СОБСТВЕННОСТЬ В ИНДОНЕЗИИ

Могут ли иностранцы иметь в собственности имущество в Индонезии?

Прямым ответом на этот вопрос в прошлом было НЕТ. До настоящего времени иностранцы не могут иметь в СОБСТВЕННОСТИ имущество на Бали или в других частях Индонезии! Эти законы могут вскоре поменяться, но до настоящего момента (2003 г.) законодательство не дает четкого определения, КАКИЕ иностранцы (постоянно проживающие, временно проживающие с рабочей или пенсионной визой, определенные категории приезжих и т. д.) получат права. Но даже после того, как указанные вопросы будут прояснены в законе, иностранцы не смогут иметь имущество в собственности («Хак Милик»), а только право «Хак Пакай» (право пользования) сроком на 25 лет с возможностью продления еще на 25 лет. В настоящий момент следующее Постановление является официальными правилами: Постановление Правительства №41 от 1996 г. (GR41/96) говорит, что «иностранцы, проживающие в Индонезии», могут иметь право «Хак Пакай». Данное широкое определение было уточнено с выпуском Постановления Министра сельского хозяйства №7 от 1996 г. (RMA7/96): в статье 1(1) говорится, что «иностранец, чье присутствие в Индонезии создает возможности национальной занятости», может владеть имуществом на праве «Хак Пакай»; в статье 1(2) говорится, что таким иностранцем является лицо, которое «имеет и поддерживает экономический интерес в Индонезии, осуществляя инвестиции во владение» таким имуществом. В сопроводительном письме к RMA7/96 Министр отдельно указал, что в соответствии с данной новой концепцией иностранец будет иметь право «Хак Пакай», даже если он бывает в Индонезии «время от времени». Другими словами, Министр говорит, что любой иностранец, который инвестирует в имущество в Индонезии и содержит его, вносит вклад в национальную занятость и поэтому может иметь право «Хак Пакай» - даже если он лишь иногда посещает Индонезию. Однако т. к. право «Хак Пакай» ограничено во времени и, кроме того, его нельзя отдать в залог, его нельзя сравнить с "не ограниченным во времени правом собственности. Право «Хак Пакай» предлагает иностранному инвестору защиту на ограниченный период времени, но оно е очень пригодно для долгосрочных инвестиционных целей.

Как большинство иностранцев решает эту проблему?

В большинстве случаев индонезийский гражданин будет держателем права на имущество в качестве номинального владельца от имени иностранца, и свидетельство о собственности на землю будет выдано на имя индонезийца. Хотя такие схемы не являются нарушением закона в прямом смысле, понятно, что они противоречат нынешней государственной политике и духу закона.

Использование индонезийского номинального владельца

В случае когда индонезиец действует в качестве номинального владельца для иностранного инвестора, необходимо подготовить и подписать перед сертифицированным нотариусом ряд контрактов и других документов. В их число входит Контракт на покупку или аренду о передаче прав от предыдущего владельца к номинальному владельцу; Договор займа на сумму цены покупки/аренды между инвестором и номинальным владельцем; безотзывная Доверенность с правом передоверия на продажу, передачу и иное распоряжение имуществом, а также на представление номинального владельца в любом споре, касающимся имущества, которую номинальный владелец выдает инвестору.

Кроме того, номинального владельца просят передать инвестору все оригиналы свидетельств о правах на землю.

Использование компании «РМА»

Несмотря на то, что большинство иностранцев пришли к выводу, что вышеуказанная схема работает удовлетворительно и без проблем (если все договоренности были надлежащим образом оформлены перед сертифицированным нотариусом), некоторые покупатели предпочитают, чтобы их имуществом владела компания «РМА» («Пенанаман Модал Азинг = Иностранные инвестиции), напрямую контролируемая иностранным инвестором. После принятия 19.05.1994 нормативного пакета по дерегуляции инвестиций (Постановление Правительства №РР-20/1994) компании «РМА» могут на 100% принадлежать иностранцам. Иностранные инвестиции могут состоять как из прямых вложений, так и займов, но ВКРМ («Бадан Координаси Пенанаман Модал при Министерстве инвестиций в Джакарте) придерживается правила, что соотношение заемных и прямых вложений не должно быть более 3:1. До учреждения компании «РМА» необходимо подать заявление в Бюро по координации инвестиций для согласования учреждения компании и ее инвестиционного проекта. Такое согласование обычно получают через 2-3 месяца в форме «Письмо-согласование капиталовложений», или «Сурат Пемберитахуан Песетуджуан Президент» (SPPP). Основными недостатками использования компании «РМА» являются то, что имущество нужно использовать непосредственно для согласованного проекта, и что компания «РМА» - так же как любое другое юридическое лицо (индонезийское либо иностранное) - не может иметь права собственности («Хак Милик»). В случаях, когда право собственности на землю передается юридическому лицу, это право меняется на «НОВ», которое необходимо продлевать после 20 или 30 лет.

