Доходы от объекта недвижимости:
1) Постоянные и равномерные
В этом случае рыночная стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется методом прямой капитализации:
,
где:
ПДС – поток денежных средств (после налогообложения);
R – коэффициент капитализации объекта недвижимости.
2) Не имеют постоянной величины
В этом случае рыночная стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется методом дисконтирования денежных потоков:
,
где:
PVtПДС – текущая стоимость потока денежных средств в прогнозный период (t);
PVt+1Р – текущая стоимость реверсии (выручки от перепродажи объекта недвижимости) в первый постпрогнозный период (t+1).
Реверсия учитывается всегда, вне зависимости от того, планируется ли в дальнейшем продажа объекта, или предполагается дальнейшее владение объектом недвижимости.
Реверсия может быть известна заранее, в противном случае – определяется по модели Гордона:
,
где:
Р – реверсия (выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце последнего прогнозного периода;
ПДСt+1 – поток денежных средств, приносимый объектом недвижимости в первый постпрогнозный период (t+1);
i – ставка дисконтирования;
g – темп прироста потока денежных средств в первом постпрогнозном периоде (как правило принимается на уровне темпа прироста арендной платы).
Структура потока денежных средств, приносимого объектом недвижимости:
№ | Показатель | Способ расчета |
1 | 2 | 3 |
1 | Потенциальный валовый доход (ПВД) Потенциальный валовый доход – доход, который можно получить от объекта недвижимости при 100% занятости, без учета потерь и расходов. ПВД – максимально возможный доход в расчете на год. | ПВД = Sоб х Ап, где: Sоб – общая площадь объекта недвижимости (вне зависимости от площади, сдаваемой в аренду); Ап – годовая среднерыночная арендная плата по аналогичным объектам недвижимости. |
2 | Потери от недозагрузки (Пн) Потери от недозагрузки учитывают потери валового дохода за счет невозможности сдачи в аренду части площади объекта недвижимости (обменный фонд площадей, проведение ремонта на части площади, места общего пользования и т. д.) | Пн = ПВД х Кн,
где: Кн – коэффициент недозагрузки; Dн – процент недозагрузки (доля свободных площадей); Тн – период недозагрузки (период, в течение которого недвижимость свободна) в месяцах. |
3 | Потери при сборе арендной платы (Пса) | Определяются или по рыночной информации, или по экспертному заключению оценщика. |
4 | Действительный валовый доход | ДВД = ПВД – Пн – Пса, [п. 1 – п. 2 – п. 3] |
5 | Операционные расходы (ОР) Операционные расходы – ежегодные расходы собственника объекта недвижимости на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. | [п. 6 + п. 11 + п. 12] |
6 | Условно постоянные расходы (ПОИ) Условно постоянные расходы – те расходы, которые всегда платит собственник. Сумма этих расходов не зависит от степени загрузки недвижимости арендаторами и от уровня предоставляемых услг. | [п. 7 + п. 8 + п. 9 + п. 10] |
7 | Арендная плата за землю | Рассчитывается согласно нормативам платы за землю по месту расположения объекта недвижимости. В г. Пензе: Апз = Sзу х Сн х Кв х Ка , где: Апз – годовой размер арендной платы за земельный участок; Sзу – площадь земельного участка; Сн – ставка налога за землю для заданной градостроительной зоны; Кв – коэффициент, учитывающий индексацию земельного налога; Ка – коэффициент вида деятельности арендатора. |
8 | Налог на имущество | Рассчитывается согласно действующим нормативам: Ни = СГСИ х Сни, где: Ни – сумма налога на имущество; СГСИ – среднегодовая стоимость имущества; Сни – ставка налога на имущество. Для целей оценки среднегодовую стоимость объекта недвижимости рассчитывают:
где: ОСн, ОСк – остаточная стоимость недвижимого имущества на начало и конец года (периода прогноза). Остаточная стоимость равна: ОС = ПС – И, где: ПС – первоначальная (балансовая) стоимость объекта недвижимости. Часто ее принимают равной полной восстановительной стоимости объекта недвижимости по затратному подходу. И – износ (накопленная амортизация) недвижимого имущества по данным бухгалтерского учета, либо по действующим нормам амортизационных отчислений. |
9 | Налог на добавленную стоимость (НДС) | Рассчитывается согласно действующим нормативам, как НДС, подлежащий уплате в бюджет
