий объект недвижимости вносятся изменения.
В остальных случаях реконструкции объекта недвижимости, согласно п. 25 Методических рекомендаций, открывается новый раздел ЕГРП, при этом раздел ЕГРП, связанный с ранее существовавшим объектом недвижимости закрывается.
Исходя из изложенного, в связи с формированием единой правоприменительной практики по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав на реконструированные объекты недвижимости, если в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о соответствующем здании, сооружении:
2.1. если внешние границы, объем строительно-монтажных работ, назначение объекта недвижимости не меняются, в целях государственного кадастрового учета здания, сооружения после проведения реконструкции, кадастровым инженером подготавливается технический план здания, сооружения по результатам кадастровых работ в связи с представлением в орган кадастрового учета заявления о государственном кадастровом учете изменений реконструированного здания, сооружения.
2.2. в остальных случаях (при изменении внешних границ, этажности, назначения здания сооружения вследствии реконструкции объекта) - кадастровым инженером подготавливается технический план здания, сооружения по результатам кадастровых работ в связи с представлением в орган кадастрового учета заявления о постановке на государственный кадастровый учет здания, сооружения.
При этом, при подготовке технического плана на постановку здания, сооружения после проведения реконструкции, исходя из положений п. 2. ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре, по аналогии с постановкой на государственный кадастровый учет созданного объекта недвижимости, кадастровым инженером в таблице реквизита 4 раздела «Исходные данные» технического плана здания, сооружения в обязательном порядке указывается кадастровый номер преобразуемого (реконструированного) объекта недвижимости.
Кроме того, по данному вопросу необходимо отметить следующее.
С учетом положений Федерального закона от 01.01.2001 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации), Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации , Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных приказом Росрегистрации , при осуществлении государственной регистрации прав на введенный в эксплуатацию объект недвижимого имущества, если ранее на объект незавершенного строительства в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) было зарегистрировано право, раздел ЕГРП, связанный с объектом незавершенного строительства, должен быть закрыт, а на объект недвижимого имущества, введенный в эксплуатацию, – открыт новый раздел ЕГРП.
При этом в записи подраздела I нового раздела ЕГРП указывается в качестве предыдущего кадастрового (условного) номера - кадастровый (условный) номер объекта незавершенного строительства, а в записи подраздела I ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства, в качестве последующего кадастрового (условного) номера – кадастровый (условный) номер введенного в эксплуатацию объекта недвижимого имущества.
В силу пункта 3 статьи 12 Закона о регистрации разделы ЕГРП идентифицируются в ЕГРП государственным учетным номером, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации и присвоенным этому объекту недвижимого имущества при осуществлении в соответствии с Законом о кадастре его государственного учета (кадастровым номером).
Таким образом, если органом кадастрового учета осуществляется учет изменений объекта незавершенного строительства, у органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, отсутствует возможность внести в ЕГРП записи о правах на созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами. И в связи с этим государственными регистраторами принимаются решения об отказе в государственной регистрации прав.
Заявители с целью защиты своих прав будут вынуждены обращаться в суды, обжалуя либо отказ в государственной регистрации прав, либо действия органа кадастрового учета.
При этом в рассматриваемом случае существенное значение, в том числе для целей налогообложения, имеет момент возникновения права – с момента государственной регистрации права на вновь созданный объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 2 Закона Российской Федерации -1 «О налогах на имущество физических лиц»).
В связи с изложенным, Росреестром взяты под контроль случаи внесения после 01.10.2013 в государственный кадастр недвижимости сведений о созданных объектах недвижимости в порядке учета изменений объектов незавершенного строительства.
3. Подготовка технических планов в связи с государственным кадастровым учетом бесхозяйных объектов недвижимости.
Разъяснения по вопросу государственного кадастрового учета бесхозяйных объектов недвижимости изложены в письме Минэкономразвития России от 01.01.2001 № Д23и-3024.
В соответствии с пунктом 1 статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законом, от права собственности на которую собственник отказался.
В соответствии с частью 8 статьи 41 Закона (в редакции Федерального закона от 01.01.01 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости») сведения о здании или сооружении, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод таких объектов недвижимости в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта таких объектов недвижимости.
Сведения об объекте незавершенного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации такого объекта недвижимости или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта такого объекта недвижимости.
Сведения о помещении, за исключением сведений о его местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в котором расположено помещение, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в котором расположено помещение, а также изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта помещения или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта здания или сооружения, в котором расположено помещение.
В случае отсутствия данных документов соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости, и для созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а для бесхозяйного объекта недвижимости – органом местного самоуправления, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.
В соответствии с пунктом 2 Требований к подготовке декларации об объекте недвижимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 01.01.01 г. № 000, (далее – Требования) декларация об объекте недвижимости (далее – Декларация) составляется и заверяется правообладателем объекта недвижимости или его представителем в отношении здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства, на территории которого находится такой объект недвижимости.
В настоящее время Департаментом недвижимости подготовлен проект приказа «О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 01.01.01 г. № 000», в соответствии с которым предусматриваются изменения, в том числе, формы Декларации и Требований, и реализована возможность составления и заверения Декларации в отношении бесхозяйного объекта недвижимости органом местного самоуправления, на территории которого находится такой объект недвижимости.
При этом, до вступления в силу соответствующего приказа Минэкономразвития России, изменяющего форму и Требования, в рассматриваемом в обращении случае, по мнению Департамента недвижимости, при заполнении Декларации реквизиты «Правообладатель объекта недвижимости» и «Сведения о представителе правообладателя объекта недвижимости» заполняются в отношении органа местного самоуправлении муниципального образования, на территории которого находится такой объект недвижимости, в реквизите «Правоустанавливающие документы на объект недвижимости» ставится знак «–» (прочерк).
Заместитель начальника отдела обеспечения ведения кадастра
филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области