СОВЕТЫ ПРИ ПОКУПКЕ ИМУЩЕСТВА

Индонезийское законодательство о собственности

Относительно покупки и владения собственности на Бали. Просим обратить внимание, что предоставляемая информация является только справочной. Для получения точной информации свяжитесь с юристом или нотариусом в своем районе и проконсультируйтесь у иностранцев, которые уже какое-то время проживают на Бали. Из предлагаемой здесь информации существуют исключения в зависимости от района Индонезии; правила в Батаме и Джакарте различны. Есть «указы» с исключениями. В целом, можно сделать вывод, что существует много неясных зон в индонезийском законодательстве, но в общем приобретать имущество безопасно.

Может ли иностранное физическое или юридическое лицо законно приобрести имущество в Индонезии?

Индонезийское правительство издало Закон №5 от 1960 об «Основах регулирования земли в Индонезии» (UU5/1960), который вступил в силу 24.09.1960, Этот закон прямо или косвенно отменил многие более старые законы. В результате можно сказать, что Закон 1Ш5/1960установил революционные, новые правила и принципы относительно прав на землю. UU5/1960 определил и отрегулировал несколько видом прав на землю и дома, в т. ч. Право собственности (Хак Милик), Право культивации (Хак Гуна Усаха), Право на сооружение (Хак Гуна Бангунан), Право пользования (Хак Пакай) и Право на строительную аренду (Хак Сева Атас Бангунан).

Вариант права собственности для иностранцев

Самым используемым (и, к несчастью для неосведомленных, самым злоупотребляемым) вариантом является использование индонезийского держателя прав на ваше имущество (с которым вы заключите соответствующие контракты). Такие контракты дают вам право пользоваться имуществом. Обращаем внимание, что такие контракты нужно проверить и перепроверить. Вне зависимости от того, насколько дружелюбны люди, предлагающие помощь, обратитесь за консультацией в известную юридическую фирму на Бали, например, «ПТ Бали ИДЕ».

Право собственности - самая полная форма индивидуальных прав на землю. Нет ограничений по времени, и держатель права может пользоваться землей, в т. ч. почвой под участком и водой и воздухом над ним. Однако оно не предусматривает права извлекать прибыль из подземных ресурсов. Право собственности могут иметь только граждане Индонезии.

Право культивации - это право культивировать государственную землю или использовать ее для других сельскохозяйственных целей в течение определенного периода времени.

Существуют два типа Права культивации: для фермерских предприятий менее 25 га и для предприятий 25 га и более. Постановление Правительства №40 от 1996 о Праве культивации, Праве на сооружение и Праве использования (РР40/1997) утверждает, что срок Права культивации не должен исходно превышать 35 лет, но может быть продлен еще на 25 лет. Когда срок продления заканчивается, Право культивации возобновляется в отношении той же самой земли. Право культивации могут иметь только граждане

Индонезии и компании, учрежденные по индонезийскому праву и с нахождением в Индонезии.

Право на сооружение - это право в отношении земли - либо государственной, либо частной - на основании которого правообладатель может воздвигнуть сооружения и владеть ими в течение определенного периода времени не более 30 лет (который можно продлить еще на 20 лет). Когда срок продления заканчивается, Право на сооружение возобновляется. Ограничений на размер объекта не существует. Право на сооружение могут иметь только граждане Индонезии и компании, учрежденные по индонезийскому праву и с нахождением в Индонезии.

Право пользования - это право в отношении земли - либо государственной, либо частной - на основании которого правообладатель может пользоваться и получать продукцию определенной участка земли. Земли, в отношении которой применимо Право пользования, может использоваться как строительная площадка или для сельскохозяйственных целей. РР340/1997 говорит, что первоначальный срок Права пользования не должен превышать 25 лет, но его можно продлить еще на 20 лет или без ограничения срока, если земля все еще используется в определенных целях. Право пользование могут иметь граждане Индонезии, проживающие там иностранцы, индонезийские компании с нахождением в Индонезии и иностранные компании, имеющие представительство в Индонезии.