где: НДС - налог на добавленную стоимость; ДВД – действительный валовый доход; d – ставка налога на добавленную стоимость. |
10 | Страховые платежи | По факту, в зависимости от условий страхования объекта недвижимости. |
11 | Условно переменные расходы (ПИ) Условно переменные расходы – затраты, которые зависят от загрузки площади недвижимости и от уровня предоставляемых услуг. | По фактическим затратам, или в процентах от действительного валового дохода. Условно переменные расходы включают: - охрана; - текущие ремонтные расходы; - расходы на рекламу; - расходы на управление объектом недвижимости - сервейинг (фонд оплаты труда управленческого и обслуживающего персонала с отчислениями во внебюджетные фонды). Если договор аренды заключается на условиях чистой аренды (все переменные расходы несет арендатор), тогда условно переменные расходы отсутствуют. Но в этом случае среднерыночная арендная плата за объект недвижимости должна быть скорректирована в сторону уменьшения. |
12 | Резерв на замещение (РЗ) Резерв на замещение – затраты на замену конструктивных элементов с коротким сроком жизни (как правило элементы отделки, двери и т. п.) | Рассчитывается согласно действующим нормативам |
13 | Чистый операционный доход (ЧОД) | [п. 4 - п. 5] |
14 | Платежи банку за кредит (Пк) | По факту, в зависимости от условий ипотечного кредитования объекта недвижимости, либо по формуле самоамортизирующегося кредита:
где: D – периодический платеж по кредиту; M – сумма ипотечного кредита; iк – ставка процента по кредиту; tк – срок полной амортизации ипотечного кредита. |
15 | Налогооблагаемый ЧОД (ЧОДно) | [п. 13 - п. 14] |
16 | Налог на прибыль (Нп) | Рассчитывается согласно действующим нормативам: Нп = ЧОДно х Снп, где: Снп – ставка налога на прибыль. |
17 | Поток денежных средств (ПДС) | [п. 15 - п. 16] |
,
,
,
,Методы расчета ставок дисконтирования и ставок капитализации:
В общем виде ставка капитализации равна:
R = i + k,
где:
R – ставка капитализации;
i – ставка дисконтирования;
k – норма возврата инвестиций (капитала).
Ставка дисконтирования:
1) На собственный капитал – метод кумулятивного построения:
i = БС + ННЛ + Sri,
где:
i – ставка дисконтирования;
БС – безрисковая ставка;
Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за вложенные инвестиции с учетом фактора времени.
ННЛ – надбавка за низкую ликвидность объекта недвижимости;
,
Тэ – срок рыночной экспозиции объекта недвижимости с месяцах;
Sri – суммарный риск инвестирования в объект недвижимости.
2) На собственный капитал – метод САРМ (capital asset price model) – для целей оценки недвижимости носит теоретический характер, на практике не применяется:
i = rf + b x (ro – rf) ,
где:
i – ставка дисконтирования;
rf – безрисковая ставка (БС);
b – коэффициент, отражающий эластичность доходности данного актива (объекта недвижимости) по среднерыночной доходности конкретного сегмента рынка;
ro – среднерыночная доходность на конкретном сегменте рынка.
3) На заемный капитал – метод связанных инвестиций (средневзвешенной стоимости капитала):
i = iсс х (1-m) + iзс х m х (1 – tп) ,
где:
i – ставка дисконтирования;
iсс – норма доходности собственных средств;
iзс – стоимость заемных средств (ставка процента по ипотечному кредиту);
m – доля заемных средств в стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности);
tп – ставка налога на прибыль.
Норма возврата инвестиций (капитала)
Норма возврата инвестиций (капитала) учитывается только для активов с коротким сроком жизни (до 30-40 лет). Для активов с длительным сроком жизни – более 50 лет (земля – срок жизни бесконечен) – норма возврата инвестиций равна нулю (отсутствует).
1) Метод Ринга – прямолинейный метод возврата инвестиций:
,
где:
N – ожидаемый период владения объектом недвижимости (оставшийся период эксплуатации).
Используется, если по прогнозу потока денежных средств доходы от недвижимости будут уменьшаться.
2) Метод Инвуда – аннуитетный метод возврата инвестиций – формирование фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (ставке дисконтирования):
где:
i – ставка дисконтирования;
N – ожидаемый период владения объектом недвижимости (оставшийся период эксплуатации).