Право на строительную аренду— это право на аренду земли - либо государственной, либо частной - на основании которого правообладатель может использовать землю за какую-либо компенсацию. Оплата может быть одноразовой или регулярной, в зависимости от того, как договорятся стороны. Право на строительную аренду могут иметь граждане Индонезии, проживающие там иностранцы, индонезийские компании с нахождением в Индонезии и иностранные компании, имеющие представительство в Индонезии.

Имущественные права иностранцев. UU6/1960 позволяет иностранцем иметь только Право пользования или Право строительной аренды. Однако UU5/1960 предоставляет очень общую информацию о том, как получить такие права, каков максимальный срок и предоставляемые юридические гарантии. В результате многие иностранцы не хотят вступать в такие сделки, т. к. они не знают правил либо не уверены в этих правилах.

Возобновление прав по истечении первоначального срока осуществляется на основании заявления в Национальное земельное агентство и уплаты соответствующего сбора. Заявление должно быть подано за один год до истечения срока. Хотя закон ничего не говорит относительно периода после истечения продленного срока, мнение таково, что срок действия права на землю может быть продлен при отсутствии нарушений условий ее использования.

Что следует делать иностранцам, если они хотят использоваться индонезийским номинальным правообладателем? Лучше всего использовать хорошо известную компанию для подготовки ваших контрактов; зачастую также получают еще одно мнение относительно таких контрактов. Важные вопросы находятся в сферах наследования и брака. Иностранец, женатый на индонезийской женщине, должен иметь брачный контракт.

Порядок приобретения имущества

Все сделки и оформления прав должны совершаться путем договоров за печатью перед должностным лицом, отвечающим за земельные договоры, в офисе «Педжабат Пембуат Акта Танах» (РРАТ) по месту нахождения земли и должны быть зарегистрированы в региональном офисе Национального земельного агентства. Офисы РРАТ управляются частными лицами (обычно нотариусами), уполномоченными Национальным земельным агентством заниматься вопросами приобретения земли. Хотя не существует правила, что контракты должны быть на индонезийском языке, рекомендуется, чтобы контракты и соглашения составлялись и заключались на Бахаза Индонезиа (либо на двух языках), чтобы предотвратить последующие споры о том, что местный партнер не до конца понял содержания документа.

Налог на продажу имущества

При продаже имущества существует налог, который платит и продавец и покупатель. Его ставка - 5% для каждого от цены договора купли-продажи. Просим обратить внимание, что цена договора купли-продажи может отличаться от действительной согласованной цены. Налог уплачивается нотариусу, ведущему сделку. Многие иностранцы были неприятно удивлены, когда, договорившись о цене, узнавали о дополнительных расходах.

Документы, составляемые у нотариуса

Нужны четыре документа: №1 описывает, что иностранец предоставляет средства индонезийскому номинальному держателю на покупку земли и имущества, а индонезиец предоставляет иностранцу эту земли в пользование по доброй воле. Документ также описывает, что номинальный держатель дает иностранцу право продать, сдать в аренду, перестроить дом или иное имущество. Там также сказано, что данный договор при необходимости автоматически переходит на наследников, как иностранца, так и номинального держателя. Там сказано, что все расходы, связанные с имуществом (электричество, вода, налоги), должны оплачиваться иностранцем. Официальный «Сертипикат» будет передан иностранцу вместе с подписанным номинальным держателем заявления об отказе от прав. Только имея такой «Сертипикат Хак Милик» можно продать землю. Во втором документе иностранцу предоставляется право на продажу имущества. Номинальный держатель дает прямое право на это. В третьем документе номинальный держатель дает право сдавать в аренду дом или иное имущество. Четвертый документ обязывает номинального держателя в случае, если в будущем иностранцы будут вправе иметь в собственности землю и имущество в Индонезии, помогать иностранцу в том, чтобы новый «Сертипикат» был выдан на имя иностранца. Если закон изменится не в пользу иностранцев, номинальный держатель будет помогать в изменении договора на договор аренды сроком на 50 лет с возможностью продления на новый срок.

Выберите надежного индонезийского партнера для владения вашей землей или имуществом. На это может потребоваться некоторое время; поговорите с иностранцами в своем районе и не торопитесь.

Имущество может быть во владении компаний, таких как РТ или РМА. РТ - это индонезийское ООО; РМА - это иностранная инвестиционная компания, которая может быть на 100% в собственности иностранцев. Имущественную лицензию РМА нужно возобновлять каждые 20 или 30 лет. Учреждение РТ стоит 7-10 млн. рупий, РМА - ок. 35 млн. рупий.