Используется, когда доходы имеют постоянную величину или постоянно растут, и пределов их получения нет.
3) Метод Хоскольда – аннуитетный метод возврата инвестиций – формирование фонда возмещения по безрисковой ставке:
где:
rf – безрисковая ставка (БС);
N – ожидаемый период владения объектом недвижимости (оставшийся период эксплуатации).
Используется, когда доходы имеют постоянную величину или постоянно растут, и пределов их получения нет, но их получение связано с повышенным риском, либо вероятность получения дохода по ставке дисконтирования слишком мала.
Ставка капитализации:
Ставка капитализации – доходность, отражающая взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит объект недвижимости и стоимостью этого объекта.
Ставка капитализации на собственный капитал:
1) Метод рыночной выжимки
,
где:
ПДСа – поток денежных средств, приносимый объектом недвижимости – аналогом;
Vа – цена продажи аналога.
2) Метод кумулятивного построения:
R = БС + ННЛ + Sri + k,
где:
i – ставка дисконтирования;
БС – безрисковая ставка;
ННЛ – надбавка за низкую ликвидность объекта недвижимости;
Sri – суммарный риск инвестирования в объект недвижимости;
k – норма возврата капитала.
3) Метод Эллвуда (используется, если стоимость объекта недвижимости меняется)
R = i + D x k, если стоимость по прогнозу оценщика уменьшается
или
R = i - D x k, если стоимость по прогнозу оценщика увеличивается
где:
i – ставка дисконтирования;
D – темп прироста (уменьшения) стоимости объекта недвижимости;
k – норма возврата капитала.
Ставка капитализации при привлечении заемных средств:
1) Метод коэффициента покрытия долга
R = iзс х m х kd,
где:
iзс – стоимость заемных средств (ставка процента по ипотечному кредиту);
m – доля заемных средств в стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности);
kd – коэффициент покрытия долга.
,
где:
kd – коэффициент покрытия долга;
ЧОДоб – чистый операционный доход, приносимый объектом недвижимости (в годовом исчислении);
Пк – платежи банку за кредит (в годовом исчислении).
2) Метод Эллвуда (используется, если стоимость объекта недвижимости меняется)
R = i – m x Cf + D x k, если стоимость по прогнозу оценщика уменьшается
или
R = i – m x Cf - D x k, если стоимость по прогнозу оценщика увеличивается
где:
i – ставка дисконтирования;
m – доля заемных средств в стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности);
Cf – C-фактор Эллвуда;
D – темп прироста (уменьшения) стоимости объекта недвижимости;
k – норма возврата капитала.
Cf = i + p x k - iзс ,
где:
i – ставка дисконтирования;
iзс – стоимость заемных средств (ставка процента по ипотечному кредиту);
p – выплаченная доля кредита;
kd – коэффициент покрытия долга.
Задача 2: Определить стоимость объекта недвижимости обремененного ипотечным долгом, используя методы ипотечно-инвестиционного анализа.
№ | Показатель | Вариант | ||||
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ||
1 | Потенциальный валовый доход, тыс. долл. | 100 | 95 | 90 | 85 | 120 |
2 | Потери при сборе платежей, % от потенциального валового дохода | 0% | 2% | 0% | 2% | 0% |
3 | Прочие доходы, тыс. долл. | 1 | 1 | 2 | 2 | 1 |
4 | Операционные расходы, в % от потенциального валового дохода | 2% | 0% | 2% | 0% | 2% |
5 | Ипотечный кредит, тыс. долл. | 480 | 520 | 560 | 600 | 640 |
6 | Срок амортизации ипотеки, лет | 30 | 31 | 32 | 33 | 26 |
7 | Ставка процента по ипотеке, % в год | 10% | 11% | 12% | 13% | 10% |
8 | Ставка дисконтирования, % | 15% | 16% | 17% | 18% | 19% |
9 | Предполагаемый год продажи собственности | 25 | 26 | 27 | 28 | 21 |
10 | Ежегодный прирост стоимости, % | 0% | 1% | 2% | 3% | 0% |
11 | Первоначальная рыночная стоимость собственности, тыс. долл. | 600 | 650 | 700 | 750 | 800 |
Продолжение
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 |
